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Plantilla de contrato previo de compraventa (Letonia)

Contrato preliminar de compraventa de un inmueble, con señalNekustamā īpašuma pirkuma priekšlīgums ar rokasnaudu

Un acuerdo escrito en el que vendedor y comprador se comprometen a firmar el contrato de compraventa en una fecha fijada, a un precio y con unas condiciones pactados. El comprador paga una señal (rokasnauda). El Civil Law decide quién la conserva o la devuelve doblada si una parte incumple.

Úselo cuando las partes están de acuerdo en el inmueble y el precio pero aún no pueden firmar el contrato de compraventa, por ejemplo mientras el banco aprueba un préstamo, el vendedor cancela una hipoteca o el administrador emite un certificado de deudas. Si no hay nada pendiente, las partes pueden firmar directamente el contrato de compraventa. Un contrato preliminar solo puede obligar a las partes a celebrar el contrato de compraventa. No transmite el inmueble.

Revisado el 28 de octubre de 2026. No es asesoramiento legal. Pida a un notario o abogado que revise su caso antes de firmar.

Modelo oficial: Zemesgrāmatu nostiprinājuma lūguma formas (forms P1 to P11)

El Estado publica los formularios de solicitud de inscripción que se usan después del contrato de compraventa. No hay modelo oficial para el contrato preliminar ni para el contrato de compraventa.

Lo esencial

Se aplica a
Todo el país
Validez
Es válido si fija los términos esenciales del contrato futuro, aquí el inmueble y el precio (Civil Law art. 1541).
Forma
Escrito, porque el contrato de compraventa de un inmueble debe ser escrito (Civil Law art. 1483, punto 3).
Comprador culpable
Pierde la señal y paga cualquier otro perjuicio (Civil Law art. 1730).
Vendedor culpable
Devuelve la señal doblada y paga cualquier otro perjuicio (Civil Law art. 1730).
Sin culpa, o cancelación de mutuo acuerdo
El vendedor devuelve la señal (Civil Law art. 1730).
Derecho de desistimiento pactado
Si se pacta, el comprador puede desistir perdiendo la señal, y el vendedor devolviéndola doblada (Civil Law art. 1731).
Tanteo de los copropietarios
Los demás copropietarios pueden comprar antes que un tercero una cuota que se vende, en los 2 meses siguientes a la recepción de una copia del contrato (Civil Law art. 1073).
Piso transmitido tras el 31 de diciembre de 2025
El comprador responde de hasta 3 años de gastos de edificio impagados (Dzīvokļa īpašuma likums art. 13.1).
Tasa estatal
1,5 % del valor del inmueble para una persona física, con un máximo de 50.000 euros (Cabinet Regulation No. 1250, punto 5.1).

El documento

Texto mostrado

Se firma la versión en letón. La versión en español le ayuda a entenderla. Sus respuestas completan las dos.

Contrato preliminar de compraventa de un inmueble, con señal

  1. 1.Partes

    1. 1.1

      En Lugar de la firma, a Fecha de la firma.

    2. 1.2

      Nombre completo del vendedor, código personal o número de registro Código personal o número de empresa del vendedor, dirección y correo electrónico Dirección y correo electrónico del vendedor (en adelante, "el Vendedor"), de una parte, y Nombre completo del comprador, código personal o datos personales Código personal o pasaporte del comprador, dirección y correo electrónico Dirección y correo electrónico del comprador (en adelante, "el Comprador"), de otra parte, celebran este contrato preliminar (en adelante, "el Contrato").

      Nombre como vendedor a cada propietario de la hoja. Enumere a cada comprador y la cuota que adquiere. Sin código personal, indique la fecha de nacimiento y el número de pasaporte.

  2. 2.Objeto del Contrato

    1. 2.1

      Las partes se obligan a celebrar, a más tardar el Plazo para firmar el contrato de compraventa, un contrato de compraventa (en adelante, "el Contrato de Compraventa") por el que el Vendedor vende y el Comprador compra el bien inmueble situado en Dirección del inmueble, número catastral Número catastral, inscrito en Hoja del Registro de la Propiedad, compuesto por Composición del inmueble (en adelante, "el Inmueble"), en las condiciones fijadas en este Contrato.

      Copie los datos de la hoja de zemesgrāmata.lv. Piso: número, superficie, cuota de elementos comunes y del suelo. Casa: superficie del terreno y edificios con sus designaciones catastrales.

  3. 3.Declaraciones del Vendedor

    1. 3.1

      El Vendedor confirma que su propiedad sobre el Inmueble está inscrita en el Registro de la Propiedad, que tiene derecho a vender el Inmueble y que ningún tercero tiene derechos que puedan impedir el cumplimiento del Contrato de Compraventa.

    2. 3.2

      El Vendedor confirma que el Inmueble no está hipotecado, gravado ni arrendado, que no hay anotaciones de prohibición inscritas sobre él y que no es objeto de ningún litigio, salvo las siguientes cargas, que el Comprador acepta: Cargas que acepta el comprador.

      Compare esto con las partes II, III y IV de la hoja del Registro de la Propiedad. Si existe una hipoteca, conserve la cláusula siguiente.

    3. 3.3

      Opcional

      Si el Inmueble está hipotecado, la hipoteca se cancela con el precio de compra pagando la cantidad necesaria directamente al acreedor desde la cuenta de depósito en garantía o el depósito notarial, y el Vendedor aporta el consentimiento del acreedor para cancelar la hipoteca.

      Consérvela cuando la parte IV de la hoja muestre una hipoteca.

  4. 4.Precio

    1. 4.1

      El precio del Inmueble es de Precio en euros, en cifras EUR (Precio en letra, en letón euros). El precio incluye los edificios, el terreno y las cuotas indivisas que forman parte del Inmueble, y sus accesorios.

  5. 5.Señal (rokasnauda)

    1. 5.1

      Dentro de los Días para pagar la señal tras la firma días siguientes a la firma del Contrato, el Comprador paga al Vendedor una señal (rokasnauda) de Señal EUR por transferencia a la cuenta Cuenta bancaria del vendedor (IBAN). La señal se entrega en el sentido del art. 1725 de la Ley Civil, como prueba de la celebración del Contrato y como garantía de su cumplimiento.

    2. 5.2

      Cuando se celebre el Contrato de Compraventa, la señal se imputa al precio.

  6. 6.Pago del resto

    1. 6.1

      El día de la firma del Contrato de Compraventa, el Comprador paga el resto del precio en Depósito en garantía del saldo. La cantidad se libera al Vendedor después de que la propiedad del Comprador sobre el Inmueble se inscriba en el Registro de la Propiedad y se cancele cualquier hipoteca.

      Use una cuenta de depósito bancaria (darījuma konts) o el depósito de un notario jurado designado. La propiedad se transmite con la inscripción registral (Civil Law art. 994).

  7. 7.Condiciones

    1. 7.1

      Opcional

      El Comprador paga Importe del préstamo EUR del precio con un préstamo de una entidad de crédito. Si la entidad de crédito deniega el préstamo a más tardar el Fecha límite de la decisión del banco, aunque el Comprador lo solicitó de buena fe, el Comprador puede desistir del Contrato, y el Vendedor devuelve íntegramente la señal dentro de los 5 días hábiles siguientes.

      Suprímala solo si paga todo con fondos propios. Conserve la carta de denegación del banco, porque muestra que el fallo no fue culpa suya (Civil Law art. 1730).

    2. 7.2

      A más tardar el Plazo de los certificados de deudas del vendedor, el Vendedor entrega al Comprador certificados del administrador del edificio, de los proveedores de servicios y del municipio de que no existen deudas de administración, suministros, fondo de reserva, pago por uso del suelo ni impuesto sobre bienes inmuebles del Inmueble. Si los certificados muestran deudas, el Vendedor las paga antes de la firma del Contrato de Compraventa.

      En un piso transmitido después del 31 de diciembre de 2025, el comprador responde de hasta 3 años de estas deudas y puede reclamarlas al vendedor.

    3. 7.3

      Opcional

      Si el Vendedor vende una cuota indivisa, aporta, antes de la firma del Contrato de Compraventa, la renuncia escrita de los demás copropietarios a su derecho de adquisición preferente.

      Consérvela para una cuota en copropiedad. Sin renuncia, los copropietarios tienen 2 meses desde la recepción de una copia del contrato para comprar antes (Civil Law art. 1073).

  8. 8.Declaración del Comprador

    1. 8.1

      El Comprador confirma que no le son aplicables las prohibiciones de adquirir bienes inmuebles fijadas en la Ley sobre la Restricción de Operaciones que Amenazan la Seguridad Nacional.

      Desde el 3 de julio de 2025 la prohibición anula las adquisiciones de ciudadanos y empresas rusos o bielorrusos, y de empresas bajo su control. Existen excepciones limitadas (art. 2 a 4).

  9. 9.Contrato de Compraventa e inscripción en el Registro de la Propiedad

    1. 9.1

      Las partes celebran el Contrato de Compraventa por escrito, conforme a las condiciones de este Contrato. Al mismo tiempo, las partes firman una solicitud de corroboración para inscribir la propiedad del Comprador en el Registro de la Propiedad, y un notario jurado legitima las firmas.

      El Land Register Law art. 60 exige que un notario o un consejo de tutela (bāriņtiesa) legitime las firmas de las personas físicas en una solicitud de inscripción.

    2. 9.2

      El Comprador paga la tasa estatal y la tasa de oficina por la inscripción de la propiedad en el Registro de la Propiedad. Las partes asumen los gastos del notario jurado de la siguiente forma: Quién paga los honorarios del notario. El Vendedor asume los gastos de cancelación de cualquier hipoteca.

  10. 10.Entrega

    1. 10.1

      El Vendedor entrega el Inmueble y las llaves al Comprador el Fecha de entrega del inmueble y de las llaves, libre de los enseres y de los ocupantes del Vendedor y de otras personas. Las partes hacen constar la entrega en un acta de entrega y recepción, con las lecturas de los contadores.

      Suele fijarse después de la inscripción y del pago.

    2. 10.2

      Hasta la entrega, el Vendedor paga todos los gastos vinculados al Inmueble y, después de la entrega, los paga el Comprador.

  11. 11.Incumplimiento

    1. 11.1

      Si el Contrato de Compraventa no se celebra por culpa del Comprador, el Comprador pierde la señal. Si el Contrato de Compraventa no se celebra por culpa del Vendedor, el Vendedor devuelve al Comprador el doble de la señal dentro de los 5 días hábiles siguientes. Además, la parte culpable indemniza a la otra parte por todas las pérdidas (art. 1730 de la Ley Civil).

    2. 11.2

      Si el Contrato de Compraventa no se celebra porque las partes así lo acuerdan, o porque su celebración se ha hecho imposible sin culpa del Comprador, el Vendedor devuelve la señal al Comprador dentro de los 5 días hábiles siguientes.

  12. 12.Derecho de desistimiento

    1. 12.1

      Opcional

      Cada parte puede desistir del Contrato mediante notificación escrita a la otra parte. Si desiste el Comprador, pierde la señal. Si desiste el Vendedor, devuelve al Comprador el doble de la señal (art. 1731 de la Ley Civil).

      Consérvela solo si ambas partes quieren una salida con precio. Sin ella, ninguna parte puede retirarse, y la otra puede demandar para que se celebre el Contrato de Compraventa.

  13. 13.Notificaciones y controversias

    1. 13.1

      Las partes envían las notificaciones a las direcciones postales o de correo electrónico indicadas en el Contrato. Una notificación se considera recibida el segundo día hábil después de su envío a la dirección de correo electrónico.

    2. 13.2

      El Contrato se rige por las leyes de la República de Letonia. Las partes resuelven las controversias mediante negociación y, a falta de acuerdo, ante un tribunal de la República de Letonia.

  14. 14.Firmas

    1. 14.1

      El Contrato se redacta en dos ejemplares en letón, uno para cada parte, o se firma con firma electrónica segura. Firma del Vendedor. Firma del Comprador.

      Cada propietario y cada comprador firma. Si un cónyuge o un copropietario debe consentir, añada su firma.

Formalidades

  1. Fírmelo por escrito, en papel o con firma electrónica segura (drošs elektroniskais paraksts). Haga un ejemplar para cada parte.
  2. No se exige notario, y el contrato no se inscribe en el Registro de la Propiedad.
  3. Pague la señal por transferencia bancaria, para que la fecha y el importe queden probados.
  4. El contrato de compraventa posterior también es escrito. Un contrato privado es válido.
  5. La propiedad se transmite solo cuando el Registro de la Propiedad inscribe al comprador. Para ello, ambas partes firman una solicitud de inscripción (nostiprinājuma lūgums).
  6. Un notario jurado legitima las firmas de las personas físicas y puede presentar la solicitud por vía electrónica.
  7. Además de la tasa estatal, el comprador paga una tasa de oficina.
  8. El Registro de la Propiedad usa el valor catastral fiscal si el contrato indica un valor inferior.

Errores frecuentes

  • Llamar al pago "drošības nauda" o "avanss" sin una regla que lo respalde. Llámelo rokasnauda y cite el Civil Law art. 1725 a 1731, o fije su propia regla con claridad.
  • Pagar el precio completo al vendedor antes de que el Registro de la Propiedad le inscriba como propietario. Use una cuenta de depósito bancaria o un depósito notarial.
  • Firmar sin leer la hoja del Registro de la Propiedad. Las hipotecas, las notas de prohibición, los contratos inscritos y las servidumbres pasan a usted salvo que el contrato las regule.
  • Olvidar a los copropietarios. Si el vendedor vende solo una cuota, los demás copropietarios pueden ocupar su lugar en los 2 meses siguientes a la recepción de una copia del contrato.
  • Omitir el certificado de deudas de un piso. Desde 2026 el comprador responde de hasta 3 años de pagos impagados del vendedor por administración, suministros y fondo de reserva.
  • Comprar como ciudadano de Rusia o Bielorrusia, o como empresa en la que sus ciudadanos tienen un 25 % o más. Desde el 3 de julio de 2025 esto es nulo y el Registro de la Propiedad lo rechaza.
  • Omitir una condición de préstamo cuando lo necesita. Sin ella, el vendedor puede considerar que un préstamo denegado es un incumplimiento suyo y quedarse con la señal.

Base legal

Fuentes

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