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Lista de comprobación antes de comprar (Polonia)

Lista de comprobaciones previas del comprador (due diligence)Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości przed zakupem

Los documentos y las comprobaciones que un comprador de un piso o una casa existente en Polonia debe obtener antes de firmar el contrato preliminar y pagar una señal: registro de la propiedad, vendedor y cónyuge, planeamiento y derecho de adquisición preferente, deudas, ocupantes, certificado energético, impuestos y el permiso para algunos extranjeros.

Úsela desde la primera visita hasta que firme el contrato preliminar. Consulte usted mismo el registro de la propiedad en cuanto tenga su número. Pida al vendedor los certificados que se indican más abajo antes de pagar cualquier depósito. El notario comprueba de nuevo el registro y los documentos del vendedor antes de la escritura de venta, pero para entonces usted ya ha pagado el depósito.

Revisado el 28 de octubre de 2026. No es asesoramiento legal. Pida a un notario o abogado que revise su caso antes de firmar.

Lo esencial

Se aplica a
Todo el país
Registro de la propiedad
Es público. Nadie puede alegar que desconocía sus asientos ni las menciones de solicitudes pendientes (ley del registro de la propiedad, art. 2).
Fe pública del registro
Protege al comprador de buena fe y a título oneroso que confía en el registro (art. 5 y 6). Una mención o una advertencia (ostrzeżenie) elimina esa protección (art. 8).
Certificado de eficiencia energética
El vendedor debe entregarlo en la escritura. Vale 10 años. El comprador no puede renunciar a él (ley de eficiencia energética, art. 11 y 14).
Decisión de condiciones de edificación (WZ)
Una decisión de condiciones de edificación firme el 1 de enero de 2026 o después caduca 5 años más tarde (ley de ordenación del territorio, art. 64c).
Decisiones WZ anteriores
El límite de 5 años no se aplica a las decisiones firmes antes del 1 de enero de 2026 (ley de 7 de julio de 2023, art. 62).
Nuevas decisiones WZ
Desde el 1 de septiembre de 2026, una WZ sobre una solicitud nueva exige un plan general (plan ogólny) en vigor (ley de 7 de julio de 2023, art. 59 ust. 3).
Adquisición preferente del municipio
La venta es condicional, y el municipio tiene 1 mes desde la notificación para comprar primero (Código Civil, art. 598 § 2; ley de gestión inmobiliaria, art. 109).
Infracción del derecho de adquisición preferente
Una venta incondicional que infringe el derecho legal de adquisición preferente de un municipio es nula (Código Civil, art. 599 § 2).
Suelo agrícola
Por regla general, solo un agricultor individual puede comprar un inmueble agrícola de 1 ha o más (ley de estructura agraria, art. 2a).
Impuesto de transmisión (PCC)
2% en una venta no sujeta a IVA. Una venta exenta de IVA también lo paga. Lo cobra el notario (ley del PCC, art. 2 pkt 4 y art. 7).
Exención del PCC en la primera vivienda
Cada comprador es una persona física que nunca tuvo un piso, una casa ni un derecho cooperativo sobre uno. Estrecha excepción para cuotas heredadas (art. 9 pkt 17).
PCC en un sexto piso
El comprador del sexto piso, o de uno posterior, en edificios de una misma parcela paga además un 6% de PCC por él (ley del PCC, art. 7a).

La lista de comprobación

Título y registro de la propiedad

  • Contenido actual del registro de la propiedad, las cuatro seccionesKsięga wieczysta (działy I-O, I-Sp, II, III, IV)

    La sección I describe el inmueble, la II a los propietarios, la III reclamaciones, restricciones, arrendamientos y ejecuciones, y la IV las hipotecas. Se presume correcta.

  • Menciones de solicitudes pendientes en el registroWzmianki o wnioskach

    Una mención indica que hay un asiento pendiente, por ejemplo un nuevo propietario o una hipoteca.

  • Identidad, estado civil y régimen económico del vendedorDowód osobisty, akt małżeństwa, umowa majątkowa małżeńska

    El bien común de los cónyuges solo se vende con el consentimiento del otro cónyuge (Código de Familia y Tutela, art. 37).

  • Título de propiedad del vendedorPodstawa nabycia (akt notarialny, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, akt poświadczenia dziedziczenia)

    Un heredero prueba la propiedad con la resolución judicial o el acta notarial de herencia. Todos los herederos firman, salvo que la herencia se haya dividido.

  • Certificado de la cooperativa para un derecho cooperativo de propiedadZaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o przysługującym prawie

    El certificado confirma quién tiene el derecho y si se pagan las cuotas. Un derecho así puede no tener registro de la propiedad.

Terreno, edificio y planeamiento

  • Extracto y plano del catastro de terrenos y edificiosWypis z rejestru gruntów i budynków, wyrys z mapy ewidencyjnej

    Confirma los números de parcela, la superficie y el uso del suelo. Es necesario para una casa o una parcela, normalmente no para un piso.

  • Situación urbanística de la parcelaWypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzja o warunkach zabudowy

    Muestra qué se puede construir y si el suelo está reservado para uso público. Vea más arriba las reglas de la decisión WZ.

  • Licencias de obra y de finalización de la casa o de cualquier ampliaciónPozwolenie na budowę, zawiadomienie o zakończeniu budowy lub pozwolenie na użytkowanie

    Las obras sin autorización pueden dar lugar a procedimientos de la autoridad de control de la construcción y dificultar un préstamo o la reventa.

  • Derechos legales de adquisición preferentePrawo pierwokupu gminy (art. 109 ustawy o gospodarce nieruchomościami), Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa

    Entre los casos previstos están el suelo sin edificar comprado al Estado o a un municipio, el suelo de interés público, los monumentos y las zonas de revitalización.

  • Condición agrícola del terrenoNieruchomość rolna

    Por regla general, solo un agricultor individual puede comprar un inmueble agrícola de 1 ha o más. Compruebe el plan y el catastro antes de firmar.

Deudas, cargas y ocupantes

  • Certificado de ausencia de deudas de la comunidad de propietarios o de la cooperativaZaświadczenie o braku zaległości w opłatach

    Muestra que los gastos de comunidad están pagados. Pida también las últimas decisiones sobre obras y cuotas.

  • Certificado bancario de la deuda hipotecaria y consentimiento para cancelar la hipotecaZaświadczenie banku o wysokości zadłużenia i promesa zgody na wykreślenie hipoteki

    Permite al notario destinar una parte del precio al banco y cancelar la hipoteca en la sección IV.

  • Certificado de que nadie está empadronadoZaświadczenie o braku osób zameldowanych

    Una persona empadronada que sigue viviendo en el inmueble puede retrasar su mudanza. Acuerde una fecha para que el vendedor dé de baja a todos.

  • Cualquier arrendamiento o comodato del inmuebleUmowa najmu, umowa użyczenia

    El comprador asume el arrendamiento vigente y quizá no pueda resolverlo antes de plazo (Código Civil, art. 678).

  • Canon del usufructo perpetuo, si el terreno se tiene en usufructo perpetuoOpłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego

    Algunos pisos y casas están en suelo de usufructo perpetuo. Compruebe el registro de la propiedad y pida la prueba de que el canon está pagado.

Energía y estado

Situación propia del comprador

Formalidades

Una lista de due diligence es por naturaleza una lista de comprobaciones. La ley polaca no fija un formulario único para ella.

  1. Usted no firma esta lista de comprobaciones.
  2. El registro de la propiedad es público y se consulta gratis en línea con su número. Una nota simple certificada tiene una tasa judicial.
  3. El vendedor pide los certificados a la comunidad de propietarios o a la cooperativa, al municipio y al banco.
  4. El extracto de planeamiento lo expide el municipio (gmina) y el extracto catastral, la oficina del distrito (starostwo).
  5. Entregue copias al notario que redactará la escritura.

Errores frecuentes

  • Leer solo la sección II del registro de la propiedad. La sección III muestra reclamaciones, derechos de adquisición preferente, arrendamientos y ejecuciones. La sección IV muestra las hipotecas.
  • Ignorar una mención (wzmianka) de una solicitud pendiente. Puede cambiar el propietario o añadir una carga.
  • Fiarse de una copia impresa que trae el vendedor. Lea el registro actual en línea el día de la firma y otra vez antes de la escritura.
  • Comprar un derecho cooperativo de propiedad (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) sin el certificado de la cooperativa. Un derecho así puede no tener registro de la propiedad.
  • Suponer que una parcela con una decisión WZ puede obtener otra nueva. Desde el 1 de septiembre de 2026, un municipio sin plan general no puede expedir una WZ sobre una solicitud nueva.
  • Ignorar al inquilino. No puede resolver antes de plazo un arrendamiento escrito de duración fija con fecha cierta si el inquilino tiene la posesión (Código Civil, art. 678).
  • Omitir el certificado de deudas de la comunidad de propietarios o de la cooperativa. Pregunte también si la comunidad ha votado obras que deban pagar los propietarios.
  • Olvidar el permiso. Si un extranjero de fuera del EEE y de Suiza compra un terreno o una casa sin el permiso exigido, la compra es nula.

Base legal

Fuentes

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