Lista de comprobación antes de comprar (Luxemburgo)
Lista de comprobaciones del comprador antes de comprarListe de vérifications avant l'achat d'un bien immobilier
Los documentos y las comprobaciones que un comprador debe reunir antes de firmar un compromis de vente en Luxemburgo: título y vendedor, catastro e hipotecas, urbanismo y contaminación, certificado energético, cuentas de la copropiedad, arrendamiento vigente, y los impuestos y el crédito fiscal.
Úsela desde la primera visita seria hasta que firme el compromis. Un compromis firmado ya es una venta y no tiene plazo de desistimiento. Todo lo que no pueda comprobar antes de firmar debe convertirse en una condición del compromis.
Revisado el 28 de octubre de 2026. No es asesoramiento legal. Pida a un notario o abogado que revise su caso antes de firmar.
Lo esencial
- Se aplica a
- Todo el país. Para una vivienda existente. Una vivienda en construcción requiere comprobaciones adicionales.
- Momento en que queda obligado
- El compromis firmado. La ley no prevé ningún plazo de reflexión.
- Registro del compromis
- En los 3 meses siguientes a la firma para un no profesional. 12 euros con condición suspensiva; si no, 7% del precio.
- Impuestos en la escritura
- 7% del precio: 6% de registro, 1% de transcripción.
- Bëllegen Akt
- Hasta 40.000 euros por comprador. Debe mudarse en 2 años (4 para un terreno o un edificio en construcción) y vivir allí al menos 2 años.
- Recargo de la ciudad de Luxemburgo
- 50% del impuesto de registro sobre las ventas y otras transmisiones entre vivos en la ciudad. Algunas casas están exentas.
- Certificado de eficiencia energética
- Obligatorio en una venta, válido 10 años. El original se entrega al comprador.
- Vivienda alquilada
- El comprador asume el contrato de arrendamiento. Para vivir en la vivienda, envía una resolución motivada por carta certificada en los 3 meses siguientes a la compra.
- Resolución por el comprador
- Preaviso de 6 meses. El inquilino debe salir como máximo 12 meses después de la carta (art. 12, apartados 3 y 6).
- Límite de la renta de una vivienda alquilada
- Renta anual de como máximo el 5% del capital invertido (loi du 21.09.2006, art. 3).
La lista de comprobación
Vendedor, título y capacidad
Copia del título de propiedad del vendedorTitre de propriété (acte notarié d'acquisition)
Prueba que el vendedor es propietario y muestra la descripción legal del inmueble, las servidumbres y las condiciones de la venta anterior.
Identidad de cada propietario y su estado civil o de parejaPièce d'identité, régime matrimonial
Todos los propietarios deben firmar el compromis y la escritura. El notario comprueba quién debe consentir la venta.
Si el vendedor es una sociedad, su extracto del registro mercantil y los poderes del firmanteExtrait du Registre de commerce et des sociétés (RCS)
Muestra que la sociedad existe y quién puede firmar en su nombre.
Catastro, hipotecas y servidumbres
Extracto catastral y plano de la parcelaExtrait et plan cadastral
Búsqueda de hipotecas y cargas, que solicita el notarioCertificat hypothécaire (bureau des hypothèques)
Servidumbres y derechos de pasoServitudes
Un derecho de paso, una vista o una pared medianera limita cómo puede usar o modificar el inmueble. Pregunte al vendedor y lea el título de propiedad.
Urbanismo, licencias y terreno
Calificación de la parcela en los planes generales y locales del municipioPlan d'aménagement général (PAG) et plan d'aménagement particulier (PAP)
Fijan lo que puede construir o cambiar. Pregunte al servicio técnico del municipio, sobre todo antes de comprar un terreno o proyectar una ampliación.
Licencias de obra de la casa y de las obras posterioresAutorisation de bâtir
Una obra sin licencia puede causar problemas con el municipio y al vender.
Derechos legales de tanteo del Estado, del municipio o de otros organismos públicosDroit de préemption légal (Pacte logement)
Registro de suelos potencialmente contaminados. Pídalo por correo electrónico a la Administration de l'environnement ([email protected]).Cadastre des sites potentiellement contaminés (CASIPO)
Edificio y energía
Certificado de eficiencia energética en vigorCertificat de performance énergétique (CPE, Energiepass)
Estado del tejado, la calefacción, las ventanas, la humedad y la instalación eléctricaExpertise technique
El comprador recibe el inmueble tal como está. Un perito independiente puede valorar las obras antes de que acuerde el precio.
Copropiedad (pisos)
Reglamento de la copropiedad y acta de divisiónRèglement de copropriété, acte de base
Definen sus lotes, su cuota en las partes comunes y las normas sobre uso, mascotas y alquiler.
Últimas cuentas anuales aprobadas y actas de las últimas juntas generalesDécomptes annuels, procès-verbaux des assemblées générales
Muestran los gastos reales, las deudas impagadas, los litigios y las obras ya votadas.
Certificado del administrador sobre la cuenta del vendedor y el fondo de obrasSituation du compte du vendeur auprès du syndic
Muestra los atrasos y el posible fondo de reserva, para que el compromis diga quién paga qué.
Ocupación y arrendamientos
El contrato de arrendamiento, la última subida de renta y la fianza, si se queda un inquilinoContrat de bail, garantie locative
Duración del contrato de arrendamiento vigenteDroit de préemption du locataire
Un inquilino cuyo contrato dura al menos 18 años puede tener un derecho de adquisición preferente.
Prueba de que un inquilino anterior se ha ido, para recibir la vivienda libreRésiliation du bail, état des lieux de sortie
Un inquilino cuyo contrato no terminó por una causa legal conserva el derecho a quedarse.
Dinero e impuestos
Estimación de impuestos y gastos de notario, que facilita el notarioDroits d'enregistrement et de transcription, frais d'acte
Los impuestos son el 7% del precio. En la ciudad de Luxemburgo se aplica un recargo municipal a algunas transmisiones.
Su saldo restante del Bëllegen Akt y si reúne los requisitosCrédit d'impôt sur les actes notariés
Oferta de principio del banco, antes de firmarAccord de principe bancaire
El plazo de la condición de préstamo en el compromis es corto, a menudo de 4 a 6 semanas. Empiece pronto el expediente.
Formalidades
El notario hace las búsquedas oficiales antes de la escritura, pero el compromis de vente le obliga antes. Haga estas comprobaciones antes de firmarlo, o incluya los puntos pendientes como condiciones.
- La lista de comprobaciones no requiere ningún trámite.
- Pida por escrito los documentos al vendedor o al agente.
- Puede consultar el catastro en línea en MyGuichet.lu.
- El notario solicita el certificado hipotecario y comprueba el título y los derechos de tanteo antes de la escritura.
- Pida información urbanística al municipio.
- Pida los documentos de la copropiedad al administrador (syndic).
Errores frecuentes
- Firmar el compromis para reservar el inmueble y comprobar después. Ya es una venta. Las comprobaciones posteriores solo sirven si una condición le permite retirarse.
- Fiarse de la superficie del anuncio. Compárela con el extracto catastral y, en un piso, con el acta de división de la copropiedad.
- No ver una ampliación o un desván reformado sin licencia. Pida las licencias de obra al municipio y compárelas con lo que visitó.
- Ignorar las obras que los copropietarios ya votaron. Acuerde en el compromis quién las paga.
- Comprar una vivienda alquilada para vivir en ella y perder el plazo de 3 meses para enviar la carta de resolución. Pierde entonces el límite de 12 meses para la permanencia del inquilino.
- Contar con el Bëllegen Akt cuando va a alquilar la vivienda o cuando ya usó el crédito antes. Compruebe su saldo restante en MyGuichet.lu.
- Olvidar presupuestar los impuestos. Sin el crédito fiscal, se debe el 7% del precio en la escritura, además de los gastos del notario.
- No preguntar al notario si el recargo de la ciudad de Luxemburgo se aplica a su compra.
Base legal
- Code civil, art. 1583 and 1589 (sale formed by agreement on the thing and the price)
- Loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation, art. 3 (rent cap), art. 12, paragraphs 5 and 6 (buyer of a let home), art. 15 (tenant's pre-emption right)
- Loi modifiée du 22 octobre 2008 portant promotion de l'habitat et création d'un pacte logement avec les communes (Pacte logement), art. 3 (statutory pre-emption rights of the communes, the Fonds du logement and the State on land in certain zones)
- Ville de Luxembourg, Règlement-taxe (juillet 2019), chapitre A-5, art. 1 and 2 (municipal surcharge on registration duties and exemptions)
Fuentes
- Connaître le contenu et la valeur juridique d'un compromis de vente
- Crédit d'impôt sur les actes notariés ("Bëllegen Akt")
- Faire établir un certificat de performance énergétique (Energiepass) pour un bâtiment d'habitation
- Surtaxe communale sur les mutations immobilières dans la Ville de Luxembourg
- La gestion des sites pollués
- FAQ Bail à loyer (vente du logement loué, loyer maximal)