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Lista de comprobación antes de comprar (Países Bajos)

Lista de comprobaciones previas para comprar una viviendaChecklist onderzoek voor aankoop woning

Los documentos y las comprobaciones que el comprador debe completar antes de firmar el contrato de compraventa de una vivienda existente: extractos del Kadaster, normas urbanísticas, certificado energético, documentos de la comunidad de propietarios, estado del edificio, arrendamientos y costes.

Úsela desde la primera visita hasta que firme el contrato de compraventa (koopovereenkomst). Pida los documentos del vendedor a través del agente de venta. Haga usted mismo las consultas públicas; la mayoría cuestan unos pocos euros o nada. Convierta el resultado de las comprobaciones que no pueda terminar a tiempo en una condición resolutoria del contrato.

Revisado el 28 de octubre de 2026. No es asesoramiento legal. Pida a un notario o abogado que revise su caso antes de firmar.

Lo esencial

Se aplica a
Países Bajos europeos. Bonaire, San Eustaquio y Saba tienen su propio código civil y no se tratan aquí.
Declaración de la VvE del vendedor
El notario adjunta a la escritura de transmisión una declaración de la VvE con las deudas del vendedor, el fondo de reserva y las deudas de la comunidad.
Límite de responsabilidad ante la VvE
El comprador no responde de más de lo que muestra la declaración de la VvE (BW 5:122 lid 5 y 6).
Fondo de reserva de la VvE
Cada año, según un plan de mantenimiento de 5 años como máximo que abarque al menos 10 años, o al menos el 0,5 % del valor de reconstrucción (BW 5:126 lid 2).
Cuotas impagadas de la VvE
Comprador y vendedor responden solidariamente de las cuotas del ejercicio en curso y del anterior (BW 5:122 lid 3).
Certificado energético
Obligatorio en la venta. No puede tener más de 10 años. El anuncio de venta debe indicar la clase del certificado y el indicador de eficiencia energética.
La venta no extingue el arrendamiento
El comprador de una vivienda alquilada asume los derechos y las obligaciones del arrendador según el contrato (BW 7:226).
Protección contra compras para alquilar
Si el municipio la aplica, una vivienda asequible necesita un permiso para alquilarla durante 4 años tras la transmisión (Huisvestingswet 2014, art. 41).
Impuesto de transmisión
2 % para la residencia habitual, 8 % para otras viviendas (Wet op belastingen van rechtsverkeer, art. 14).
Exención para jóvenes
Los compradores menores de 35 años quedan exentos una sola vez, hasta un valor de vivienda de 555.000 € en 2026 (Wet op belastingen van rechtsverkeer, art. 15).
Límite de la NHG
Es posible una hipoteca con la Garantía Hipotecaria Nacional para una compra de 470.000 € como máximo en 2026.

La lista de comprobación

Propiedad y título

Urbanismo, permisos y normas de derecho público

Edificio y energía

Piso: comunidad de propietarios (VvE)

Ocupación, dinero e impuestos

Formalidades

Una lista de comprobaciones previas es por naturaleza una lista de verificación. El notario comprueba el título, las hipotecas y los embargos antes de la transmisión. El comprador comprueba el estado, las normas de uso y los costes antes de firmar.

  1. Según el derecho neerlandés, el vendedor debe revelar lo que sabe y el comprador debe investigar.
  2. Un comprador que no comprobó lo que comprueba un comprador normal puede perder la reclamación por defectos.
  3. El agente del vendedor suele facilitar un cuestionario (vragenlijst) y una lista de elementos (lijst van zaken). Léalos antes de ofertar.
  4. Antes de la transmisión, el notario comprueba la propiedad, las hipotecas, los embargos y la identidad y capacidad de las partes.
  5. En un piso, el notario obtiene una declaración de la comunidad de propietarios (VvE).
  6. El notario no inspecciona el edificio.

Errores frecuentes

  • Fiarse del anuncio para la superficie o los linderos de la parcela. El plano catastral muestra parcelas, no medidas exactas. Compárelo con el título de propiedad y con el terreno.
  • No ver un derecho de superficie (erfpacht). El canon, su fecha de revisión y las condiciones pueden cambiar mucho el coste. El extracto de propiedad del Kadaster lo muestra.
  • Comprar un piso sin leer las actas de la VvE y el plan de mantenimiento. Obras grandes previstas y un fondo de reserva bajo implican derramas poco después.
  • Omitir la inspección del edificio porque el vendedor firma una cláusula de antigüedad (ouderdomsclausule). La cláusula traslada a usted el riesgo de los defectos ocultos.
  • Ignorar el riesgo de cimentación en zonas con pilotes de madera o suelo de turba. Pregunte al vendedor, a la VvE y al municipio qué saben. Considere una condición sobre la cimentación.
  • Suponer que podrá alquilar la vivienda más adelante. Compruebe la protección municipal contra compras para alquilar, los permisos de alquiler y el omgevingsplan antes de comprar para alquilar.

Base legal

Fuentes

Describa la vivienda que busca