Lista de comprobación antes de comprar (Portugal)
Lista de verificación previa a la compra para el compradorLista de verificação antes da compra de imóvel
Los documentos y las comprobaciones que el comprador debe completar antes de pagar un sinal en un CPCV: titularidad y cargas en el registro de la propiedad, registro fiscal, licencias urbanísticas y de uso, certificado energético, deudas de la comunidad de propietarios, inquilinos y derechos de adquisición preferente, e impuestos que se pagan antes de la escritura.
Úsela desde la primera visita seria hasta el CPCV. Pida al vendedor o al agente cada documento, y pida usted mismo en línea la certificación del registro de la propiedad. Repita la comprobación del registro justo antes de la escritura, porque entretanto pueden inscribirse una nueva hipoteca o un embargo.
Revisado el 28 de octubre de 2026. No es asesoramiento legal. Pida a un notario o abogado que revise su caso antes de firmar.
Lo esencial
- Se aplica a
- Todo el país (Portugal continental, Azores y Madeira). Los tipos del IMT difieren en las regiones autónomas.
- Impuesto de timbre de la compra
- 0,8% del mayor de estos valores: el precio o el valor fiscal. Se paga antes de la escritura.
- Certificado de deudas de la comunidad
- El administrador lo emite en 10 días desde la solicitud (Código Civil, art. 1424-A).
- Escritura sin certificado de deudas
- Solo se permite si el comprador renuncia al certificado y asume las deudas de la comunidad del vendedor (art. 1424-A).
- Licencia de utilización en la escritura
- Desde el 1 de enero de 2024 ya no hay que exhibirla (Decreto-Lei n.º 10/2024).
- Título urbano en la escritura
- Desde el 3 de agosto de 2026, la escritura debe indicar si existe el título urbano, o se puede anular la venta (Decreto-Lei n.º 108/2026).
- Derecho de preferencia del inquilino
- Un inquilino de más de 2 años puede igualar la venta. El vendedor le escribe por carta certificada y el inquilino tiene 30 días para responder (art. 1091).
- Certificado energético
- Obligatorio para vender o arrendar. Todo anuncio debe mostrar la clase energética (Decreto-Lei n.º 101-D/2020, arts. 18(1)(e), 22(3) y 32).
- IMT Jovem
- Los compradores de 35 años o menos que adquieren su primera vivienda permanente pueden quedar exentos del IMT y del impuesto de timbre (Decreto-Lei n.º 48-A/2024).
- Comprador no residente
- IMT fijo del 7,5% sobre una vivienda, sin exención ni reducción, salvo que se aplique una excepción del CIMT art. 17(10) (Decreto-Lei n.º 97/2026).
- Devolución del IMT
- Si el comprador pasa a ser residente fiscal en 2 años o arrienda a una renta moderada, la administración tributaria devuelve la diferencia (art. 17(10) a (12)).
- Tarifa de Casa Pronta
- 375 euros por un acto de registro, 700 euros por más de uno, más 50 euros por cada inmueble adicional.
La lista de comprobación
Vendedor, título y titularidad
Certificado vigente del registro de la propiedadCertidão permanente do registo predial
Documentos de identidad y números fiscales de todos los vendedoresCartão de Cidadão ou passaporte, NIF
Estado civil y régimen económico matrimonial del vendedorEstado civil e regime de bens
Vender la vivienda familiar exige el consentimiento de ambos cónyuges, sea cual sea el régimen. Un cónyuge que no consta en el registro puede tener que firmar.
Si el inmueble es heredado, la escritura de herederos y la inscripción a su nombreHabilitação de herdeiros e registo a favor dos herdeiros
Hasta que se inscriba a los herederos como titulares, no pueden firmar la escritura a su nombre. Todos los herederos deben aceptar la venta.
Si el vendedor es una sociedad, su certificado del registro mercantilCertidão permanente do registo comercial
Demuestra que la sociedad existe y quién puede firmar en su nombre.
Su propio número fiscal portuguésNúmero de Identificação Fiscal (NIF)
Necesita un NIF para pagar el IMT y el impuesto de timbre y para firmar la escritura.
Registro fiscal e impuestos del inmueble
Extracto del registro fiscalCaderneta predial urbana
Justificante del pago del impuesto municipal sobre inmueblesDeclaração de liquidação do IMI
Coincidencia entre el registro de la propiedad, el registro fiscal y el inmuebleConformidade entre a descrição predial, a matriz e o imóvel
Superficies, habitaciones o usos distintos indican obras sin inscribir. Pida al vendedor que corrija los registros antes de la escritura.
Urbanismo, licencias y estado
Licencia de utilización, o prueba de que el edificio es anterior al 7 de agosto de 1951Licença ou autorização de utilização
Demuestra que el edificio puede usarse como vivienda. La escritura ya no la exige. Los prestamistas suelen pedirla, y una vivienda sin ella no se puede arrendar.
Ficha técnica de habitação, para edificios construidos, reconstruidos, ampliados o modificados después del 30 de marzo de 2004Ficha técnica da habitação
Describe la construcción, los materiales y los equipamientos de la vivienda.
Información urbanística del ayuntamientoPlano Diretor Municipal, informação prévia, processo de obras
Compruebe que el edificio coincide con los planos aprobados, que no hay una orden de demolición o de legalización pendiente y qué permite la zonificación en los alrededores.
Certificado energéticoCertificado energético (SCE)
Informe independiente sobre el estado del edificioVistoria técnica
Ninguna ley lo exige. Detecta humedades, grietas estructurales, filtraciones en el tejado e instalación eléctrica antigua antes de que acepte el precio.
Para suelo rústico, la identificación catastral o georreferenciadaBalcão Único do Prédio (BUPi), cadastro
Los linderos rústicos suelen ser inciertos. El BUPi identifica y cartografía el terreno.
Comunidad de propietarios (pisos y fracciones de un edificio compartido)
Certificado de gastos y deudas de la comunidadDeclaração de encargos e dívidas ao condomínio (art. 1424.º-A do Código Civil)
Escritura de constitución de la propiedad horizontal y estatutos de la comunidadTítulo constitutivo da propriedade horizontal e regulamento do condomínio
Fijan el uso de cada fracción, la cuota de los gastos comunes y los límites al alquiler de corta duración o a las obras.
Actas de las últimas juntas de propietariosAtas das assembleias de condóminos
Muestran las obras aprobadas y las derramas que pagará el siguiente propietario.
Ocupación y derechos de preferencia
Todo contrato de arrendamiento vigente y la fecha de entrada del inquilinoContrato de arrendamento
Declaraciones sobre otros derechos de preferencia, si los hayDeclarações de exercício do direito de preferência
Impuestos y gastos de cierre
Cálculo y pago del IMT antes de la escrituraImposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)
Impuesto de timbre de la compra y de la hipotecaImposto do Selo
Exención del IMT Jovem, si tiene 35 años o menosIsenção de IMT e Imposto do Selo (IMT Jovem)
Tipo del IMT si no es residente fiscal en PortugalTaxa de IMT de 7,5% para adquirentes não residentes
Devolución del IMT si pasa a ser residente fiscal
Devolución del IMT si arrienda la vivienda
Plazo para pedir la devolución del IMT
Elección de la persona o la oficina que otorga la escritura y la inscribeNotário, advogado, solicitador ou Balcão Casa Pronta
Formalidades
Una lista de diligencia debida es, por naturaleza, una lista de verificación. El notario, el abogado, el solicitador o la oficina Casa Pronta comprueban los documentos en la escritura, pero el comprador paga el sinal antes, al firmar el CPCV.
- Para comprar necesita un número fiscal portugués (NIF).
- La certidão permanente do registo predial y el extracto del registo fiscal (caderneta predial) están disponibles en línea.
- La venta se formaliza en escritura pública, en documento privado autenticado o en una oficina Casa Pronta.
- Antes de la escritura, el comprador paga el IMT y el 0,8% de impuesto de timbre sobre el mayor de estos valores: el precio o el valor fiscal.
- Desde el 1 de enero de 2024, la escritura ya no exige la prueba de la licencia de utilización ni la ficha técnica de habitação. El comprador debe comprobarlas.
- Desde el 3 de agosto de 2026, la escritura debe indicar si se exhibió el título urbano, o si el vendedor declara que lo tiene o que no lo tiene.
- La escritura recoge la declaración del vendedor. No prueba que el edificio sea legal.
- Después de la escritura, hay que inscribir la adquisición. Normalmente lo hace el notario, el abogado o la oficina Casa Pronta.
Errores frecuentes
- Fiarse del resumen del agente en lugar de la certidão permanente. Solo el registro de la propiedad muestra el titular inscrito, las hipotecas y los embargos.
- Dar por hecho que la escritura comprueba la situación urbanística. Solo recoge lo que el vendedor muestra o declara, así que una ampliación o un cambio de uso ilegales pueden pasar a usted.
- No comparar nada. Compruebe que las superficies y la descripción coinciden entre el registro de la propiedad, la caderneta predial y el inmueble que visitó.
- Ignorar las obras de la comunidad aprobadas que aún no se han cobrado. Lea las actas recientes de las juntas de propietarios.
- Comprar un inmueble arrendado sin leer el contrato de arrendamiento. El contrato continúa tras la venta, y un inquilino antiguo puede reclamar el derecho a comprar primero.
- Recibir las llaves con el CPCV. El IMT se vuelve exigible antes de tiempo, salvo que la vivienda sea su residencia permanente.
Base legal
- Código Civil, art. 875 (form of the sale of real estate)
- Código Civil, art. 1091 (tenant's pre-emption right)
- Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro (horizontal property reform, adding art. 1424-A to the Código Civil)
- Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro (Simplex urbanístico)
- Decreto-Lei n.º 101-D/2020, de 7 de dezembro (energy performance of buildings)
- Decreto-Lei n.º 48-A/2024, de 25 de julho (IMT and stamp duty exemption for buyers up to 35)
- Código do IMT, art. 17(10) to (12) (flat 7.5% IMT for non-resident buyers of homes, and the exceptions)
- Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio (housing tax measures under Lei n.º 9-A/2026)
- Tabela Geral do Imposto do Selo, verbas 1.1 (0.8% on a purchase) and 17.1 (credit: 0.5% for 1 to 5 years, 0.6% for 5 years or more)
- Código do IMT, art. 2 (IMT on a promise with possession or an assignment clause)
- Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio (Simplex urbanístico 2.0), amending the RJUE (Decreto-Lei n.º 555/99), art. 4.º-A(14)