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Plantilla de contrato previo de compraventa (Polonia)

Contrato preliminar de compraventa de un pisoUmowa przedwstępna sprzedaży lokalu mieszkalnego

El contrato en el que el vendedor promete vender y el comprador promete comprar un piso a un precio fijo y en una fecha fija, con una señal (zadatek). Puede firmarse por escrito ordinario o en escritura notarial. Solo la forma notarial permite a una parte demandar la venta misma.

Úselo cuando las partes están de acuerdo en el piso y el precio pero aún no pueden firmar la escritura de venta, normalmente porque el comprador necesita un préstamo hipotecario o el vendedor debe cancelar una hipoteca. La venta en sí debe hacerse en escritura notarial (Código Civil art. 158). Este contrato preliminar es válido en forma escrita ordinaria. En esa forma, si una parte se niega a firmar la escritura, la otra solo puede reclamar daños o quedarse con el depósito o exigirlo duplicado. Si quiere el derecho a forzar la venta y a inscribir su derecho en el registro de la propiedad, entregue este texto a un notario y fírmelo como escritura notarial. No lo use para comprar a un promotor: un contrato con un promotor debe hacerse en escritura notarial según la ley de 20 de mayo de 2021 (art. 40).

Revisado el 28 de octubre de 2026. No es asesoramiento legal. Pida a un notario o abogado que revise su caso antes de firmar.

Lo esencial

Se aplica a
Todo el país. Redactado para un piso que es una propiedad independiente con su propio registro de la propiedad. Adáptelo para una casa o para un derecho cooperativo de propiedad (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu).
Contenido obligatorio
Las condiciones esenciales del contrato definitivo: al menos el inmueble y el precio (Código Civil, art. 389 § 1).
Forma escrita
Es válida. Si una parte se niega a firmar la escritura, la otra puede reclamar daños por las pérdidas causadas por confiar en la venta (art. 390 § 1).
Forma notarial
Se puede demandar la escritura de venta (art. 390 § 2). El derecho del comprador se inscribe en el registro (ley del registro, art. 16 ust. 2 pkt 2).
Sin fecha fijada
Si no se fija una fecha para el contrato definitivo en 1 año desde la firma, nadie puede exigirlo (art. 389 § 2).
Plazo de prescripción
Las acciones derivadas del contrato prescriben 1 año después de la fecha en que debía firmarse el contrato definitivo (art. 390 § 3).
Señal (zadatek)
Si una parte incumple, la otra puede desistir y quedarse con la señal, o reclamar el doble de la señal que pagó (art. 394).
Señal, sin culpa o con culpa de ambos
Si ninguna parte tiene culpa o la tienen ambas, se devuelve la señal (art. 394).
Impuesto de transmisión (PCC)
2% en la escritura de venta de un piso no sujeta a IVA. Una venta exenta de IVA también lo paga (ley del PCC, art. 2 pkt 4 y art. 7).
Exención del PCC en la primera vivienda
Cada comprador es una persona física que nunca tuvo un piso, una casa ni un derecho cooperativo sobre uno. Estrecha excepción para cuotas heredadas (art. 9 pkt 17).

El documento

Texto mostrado

Se firma la versión en polaco. La versión en español le ayuda a entenderla. Sus respuestas completan las dos.

Contrato preliminar de compraventa de un piso

  1. 1.Celebración del contrato

    1. 1.1

      Contrato preliminar celebrado en Lugar de la firma el Fecha de la firma entre Vendedor, en adelante el "Vendedor", y Comprador, en adelante el "Comprador".

      Indique de cada parte el nombre, el PESEL o número de pasaporte, la dirección y el estado civil, y el régimen económico de cada vendedor. Varios vendedores o compradores actúan conjuntamente.

  2. 2.Inmueble

    1. 2.1

      El Vendedor declara que es el único propietario del piso n.º Número del piso del edificio situado en Dirección del edificio, con una superficie útil de Superficie útil m², compuesto por Número de habitaciones y otras estancias, con las siguientes dependencias anexas: Dependencias anexas, al que corresponde una cuota de Cuota en los elementos comunes en los elementos comunes, para el que el Tribunal de Distrito Juzgado de distrito del registro de la propiedad lleva el registro de la propiedad n.º Número del registro de la propiedad del piso, en adelante el "Piso".

      Copie la descripción del registro de la propiedad, secciones I-O e I-Sp. Si hay varios propietarios, sustituya "jedynym właścicielem" por los propietarios y sus cuotas.

  3. 3.Declaraciones del Vendedor

    1. 3.1

      El Vendedor declara que el Piso está libre de cargas, derechos y reclamaciones de terceros, salvo: Cargas que cancelar con la escritura; que el registro de la propiedad del Piso no muestra anotaciones de solicitudes pendientes; que el Piso no está arrendado, cedido en comodato ni sujeto a un procedimiento de ejecución; que nadie está empadronado en él; y que no hay atrasos en los pagos a la comunidad de propietarios, en impuestos ni en suministros.

      Compruebe cada declaración con el registro y los certificados. Una declaración falsa solo da una acción, que vale menos que un registro limpio.

    2. 3.2

      Hasta la firma del contrato definitivo, el Vendedor se obliga a no gravar ni disponer del Piso y a no dejar que ningún tercero lo use, y a hacer cancelar las cargas antes indicadas a más tardar en la firma del contrato definitivo, incluso con cargo al precio.

  4. 4.Promesa de celebrar el contrato definitivo

    1. 4.1

      El Vendedor se obliga a vender y el Comprador se obliga a comprar el Piso por el precio fijado en este contrato. El contrato definitivo de compraventa se firmará en escritura notarial a más tardar el Fecha límite para la escritura de venta en la notaría Notaría de la escritura.

      Fije siempre la fecha. Sin ella, una parte debe fijarla en 1 año o pierde la acción (art. 389 § 2). Notaría: nombre y dirección.

    2. 4.2

      El Comprador fijará el día y la hora exactos del contrato definitivo y los notificará al Vendedor por escrito o por correo electrónico con al menos 7 días de antelación.

  5. 5.Precio y pago

    1. 5.1

      El precio de venta del Piso es de Precio en PLN, en cifras PLN (en letras: Precio en letras, en polaco zlotys).

    2. 5.2

      El resto del precio, una vez imputada la señal, se pagará de la siguiente forma: Cómo se paga el resto del precio, en la cuenta bancaria del Vendedor n.º Número de cuenta bancaria del vendedor, si bien la cantidad necesaria para cancelar el préstamo garantizado con la hipoteca se pagará directamente en la cuenta que indique el banco acreedor.

      Indique en qué plazo tras la escritura se paga cada parte. Obtenga el certificado bancario escrito de cancelación y su promesa de liberar la hipoteca.

  6. 6.Señal (zadatek)

    1. 6.1

      El Comprador pagará al Vendedor, como señal (zadatek) en el sentido del art. 394 del Código Civil, la cantidad de Señal (zadatek) en PLN PLN a más tardar el Fecha límite de pago de la señal en la cuenta bancaria del Vendedor n.º Número de cuenta bancaria del vendedor. La señal se imputará al precio.

      Use la palabra zadatek. El art. 394 § 1 cubre una señal entregada al celebrar el contrato, así que pagarla en la firma evita disputas sobre un pago posterior.

    2. 6.2

      Si el contrato definitivo no se firma por causas de las que responde el Comprador, el Vendedor puede desistir de este contrato y quedarse con la señal. Si el contrato definitivo no se firma por causas de las que responde el Vendedor, el Comprador puede desistir de este contrato y exigir el doble de la cantidad. En todos los demás casos se devuelve la señal.

  7. 7.Préstamo

    1. 7.1

      Opcional

      El Comprador financiará parte del precio con un préstamo bancario de Importe del préstamo en PLN PLN. Si a más tardar el Plazo para la decisión del préstamo al menos dos bancos deniegan el préstamo por causas ajenas al Comprador y el Comprador muestra las denegaciones al Vendedor, cualquiera de las partes puede desistir de este contrato, y el Vendedor devolverá al Comprador la totalidad de la señal dentro de los 14 días siguientes.

      Elimine esta sección si el comprador paga con fondos propios. Fije el plazo del préstamo con mucha antelación a la fecha límite.

  8. 8.Documentos

    1. 8.1

      A más tardar el día del contrato definitivo, el Vendedor aportará: el certificado de eficiencia energética del Piso; un certificado del administrador o de la comunidad de propietarios de que no hay atrasos en los pagos; un certificado de que nadie está empadronado en el Piso; y, si el Piso está hipotecado, el certificado del banco sobre la deuda con su consentimiento para cancelar la hipoteca una vez pagada la deuda.

  9. 9.Entrega del Piso

    1. 9.1

      El Piso se entregará el Fecha de entrega del piso, no antes del pago íntegro del precio, contra un acta de entrega que recoja las lecturas de los contadores y el número de llaves entregadas. Desde el día de la entrega el Comprador asume las cargas y cuotas del Piso.

  10. 10.Gastos

    1. 10.1

      Los gastos de este contrato y del contrato definitivo, incluidos los honorarios del notario, las tasas judiciales y el impuesto sobre actos jurídicos civiles, corren a cargo del Comprador. Los gastos de cancelación de la hipoteca corren a cargo del Vendedor.

      Es la práctica habitual. Las partes pueden repartir los gastos de otra forma.

  11. 11.Penalización contractual

    1. 11.1

      Opcional

      Si el Vendedor no entrega el Piso a tiempo, pagará al Comprador una penalización contractual de Cláusula penal en PLN, si la hay PLN por cada día de retraso.

      Consérvela si la fecha de entrega le importa, por ejemplo porque termina su propio arrendamiento. Un tribunal puede reducir una sanción manifiestamente excesiva (Código Civil, art. 484 § 2).

  12. 12.Anotación del derecho

    1. 12.1

      Opcional

      El Vendedor consiente la anotación en la sección III del registro de la propiedad n.º Número del registro de la propiedad del piso del derecho del Comprador a la transmisión de la propiedad del Piso según este contrato.

      Úsela solo si el contrato es una escritura notarial. La inscripción protege al comprador frente a una venta o hipoteca posterior. La tasa judicial es de 150 PLN.

  13. 13.Consentimiento del cónyuge

    1. 13.1

      Opcional

      Cónyuge que consiente, cónyuge del Vendedor, consiente la celebración de este contrato y del contrato definitivo.

      Es necesario para el bien común de los cónyuges (Código de Familia y Tutela, art. 37). El cónyuge firma esto y, ante notario, la escritura.

  14. 14.Disposiciones finales

    1. 14.1

      Las modificaciones de este contrato requieren la forma escrita, bajo pena de nulidad. Lo no previsto se rige por el Código Civil. El contrato se extiende en dos ejemplares idénticos, uno para cada parte.

      Si el contrato se firma en escritura notarial, el notario sustituye esta cláusula por la redacción notarial estándar.

  15. 15.Firmas

    1. 15.1

      Vendedor. Comprador. Cónyuge del Vendedor que da su consentimiento.

Formalidades

  1. En forma escrita, cada parte firma a mano todos los ejemplares, uno por parte.
  2. Un contrato preliminar notarial supone los honorarios del notario. La inscripción del derecho del comprador en el registro de la propiedad cuesta una tasa judicial de 150 PLN.
  3. Pague la señal por transferencia bancaria, nunca en efectivo sin recibo.
  4. Si un vendedor está casado y el piso es un bien común, el otro cónyuge debe dar su consentimiento (Código de Familia y Tutela, art. 37).
  5. Para la escritura de venta, el notario suele pedir los documentos de identidad de las partes, el número del registro de la propiedad y el certificado de eficiencia energética.
  6. El notario pide también un certificado de que el vendedor no tiene deudas con la comunidad de propietarios o con la cooperativa.
  7. El notario pide además el certificado del banco sobre la hipoteca que se debe cancelar.
  8. El notario cobra el impuesto PCC cuando procede y presenta la solicitud al registro de la propiedad.

Errores frecuentes

  • Omitir la palabra zadatek. Un tribunal puede entonces tratar la suma como un anticipo del precio (zaliczka), que no conlleva sanción y se devuelve si la venta fracasa.
  • Firmar por escrito ordinario y esperar poder forzar la venta. Solo un contrato preliminar notarial da ese derecho.
  • Dejar abierta la fecha del contrato definitivo. Pasado 1 año sin fecha fijada, ninguna parte puede exigir la venta.
  • Pagar la señal al vendedor cuando un banco tiene una hipoteca. Asegúrese de que el precio cubre la cancelación y de que el banco liberará la hipoteca en la escritura.
  • Olvidar la condición del préstamo. Sin ella, un préstamo denegado es su incumplimiento y el vendedor puede quedarse con la señal.
  • Dejar pasar el plazo sin actuar. Las acciones prescriben 1 año después de la fecha pactada para el contrato definitivo.
  • Firmar con un solo cónyuge. Sin el consentimiento del otro, la venta de un bien común no es válida hasta que el cónyuge la apruebe.
  • Comprar con otras personas en cuotas desiguales sin indicar en el contrato la cuota de cada comprador.

Base legal

Fuentes

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