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Plantilla de contrato previo de compraventa (Malta)

Promesa de venta (contrato preliminar)Promise of sale agreement (konvenju)

El documento privado en el que el vendedor promete vender y el comprador promete comprar a un precio fijo y en un plazo fijo, con condiciones. El comprador paga un depósito y el 1% de impuesto provisional. Un notario o abogado debe notificarlo a la autoridad fiscal en 21 días. Si no, no es válido.

Úsela cuando el comprador y el vendedor están de acuerdo en el precio y quieren obligarse antes de la escritura definitiva. Casi todas las ventas de viviendas existentes en Malta pasan por una promesa de venta. Pida al notario que otorgará la escritura definitiva que la redacte o que revise este borrador antes de firmar, porque el notario debe notificarla y debe basarse en sus condiciones. Un comprador que necesita un préstamo, la inspección de un arquitecto o un permiso AIP solo debe firmar cuando esas condiciones estén en el texto.

Revisado el 28 de octubre de 2026. No es asesoramiento legal. Pida a un notario o abogado que revise su caso antes de firmar.

Lo esencial

Se aplica a
Malta y Gozo
Notificación a la autoridad fiscal
En 21 días desde la firma. Si no, la promesa no es válida (Cap. 364, art. 3(6); S.L. 364.06, regla 10).
Impuesto provisional
El 20% del impuesto debido en la escritura: el 1% del mayor de los dos valores, precio o valor de mercado, al tipo general (Cap. 364, art. 3(6)).
Abono del impuesto provisional
Lo paga el comprador y se descuenta del impuesto final (S.L. 364.06, regla 10(6)).
Impuesto de timbre sobre la escritura
El 5% del mayor de los dos valores, precio o valor de mercado, a cargo del comprador (Cap. 364, art. 32(1); MTCA).
Bonificaciones fiscales
Hay bonificaciones para quien compra su primera vivienda y para la única residencia habitual.
Validez
El plazo pactado. Sin plazo, 3 meses desde que la venta pudo hacerse (Código Civil, art. 1357(2)).
Exigir el cumplimiento de la promesa
Presente una intimación judicial antes del fin del plazo y una demanda jurada en 30 días desde su vencimiento (Código Civil, art. 1357(2)).
Depósito
La ley no lo fija. Es habitual el 10% del precio.
Arras (caparra)
Si el depósito se llama arras (earnest), cualquiera de las partes puede desistir: el comprador las pierde o el vendedor las devuelve duplicadas (Código Civil, art. 1359).
Comprobación de la valoración
Si el valor del Commissioner supera el declarado en más del 15% del valor liquidado, ambas partes reciben una liquidación.
Sanción por infradeclaración
El comprador paga un impuesto adicional del 20% del impuesto liquidado (Cap. 364, art. 10(2); MTCA).
Quién necesita un permiso AIP
Un ciudadano de fuera de la UE sin residencia de larga duración, o de la UE con menos de 5 años continuos en Malta, que compra una vivienda no habitual.

El documento

Texto mostrado

Se firma la versión en inglés. La versión en español le ayuda a entenderla. Sus respuestas completan las dos.

Promesa de venta (contrato preliminar)

  1. 1.Partes

    1. 1.1

      En el día de hoy, Fecha del contrato. En virtud de este documento privado comparecen, de una parte, Vendedor, en adelante "el vendedor",

      Por cada vendedor y comprador: nombre completo, nombre de los padres, lugar de nacimiento, domicilio, documento de identidad o pasaporte. El cónyuge en comunidad de gananciales también comparece.

    2. 1.2

      y de otra parte Comprador, en adelante "el comprador".

      Si una parte firma mediante apoderado, adjunte el poder. Si vende o compra una sociedad, adjunte el acuerdo del consejo que autoriza al firmante.

  2. 2.Promesa de venta

    1. 2.1

      El vendedor promete y se obliga a vender y transmitir al comprador, que promete y se obliga a comprar y adquirir, el inmueble descrito en la cláusula siguiente, en los términos y condiciones de este contrato.

  3. 3.El inmueble

    1. 3.1

      El inmueble consiste en Descripción del inmueble, según el plano anexo a este contrato, junto con todos sus derechos y pertenencias.

      Descríbalo como en el título del vendedor y en el plano adjunto: nombre o número, calle, localidad, planta, linderos, espacio aéreo y garaje.

    2. 3.2

      El inmueble se vende Censo (ground rent) u otra carga, libre de ocupantes, y junto con los siguientes bienes muebles: Bienes muebles incluidos en el precio.

  4. 4.Título y garantías

    1. 4.1

      El vendedor declara que adquirió el inmueble por Cómo adquirió el inmueble el vendedor, y garantiza que el inmueble está libre de hipotecas, privilegios, cargas, servidumbres y litigios, salvo lo indicado en este contrato.

      Si un banco tiene una hipoteca, añada que el vendedor la hará cancelar con cargo al precio en la escritura. En una herencia, indique la fecha del fallecimiento.

    2. 4.2

      El vendedor garantiza que el inmueble se construyó conforme a las licencias urbanísticas correspondientes y que no hay pendiente ningún requerimiento ni orden de ejecución que le afecte.

    3. 4.3

      El vendedor garantizará la posesión pacífica y el título del comprador conforme a la ley en la escritura definitiva.

  5. 5.Precio

    1. 5.1

      El precio es de Precio en euros, en cifras euros (Precio en letras euros), que el comprador pagará al vendedor en la escritura definitiva, descontado el depósito pagado según este contrato.

  6. 6.Depósito

    1. 6.1

      A la firma de este contrato el comprador paga un depósito de Depósito euros a cuenta del precio, que queda en poder de Quién custodia el depósito, que acusa recibo.

      Pague por transferencia bancaria o cheque, nunca en efectivo. El notario es más seguro que el vendedor.

    2. 6.2

      El depósito se paga a cuenta del precio y no en concepto de arras, y no se aplicará el artículo 1359 del Código Civil.

      Conserve esta cláusula. Sin ella, un tribunal puede interpretar el depósito como arras, lo que permite a cualquiera de las partes desistir perdiendo el depósito o devolviéndolo duplicado.

    3. 6.3

      Si alguna condición de este contrato no se cumple por causas no imputables al comprador, el depósito se le devolverá íntegramente dentro de los quince días siguientes a una solicitud escrita.

  7. 7.Validez del contrato

    1. 7.1

      Este contrato será válido hasta el Último día de validez de la promesa, fecha a más tardar en la que se otorgará la escritura definitiva de compraventa. Las partes solo pueden prorrogar este plazo por escrito, y cualquier prórroga se notificará al Comisionado de Impuestos y Aduanas dentro de los veintiún días siguientes.

      Deje tiempo para el préstamo, las búsquedas y el posible permiso AIP. Es habitual de 3 a 6 meses. Si la otra parte no quiere firmar, presente una intimación judicial antes de esta fecha.

  8. 8.Condiciones

    1. 8.1

      Opcional

      Este contrato está condicionado a que el comprador obtenga, a más tardar el Fecha límite para aprobar el préstamo, un préstamo de Importe del préstamo euros de un banco o de una entidad financiera de su elección. El comprador solicitará el préstamo sin demora e informará por escrito al vendedor si se deniega el préstamo.

      Bórrela solo si paga con fondos propios. Guarde la carta de rechazo del banco como prueba.

    2. 8.2

      Este contrato está condicionado a que las búsquedas del notario y la búsqueda en el Registro de la Propiedad, cuando proceda, muestren que el vendedor tiene un título válido y transmisible y que el inmueble está libre de cargas no declaradas en este contrato.

    3. 8.3

      Este contrato está condicionado a que el inmueble esté amparado por las licencias urbanísticas correspondientes y sea conforme a ellas, según confirme por escrito el arquitecto del comprador.

    4. 8.4

      Opcional

      Este contrato está condicionado a que el comprador obtenga un permiso conforme a la Ley de Bienes Inmuebles (Adquisición por No Residentes) (Cap. 246), y el vendedor colaborará en la solicitud.

      Consérvela si el comprador necesita un permiso conforme a la Cap. 246. Bórrela para un inmueble en una zona especialmente designada.

    5. 8.5

      Otras condiciones: Otras condiciones.

      Por ejemplo, obras que el vendedor debe terminar o muebles que debe retirar.

  9. 9.Impuestos, tributos y gastos

    1. 9.1

      El comprador pagará el impuesto provisional debido por este contrato, el impuesto sobre documentos y transmisiones debido en la escritura definitiva, y los honorarios y gastos notariales de la escritura definitiva y de las búsquedas.

      Si compra su primera vivienda, dígaselo ya al notario. La bonificación exige una declaración en la escritura y una prueba legal ante el Commissioner.

    2. 9.2

      El vendedor pagará el impuesto debido por la transmisión de bienes inmuebles según la Ley del Impuesto sobre la Renta y los gastos de cancelación de cualquier hipoteca o privilegio sobre el inmueble.

    3. 9.3

      Agente inmobiliario: Agente inmobiliario y comisión.

      Indique el nombre de la agencia, el número de licencia, la comisión y quién la paga. Compruebe la licencia del agente en la Property Market Agency.

  10. 10.Posesión, estado y suministros

    1. 10.1

      El comprador declara que ha visto el inmueble, que se vende en su estado actual, y el vendedor lo entregará en la escritura definitiva en el mismo estado, salvo el desgaste razonable, junto con todas sus llaves.

    2. 10.2

      El vendedor declara que ha mostrado y entregado al comprador un certificado de eficiencia energética válido del inmueble.

    3. 10.3

      El vendedor pagará todos los gastos de agua, electricidad, censo y cuotas de comunidad debidos hasta la fecha de la escritura definitiva, y presentará los últimos recibos en la escritura definitiva.

  11. 11.Notario y notificación

    1. 11.1

      La escritura definitiva la otorgará el notario Notario que autorizará la escritura, a quien las partes encargan notificar este contrato al Comisionado de Impuestos y Aduanas dentro de los veintiún días siguientes conforme al artículo 3(6) de la Ley del Impuesto sobre Documentos y Transmisiones, y realizar las búsquedas necesarias.

      Normalmente el comprador elige el notario. Entregue al notario una copia firmada el día de la firma. Pida la confirmación de que se presentó la notificación.

    2. 11.2

      Las partes entregarán sin demora al notario todos los documentos y la información necesarios para la notificación, las búsquedas y la escritura definitiva.

  12. 12.Incumplimiento

    1. 12.1

      Si, cumplidas todas las condiciones, el comprador no comparece a la escritura definitiva sin un motivo válido, el vendedor puede retener el depósito como indemnización pactada, sin perjuicio de su derecho a exigir el cumplimiento de este contrato conforme al artículo 1357 del Código Civil.

    2. 12.2

      Si, cumplidas todas las condiciones, el vendedor no comparece a la escritura definitiva, el comprador puede requerir al vendedor mediante intimación judicial para que realice la venta conforme al artículo 1357 del Código Civil, o exigir la devolución del depósito junto con una indemnización por daños.

      La intimación debe presentarse antes del fin del plazo de validez. Consulte a un abogado en cuanto el vendedor se retrase.

  13. 13.Firmas

    1. 13.1

      Leído, aprobado y firmado por las partes, cada una de las cuales conserva un original firmado. Firma del vendedor. Firma del comprador.

      Firman todos los propietarios y todos los compradores. Adjunte el plano del inmueble y el EPC.

Formalidades

  1. Hágalo por escrito. Basta un documento privado firmado por cada parte (Código Civil, art. 1233). Cada parte conserva un original firmado.
  2. En 21 días desde la firma, un notario o abogado notifica la promesa al Commissioner for Tax and Customs por el portal en línea.
  3. Sin esta notificación, la promesa no es válida (Cap. 364, art. 3(6)).
  4. El comprador paga el impuesto provisional en 10 días desde la aprobación de la notificación o en 21 días desde la promesa, según cuál sea posterior.
  5. Para prorrogar el plazo de validez hace falta una nueva notificación al Commissioner en 21 días desde la prórroga (S.L. 364.06, regla 10(5)).
  6. Antes de la firma, el vendedor debe mostrar y entregar al comprador el certificado de eficiencia energética (EPC).
  7. La venta se hace después, por escritura pública ante notario. El notario paga el impuesto en 15 días hábiles e inscribe la escritura (S.L. 364.06, regla 2(1)).

Errores frecuentes

  • Firmar una promesa que nadie notifica en 21 días. No es válida y el depósito que pagó corre riesgo. Pida al notario la confirmación de la notificación.
  • Dejar que venza el plazo de validez. Si no presenta una intimación judicial antes del fin del plazo, el vendedor queda libre. Pacte y notifique a tiempo una prórroga.
  • Llamar por error "arras" (caparra) al depósito. Entonces cualquiera de las partes puede desistir perdiendo el depósito o devolviéndolo duplicado. Escriba que es a cuenta del precio.
  • Pagar el depósito directamente al vendedor sin condiciones de devolución. Indique quién lo custodia y cuándo se devuelve si falla una condición.
  • Firmar sin condición de préstamo, de título o de permiso. Si el banco lo rechaza o las búsquedas fallan, pierde el depósito.
  • Declarar un precio inferior al valor de mercado. El impuesto se calcula sobre el mayor valor y una diferencia superior al 15% provoca una liquidación con sanción del 20% sobre el impuesto adicional.
  • Olvidar el permiso AIP de un comprador no residente. Una transmisión que necesita permiso y no lo tiene es nula (Cap. 246, art. 4).

Base legal

Fuentes

Describa la vivienda que busca