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Plantilla de contrato de alquiler de vivienda (Países Bajos)

Contrato de alquiler de una vivienda independiente (duración indefinida)Huurovereenkomst woonruimte (onbepaalde tijd)

Un contrato de alquiler de una vivienda independiente como residencia habitual del inquilino, de duración indefinida, como exige ahora la ley. Cubre las partes, la vivienda, la renta y su valoración por puntos, los gastos de servicios, la revisión de la renta, la fianza, las reparaciones, el preaviso y la información que exige la Wet goed verhuurderschap.

Úselo cuando un arrendador particular o profesional alquila una vivienda independiente a un inquilino que vivirá en ella. Desde el 1 de julio de 2024 un contrato nuevo es por tiempo indefinido; un plazo fijo de 2 años como máximo solo se permite para grupos designados por decreto, como los estudiantes, y necesita otra redacción. No lo use para una habitación (onzelfstandige woonruimte), un uso vacacional o de estancia corta, un alquiler de inmuebles vacíos bajo el régimen de permisos de la Leegstandwet, una vivienda social alquilada por una asociación de vivienda ni un local de negocio. El Libro 7, título 4 del Código Civil es en gran parte imperativo: una cláusula que se aparta de él en perjuicio del inquilino es nula o puede anularse.

Revisado el 28 de octubre de 2026. No es asesoramiento legal. Pida a un notario o abogado que revise su caso antes de firmar.

Lo esencial

Se aplica a
Países Bajos europeos. Bonaire, San Eustaquio y Saba tienen su propio código civil y no se tratan aquí.
Duración
Indefinida para los contratos firmados desde el 1 de julio de 2024 (Wet vaste huurcontracten).
Duración determinada
Como máximo 2 años, solo para inquilinos de grupos fijados por decreto, como estudiantes que se mudan a otro municipio para estudiar (BW 7:271 lid 2).
Regulación de la renta
Los puntos fijan la renta máxima hasta 186 puntos; de 144 a 186 es renta media; con 187 o más, sector libre (Wet betaalbare huur, desde el 1 de julio de 2024).
Límites de renta de 2026 en contratos nuevos
Renta social hasta 932,93 € al mes. Sector libre por encima de 1.228,07 € al mes con 187 puntos o más.
Subida máxima de la renta en 2026
Sector libre 4,4 % y renta media 6,1 % para subidas desde el 1 de enero de 2026. Renta social 4,1 % desde el 1 de julio de 2026. Como máximo una vez al año.
Fianza
Como máximo 2 meses de renta base. Devolución en 14 días desde el fin, o en 30 días con un desglose escrito de costes por daños o impagos (BW 7:261b).
Preaviso del inquilino
Igual al periodo de pago de la renta, de 1 a 3 meses, por carta certificada o notificación judicial (BW 7:271 lid 4 y 6).
Plazo de preaviso del arrendador
Al menos 3 meses más 1 mes por cada año completo de arrendamiento, como máximo 6 meses.
Preaviso del arrendador: condiciones
Solo por un motivo del BW 7:274, con el consentimiento escrito del inquilino o por orden judicial (BW 7:271 lid 5 y 6, BW 7:272).
Control de la renta inicial
En una vivienda regulada, el inquilino puede pedir a la Huurcommissie que revise la renta pactada en los 6 meses siguientes al inicio del contrato (BW 7:249).
Certificado energético
Obligatorio en un alquiler nuevo y, desde el 29 de mayo de 2026, en una renovación o prórroga. Influye en los puntos y, por tanto, en la renta máxima.
Cláusula de revisión con IPC
Hoge Raad, 29 de noviembre de 2024: el IPC más un recargo de 3 % como máximo no es en general abusivo. El límite legal sigue vigente.

El documento

Texto mostrado

Se firma la versión en neerlandés. La versión en español le ayuda a entenderla. Sus respuestas completan las dos.

Contrato de alquiler de una vivienda independiente (duración indefinida)

  1. 1.Partes

    1. 1.1

      Los abajo firmantes: Arrendador: nombre y dirección, en adelante "el arrendador", representado en este asunto por Administrador o representante, y Inquilino(s): nombre, nacimiento, dirección, en adelante "el inquilino", acuerdan lo siguiente.

      Si el arrendador es una empresa, añada su número de la Cámara de Comercio y su firmante.

    2. 1.2

      Si hay más de un inquilino, responden solidariamente de todas las obligaciones de este contrato.

      El cónyuge o la pareja registrada del inquilino que vive en la vivienda es coinquilino por ley (BW 7:266), aunque no figure aquí.

  2. 2.La vivienda arrendada

    1. 2.1

      El arrendador arrienda al inquilino la vivienda independiente situada en Dirección de la vivienda, compuesta por: Descripción de la vivienda, en adelante "la vivienda". Mobiliario: Mobiliario.

      Indique tipo, planta, habitaciones, m², espacio exterior, trastero y aparcamiento. En una vivienda parcialmente amueblada o amueblada, adjunte un inventario firmado.

    2. 2.2

      La vivienda tiene la etiqueta energética Clase del certificado y fecha de registro. El arrendador ha entregado al inquilino una copia de la etiqueta energética.

    3. 2.3

      El estado de la vivienda al inicio se describe en el acta de inspección de entrada con fotos firmada por las partes, que se adjunta a este contrato.

      Sin descripción, se presume que el inquilino recibió la vivienda en el estado en que está al final (BW 7:224 lid 2). El acta protege a ambas partes.

  3. 3.Destino y uso

    1. 3.1

      La vivienda se destina solo a alojamiento y residencia principal del inquilino y de los miembros de su hogar. El inquilino usará la vivienda como un buen inquilino y no causará molestias.

    2. 3.2

      El inquilino no puede subarrendar la vivienda total o parcialmente, ni dejar que terceros la usen, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

  4. 4.Duración

    1. 4.1

      Este contrato empieza el Fecha de inicio del contrato y se celebra por tiempo indefinido.

      Duración determinada: como máximo 2 años, solo para un grupo fijado por decreto (BW 7:271 lid 2). El arrendador confirma por escrito la fecha de fin entre 1 y 3 meses antes. Pida asesoramiento.

  5. 5.Renta y valoración por puntos

    1. 5.1

      La renta básica al inicio es de Renta base mensual (kale huur) en euros € al mes.

    2. 5.2

      Según el sistema de puntos, la vivienda obtiene Puntos (woningwaarderingsstelsel) puntos en la fecha de inicio. La renta máxima correspondiente es de Renta máxima para esos puntos, EUR € al mes. La vivienda pertenece al segmento: Segmento de renta. El arrendador ha entregado por escrito al inquilino el cálculo de puntos.

      La Wet goed verhuurderschap exige esta información (art. 2 lid 2 e 6°). Use la calculadora de puntos de la Huurcommissie y conserve el cálculo.

  6. 6.Gastos de servicios y suministros

    1. 6.1

      Opcional

      El inquilino paga un anticipo mensual de gastos de servicios de Anticipo de gastos de servicios, EUR/mes €. Cada año, a más tardar seis meses después del final del año natural, el arrendador entrega al inquilino una liquidación de los costes reales y de cómo se calcularon. Cualquier diferencia se liquida.

      Suprímala si el arrendador no presta servicios. El plazo de seis meses para la liquidación anual viene del BW 7:259 lid 2.

    2. 6.2

      Suministros: Régimen de suministros.

      Indique quién contrata gas, electricidad y agua. Si los suministra el arrendador, indique el anticipo mensual.

  7. 7.Pago

    1. 7.1

      El inquilino paga mensualmente por adelantado, a más tardar el día La renta se paga por adelantado el día del mes, un total de Pago mensual total en euros € en la cuenta Cuenta bancaria del arrendador (IBAN) a nombre del arrendador. El inquilino no puede compensar el importe debido con un crédito frente al arrendador, salvo cuando la ley lo permita.

  8. 8.Revisión de la renta

    1. 8.1

      La renta básica se ajusta cada año el Fecha anual de revisión de la renta, por primera vez doce meses después de la fecha de inicio, según la variación del índice de precios al consumo (IPC), serie Todos los Hogares, de la Oficina Central de Estadística de los Países Bajos. El aumento nunca supera el máximo aplicable en ese momento según el artículo 7:248 del Código Civil y el artículo 10 de la Ley de Aplicación de Rentas.

      El ministro fija el límite cada año por segmento: social, medio, sector libre. La fecha suele ser el 1 de julio o el 1 de enero, al menos 12 meses después del inicio.

  9. 9.Fianza

    1. 9.1

      Antes de la fecha de inicio el inquilino paga una fianza de Fianza en euros €, igual como máximo al doble de la renta básica. La fianza no devenga intereses.

    2. 9.2

      El arrendador devuelve la fianza dentro de los catorce días siguientes al final del arrendamiento. Si el arrendador deduce costes probados de reparación de daños de los que responde el inquilino, o renta, gastos de servicios o tasa de eficiencia energética aún debidos, devuelve el saldo dentro de los treinta días siguientes al final del arrendamiento y entrega al inquilino un desglose completo y por escrito de los costes. La devolución se hace a una cuenta bancaria que indique el inquilino.

      Estos plazos vienen del BW 7:261b y no se pueden ampliar. No se pueden deducir otros costes.

  10. 10.Mantenimiento, defectos y modificaciones

    1. 10.1

      El arrendador subsana los defectos de la vivienda, salvo las pequeñas reparaciones. El inquilino realiza a su cargo las pequeñas reparaciones, conforme al artículo 7:217 del Código Civil y al Decreto de Pequeñas Reparaciones. El inquilino comunica por escrito y sin demora los defectos al punto de contacto.

    2. 10.2

      El inquilino puede hacer modificaciones sin consentimiento si pueden deshacerse al final del arrendamiento sin un coste significativo. Para otras modificaciones el inquilino necesita el consentimiento previo y por escrito del arrendador, conforme al artículo 7:215 del Código Civil.

      El arrendador debe decidir en 8 semanas y debe consentir cuando el cambio no perjudica la facilidad de alquiler ni el valor (BW 7:215 lid 2).

  11. 11.Acceso a la vivienda

    1. 11.1

      El arrendador solo entra en la vivienda con el consentimiento del inquilino, tras un aviso oportuno, para inspecciones, obras necesarias o visitas al final del arrendamiento o en caso de venta. Sin consentimiento, el arrendador solo puede entrar en caso de emergencia urgente.

  12. 12.Preaviso de terminación

    1. 12.1

      El inquilino puede dar preaviso de terminación cualquier día en que se pague la renta, con un plazo de preaviso igual al periodo de pago de la renta, de al menos un mes y como máximo tres meses. El preaviso se da por carta certificada o mediante acta de agente judicial.

    2. 12.2

      El arrendador solo puede dar preaviso por uno de los motivos del artículo 7:274 del Código Civil, por carta certificada o mediante acta de agente judicial, indicando el motivo y con un plazo de al menos tres meses, ampliado en un mes por cada año de arrendamiento ininterrumpido, hasta seis meses. El contrato solo termina entonces con el consentimiento escrito del inquilino o por resolución judicial.

      El arrendador debe pedir al inquilino que diga en 6 semanas si está de acuerdo (BW 7:271 lid 5). Una cláusula que permita resolver sin juez es nula.

  13. 13.Entrega al final del arrendamiento

    1. 13.1

      Al final del arrendamiento el inquilino devuelve la vivienda en el estado descrito en el acta de inspección de entrada, salvo el desgaste normal, las modificaciones permitidas y lo que se haya perdido o dañado por el paso del tiempo, limpia y con todas las llaves.

    2. 13.2

      Opcional

      Las partes realizan una preinspección a más tardar dos semanas antes del final del arrendamiento y una inspección final el último día. Tras la preinspección el arrendador anota por escrito los puntos que deben repararse.

      Recomendada. Sin preinspección, el arrendador normalmente solo puede cobrar lo que la reparación le habría costado al inquilino.

  14. 14.Información según la Ley de Buen Arrendamiento

    1. 14.1

      Al celebrar este contrato, el arrendador entrega al inquilino información escrita sobre los derechos y obligaciones del inquilino no incluidos en este contrato, sobre la fianza y su devolución, y sobre los gastos de servicios. Punto de contacto para asuntos relativos a la vivienda: Punto de contacto para la vivienda. Punto municipal de denuncias sobre buenas prácticas de arrendamiento: Meldpunt goed verhuurderschap.

      El Rijksoverheid enumera lo que debe cubrir la información, incluso cuándo puede el inquilino acudir a la Huurcommissie o al juez.

  15. 15.Condiciones especiales

    1. 15.1

      Condiciones especiales. Las disposiciones que se aparten del derecho arrendaticio imperativo en perjuicio del inquilino son nulas o anulables.

      Por ejemplo, animales, mantenimiento del jardín o normas de la casa.

  16. 16.Anexos

    1. 16.1

      Se adjuntan a este contrato: el acta de inspección de entrada con fotos; la copia de la etiqueta energética; el cálculo de puntos según el sistema de puntos; la información según la Ley de Buen Arrendamiento; la lista de gastos de servicios; en su caso, el inventario y las normas de la casa de la comunidad de propietarios.

  17. 17.Firmas

    1. 17.1

      Redactado por duplicado y firmado en Lugar de la firma el Fecha de la firma. Arrendador: Arrendador: nombre y dirección. Inquilino: Inquilino(s): nombre, nacimiento, dirección.

Formalidades

  1. Haga el contrato por escrito (Wet goed verhuurderschap, art. 2). Firme dos originales, uno para cada parte.
  2. En la firma, entregue al inquilino información escrita sobre sus derechos y obligaciones, la fianza y su devolución, y los gastos de servicios.
  3. La información indica también un punto de contacto para la vivienda, el punto municipal de denuncias contra arrendadores, y los puntos y la renta máxima de la vivienda.
  4. Entregue al inquilino una copia de un certificado energético vigente. Añada un acta de entrada (opleveringsrapport) firmada y con fotos.
  5. No hace falta registro, timbre ni notario.
  6. Pregunte al municipio si la vivienda necesita un permiso de alquiler (verhuurvergunning).
  7. Tras una compra reciente, pregunte al municipio si se aplica la protección contra compras para alquilar.
  8. Si la vivienda obtiene 186 puntos o menos en el woningwaarderingsstelsel, la renta no puede superar el máximo de esos puntos.

Errores frecuentes

  • Dar una duración determinada a un inquilino ajeno a los grupos fijados por decreto. El contrato dura entonces indefinidamente y el arrendador solo puede terminarlo por motivos legales.
  • Fijar la renta sin contar los puntos. Con 186 puntos o menos, el inquilino puede lograr que se reduzca la renta al máximo y el municipio puede multar al arrendador.
  • Pedir como fianza más de 2 meses de renta base, o pedir además un traspaso o gastos de gestión.
  • Añadir un plazo mínimo o una penalización por preaviso anticipado. El Juridisch Loket indica que probablemente ya no está permitido; el inquilino normalmente puede dar el preaviso legal.
  • Escribir una cláusula de revisión sin el límite legal. Una subida por encima del límite es nula en el exceso, y el límite difiere en renta media y sector libre.
  • Olvidar la información escrita de la Wet goed verhuurderschap. El municipio puede multar al arrendador que no la entregue.
  • Entrar en la vivienda sin el consentimiento del inquilino. Salvo en una emergencia, el arrendador necesita el permiso del inquilino para cada visita.
  • Cobrar los gastos de servicios como suma fija sin liquidación anual. El inquilino tiene derecho a una liquidación anual de los costes reales y puede acudir a la Huurcommissie.

Base legal

Fuentes

Describa la vivienda que busca