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Plantilla de contrato previo de compraventa (Países Bajos)

Contrato de compraventa de una vivienda existenteKoopovereenkomst bestaande woning

El contrato escrito y vinculante de venta de una casa o un piso existente, que firman vendedor y comprador antes de la transmisión ante notario. Fija el precio, los gastos, la fecha de transmisión, el notario, el depósito, el estado de la vivienda, las penalizaciones y las condiciones resolutorias del comprador, y deja constancia del plazo de reflexión de 3 días.

Úselo cuando el comprador y el vendedor están de acuerdo en el precio y las condiciones de una vivienda existente, si ningún agente aporta un contrato o si quiere revisar el borrador del agente. La mayoría de los agentes usan el modelo de Vereniging Eigen Huis, NVM y Vastgoed Nederland; esta plantilla sigue el mismo orden de materias. No lo use para una vivienda de obra nueva comprada a un promotor (se aplican el contrato del promotor y un régimen de garantía aparte), para una vivienda en enfiteusis (erfpacht) sin añadir las condiciones de la enfiteusis, ni para una venta en subasta notarial.

Revisado el 28 de octubre de 2026. No es asesoramiento legal. Pida a un notario o abogado que revise su caso antes de firmar.

Lo esencial

Se aplica a
Países Bajos europeos. Bonaire, San Eustaquio y Saba tienen su propio código civil y no se tratan aquí.
Forma
Por escrito y firmado por ambas partes cuando el comprador es un particular. Un acuerdo verbal no obliga (BW 7:2 lid 1).
Plazo de reflexión
3 días para un comprador particular, desde el día siguiente a la recepción del contrato firmado. El comprador no da motivo y no debe nada (BW 7:2 lid 2).
Plazo de reflexión: días hábiles
Al menos 2 días hábiles. El plazo se prolonga si acaba en sábado, domingo o festivo (Algemene termijnenwet, art. 1 y 2).
Depósito
Normalmente el 10 % del precio, pagado al notario o cubierto por un aval bancario.
Penalización por incumplimiento
Casi siempre el 10 % del precio, exigible tras un requerimiento formal y normalmente con 8 días para cumplir.
Inscripción de la compra
Protege al comprador frente a ventas, hipotecas, arrendamientos y embargos posteriores. Caduca si la vivienda no se transmite en 6 meses (BW 7:3).
Cuándo pasa la propiedad
En la escritura de transmisión ante notario, seguida de su inscripción en el Kadaster (BW 3:89).
Impuesto de transmisión
2 % para la residencia habitual del comprador, 8 % para otras viviendas (Wet op belastingen van rechtsverkeer, art. 14).
Exención para jóvenes
Los compradores de 18 a 34 años quedan exentos una vez para una vivienda de 555.000 € como máximo en 2026 (Wet op belastingen van rechtsverkeer, art. 15).
Cuotas de la comunidad (piso)
Comprador y vendedor responden solidariamente de las cuotas de la VvE del ejercicio en curso y del anterior (BW 5:122 lid 3).

El documento

Texto mostrado

Se firma la versión en neerlandés. La versión en español le ayuda a entenderla. Sus respuestas completan las dos.

Contrato de compraventa de una vivienda existente

  1. 1.Partes

    1. 1.1

      Los abajo firmantes: Vendedor (cada propietario inscrito), en adelante "el vendedor", y Comprador, en adelante "el comprador", declaran que han acordado lo siguiente.

      Indique nombre, fecha y lugar de nacimiento, dirección y estado civil. Un vendedor casado puede necesitar el consentimiento de su cónyuge para vender la vivienda familiar; pregunte al notario.

    2. 1.2

      Si hay más de un vendedor o comprador, cada uno de ellos responde solidariamente de las obligaciones de este contrato, y solo pueden ejercer sus derechos conjuntamente.

  2. 2.El inmueble vendido

    1. 2.1

      El vendedor vende al comprador, que compra al vendedor: la vivienda con el terreno sobre el que se asienta, patio, jardín y demás pertenencias, conocida como Dirección de la vivienda, inscrita en el catastro como Referencia catastral, en adelante "el inmueble".

      Referencia catastral: municipio, sección, número de parcela y superficie. En un piso, también el índice del apartamento y la cuota en el edificio.

    2. 2.2

      La venta incluye los bienes muebles marcados en la lista de elementos anexa a este contrato.

      La lista de elementos (lijst van zaken) decide lo que se queda en la vivienda. Revise cada línea.

  3. 3.Precio y gastos

    1. 3.1

      El precio es de Precio en euros € (Precio en letra, en neerlandés euros), de los cuales Parte del precio por bienes muebles, EUR € corresponden a bienes muebles.

      Escriba "0" si no se venden bienes muebles. El notario puede excluir los bienes muebles de la base del impuesto de transmisión.

    2. 3.2

      Los gastos de la transmisión, incluidos el impuesto de transmisión, los honorarios del notario por la escritura de transmisión y las tasas del registro de la propiedad, corren a cargo del comprador. Los gastos de cancelación de las hipotecas y los embargos existentes corren a cargo del vendedor.

  4. 4.Transmisión y pago

    1. 4.1

      La escritura de transmisión se otorgará ante Nombre y notaría del notario a más tardar el Escritura de transmisión a más tardar el.

    2. 4.2

      El comprador paga el precio y los gastos a través de la cuenta de terceros del notario. El notario paga el precio al vendedor cuando consta con certeza que el inmueble está inscrito a nombre del comprador, libre de hipotecas y embargos.

    3. 4.3

      La entrega material tiene lugar al otorgarse la escritura de transmisión, con la entrega de todas las llaves. El vendedor entrega el inmueble vacío, desalojado y barrido, libre de arrendamientos y de ocupantes.

      Si la vivienda está alquilada, sustituya la última frase: el comprador asume el arrendamiento (BW 7:226). Adjunte el contrato de alquiler.

  5. 5.Depósito o aval bancario

    1. 5.1

      A más tardar el Último día para el depósito o el aval, el comprador paga un depósito de Depósito o aval bancario en euros € en la cuenta de terceros del notario, o aporta en esa fecha un aval bancario incondicional por el mismo importe a favor del notario, válido hasta al menos un mes después de la fecha de transmisión.

      Fije el plazo después del plazo de reflexión. Un aval bancario suele costar alrededor del 1 % del importe avalado.

    2. 5.2

      El depósito se compensa con el precio en la transmisión. Si este contrato se resuelve en virtud del plazo de reflexión o de una condición resolutoria, el notario devuelve el depósito al comprador, o el aval bancario caduca.

  6. 6.Estado y características

    1. 6.1

      El inmueble se acepta en el estado en que se encuentra al celebrar este contrato. En la transmisión tendrá las características reales necesarias para su uso normal como vivienda. El vendedor no garantiza otras características distintas de las necesarias para ese uso normal.

      Refleja la regla de conformidad del BW 7:17. El vendedor aún debe revelar los defectos que conozca.

    2. 6.2

      El vendedor transmite el inmueble libre de hipotecas, embargos y sus inscripciones. El comprador acepta las siguientes cargas y limitaciones: Cargas y restricciones conocidas.

      Enumere servidumbres, obligaciones cualitativas y cláusulas de cadena (kettingbedingen). Cópielas del título de propiedad del vendedor.

    3. 6.3

      El vendedor declara haber comunicado al comprador lo siguiente: Hechos que revela el vendedor. El vendedor declara que no conoce otros defectos, órdenes oficiales ni litigios que impidan el uso normal como vivienda.

      Incluya defectos, amianto, suelo, cimentación, órdenes municipales y litigios. Remita al cuestionario (vragenlijst) cumplimentado.

  7. 7.Beneficios, cargas y riesgo

    1. 7.1

      Los beneficios y las cargas pasan al comprador a partir del Las cargas pasan al comprador desde el. El notario prorratea las cargas corrientes en la transmisión.

      La fecha suele ser la fecha de transmisión.

    2. 7.2

      El inmueble queda a riesgo del vendedor hasta la entrega material. Si antes de esa entrega se destruye total o parcialmente o sufre daños graves, el comprador puede resolver este contrato o exigir su cumplimiento con la cesión de los créditos frente a la aseguradora.

  8. 8.Condiciones resolutorias

    1. 8.1

      El comprador puede resolver este contrato si, a más tardar el Último día de la condición de financiación, no ha obtenido de un prestamista reconocido un compromiso vinculante de préstamo hipotecario de al menos Importe de la hipoteca para la condición, EUR € para financiar el inmueble.

      Consérvela salvo que compre con fondos propios. De cuatro a ocho semanas es un plazo habitual.

    2. 8.2

      Opcional

      El comprador puede resolver este contrato si, a más tardar el Último día de la condición de la NHG, no puede obtener una Garantía Hipotecaria Nacional (NHG) para la financiación.

      Consérvela solo si su hipoteca depende de la NHG. El límite de la NHG es de 470.000 € en 2026.

    3. 8.3

      Opcional

      El comprador puede resolver este contrato si una inspección técnica del edificio realizada por un perito a más tardar el Último día de la condición de inspección muestra que los costes directos de reparación superan Límite del coste de reparación en euros €.

      Consérvela cuando no se hizo ninguna inspección antes de firmar.

    4. 8.4

      La comunicación por la que se invoca una condición resolutoria debe hacerse por escrito, motivada y con documentos justificativos como la denegación del prestamista, y debe llegar al vendedor o a su agente a más tardar el primer día hábil siguiente a la fecha correspondiente. Las partes harán todo lo razonable para cumplir las condiciones.

  9. 9.Requerimiento de incumplimiento, resolución y penalización

    1. 9.1

      Si una parte, tras haber sido requerida de incumplimiento mediante acta de agente judicial o carta certificada, no cumple sus obligaciones durante ocho días, la otra parte puede resolver por escrito este contrato y reclamar una penalización exigible de inmediato del 10% del precio, o exigir su cumplimiento.

    2. 9.2

      Opcional

      Si la otra parte exige el cumplimiento, la parte incumplidora debe, a partir del noveno día siguiente al requerimiento, una penalización del 3‰ del precio por día, hasta un máximo del 10% del precio. El notario está autorizado a pagar una penalización debida con cargo al depósito o al aval bancario.

      El modelo de Eigen Huis, NVM y Vastgoed Nederland usa el 0,3 % del precio por día pasados los 8 días, hasta el 10 %. Suprímala para dejar solo la penalización del 10 % por resolución.

  10. 10.Inscripción en los registros públicos

    1. 10.1

      Opcional

      Las partes encargan al notario inscribir este contrato de compraventa en los registros públicos, conforme al artículo 7:3 del Código Civil, a más tardar el El notario inscribe este contrato antes del. Los gastos corren a cargo del comprador.

      Recomendada. Durante el plazo de reflexión, la inscripción solo es posible si un notario neerlandés redactó y cofirmó este contrato (BW 7:3 lid 2).

  11. 11.Derecho de apartamento y comunidad de propietarios

    1. 11.1

      Opcional

      El inmueble vendido es un derecho de apartamento. El comprador declara haber recibido una copia de la escritura de división, el reglamento, las normas de la casa y las actas y cuentas anuales de los tres últimos años. Datos de la comunidad de propietarios: Comunidad de propietarios (solo piso). El vendedor declara que no conoce acuerdos sobre aportaciones extraordinarias ni litigios dentro de la comunidad, salvo lo indicado arriba.

      Consérvela en un piso y suprímala en una casa. El notario adjunta a la escritura de transmisión la declaración de deudas de la VvE (BW 5:122 lid 5).

  12. 12.Plazo de reflexión

    1. 12.1

      Si el comprador es una persona física que no actúa en el ejercicio de una profesión o empresa, tiene derecho a resolver este contrato durante tres días después de recibir una copia del contrato firmada por ambas partes, conforme al artículo 7:2 del Código Civil. El plazo de reflexión empieza a las 00:00 del día siguiente a la recepción e incluye al menos dos días que no sean sábado, domingo ni festivo generalmente reconocido. Si el plazo de reflexión termina en sábado, domingo o festivo generalmente reconocido, se prorroga hasta el siguiente día que no lo sea, inclusive.

    2. 12.2

      La resolución dentro del plazo de reflexión debe hacerse por escrito y debe llegar al vendedor o a su agente antes de que termine el plazo.

  13. 13.Anexos y disposiciones finales

    1. 13.1

      Los siguientes anexos forman parte de este contrato: Anexos. El vendedor entrega al comprador un certificado energético válido a más tardar en la transmisión.

    2. 13.2

      Este contrato se rige por el derecho neerlandés. Para el cumplimiento de este contrato las partes fijan su domicilio en la notaría.

  14. 14.Firmas y acuse de recibo

    1. 14.1

      Redactado y firmado en Lugar de la firma el Fecha de la firma. Firma del vendedor: Vendedor (cada propietario inscrito). Firma del comprador: Comprador.

      Indique como vendedor a cada propietario inscrito. En una sociedad, indique su nombre, domicilio social, número de la Cámara de Comercio y firmante.

    2. 14.2

      Acuse de recibo: el comprador declara haber recibido el Fecha en que el comprador recibió la copia firmada una copia de este contrato firmada por ambas partes. Firma del comprador: Comprador.

      La fecha de recepción fija el inicio del plazo de reflexión. El vendedor puede pedirla (BW 7:2 lid 2).

Formalidades

  1. Entregue al comprador una copia del contrato firmado y haga que firme un recibo con fecha. El plazo de reflexión de 3 días empieza al día siguiente.
  2. El contrato no transmite la propiedad. Después un notario de derecho civil redacta la escritura de transmisión (akte van levering) y ambas partes la firman.
  3. El notario inscribe la escritura de transmisión en el Kadaster (BW 3:89).
  4. El comprador paga el precio y el depósito a través de la cuenta de terceros del notario (derdenrekening).
  5. Pida al notario que inscriba el contrato de compraventa en los registros públicos (BW 7:3).
  6. La inscripción protege al comprador durante 6 meses frente a una venta, una hipoteca o un embargo posteriores de los acreedores del vendedor.
  7. En un piso, adjunte la escritura de división, los estatutos y los últimos documentos de la comunidad de propietarios (VvE).
  8. El vendedor debe entregar un certificado energético vigente. El impuesto de transmisión se debe por la escritura de transmisión, no por este contrato.

Errores frecuentes

  • Firmar un "voorlopig koopcontract" creyendo que no obliga. A pesar del nombre, obliga a ambas partes cuando acaba el plazo de reflexión.
  • Dejar en blanco las fechas de las condiciones o fijarlas de forma irreal. Pasada una fecha, el comprador no puede invocar la condición, aunque el banco rechace el préstamo al día siguiente.
  • Invocar una condición de palabra o tarde. Envíe un aviso escrito con prueba, como la denegación del prestamista, para que llegue al vendedor antes del plazo.
  • Pagar el depósito al vendedor o al agente. Páguelo en la cuenta de terceros del notario, o entregue un aval bancario a favor del notario.
  • Omitir la inscripción del contrato para ahorrar la tasa. Un embargo o la quiebra del vendedor antes de la transmisión pueden entonces bloquear o retrasar la venta.
  • Aceptar sin leer una "ouderdomsclausule" o una "niet-zelfbewoningsclausule". Limitan la responsabilidad del vendedor por defectos, así que encargue antes una inspección del edificio.
  • Comprar un piso sin los documentos de la VvE. Compruebe antes el fondo de reserva, las obras previstas y los impagos: usted responde de las cuotas recientes impagadas.

Base legal

Fuentes

Describa la vivienda que busca