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Plantilla de contrato de alquiler de vivienda (Portugal)

Arrendamiento de vivienda de plazo fijo (residencia permanente)Contrato de arrendamento urbano para habitação permanente com prazo certo

Un arrendamiento de plazo fijo de una vivienda que el arrendatario usará como residencia permanente, conforme al Código Civil y al NRAU. Fija las partes, el inmueble y su licencia, el plazo y la renovación, la renta y su actualización, la fianza, los gastos, las obras, la extinción y la obligación de comunicación fiscal.

Úselo cuando un arrendador particular alquila una casa o un piso, amueblados o no, como vivienda permanente del arrendatario por 1 año o más. No lo use para un alquiler vacacional, un alquiler corto por trabajo o estudios (habitação não permanente), una habitación en la propia vivienda del arrendador, un contrato que deba acogerse al régimen simplificado de renta asequible (RSAA, que añade un tope de renta y un plazo mínimo de 3 años) ni un arrendamiento comercial. La mayoría de las reglas sobre la terminación son imperativas: una cláusula que da al arrendatario menos de lo que da la ley no tiene efecto.

Revisado el 28 de octubre de 2026. No es asesoramiento legal. Pida a un notario o abogado que revise su caso antes de firmar.

Lo esencial

Se aplica a
Todo el país (Portugal continental, Azores y Madeira)
Plazo
De 1 a 30 años para una vivienda permanente. Otros plazos se ajustan a estos límites (Código Civil, art. 1095). Sin plazo indicado: 5 años (art. 1094(3)).
Renovación
Automática, por períodos iguales al plazo o de 3 años si el plazo es más corto, salvo que el contrato diga otra cosa (art. 1096).
Preaviso del arrendador para impedir la renovación
240 días (plazo de 6 años o más), 120 días (de 1 a 6 años), 60 días (de 6 meses a 1 año) (art. 1097).
Primera no renovación por el arrendador
No surte efecto antes de 3 años desde la firma, salvo por necesidad de vivienda propia del arrendador o de un hijo (art. 1097).
Preaviso del arrendatario
Para impedir la renovación: 120, 90 o 60 días, según la duración del plazo (art. 1098).
El arrendatario se va antes de tiempo
Pasado un tercio del plazo: 120 días de preaviso, o 60 días si el plazo es inferior a 1 año (art. 1098).
Fianza y renta anticipada
Fianza de hasta 2 meses de renta. Renta anticipada de hasta 2 meses, por pacto escrito (art. 1076).
Renta atrasada
Penalización del 20% de la suma debida, salvo que el arrendatario pague en 8 días (art. 1041).
Resolución por impago
Atraso de 3 meses o más, o pago con más de 8 días de retraso más de 4 veces en 12 meses (art. 1083(3) y (4)).
Comunicación fiscal
El arrendador comunica el contrato a la AT antes de que acabe el mes siguiente a su inicio (Código do Imposto do Selo, arts. 2(5) y 60).
Impuesto de timbre del contrato
10% de una mensualidad de renta, que paga el arrendador (Código do Imposto do Selo, arts. 2(5) y 60).
Actualización anual de la renta
Según el coeficiente del INE, con 30 días de preaviso escrito, la primera vez pasado 1 año (art. 1077). Coeficiente: 1,0224 para 2026, 1,0256 para 2027.

El documento

Texto mostrado

Se firma la versión en portugués. La versión en español le ayuda a entenderla. Sus respuestas completan las dos.

Arrendamiento de vivienda de plazo fijo (residencia permanente)

  1. 1.Partes

    1. 1.1

      Primer contratante: Nombre completo del arrendador, titular de Documento de identidad y número del arrendador, número de identificación fiscal Número fiscal (NIF) del arrendador, Nacimiento y estado civil del arrendador, con domicilio en Dirección del arrendador para notificaciones, en adelante "el arrendador".

      Enumere a cada copropietario. Si es una sociedad, indique su nombre, su domicilio social y su representante.

    2. 1.2

      Segundo contratante: Nombre completo del arrendatario, titular de Documento de identidad y número del arrendatario, número de identificación fiscal Número fiscal (NIF) del arrendatario, Nacimiento y estado civil del arrendatario, en adelante "el arrendatario".

      Enumere a cada coarrendatario.

    3. 1.3

      Las partes celebran este contrato de arrendamiento urbano de vivienda, que se rige por las siguientes cláusulas y, en lo no previsto en ellas, por el Código Civil y el Nuevo Régimen del Arrendamiento Urbano.

  2. 2.Inmueble arrendado

    1. 2.1

      El arrendador arrienda al arrendatario Tipo de inmueble, situado en Dirección completa del inmueble, parroquia y municipio de Parroquia (freguesia) y municipio, descrito en Oficina del registro y número de descripción e inscrito en la matriz predial urbana con el artículo Artículo del registro fiscal (artigo matricial).

    2. 2.2

      El inmueble tiene la licencia de uso Licencia de utilización y el certificado energético Número y clase del certificado energético.

      Indique el número, la fecha y el municipio de la licencia. Los edificios anteriores al 7 de agosto de 1951 no la necesitan. Adjunte prueba auténtica de la fecha de construcción (DL 160/2006, art. 5).

    3. 2.3

      El arrendamiento incluye los siguientes anexos para uso exclusivo del arrendatario: Anexos arrendados con la vivienda. El arrendatario tiene acceso a los siguientes elementos comunes del edificio: Zonas comunes que puede usar el arrendatario.

      Enumere cualquier plaza de garaje, trastero o jardín.

    4. 2.4

      Opcional

      El inmueble se arrienda con el mobiliario y el equipamiento enumerados en el inventario anexo: Mobiliario y equipamiento incluidos.

      Consérvela en un arrendamiento amueblado. Un arrendamiento amueblado es un solo contrato con una sola renta. Remita al anexo de inventario.

  3. 3.Uso del inmueble

    1. 3.1

      El inmueble se destina solo a vivienda permanente del arrendatario y de los miembros de su hogar, y no puede destinarse a ningún otro uso.

    2. 3.2

      Opcional

      El arrendatario no puede admitir huéspedes de pago.

      Sin esta cláusula, el arrendatario puede tener hasta 3 huéspedes de pago. Suprímala si el arrendador acepta huéspedes.

  4. 4.Plazo y renovación

    1. 4.1

      El contrato se celebra por un plazo determinado de Plazo años, a partir del Fecha de inicio del arrendamiento.

      El mínimo es de 1 año y el máximo de 30 años para una vivienda permanente.

    2. 4.2

      Al final del plazo, el contrato se renueva automáticamente por periodos sucesivos de igual duración, o de tres años si el plazo es inferior, salvo que cualquiera de las partes se oponga a la renovación conforme a los artículos 1097 y 1098 del Código Civil.

      Las partes pueden pactar otro período de renovación o ninguna renovación. Esta cláusula repite la regla legal supletoria.

    3. 4.3

      La oposición del arrendador a la primera renovación solo surte efecto tres años después de la firma del contrato, salvo cuando el arrendador o sus hijos necesiten la vivienda para vivir en ella.

  5. 5.Renta

    1. 5.1

      La renta mensual es de Renta mensual en euros, en cifras euros (Renta mensual en letras, en portugués euros).

    2. 5.2

      La renta vence el día Día del mes en que vence la renta del mes anterior al que corresponde y se paga por transferencia bancaria a la cuenta con IBAN IBAN del arrendador para la renta. El justificante de la transferencia sirve de prueba del pago. El arrendador emite el recibo de renta correspondiente.

      Sin pacto, la primera renta vence en la firma, y las siguientes el primer día hábil del mes anterior al mes que cubren.

    3. 5.3

      Opcional

      El arrendador declara que el inmueble estuvo arrendado mediante un contrato firmado en los cinco años anteriores a la entrada en vigor de la Lei n.º 56/2023, de 6 de octubre, cuya última renta fue de Última renta del contrato anterior y fecha, y que la renta inicial respeta el límite del artículo 34 de dicha ley.

      Consérvela solo si el límite del 2% se aplica a esta vivienda. El límite es la última renta más el 2%. Consulte a un abogado.

  6. 6.Actualización de la renta

    1. 6.1

      La renta se actualiza cada año con el coeficiente de actualización publicado conforme al artículo 24 del NRAU. La primera actualización puede exigirse un año después del inicio del contrato, y cada una de las siguientes un año después de la actualización anterior, mediante comunicación escrita del arrendador con al menos 30 días de antelación, que indique el coeficiente y la nueva renta.

      El coeficiente es 1,0224 para 2026 y 1,0256 para 2027. Una actualización no hecha solo puede aplicarse después dentro de 3 años.

  7. 7.Cargas y gastos

    1. 7.1

      El arrendatario paga los gastos corrientes de los bienes y servicios suministrados al inmueble, en particular Gastos a cargo del arrendatario, y contratará esos suministros a su propio nombre.

    2. 7.2

      Gastos de comunidad: Quién paga los gastos de comunidad.

      Sin pacto, el arrendador paga la administración, la conservación y el uso de las zonas comunes. Una suma mensual fija del arrendatario se liquida cada 6 meses.

  8. 8.Fianza y rentas anticipadas

    1. 8.1

      Como garantía del cumplimiento de sus obligaciones, el arrendatario paga al arrendador Fianza euros a la firma como fianza, que no puede superar dos meses de renta.

      No más de 2 meses de renta.

    2. 8.2

      La fianza se devuelve al arrendatario tras la restitución del inmueble, descontadas las cantidades debidas y el coste de reparar los daños probados que excedan del desgaste por un uso cuidadoso.

      La ley no fija un plazo para devolver la fianza. Pacte uno aquí si lo desea, por ejemplo 30 días.

    3. 8.3

      Opcional

      El arrendatario paga además Renta pagada por anticipado de renta por adelantado.

      No más de 2 meses, y solo por pacto escrito.

  9. 9.Garantía

    1. 9.1

      Opcional

      Nombre, documento, NIF y dirección del fiador, en adelante "el fiador", se constituye en fiador y principal pagador de todas las obligaciones del arrendatario derivadas de este contrato y de sus renovaciones, y renuncia al beneficio de excusión.

      Si el arrendatario no pone fin al retraso en el pago en 8 días, el arrendador debe notificarlo al fiador en los 90 días siguientes antes de reclamarle.

  10. 10.Obras y conservación

    1. 10.1

      El arrendador realiza las obras de conservación ordinarias y extraordinarias exigidas por la ley o por el fin del contrato.

    2. 10.2

      El arrendatario solo puede realizar obras en el inmueble con la autorización escrita del arrendador, salvo las reparaciones urgentes permitidas por la ley. Las pequeñas alteraciones necesarias para la comodidad del arrendatario las repara el arrendatario antes de restituir el inmueble.

    3. 10.3

      El arrendatario debe informar de inmediato al arrendador de cualquier defecto del inmueble y permitirle inspeccionarlo, en una fecha y hora acordadas de antemano.

  11. 11.Subarriendo y cesión

    1. 11.1

      El arrendatario no puede subarrendar, ceder ni prestar total o parcialmente el inmueble, ni ceder su posición contractual, sin la autorización escrita del arrendador.

      Un subarriendo no autorizado es causa para que el arrendador ponga fin al contrato.

    2. 11.2

      Opcional

      El arrendatario se obliga a cumplir el reglamento de la comunidad de propietarios, del que recibe una copia que se anexa a este contrato.

      Consérvela para una vivienda en un edificio con estatutos de comunidad.

  12. 12.Mora y resolución por incumplimiento

    1. 12.1

      Si la renta se paga con retraso, el arrendador puede exigir, además de las rentas en mora, una indemnización del 20% de la cantidad debida, salvo que el arrendatario ponga fin a la mora dentro de los ocho días siguientes a su inicio.

    2. 12.2

      Cualquiera de las partes puede resolver el contrato por incumplimiento de la otra conforme a los artículos 1083 y 1084 del Código Civil, en particular el arrendador cuando la renta tenga un atraso de tres meses o más, o cuando se pague con más de ocho días de retraso más de cuatro veces en doce meses.

      El derecho a subsanar en un mes (art. 1084(3)) cubre solo la causa de tres meses de atraso, una vez por contrato.

  13. 13.Resolución por el arrendatario

    1. 13.1

      El arrendatario puede oponerse a la renovación del contrato mediante comunicación al arrendador con al menos 120 días, 90 días o 60 días de antelación al final del plazo, según que el plazo sea de seis años o más, de uno a seis años, o de seis meses a un año.

    2. 13.2

      Transcurrido un tercio del plazo inicial o de la renovación, el arrendatario puede resolver el contrato en cualquier momento mediante comunicación al arrendador con al menos 120 días de antelación a la fecha de terminación prevista, o 60 días si el plazo es inferior a un año. La comunicación surte efecto al final de un mes natural.

      Si el arrendatario da un preaviso corto, debe la renta del período que falta, salvo desempleo involuntario, incapacidad permanente para el trabajo o fallecimiento.

  14. 14.Restitución del inmueble

    1. 14.1

      Cuando termina el contrato, el arrendatario restituye el inmueble en el estado en que lo recibió, según consta en el acta de estado anexa, salvo el desgaste por un uso cuidadoso, y devuelve todas las llaves.

    2. 14.2

      Durante los tres meses anteriores a su salida, el arrendatario debe mostrar el inmueble a posibles arrendatarios, en horarios acordados con el arrendador.

      Sin pacto, la ley fija los días laborables de 17:30 a 19:30 y los fines de semana de 15:00 a 19:00.

  15. 15.Comunicaciones

    1. 15.1

      Las comunicaciones sobre la terminación del contrato, la actualización de la renta y las obras se hacen mediante un escrito firmado por el remitente, enviado por carta certificada con acuse de recibo o entregado en mano contra una copia firmada con nota de recepción.

    2. 15.2

      A efectos de las comunicaciones, las partes acuerdan Dirección del arrendador para notificaciones como dirección del arrendador y Dirección del arrendatario para notificaciones como dirección del arrendatario.

      Normalmente es la vivienda arrendada. Una dirección pactada permite al arrendador enviar por carta certificada la resolución por impago. Notifique por escrito todo cambio de dirección.

  16. 16.Comunicación a la Autoridad Tributaria

    1. 16.1

      El arrendador comunica este contrato a la Autoridad Tributaria y Aduanera a más tardar al final del mes siguiente a su inicio, paga el impuesto de timbre debido y entrega al arrendatario una copia del justificante.

      El arrendador debe comunicar también todo cambio y la extinción del contrato. Si el arrendador no lo comunica, puede hacerlo el arrendatario.

  17. 17.Anexos y firmas

    1. 17.1

      Los siguientes documentos, firmados por las partes, forman parte de este contrato: el acta de estado y entrega, que describe el estado del inmueble; el inventario del mobiliario, si lo hay; el reglamento de la comunidad de propietarios, si lo hay; y el certificado energético.

    2. 17.2

      Hecho en Lugar de la firma, el Fecha de la firma, en tantos originales como partes, todos de igual valor. Firma del arrendador. Firma del arrendatario. Firma del fiador, si lo hay.

Formalidades

  1. Haga el contrato por escrito, con un original para cada parte. Todas las partes firman cada página.
  2. Indique los nombres de las partes, sus números civiles y fiscales, la dirección del arrendador, el inmueble, su uso, su licencia de utilización, la renta y la fecha.
  3. Adjunte una descripción firmada del estado de la vivienda (el informe de estado). Sin ella, la ley presume que el arrendatario recibió la vivienda en buen estado.
  4. El cónyuge del arrendador debe consentir, salvo separación de bienes (art. 1682-A). Vivienda familiar: ambos cónyuges deben acordar la extinción del contrato (art. 1682-B).
  5. El arrendador comunica el contrato a la administración tributaria (AT) en el Portal das Finanças antes de que acabe el mes siguiente a su inicio. Si no, puede hacerlo el arrendatario.
  6. No hace falta notario. Un arrendamiento no inscrito no puede obligar a terceros por más de 6 años (CRP art. 5(5)).
  7. Portugal no tiene un modelo oficial general de contrato de arrendamiento. El IHRU, el instituto público de vivienda, publicó modelos para su programa de alquiler asequible (PAA).
  8. El Decreto-Lei n.º 97/2026 sustituyó el PAA por el RSAA desde el 1 de septiembre de 2026.

Errores frecuentes

  • Pedir una fianza superior a 2 meses de renta, o más de 2 meses de renta anticipada. La ley vigente limita ambas.
  • Arrendar una vivienda sin la licencia de utilización cuando se exige. Los tribunales difieren sobre si el contrato es entonces nulo (DL 160/2006, art. 5).
  • Escribir un plazo inferior a 1 año para una vivienda permanente. La ley lo amplía a 1 año.
  • Oponerse a la primera renovación antes de que pasen 3 años desde la firma. El preaviso no surte efecto hasta entonces, salvo que el arrendador o un hijo necesite la vivienda.
  • Omitir el informe de estado. Sin él, se presume que el arrendatario recibió la vivienda en buen estado, y el arrendador no puede probar los daños.
  • No comunicar el contrato a la AT antes de que acabe el mes siguiente a su inicio. El arrendador incumple una obligación fiscal, y el arrendatario puede entonces comunicar el contrato por sí solo.
  • Fijar una renta nueva más de un 2% superior a la última renta de la vivienda, cuando se aplica el límite de Mais Habitação (Lei n.º 56/2023).
  • Enviar los avisos de extinción o de actualización de la renta solo por correo electrónico o mensaje de texto. El NRAU exige una carta firmada, por correo certificado o en mano.

Base legal

Fuentes

Describa la vivienda que busca