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Plantilla de contrato previo de compraventa (Portugal)

Contrato promesa de compraventaContrato-promessa de compra e venda (CPCV)

La promesa vinculante por la que el vendedor se obliga a vender y el comprador a comprar un edificio o una vivienda, con el precio, la señal (sinal), las condiciones y el plazo de la escritura. El comprador pierde el sinal si incumple, y el vendedor lo devuelve doblado si incumple.

Úselo después de que el vendedor acepte su oferta y después de haber comprobado la certificación del registro de la propiedad, el extracto del registro fiscal, el certificado energético y, para un piso, la declaración de deudas de la comunidad. El CPCV no es obligatorio. Esta plantilla es para un edificio o un piso existente, vendido por particulares, sin eficacia real (eficácia real). Un CPCV con eficacia real obliga a terceros, pero debe hacerse en escritura pública o en documento privado autenticado e inscribirse. Pida esa versión a un abogado o a un solicitador, y también para un inmueble en construcción o para un vendedor que sea una sociedad.

Revisado el 28 de octubre de 2026. No es asesoramiento legal. Pida a un notario o abogado que revise su caso antes de firmar.

Lo esencial

Se aplica a
Todo el país (Portugal continental, Azores y Madeira)
Forma
Documento escrito firmado por ambas partes para una promesa bilateral (Código Civil, art. 410(2)).
Edificio o vivienda
Firmas reconocidas en persona, con certificación de que existe una licencia de utilización o de construcción (art. 410(3)).
Quién reconoce las firmas
Notario, abogado, solicitador, registrador o cámara de comercio (Decreto-Lei n.º 76-A/2006, art. 38).
Dinero que paga el comprador
Se presume un sinal, aunque se llame anticipo del precio (art. 441).
El comprador incumple
El vendedor se queda con el sinal (art. 442(2)).
El vendedor incumple
El comprador puede reclamar el doble del sinal o pedir a un tribunal que ordene la venta (arts. 442(2) y (3), 830).
Ejecución específica
No se puede excluir por contrato para un edificio o una vivienda (art. 830(3)).
IMT en el CPCV
Exigible si el comprador toma posesión (salvo su vivienda permanente) o puede ceder su posición (CIMT, art. 2(2)(a), (3)).
Venta definitiva
Escritura pública o documento privado autenticado (art. 875).
Comprador no residente
IMT fijo del 7,5% sobre una vivienda, salvo que se aplique una excepción del CIMT art. 17(10) (DL 97/2026, art. 6).
Devolución del IMT
Se devuelve si el comprador pasa a ser residente en 2 años, o arrienda a una renta moderada en 6 meses. Se reclama en 6 meses (art. 17(12)).
Título urbano en la escritura
Desde el 3 de agosto de 2026, la escritura debe recoger si existe, o se puede anular la venta (RJUE art. 4.º-A(14), Decreto-Lei n.º 108/2026).

El documento

Texto mostrado

Se firma la versión en portugués. La versión en español le ayuda a entenderla. Sus respuestas completan las dos.

Contrato promesa de compraventa

  1. 1.Partes

    1. 1.1

      Primer contratante: Nombre completo del vendedor, titular de Documento de identidad y número del vendedor, número de identificación fiscal Número fiscal (NIF) del vendedor, Estado civil del vendedor, con domicilio en Dirección del vendedor, en adelante "el promitente vendedor".

      Enumere a todos los propietarios inscritos. Si un vendedor está casado, añada el régimen económico y el nombre del cónyuge. El cónyuge también debe firmar o consentir por escrito.

    2. 1.2

      Segundo contratante: Nombre completo del comprador, titular de Documento de identidad y número del comprador, número de identificación fiscal Número fiscal (NIF) del comprador, Estado civil y régimen del comprador, con domicilio en Dirección del comprador, en adelante "el promitente comprador".

      Enumere a cada comprador, con su estado civil y su régimen económico.

    3. 1.3

      Las partes celebran este contrato de promesa de compraventa, que se rige por las siguientes cláusulas.

  2. 2.Identificación del inmueble

    1. 2.1

      El promitente vendedor es propietario y legítimo poseedor de Tipo de inmueble, situado en Dirección completa del inmueble, parroquia y municipio de Parroquia (freguesia) y municipio, descrito en Oficina del registro y número de descripción e inscrito en la matriz predial urbana con el artículo Artículo del registro fiscal (artigo matricial).

      Copie los datos del registro de la certidão permanente y el artículo fiscal de la caderneta predial.

    2. 2.2

      El inmueble tiene la licencia de uso Licencia de utilización y el certificado energético Número y clase del certificado energético.

      Indique el número, la fecha y el municipio que emitió la licencia. Para un edificio anterior al 7 de agosto de 1951, escriba que no se exige licencia.

  3. 3.Objeto

    1. 3.1

      Por este contrato, el promitente vendedor promete vender al promitente comprador, y el promitente comprador promete comprar al vendedor, el inmueble identificado en la cláusula anterior, libre de cualquier carga, gravamen o responsabilidad y vacío de personas y bienes.

  4. 4.Precio y pago

    1. 4.1

      El precio de venta es de Precio en euros, en cifras euros (Precio en letras, en portugués euros).

    2. 4.2

      A la firma de este contrato, el promitente comprador paga al promitente vendedor Sinal pagado en la firma euros como señal (sinal) y pago a cuenta del precio, por transferencia bancaria, de los que el promitente vendedor da recibo.

      Pague por transferencia bancaria a una cuenta a nombre del titular inscrito, para probar el pago con facilidad.

    3. 4.3

      Opcional

      A más tardar el Fecha del sinal adicional, el promitente comprador paga al promitente vendedor Sinal adicional (reforço) euros como refuerzo de la señal (reforço de sinal).

      Consérvela solo si las partes acuerdan un segundo pago antes de la escritura. También es un sinal.

    4. 4.4

      El resto del precio, de Saldo a pagar en la escritura euros, se paga a la firma de la escritura pública o del documento privado autenticado de compraventa.

  5. 5.Régimen del sinal

    1. 5.1

      Todas las cantidades pagadas por el promitente comprador constituyen señal (sinal) conforme a los artículos 441 y 442 del Código Civil, y se imputan al precio en la fecha de la escritura.

    2. 5.2

      Si el promitente comprador incumple definitivamente el contrato por una causa que le sea imputable, el promitente vendedor conserva las cantidades recibidas. Si el incumplimiento definitivo es imputable al promitente vendedor, el promitente comprador tiene derecho a reclamar el doble de lo que pagó.

      Repite la regla legal del artículo 442. Salvo pacto en contrario, no se debe ninguna otra indemnización además de esta.

  6. 6.Condición del préstamo

    1. 6.1

      Opcional

      El promitente comprador solicitará un préstamo hipotecario de no más de Importe máximo de la hipoteca euros. Si, a más tardar el Fecha límite para aprobar el préstamo, todas las entidades a las que el promitente comprador lo solicitó de buena fe deniegan el préstamo, cualquiera de las partes puede resolver este contrato por carta certificada con acuse de recibo, y la señal se devuelve en su importe simple.

      Consérvela siempre que necesite un préstamo. Pida al banco las denegaciones por escrito como prueba.

  7. 7.Declaraciones del promitente vendedor

    1. 7.1

      El promitente vendedor declara que el inmueble no está sujeto a ninguna carga, gravamen, embargo, arrendamiento ni derecho de terceros, salvo Cargas inscritas que se cancelan, que se obliga a cancelar a su cargo a más tardar en la fecha de la escritura.

      Una hipoteca suele cancelarse con el precio en la escritura. El banco del vendedor entrega entonces el documento de cancelación (distrate).

    2. 7.2

      El promitente vendedor declara además que no hay deudas con la comunidad de propietarios, por el impuesto municipal sobre inmuebles (IMI) ni con los suministradores de agua, electricidad y gas, y que entregará en la escritura la declaración del administrador de la comunidad prevista en el artículo 1424-A del Código Civil.

      Suprima la parte sobre la comunidad de propietarios si la casa no pertenece a una.

  8. 8.Escritura de compraventa

    1. 8.1

      La escritura pública o el documento privado autenticado de compraventa se firma a más tardar el Fecha límite de la escritura. El promitente comprador la programa y comunica al promitente vendedor la fecha, la hora y el lugar con al menos 15 días de antelación, por carta certificada con acuse de recibo o por correo electrónico con confirmación de lectura.

    2. 8.2

      El promitente vendedor entrega al promitente comprador, al menos 10 días antes de la fecha de la escritura, todos los documentos necesarios para la escritura que dependan de él.

  9. 9.Incumplimiento

    1. 9.1

      Si cualquiera de las partes no comparece a la escritura en la fecha programada, esa parte incurre en mora. Si la parte incumplidora no firma la escritura dentro de un plazo adicional de Días de aviso final antes del incumplimiento días fijado por la otra parte mediante carta certificada con acuse de recibo, el incumplimiento es definitivo a efectos de la cláusula sobre la señal.

    2. 9.2

      Como alternativa, la parte no incumplidora puede solicitar la ejecución específica de este contrato conforme al artículo 830 del Código Civil.

      Para un edificio o una vivienda, la ley no permite a las partes excluir la ejecución específica. Una sentencia sustituye entonces la firma que falta.

  10. 10.Entrega del inmueble

    1. 10.1

      El inmueble y sus llaves se entregan al promitente comprador a la firma de la escritura.

      La posesión antes de la escritura hace exigible el IMT de inmediato, salvo que la vivienda sea la residencia permanente del comprador.

  11. 11.Gastos e impuestos

    1. 11.1

      El promitente comprador paga el impuesto municipal sobre transmisiones onerosas de inmuebles (IMT), el impuesto de timbre y los gastos de la escritura y de la inscripción de la adquisición. El promitente vendedor paga los gastos de cancelación de cargas y gravámenes y de obtención de los documentos del inmueble.

      El IMT y el impuesto de timbre deben pagarse antes de la escritura. El notario, el abogado o la oficina Casa Pronta comprueban los recibos.

  12. 12.Cesión

    1. 12.1

      Ninguna de las partes puede ceder su posición contractual sin el consentimiento escrito de la otra.

      Una cláusula que permita al comprador ceder el contrato hace exigible el IMT al firmar el CPCV.

  13. 13.Notificaciones

    1. 13.1

      Las notificaciones entre las partes sobre este contrato se hacen por escrito a las direcciones indicadas al principio, salvo que una parte comunique por escrito una nueva dirección.

  14. 14.Formalidades

    1. 14.1

      Las firmas de las partes se reconocen presencialmente, con certificación de la existencia de la licencia de uso, conforme al artículo 410(3) del Código Civil.

  15. 15.Firmas

    1. 15.1

      Hecho en Lugar de la firma, el Fecha de la firma, en dos originales de igual valor, uno para cada parte. Firma del promitente vendedor y, en su caso, de su cónyuge. Firma del promitente comprador.

      Firme ante la persona que reconoce las firmas. Esa persona añade a cada original el reconocimiento y la certificación de la licencia.

Formalidades

  1. Haga el CPCV por escrito. Ambas partes lo firman y cada parte conserva un original. Un CPCV sin eficacia real no se inscribe.
  2. Para un edificio o una vivienda, un notario, abogado, solicitador, registrador o cámara de comercio reconoce las firmas en persona (reconhecimento presencial).
  3. Esa persona también certifica que existe una licencia de utilización o de construcción (art. 410(3)).
  4. Si faltan estos trámites, el comprador puede invocar el defecto. El vendedor solo puede invocarlo si lo causó el comprador.
  5. El IMT es exigible en el CPCV si el comprador toma posesión, salvo que la vivienda vaya a ser su residencia permanente.
  6. El IMT es siempre exigible en el CPCV si este permite al comprador ceder su posición a un tercero.
  7. Desde el 1 de enero de 2024, la escritura ya no exige la prueba de la licencia de utilización ni la ficha técnica de habitação. El texto del Código Civil sobre el CPCV aún menciona la licencia.
  8. Desde el 3 de agosto de 2026, la escritura debe indicar si el inmueble tiene título urbano, o que el vendedor declara que no lo tiene. De lo contrario, se puede anular la venta.

Errores frecuentes

  • Firmar sin reconocimiento de las firmas en persona. El comprador puede usar luego el defecto para librarse del contrato, y el vendedor pierde certeza.
  • Pagar el sinal antes de leer el certificado del registro de la propiedad. Una hipoteca, un embargo (penhora) o un titular inscrito distinto pueden bloquear la escritura.
  • Recibir las llaves antes de la escritura. El IMT se vuelve exigible antes de tiempo salvo que sea su residencia permanente, y usted asume el riesgo de un inmueble que no es suyo.
  • Añadir una cláusula que permita al comprador ceder el contrato a otra persona. Hace exigible el IMT en el CPCV.
  • Tratar una fecha de escritura incumplida como un incumplimiento definitivo. Suele ser solo un retraso. Envíe un aviso escrito con un plazo final antes de quedarse con el sinal o de reclamarlo.
  • Olvidar al cónyuge del vendedor. La venta necesita su consentimiento, salvo separación de bienes, y la venta de la vivienda familiar siempre lo necesita.
  • Omitir la condición de préstamo cuando necesita una hipoteca. Sin ella, un préstamo denegado no le libera, y puede perder el sinal.

Base legal

Fuentes

Describa la vivienda que busca