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Lista de comprobación antes de comprar (Letonia)

Lista de comprobaciones previas del compradorPārbaudes pirms nekustamā īpašuma pirkuma

Las comprobaciones que debe hacer el comprador de un piso o una casa en Letonia antes de pagar la señal o firmar el contrato de compraventa: la hoja del Registro de la Propiedad, el catastro, el edificio y sus deudas, los inquilinos, el certificado energético, el derecho del propio comprador a adquirir y los costes de inscripción.

Úsela desde la primera visita hasta que firme el contrato preliminar o el contrato de compraventa. En Letonia ningún funcionario comprueba la operación por usted, salvo que elija una escritura notarial. Con un contrato privado, el notario solo legitima las firmas de la solicitud de inscripción. Haga usted mismo cada comprobación o pida a un abogado o a un notario que la haga, y repita la comprobación del Registro de la Propiedad el día de la firma.

Revisado el 28 de octubre de 2026. No es asesoramiento legal. Pida a un notario o abogado que revise su caso antes de firmar.

Lo esencial

Se aplica a
Todo el país
Quién es el propietario
Solo la persona inscrita en el Registro de la Propiedad (Civil Law art. 994).
Piso transmitido tras el 31 de diciembre de 2025
El comprador responde de hasta 3 años de pagos impagados de administración, suministros, fondo de reserva y uso del suelo (Dzīvokļa īpašuma likums art. 13.1).
Tanteo de los copropietarios
2 meses desde la recepción de una copia del contrato de compraventa (Civil Law art. 1073).
Inquilino en la vivienda
Un contrato inscrito vincula al comprador. Un contrato no inscrito termina cuando el comprador se inscribe (Residential Tenancy Law art. 28).
Inquilino sin contrato inscrito
El comprador puede dar al inquilino 2 meses para marcharse una vez inscrito el comprador (Residential Tenancy Law art. 28).
Contrato no inscrito antes del 1 de mayo de 2021
Vincula al comprador hasta el 31 de diciembre de 2026 o su fin anterior, o más si se presenta una demanda de inscripción (disposición transitoria 2).
Certificado energético
Necesario para vender o alquilar un edificio en uso. Válido 10 años, el temporal 2 años (Ēku energoefektivitātes likums art. 8(7)).
Tasa estatal
1,5 % del valor del inmueble para una persona física, con un máximo de 50.000 euros (Cabinet Regulation No. 1250, punto 5.1).
Compradores rusos y bielorrusos
Tienen prohibido adquirir bienes inmuebles desde el 3 de julio de 2025, con excepciones limitadas (art. 2 a 4).
Empresas de su propiedad o bajo su control
La prohibición abarca las empresas en las que sus ciudadanos tienen un 25 % o más o son los titulares reales (art. 2 a 4).

La lista de comprobación

Vendedor y titularidad

Registro de la Propiedad: cargas e hipotecas

  • Hoja, parte III: servidumbres y otras cargas realesNodalījuma III daļa (apgrūtinājumi)

    Estos derechos subsisten tras la venta, salvo que su titular acepte cancelarlos.

  • Hoja, parte IV: hipotecasNodalījuma IV daļa (ķīlas tiesības)

    Acuerde por escrito que la hipoteca se paga con el precio mediante depósito y se cancela, con el consentimiento del banco.

  • Un extracto actualizado de la hoja el día de la firma

    En cualquier momento pueden aparecer nuevas inscripciones, notas de prohibición y solicitudes de inscripción pendientes.

Catastro y edificio

Piso en un edificio de varias viviendas

Ocupantes y contratos de alquiler

Situación y costes del propio comprador

Formalidades

Una lista de diligencia debida es por naturaleza una lista de comprobación. Letonia no exige un dossier de información del vendedor, por lo que el comprador debe reunir los documentos.

  1. Usted no firma esta lista.
  2. La mayoría de las comprobaciones son en línea. La hoja del Registro de la Propiedad está en zemesgrāmata.lv y los datos catastrales en kadastrs.lv.
  3. En un piso, el administrador del edificio emite el certificado de deudas previa solicitud escrita.
  4. Adjunte copias de los documentos clave al contrato preliminar o al contrato de compraventa.

Errores frecuentes

  • Leer el anuncio y no la hoja del Registro de la Propiedad. La hoja muestra al propietario real, las cuotas, las notas de prohibición, las servidumbres, los contratos inscritos y las hipotecas.
  • Consultar la hoja una sola vez. Entre su consulta y la firma puede añadirse una hipoteca o una nota de prohibición. Vuelva a consultarla el día de la firma.
  • Comprar un piso sin el certificado de deudas del administrador. Desde 2026, los gastos impagados del edificio de hasta 3 años pasan con el piso a usted.
  • Dar por legal una ampliación, una buhardilla reformada o una terraza nueva. Compare los datos catastrales y el expediente del edificio con lo que ve.
  • Ignorar a un inquilino. Un contrato inscrito le vincula, y también puede vincularle uno no inscrito firmado antes del 1 de mayo de 2021.
  • Suponer que comprar da derecho de residencia. Desde el 15 de septiembre de 2026, la Immigration Law ya no concede un permiso de residencia temporal a quienes compran inmuebles.

Base legal

Fuentes

Describa la vivienda que busca