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Plantilla de contrato de alquiler de vivienda (Polonia)

Arrendamiento de vivienda de duración fija (piso)Umowa najmu lokalu mieszkalnego na czas oznaczony

Un arrendamiento de duración fija de un piso o una casa como vivienda del inquilino, conforme al Código Civil y a la ley de protección de los inquilinos de 2001. Fija las partes, el piso, el plazo, la renta y los suministros, la fianza, el acta de entrega, las reparaciones, las subidas de renta y los casos en que cada parte puede resolver el contrato antes de plazo.

Úselo cuando un propietario particular alquila un piso o una casa a un inquilino que vivirá allí. Es un arrendamiento ordinario (najem). No lo use para estancias vacacionales cortas, para un arrendamiento ocasional (najem okazjonalny) ni para un arrendamiento institucional (najem instytucjonalny): estos necesitan el sometimiento notarial del inquilino al desalojo y otros anexos. El Estado no publica ningún modelo de contrato. Muchas protecciones de la ley de 2001 son imperativas, así que una cláusula que da al arrendador más derechos de los que permite la ley no tiene efecto.

Revisado el 28 de octubre de 2026. No es asesoramiento legal. Pida a un notario o abogado que revise su caso antes de firmar.

Lo esencial

Se aplica a
Todo el país
Límite de la fianza
12 meses de renta en la firma (ley de protección de los inquilinos, art. 6 ust. 1). 6 en un arrendamiento ocasional o institucional (art. 19a ust. 4, 19f ust. 5).
Devolución de la fianza
En 1 mes desde que el inquilino deja el piso, descontadas las reclamaciones del arrendador, y no menos de la suma pagada (art. 6 ust. 3 y 4).
Subida de la renta
Por escrito, con 3 meses de preaviso hasta el fin de un mes natural, como máximo una vez cada 6 meses (art. 8a ust. 1 a 3, art. 9 ust. 1b).
Subida superior al 3% del valor
En 2 meses desde el preaviso, el inquilino puede impugnar ante el tribunal una subida que lleve la renta anual por encima del 3% del valor de reposición (art. 8a ust. 5).
Cargas además de la renta
Solo las cargas que no dependen del propietario: energía, gas, agua, alcantarillado y residuos (art. 2 ust. 1 pkt 8, art. 9 ust. 5).
Resolución por el arrendador
Solo por los motivos del art. 11, por escrito y con el motivo indicado.
Resolución por impago
Tras 3 períodos completos de impago, un aviso escrito y un mes más para pagar: preaviso de 1 mes hasta el fin de un mes.
Contrato de duración fija
Preaviso anticipado solo en los casos que enumera el contrato (Código Civil, art. 673 § 3) o fija la ley, como los defectos que amenazan la salud (art. 682).
Contrato indefinido, renta mensual
3 meses hasta el fin de un mes natural (Código Civil, art. 688). Los autores discuten si un contrato puede acortarlo. No cuente con ello.
Prohibición de desahucio en invierno
Las órdenes judiciales de desahucio no se ejecutan del 1 de noviembre al 31 de marzo, salvo que la persona tenga un local al que mudarse, con excepciones (art. 16 y 17).
Impuesto sobre la renta del arrendador
Tipo fijo del 8,5% de la renta hasta 100.000 PLN al año, 12,5% por encima (ley del impuesto a tanto alzado, art. 12 ust. 1 pkt 4).
Acciones tras la devolución
Las acciones por daños al piso y por reembolso de los gastos del inquilino prescriben 1 año después de la devolución del piso (Código Civil, art. 677).

El documento

Texto mostrado

Se firma la versión en polaco. La versión en español le ayuda a entenderla. Sus respuestas completan las dos.

Arrendamiento de vivienda de duración fija (piso)

  1. 1.Partes

    1. 1.1

      Contrato de arrendamiento celebrado en Lugar de la firma el Fecha de la firma entre Arrendador, en adelante el "Arrendador", y Inquilino, en adelante el "Inquilino".

      Indique de cada parte nombre, número de identificación, dirección y correo. El cónyuge del inquilino también es inquilino de la vivienda familiar por ley (Código Civil, art. 680¹).

  2. 2.Vivienda

    1. 2.1

      El Arrendador declara que es propietario del piso situado en Dirección del piso, con una superficie útil de Superficie útil m², compuesto por Estancias, para el que se lleva el registro de la propiedad n.º Número del registro de la propiedad, en adelante el "Piso".

      Un inquilino puede comprobar al propietario en el registro de la propiedad en línea. Pida al arrendador el número del registro. Un derecho cooperativo puede no tener ninguno.

    2. 2.2

      El Arrendador cede el uso del Piso al Inquilino junto con el equipamiento enumerado en Anexo con muebles y equipamiento, y el Inquilino se obliga a pagar al Arrendador la renta acordada.

  3. 3.Uso del Piso

    1. 3.1

      El Piso se usará solo como vivienda del Inquilino y de las siguientes personas: Personas que vivirán con el inquilino.

      Los adultos que viven de forma permanente con el inquilino responden solidariamente de la renta durante el tiempo que vivan allí (Código Civil, art. 688¹).

    2. 3.2

      El Inquilino no puede subarrendar el Piso ni ceder su uso gratuito a terceros, total o parcialmente, sin el consentimiento escrito del Arrendador.

      No hace falta consentimiento para una persona a la que el inquilino deba mantener (art. 688²).

  4. 4.Duración

    1. 4.1

      El contrato se celebra por un plazo determinado desde el Fecha de inicio del arrendamiento hasta el Fecha de fin del arrendamiento.

      Si el inquilino sigue con el consentimiento del arrendador tras la fecha de fin, se presume que el contrato es indefinido (Código Civil, art. 674). Firme a tiempo un contrato nuevo o un anexo.

  5. 5.Renta

    1. 5.1

      El Inquilino pagará al Arrendador una renta de Renta mensual en PLN PLN al mes, por adelantado, a más tardar el día Día del mes en que se paga la renta de cada mes, por transferencia a la cuenta bancaria del Arrendador n.º Número de cuenta bancaria del arrendador.

      Incluya en la renta las cargas del propietario con la comunidad de propietarios. Por defecto, el Código Civil prevé el pago anticipado antes del día 10 del mes.

    2. 5.2

      La renta cubre las cuotas que el Arrendador paga a la comunidad de propietarios o a la cooperativa y el impuesto sobre bienes inmuebles.

      Además de la renta, el arrendador solo puede cobrar los costes que no dependen del propietario (art. 9 ust. 5 de la ley de 2001).

  6. 6.Gastos de suministros

    1. 6.1

      Además de la renta, el Inquilino paga el suministro de energía, gas y agua al Piso y el alcantarillado y la recogida de residuos, de la siguiente forma: Suministros que paga el inquilino y cómo. El Arrendador solo cobra estos gastos cuando el Inquilino no tiene un contrato directo con el suministrador, y los liquida según el consumo real.

      Por ejemplo, la electricidad con contrato propio del inquilino, y el agua y la calefacción como anticipos mensuales que se liquidan cada año.

  7. 7.Aumento de la renta

    1. 7.1

      El Arrendador puede aumentar la renta notificando por escrito el cambio con un plazo de preaviso de tres meses, con efecto al final de un mes natural. La renta no puede aumentarse con una frecuencia mayor de una vez cada 6 meses.

      En 2 meses desde el preaviso, el inquilino puede rechazar por escrito la subida. El contrato termina entonces al final del plazo de preaviso (art. 8a ust. 4).

  8. 8.Fianza

    1. 8.1

      A la firma, el Inquilino paga al Arrendador una fianza de Fianza (kaucja) en PLN PLN para garantizar los créditos del Arrendador derivados del contrato.

      Como máximo 12 veces la renta mensual en la fecha de la firma.

    2. 8.2

      La fianza se devuelve dentro del mes siguiente al día en que se desaloja el Piso, descontados los créditos del Arrendador derivados del contrato, en el importe fijado conforme al art. 6 ust. 3 de la ley de protección de los inquilinos, y no menos que la fianza pagada.

      Según el art. 6 ust. 3, la devolución es igual a la renta en la fecha de devolución por el número de meses de renta tomados como fianza.

  9. 9.Entrega

    1. 9.1

      Antes de entregar el Piso, las partes firmarán un acta de entrega que recoja el estado técnico del Piso, el desgaste de sus instalaciones y equipamiento, las lecturas de los contadores y el número de llaves. El acta es la base de la liquidación cuando se devuelve el Piso.

  10. 10.Reparaciones y mantenimiento

    1. 10.1

      El Arrendador mantiene en funcionamiento las instalaciones y el equipamiento del edificio, repara y sustituye las instalaciones interiores de agua, gas, alcantarillado, calefacción central y electricidad en la medida en que no correspondan al Inquilino, y sustituye las ventanas y puertas, los suelos y el enlucido.

    2. 10.2

      El Inquilino mantiene el Piso en un estado técnico y sanitario adecuado, realiza las pequeñas reparaciones y el mantenimiento corriente, incluida la pintura, e informa sin demora al Arrendador de las reparaciones que le corresponden.

      Sigue el reparto por defecto de los art. 6a y 6b de la ley de 2001 y del art. 681 del Código Civil. Un arrendador y un inquilino particulares pueden pactar otro reparto (art. 6f).

    3. 10.3

      El Inquilino solo puede hacer mejoras en el Piso con el consentimiento del Arrendador y mediante un acuerdo escrito que fije cómo se liquidarán.

  11. 11.Acceso

    1. 11.1

      En una fecha acordada de antemano, el Inquilino permitirá al Arrendador entrar en el Piso para una inspección periódica de su estado y de su equipamiento técnico. En una emergencia que cause o amenace causar daños, el Inquilino permitirá la entrada del Arrendador de inmediato.

  12. 12.Resolución anticipada

    1. 12.1

      El Inquilino puede resolver el contrato antes del fin de su plazo, con un plazo de preaviso de Preaviso del inquilino (resolución anticipada), en los siguientes casos: Casos de resolución anticipada por el inquilino.

      El Tribunal Supremo aceptó los "motivos importantes" como caso válido (III CZP 92/06), pero los casos enumerados causan menos disputas.

    2. 12.2

      El Arrendador solo puede resolver el contrato por los motivos del art. 11 de la ley de protección de los inquilinos, en particular con un preaviso de al menos un mes con efecto al final de un mes natural si el Inquilino: pese a una advertencia escrita usa el Piso en contra del contrato o lo daña; tiene atrasos en la renta u otros pagos de al menos tres periodos de pago completos pese a una advertencia escrita de la resolución prevista y a un mes adicional para pagar; o ha subarrendado el Piso o ha dejado que otros lo usen sin el consentimiento escrito del Arrendador. El preaviso debe hacerse por escrito, bajo pena de nulidad, e indicar el motivo.

    3. 12.3

      El Inquilino puede resolver el contrato sin plazo de preaviso en los casos previstos en el Código Civil, en particular si los defectos del Piso amenazan la salud del Inquilino o de los miembros de su hogar.

      Vea el Código Civil, art. 664 § 2 y 682. El arrendador no puede resolver sin preaviso el arrendamiento de un piso. El art. 11 de la ley de 2001 exige al menos 1 mes de preaviso.

  13. 13.Devolución del Piso

    1. 13.1

      Cuando termine el contrato, el Inquilino desalojará el Piso y lo devolverá con las llaves al Arrendador sin deterioro, teniendo en cuenta el desgaste por el uso correcto. El Inquilino no está obligado a renovar la decoración del Piso ni a pagar el valor de los elementos desgastados por el uso correcto. Las partes firmarán un acta de entrega a la devolución del Piso.

      La frase 2 deroga el art. 6e de la ley de 2001, como permite el art. 6f para un piso fuera del parque público de vivienda. Elimínela para mantener la regla legal.

  14. 14.Certificado de eficiencia energética

    1. 14.1

      A la firma, el Arrendador entrega al Inquilino una copia o una impresión del certificado de eficiencia energética del Piso.

      El inquilino no puede renunciar a este derecho (ley de eficiencia energética, art. 11 ust. 4).

  15. 15.Otras condiciones

    1. 15.1

      Otras condiciones

      Una condición que da al arrendador más derechos de los que permite la ley de 2001 no surte efecto. No añada sanciones por el desgaste ordinario.

  16. 16.Disposiciones finales

    1. 16.1

      Las modificaciones del contrato requieren la forma escrita, bajo pena de nulidad. Lo no previsto se rige por el Código Civil y por la ley de protección de los derechos de los inquilinos, del parque municipal de viviendas y de modificación del Código Civil. El contrato se extiende en dos ejemplares idénticos, uno para cada parte.

  17. 17.Firmas

    1. 17.1

      Arrendador. Inquilino. Anexos: acta de entrega, lista de equipamiento, copia del certificado de eficiencia energética.

Formalidades

  1. Firme por escrito, un ejemplar por parte.
  2. Un arrendamiento de más de 1 año que no conste por escrito se considera celebrado por tiempo indefinido (Código Civil, art. 660).
  3. Un arrendamiento de más de 10 años pasa a ser indefinido tras 10 años (art. 661).
  4. Un arrendamiento ordinario no necesita registro ante ninguna autoridad ni timbre fiscal.
  5. En la firma, el arrendador entrega al inquilino una copia o impresión del certificado de eficiencia energética.
  6. Antes de la entrega, las partes firman un acta de entrega (protokół zdawczo-odbiorczy) sobre el estado del piso.
  7. Si el arrendador puede vender el piso, dé al contrato una fecha cierta (data pewna), por ejemplo con una nota del notario. Así un comprador no puede resolverlo antes de plazo (art. 678 § 2).

Errores frecuentes

  • Pedir una fianza superior a 12 meses de renta o retenerla más de 1 mes después de que el inquilino se vaya. La devolución sube si la renta ha subido desde la firma.
  • Cobrar importes distintos de la renta y de las cargas que no dependen del propietario. Incluya en la renta las cargas del edificio del propietario (zaliczki na rzecz wspólnoty).
  • Redactar una cláusula que deja al arrendador resolver el contrato a voluntad. No surte efecto: para un piso solo rigen los motivos del art. 11 de la ley de 2001.
  • Firmar un contrato de duración fija sin cláusula de resolución anticipada para el inquilino. El inquilino queda entonces obligado hasta el final del plazo, salvo por defectos graves.
  • Omitir el acta de entrega. Se presume que el piso se entregó en buen estado (Código Civil, art. 675 § 3). Eso favorece al arrendador y dificulta las reclamaciones por daños.
  • Entrar en el piso sin el acuerdo del inquilino. Salvo urgencia, el arrendador solo puede inspeccionar en una fecha acordada de antemano (art. 10 de la ley de 2001).
  • Esperar un desahucio rápido en un arrendamiento ordinario. Exige sentencia y puede detenerse en invierno. El ocasional (anexo notarial, aviso a la oficina tributaria) es más rápido.
  • Pasar por alto el efecto de la cláusula de devolución. Por defecto, el inquilino repinta al final y paga los accesorios sanitarios y de cocina desgastados (art. 6e de la ley de 2001).

Base legal

Fuentes

Describa la vivienda que busca