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Plantilla de contrato de alquiler de vivienda (Italia)

Arrendamiento de vivienda de renta libre (4 + 4 años)Contratto di locazione ad uso abitativo a canone libero (art. 2, comma 1, legge 9 dicembre 1998, n. 431)

El contrato italiano estándar para una vivienda habitual con una renta que las partes fijan libremente. Dura 4 años y se renueva por 4 más salvo que el arrendador tenga un motivo previsto en la ley. Regula renta, actualización o tributación fija, fianza, gastos, registro, salida anticipada y entrega.

Úselo cuando un particular alquila una vivienda, amueblada o no, a un arrendatario para uso residencial de larga duración y las partes quieren fijar la renta libremente. No lo use para alquileres vacacionales, para una necesidad temporal de hasta 18 meses, para estudiantes universitarios ni para un contrato de renta pactada con beneficios fiscales: esos casos tienen sus propios modelos oficiales. La legge 431/1998 no se aplica a las viviendas de las categorías catastrales A/1, A/8 y A/9 ni a los edificios protegidos, que siguen el Código Civil.

Revisado el 28 de octubre de 2026. No es asesoramiento legal. Pida a un notario o abogado que revise su caso antes de firmar.

Modelo oficial: Contratto tipo di locazione abitativa agevolata (Allegato A al D.M. 16 gennaio 2017)

Obligatorio solo para los contratos de renta pactada (canone concordato, 3 + 2 años), con las franjas de renta del acuerdo local. Los Allegati B y C son los modelos para los contratos transitorios y de estudiantes. Un contrato de renta libre no tiene modelo oficial.

Lo esencial

Se aplica a
Todo el país. Para arrendamientos de renta pactada (canone concordato), transitorios y de estudiantes, use los modelos oficiales del decreto de 16 de enero de 2017.
Duración
Al menos 4 años, renovado por 4 más salvo que el arrendador se niegue por un motivo del art. 3 (legge 431/1998, art. 2, comma 1).
Negativa del arrendador al primer vencimiento
Solo por motivos del art. 3, con al menos 6 meses de preaviso en cualquier forma. Una carta certificada prueba la fecha (legge 431/1998, art. 3).
Fin del segundo periodo
Cada parte puede pedir nuevas condiciones o negarse a renovar por carta certificada al menos 6 meses antes del vencimiento (art. 2, comma 1).
Salida anticipada del arrendatario
En cualquier momento con 6 meses de preaviso por motivos graves (legge 431/1998, art. 3, comma 6), o según permita el contrato (legge 392/1978, art. 4).
Límite de la fianza
3 mensualidades de renta, con intereses legales pagados al arrendatario cada año (legge 392/1978, art. 11).
Registro
Por el arrendador en un plazo de 30 días (legge 431/1998, art. 13).
Impuesto de registro
2 % de la renta anual, mínimo 67 euros el primer año, a partes iguales (legge 392/1978, art. 8; Agenzia delle Entrate).
Tributación fija (cedolare secca)
21 % de la renta, o 10 % en arrendamientos de renta pactada en municipios con alta demanda de vivienda (comuni ad alta tensione abitativa).
Efecto de la tributación fija
Sustituye al impuesto sobre la renta, al de registro y al de timbre. El arrendador renuncia a actualizar la renta (Agenzia delle Entrate).
Retraso en la renta
La renta impagada 20 días después del vencimiento, o gastos por encima de 2 mensualidades, son causa de resolución (legge 392/1978, art. 5).
Renta extra oculta
Toda renta superior al importe registrado es nula. El arrendatario puede reclamarla en los 6 meses siguientes a devolver la vivienda (legge 431/1998, art. 13).
Falta la cláusula del APE
Multa de 1.000 a 4.000 euros a las partes, reducida a la mitad si el contrato dura 3 años o menos (d.lgs. 192/2005, art. 6, comma 3).

El documento

Texto mostrado

Se firma la versión en italiano. La versión en español le ayuda a entenderla. Sus respuestas completan las dos.

Arrendamiento de vivienda de renta libre (4 + 4 años)

  1. 1.Partes

    1. 1.1

      Datos del arrendador, en adelante "el arrendador", arrienda a Datos del arrendatario, identificado mediante Documento de identidad del arrendatario, en adelante "el arrendatario", que acepta para sí y para sus sucesores, la vivienda descrita a continuación.

      Indique cada propietario y coarrendatario: nombre, lugar y fecha de nacimiento, dirección y código fiscal. Una sociedad indica su domicilio social, NIF-IVA y representante legal.

  2. 2.Inmueble arrendado

    1. 2.1

      Vivienda situada en Dirección completa de la vivienda, compuesta por Descripción, que figura en el catastro de edificios con los siguientes datos: Datos catastrales, Amueblada o sin amueblar.

      El registro requiere los datos catastrales de cada unidad arrendada. Si está amueblada, anexe un inventario de muebles firmado.

    2. 2.2

      El arrendatario declara que ha recibido la información y los documentos, incluido el certificado, sobre la eficiencia energética de la vivienda: Datos del certificado energético.

      Esta cláusula es obligatoria. Sin ella, las dos partes se exponen a una multa.

  3. 3.Uso y subarriendo

    1. 3.1

      El inmueble se destina exclusivamente a vivienda del arrendatario y de las siguientes personas que conviven con él: Personas que vivirán con el arrendatario.

    2. 3.2

      Sin el consentimiento escrito del arrendador, quedan prohibidos el subarriendo o el préstamo gratuito del inmueble, total o parcial, y la cesión del contrato.

  4. 4.Duración

    1. 4.1

      El contrato dura cuatro años, desde el Fecha de inicio hasta el Fin del primer periodo de 4 años. Al primer vencimiento el contrato se renueva por otros cuatro años, salvo que el arrendador comunique su oposición a la renovación por uno de los motivos previstos en el art. 3 de la legge 431/1998, mediante carta certificada con acuse de recibo enviada al menos seis meses antes del vencimiento y que indique, bajo pena de nulidad, el motivo en que se basa la oposición.

      Los motivos del arrendador incluyen el uso propio o de familiares cercanos, obras importantes y la venta si el arrendador no tiene otra vivienda además de esta.

    2. 4.2

      Al final del segundo cuatrienio cualquiera de las partes puede iniciar el procedimiento para renovar en nuevas condiciones o para terminar el contrato, mediante carta certificada enviada a la otra parte al menos seis meses antes del vencimiento. La parte que recibe la comunicación responde por carta certificada dentro de los sesenta días siguientes a su recepción. Si no hay respuesta o no hay acuerdo, el contrato se considera vencido en su fecha de terminación. Si no se envía ninguna comunicación, el contrato se renueva automáticamente en las mismas condiciones.

      Sin carta certificada al menos 6 meses antes del vencimiento, el contrato se renueva en las mismas condiciones.

  5. 5.Renta

    1. 5.1

      La renta anual se acuerda en Renta anual en euros, en cifras euros (Renta anual en letras), pagadera en doce mensualidades anticipadas de Mensualidad euros cada una, a más tardar el día Día del mes límite para pagar la renta de cada mes, mediante transferencia bancaria a la cuenta Cuenta bancaria para el pago.

      Pague por transferencia bancaria. Prueba cada pago.

    2. 5.2

      El pago de la renta y de los gastos accesorios no puede suspenderse ni retrasarse por ninguna reclamación u objeción del arrendatario, sea cual sea su fundamento.

  6. 6.Actualización de la renta o tributación fija

    1. 6.1

      Opcional

      La renta se actualiza cada año, a petición escrita del arrendador, en el Parte de la variación ISTAT aplicada cada año por ciento de la variación, medida por el ISTAT, del índice nacional de precios al consumo para las familias de obreros y empleados del año anterior.

      Conserve esta cláusula o la siguiente. Sin cláusula de actualización la renta queda fija. Puede aplicar hasta el 100 % de la variación ISTAT. Lo habitual es el 75 %.

    2. 6.2

      Opcional

      El arrendador declara que opta por el régimen de tributación fija (cedolare secca) conforme al art. 3 del d.lgs. de 14 de marzo de 2011, n. 23, y renuncia, durante toda la vigencia de la opción, al derecho a pedir cualquier actualización de la renta, incluida la variación del índice ISTAT.

      Conserve esta cláusula o la anterior. La renuncia aquí sustituye a una carta certificada aparte al arrendatario. El arrendador ejerce la opción al registrar.

  7. 7.Fianza

    1. 7.1

      Como garantía de las obligaciones asumidas, el arrendatario paga al arrendador, que acusa recibo al firmar este contrato, la cantidad de Fianza euros, igual a Fianza en mensualidades meses de renta, que no puede imputarse a la renta y que devenga intereses legales, pagados al arrendatario al final de cada año de arrendamiento.

      La fianza no puede superar 3 mensualidades.

    2. 7.2

      La fianza se devuelve al final del arrendamiento, después de comprobar el estado del inmueble y el cumplimiento de todas las obligaciones contractuales.

  8. 8.Gastos accesorios

    1. 8.1

      Salvo pacto en contrario, el arrendatario asume los gastos de limpieza, el funcionamiento y el mantenimiento ordinario del ascensor, el suministro de agua, electricidad, calefacción y aire acondicionado, el vaciado de pozos negros y desagües y el suministro de otros servicios comunes, y el noventa por ciento de los gastos de portería, conforme al art. 9 de la legge 392/1978.

    2. 8.2

      Con cada mensualidad de renta el arrendatario paga un anticipo de gastos de Anticipo mensual de gastos euros, sujeto a una regularización anual. La regularización se paga dentro de los dos meses siguientes a la solicitud. Antes de pagar, el arrendatario tiene derecho a una relación detallada de los gastos y de los criterios de reparto y a examinar los justificantes.

  9. 9.Incumplimiento

    1. 9.1

      La falta de pago de la renta dentro de los veinte días siguientes al vencimiento, o la falta de pago de los gastos accesorios cuando el importe impagado supera dos meses de renta, es causa de resolución del contrato conforme al art. 5 de la legge 392/1978, sin perjuicio del art. 55 de la misma ley.

      El art. 55 permite al tribunal dar plazo al arrendatario para pagar los atrasos en el procedimiento de desahucio.

  10. 10.Registro y gastos

    1. 10.1

      El arrendador registra el contrato dentro de los treinta días y comunica de forma documentada el registro, dentro de los sesenta días siguientes, al arrendatario y al administrador del condominio, conforme al art. 13, apartado 1, de la legge 431/1998.

    2. 10.2

      El impuesto de registro corre a cargo de las partes a partes iguales. El impuesto de timbre sobre el contrato y sobre los recibos corre a cargo del arrendatario. El impuesto de registro y el impuesto de timbre sobre el contrato no se deben si el arrendador ha optado por la tributación fija.

  11. 11.Desistimiento del arrendatario

    1. 11.1

      Opcional

      El arrendatario puede desistir del contrato en cualquier momento avisando al arrendador por carta certificada con acuse de recibo al menos Preaviso del arrendatario sin motivos meses antes de la fecha en que el desistimiento deba surtir efecto.

      Consérvela si el arrendatario puede mudarse por trabajo o estudios. 6 meses coincide con la legge 392/1978, art. 4. La guía de la Agenzia delle Entrate dice que pueden pactarse 2 o 3 meses.

    2. 11.2

      En todo caso, cuando existan motivos graves, el arrendatario puede desistir del contrato en cualquier momento con un preaviso de seis meses, conforme al art. 3, apartado 6, de la legge 431/1998.

  12. 12.Entrega y devolución

    1. 12.1

      El arrendatario declara que ha visitado el inmueble y lo ha encontrado apto para el uso acordado, y toma posesión de él al recibir las llaves, convirtiéndose en su custodio. El estado del inmueble es el que figura en el acta de entrega firmada por las partes y anexa a este contrato, conforme al art. 1590 del Código Civil.

      Haga el acta de entrega el día en que se entregan las llaves. Ayudan las fotos fechadas y firmadas por las dos partes.

    2. 12.2

      Al terminar el contrato el arrendatario devuelve el inmueble en el estado en que lo recibió, salvo el deterioro derivado del uso conforme al contrato.

  13. 13.Reparaciones y modificaciones

    1. 13.1

      El arrendador asume las reparaciones necesarias, salvo las pequeñas reparaciones de mantenimiento, que asume el arrendatario conforme a los arts. 1576 y 1609 del Código Civil.

    2. 13.2

      El arrendatario no puede modificar, mejorar ni ampliar el inmueble ni las instalaciones sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. Si el inmueble tiene sistema de calefacción propio, el arrendatario se encarga de sus revisiones periódicas y de su mantenimiento durante el arrendamiento.

  14. 14.Acceso y reglamento del condominio

    1. 14.1

      El arrendatario permite que el arrendador y sus encargados entren en el inmueble cuando tengan un motivo indicado. En caso de venta o, tras la comunicación de desistimiento, de un nuevo arrendamiento, el arrendatario permite visitas una vez por semana, durante al menos dos horas, excluidos los días festivos, en un horario acordado de antemano.

    2. 14.2

      El arrendatario se obliga a cumplir el reglamento del condominio, del que recibe una copia al firmar este contrato, y los acuerdos de la junta de propietarios. El arrendatario vota, en lugar del arrendador, los acuerdos sobre los gastos y la gestión de los servicios de calefacción y aire acondicionado.

  15. 15.Arrendatario de fuera de la UE

    1. 15.1

      Opcional

      El arrendador comunica por escrito el arrendamiento del inmueble a la autoridad local de seguridad pública dentro de las cuarenta y ocho horas siguientes a la entrega, conforme al art. 7 del d.lgs. de 25 de julio de 1998, n. 286.

      Consérvela cuando algún arrendatario u ocupante no sea ciudadano de la UE.

  16. 16.Disposiciones varias

    1. 16.1

      Otras condiciones: Otros pactos.

    2. 16.2

      Toda modificación de este contrato debe hacerse por escrito. Para lo no previsto, las partes se remiten al Código Civil, a la legge 392/1978 y a la legge 431/1998 y a los usos locales. A efectos del contrato, el arrendatario fija su domicilio en el inmueble arrendado.

  17. 17.Firmas

    1. 17.1

      Leído, aprobado y firmado en Lugar de la firma, el Fecha de la firma. Firma del arrendador. Firma del arrendatario.

    2. 17.2

      Conforme a los arts. 1341 y 1342 del Código Civil, las partes aprueban específicamente las cláusulas sobre duración, actualización de la renta, fianza, gastos accesorios, incumplimiento, desistimiento, entrega y devolución, reparaciones y modificaciones, y acceso. Firma del arrendador. Firma del arrendatario.

      Esta segunda firma hace exigibles las cláusulas gravosas de un contrato tipo. Consérvela cuando una parte haya redactado el contrato.

Formalidades

  1. Haga el contrato por escrito, o es nulo. Las dos partes firman cada original.
  2. Cada parte necesita un código fiscal italiano (codice fiscale). Esto incluye a un arrendatario extranjero.
  3. El arrendador registra el contrato en la Agenzia delle Entrate en los 30 días siguientes a la firma, o al inicio si es anterior. En línea, use el servicio RLI.
  4. En los 60 días siguientes, el arrendador comunica de forma documentada el registro al arrendatario y al administrador de la comunidad.
  5. El impuesto de timbre es de 16 euros por cada 4 páginas o 100 líneas, salvo que el arrendador elija la tributación fija.
  6. El contrato debe indicar que el arrendatario recibió el certificado energético (APE) y la información. Para un solo piso no hace falta anexar copia.
  7. Si el arrendatario no es de la UE, el arrendador avisa por escrito a la policía (autorità di pubblica sicurezza) en las 48 horas siguientes a la entrega.

Errores frecuentes

  • No registrar el contrato. Un tribunal puede entonces fijar la renta a petición del arrendatario, hasta el mínimo de las bandas locales de renta pactada (legge 431/1998, art. 13).
  • Fijar un plazo inferior a 4 años en un contrato de renta libre. Toda cláusula que reduzca la duración legal es nula, y el contrato dura 4 + 4 años igualmente.
  • Pedir una fianza superior a 3 mensualidades, o tratar la fianza como renta de los últimos meses.
  • Elegir la tributación fija y mantener una cláusula de actualización. Con cedolare secca el arrendador no puede pedir ningún aumento, ISTAT incluido, mientras dure la opción.
  • Usar este contrato para una necesidad temporal. Un arrendamiento transitorio de hasta 18 meses necesita el modelo oficial y prueba de la necesidad, o se convierte en uno de 4 + 4.
  • Omitir el acta de entrada. Sin una descripción, se presume que el arrendatario recibió la vivienda en buen estado.
  • Negar la renovación para un uso declarado y no iniciarlo en 12 meses. El arrendatario puede pedir la reposición o una indemnización de al menos 36 mensualidades de la última renta.
  • Olvidar el aviso a la policía de un arrendatario de fuera de la UE. El registro del contrato no lo sustituye. La multa es de 500 a 3.500 euros (d.lgs. 286/1998, art. 7, comma 2-bis).

Base legal

Fuentes

Describa la vivienda que busca