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Plantilla de contrato previo de compraventa (Italia)

Contrato preliminar de compraventaContratto preliminare di compravendita immobiliare (compromesso)

Un contrato escrito en el que el vendedor se obliga a vender y el comprador a comprar un inmueble a un precio fijo, con una señal confirmatoria y condiciones como el préstamo del comprador. La propiedad solo se transmite después, con la escritura notarial. Debe registrarse en un plazo de 30 días.

Úselo cuando el precio está acordado y la escritura no puede firmarse de inmediato, por ejemplo mientras el comprador espera un préstamo. Sustituye o completa el formulario de oferta aceptada del agente. Pida a un notario que lo revise, y que lo autentique y lo inscriba cuando el tiempo hasta la escritura sea largo o el depósito sea grande. No lo use para comprar a un constructor una vivienda que aún está por construir o terminar: en ese caso la ley exige una escritura notarial con una garantía bancaria o de seguro.

Revisado el 28 de octubre de 2026. No es asesoramiento legal. Pida a un notario o abogado que revise su caso antes de firmar.

Lo esencial

Se aplica a
Todo el país. No sirve para una vivienda comprada a un constructor antes de terminar la obra, que exige escritura notarial.
Forma
Por escrito, o el contrato es nulo (Codice civile art. 1350 y 1351).
Plazo de registro
En los 30 días siguientes a la firma (guía de la Agenzia delle Entrate, octubre de 2025).
Coste del registro
200 euros, impuesto de timbre de 16 euros por cada 4 páginas o 100 líneas, y 0,5 % de la señal o los anticipos, para contratos desde el 1 de enero de 2025.
Señal confirmatoria
La parte que cumple puede desistir. El vendedor se queda entonces la señal, o el comprador reclama el doble (Codice civile art. 1385).
Inscripción en los registros inmobiliarios
Requiere escritura notarial o firmas autenticadas (Codice civile art. 2645-bis).
Cuándo cesa la protección de la inscripción
Si la escritura no se inscribe en 1 año desde la fecha pactada, y como máximo 3 años después de la inscripción (Codice civile art. 2645-bis).
Ejecución forzosa
Si una parte se niega a firmar la escritura, una sentencia judicial puede transmitir el inmueble (Codice civile art. 2932).
Impuestos de la escritura, vendedor particular
Impuesto de registro del 9 %, o del 2 % para una primera vivienda que cumpla los requisitos, mínimo 1.000 euros (Agenzia delle Entrate).
Impuestos fijos de la escritura
50 euros de impuesto hipotecario y 50 euros de impuesto catastral, con vendedor particular (Agenzia delle Entrate).
Deudas con la comunidad
El comprador responde solidariamente con el vendedor de las cuotas del año en curso y del anterior (disp. att. c.c. art. 63).
Vivienda por construir, de un constructor
Exige escritura notarial (d.lgs. 122/2005, art. 6), para licencias de obra solicitadas desde el 16 de marzo de 2019 (guía del Notariato).

El documento

Texto mostrado

Se firma la versión en italiano. La versión en español le ayuda a entenderla. Sus respuestas completan las dos.

Contrato preliminar de compraventa

  1. 1.Partes

    1. 1.1

      Entre Datos del vendedor, en adelante "el promitente vendedor",

      Indique de cada propietario nombre completo, lugar y fecha de nacimiento, dirección, código fiscal y régimen económico matrimonial, como la comunidad de bienes (comunione dei beni).

    2. 1.2

      y Datos del comprador, en adelante "el promitente comprador", se acuerda lo siguiente.

      Indique de cada comprador nombre completo, lugar y fecha de nacimiento, dirección, código fiscal y régimen económico matrimonial. Un comprador extranjero necesita un codice fiscale italiano.

  2. 2.Objeto

    1. 2.1

      El promitente vendedor promete vender al promitente comprador, que promete comprar, la plena propiedad del inmueble situado en Dirección completa del inmueble, compuesto por Descripción, que linda con Linderos (confini), con sus pertenencias, instalaciones fijas y la cuota proporcional de los elementos comunes del edificio conforme al art. 1117 del Código Civil.

      Describa habitaciones, planta, trastero, garaje, jardín y la cuota de elementos comunes.

    2. 2.2

      El inmueble figura en el catastro de edificios de dicho municipio con los siguientes datos: Datos catastrales, según el plano catastral que las partes firman y anexan a este contrato.

      Indique comune, foglio, particella, subalterno, categoría y renta catastral (rendita) de cada unidad. Anexe el plano para que no haya dudas sobre lo que se vende.

    3. 2.3

      El promitente vendedor declara que los datos catastrales y el plano coinciden con el estado real del inmueble y se obliga, si no coinciden, a corregirlos a su cargo antes de la escritura.

      La escritura es nula sin esta declaración. Un técnico (geometra) puede comprobarla antes de firmar.

  3. 3.Título y garantías

    1. 3.1

      El promitente vendedor declara que es el propietario pleno y exclusivo del inmueble en virtud de Título del vendedor.

      Indique el tipo de título, el notario, la fecha y los datos de inscripción. Si es una donación, pregunte al notario por posibles reclamaciones de los herederos del donante.

    2. 3.2

      El promitente vendedor garantiza que el inmueble está libre de hipotecas, embargos, secuestros, privilegios, inscripciones perjudiciales, servidumbres no aparentes, cargas reales y derechos de adquisición preferente, salvo: Hipotecas existentes que se cancelarán, que el vendedor se obliga a cancelar a su cargo a más tardar en la escritura, si es necesario con parte del precio.

    3. 3.3

      El promitente vendedor garantiza que el inmueble no está arrendado ni ocupado por terceros y que se entregará libre.

  4. 4.Conformidad urbanística y edificatoria

    1. 4.1

      El promitente vendedor declara que el inmueble se construyó y modificó después con los siguientes títulos habilitantes: Licencias de obra y obras posteriores, y que su estado actual coincide con su estado legítimo (stato legittimo) conforme al art. 9-bis, apartado 1-bis, del D.P.R. de 6 de junio de 2001, n. 380.

      Enumere cada licenza, concessione, permesso di costruire, SCIA o CILA con su número y fecha, y cualquier amnistía (condono).

    2. 4.2

      Habitabilidad: Certificado de habitabilidad (agibilità).

      Indique el certificato di agibilità o la SCA con su fecha.

  5. 5.Eficiencia energética e instalaciones

    1. 5.1

      El promitente comprador declara que ha recibido la información y los documentos, incluido el certificado, sobre la eficiencia energética del inmueble: Certificado de eficiencia energética.

      La escritura debe contener esta declaración y anexar el APE. Un APE vale 10 años.

    2. 5.2

      Opcional

      El promitente vendedor entrega los certificados de conformidad de las instalaciones, cuando existan. Si no existen, el inmueble se compra en el estado en que se encuentra en lo que respecta a sus instalaciones, y el precio lo tiene en cuenta.

      Consérvela si el vendedor no tiene certificados de conformidad de las instalaciones eléctrica, de gas o de calefacción. Pida antes una inspección.

  6. 6.Precio

    1. 6.1

      El precio se acuerda en Precio en euros, en cifras euros (Precio en letras), pagaderos de la siguiente forma.

    2. 6.2

      Anticipo del precio en euros, si lo hay euros como anticipo del precio, a más tardar el Fecha de pago del anticipo. El resto, una vez deducidos la señal y el anticipo, a la firma de la escritura, por medios trazables.

      Un anticipo es solo parte del precio. No se pierde ni se dobla en caso de incumplimiento. Escriba 0 si no lo hay.

  7. 7.Señal confirmatoria

    1. 7.1

      A la firma de este contrato el promitente comprador paga al promitente vendedor, que acusa recibo, la cantidad de Señal confirmatoria euros como señal confirmatoria conforme al art. 1385 del Código Civil, mediante Forma de pago de la señal. En la escritura la señal se imputa al precio.

      Pague con cheque no transferible o transferencia, e indique el número de cheque o el CRO/TRN. Con sumas altas conviene inscribir el contrato mediante notario.

    2. 7.2

      Si el promitente comprador incumple, el promitente vendedor puede desistir del contrato y quedarse con la señal. Si el promitente vendedor incumple, el promitente comprador puede desistir y reclamar el doble de la señal. La parte que no incumple puede pedir en su lugar el cumplimiento del contrato conforme al art. 2932 del Código Civil, o su resolución, con indemnización de daños según las reglas generales.

  8. 8.Condición del préstamo

    1. 8.1

      Opcional

      Este contrato está sujeto a la condición suspensiva de que el promitente comprador obtenga, a más tardar el Fecha límite de aprobación del préstamo, un préstamo hipotecario de Importe del préstamo euros. El promitente comprador se obliga a solicitarlo dentro de los quince días siguientes a la firma y a comunicar por escrito el resultado. Si el préstamo no se concede en esa fecha, el contrato queda sin efecto y la señal y cualquier anticipo se devuelven sin intereses dentro de los diez días siguientes.

      Suprímala solo si paga todo con fondos propios. Guarde la negativa escrita del banco.

  9. 9.Escritura notarial

    1. 9.1

      El contrato definitivo de compraventa se firma a más tardar el Fecha límite de la escritura notarial ante el notario Notario elegido por el comprador, elegido por el promitente comprador, que comunica a la otra parte la fecha y la hora con al menos diez días de antelación.

    2. 9.2

      El promitente vendedor entrega al notario, dentro de los treinta días siguientes a la firma, copias del título de propiedad, de los títulos habilitantes urbanísticos y de los documentos de la comunidad.

  10. 10.Entrega

    1. 10.1

      La posesión del inmueble pasa al promitente comprador a la firma de la escritura, con la entrega de las llaves. Los rendimientos y los gastos corren desde esa fecha.

      La entrega anticipada antes de la escritura es posible pero arriesgada para ambas partes. Acuérdela en una cláusula escrita aparte.

  11. 11.Gastos de comunidad

    1. 11.1

      El promitente vendedor asume todos los gastos ordinarios de comunidad devengados hasta la escritura y el coste de las obras extraordinarias aprobadas antes de la firma de este contrato, aunque se paguen después. Antes de la escritura el promitente vendedor entrega el certificado del administrador sobre el estado de los pagos y sobre los litigios pendientes.

      El comprador responde solidariamente ante la comunidad del año en curso y del anterior. Esta cláusula le da una acción contra el vendedor.

  12. 12.Mediación

    1. 12.1

      Opcional

      Las partes declaran que esta operación se concluyó a través del mediador Agencia, número REA y nombre del agente, a quien se deben las siguientes comisiones: por el promitente vendedor Comisión a cargo del vendedor; por el promitente comprador Comisión a cargo del comprador.

      Suprímala si no intervino ningún agente. La escritura debe indicar también los datos del agente y la comisión pagada.

  13. 13.Registro, inscripción y gastos

    1. 13.1

      Este contrato se registra en la Agenzia delle Entrate dentro de los treinta días siguientes a la firma. Los impuestos correspondientes corren a cargo del promitente comprador. Los honorarios del notario y los impuestos de la escritura corren a cargo del promitente comprador.

      Si intervino un agente, el agente debe registrar el contrato. Acuerden por escrito quién lo hace.

    2. 13.2

      Opcional

      Las partes se obligan a repetir este contrato como documento privado con firmas autenticadas por notario dentro de los quince días siguientes, para su inscripción conforme al art. 2645-bis del Código Civil, a cargo del promitente comprador.

      Consérvela si la señal es alta o la escritura está a meses vista. La inscripción protege al comprador frente a una segunda venta, hipotecas y la insolvencia del vendedor.

  14. 14.Otras condiciones

    1. 14.1

      Otras condiciones: Otros pactos.

      Por ejemplo muebles que se quedan, obras que debe terminar el vendedor o el acceso anticipado.

    2. 14.2

      Toda notificación conforme a este contrato se hace por escrito, por carta certificada con acuse de recibo o por correo electrónico certificado (PEC), a las direcciones indicadas arriba.

  15. 15.Firmas

    1. 15.1

      Leído, confirmado y firmado en Lugar de la firma, el Fecha de la firma, en tantos originales como partes, más uno para el registro. Firma del promitente vendedor. Firma del promitente comprador.

      Firme cada página y el plano anexo. Un vendedor casado en comunidad de bienes necesita la firma del cónyuge.

Formalidades

  1. Haga el contrato por escrito. La venta final de inmuebles debe ser escrita, así que el contrato preliminar también.
  2. Cada parte firma todas las páginas.
  3. Registre el contrato en la Agenzia delle Entrate en los 30 días siguientes a la firma. Lo registran las partes, o el agente si intervino uno.
  4. El impuesto del 0,5 % pagado sobre la señal o los anticipos se descuenta después del impuesto de la escritura.
  5. Para inscribir el contrato en los registros inmobiliarios (trascrizione), un notario debe autenticar las firmas o redactarlo como escritura pública.
  6. El notario lo inscribe después en un plazo de 30 días. Se aplican otros impuestos fijos.
  7. El vendedor debe poner a disposición el certificado de eficiencia energética (APE) desde el inicio de la negociación.

Errores frecuentes

  • No registrar el contrato en 30 días. El registro tardío conlleva sanciones, y la Agenzia delle Entrate puede reclamar el impuesto a cualquiera de las partes.
  • Pagar una señal alta antes de inscribir el contrato. El vendedor aún puede vender a otro comprador o constituir una hipoteca, y usted solo puede reclamar daños.
  • Llamar anticipo (acconto) a lo que es una señal (caparra), o al revés. Un anticipo no se pierde ni se dobla en caso de incumplimiento.
  • Dejar las comprobaciones catastrales y urbanísticas al notario en la escritura. Un plano que no coincide u obras ilegales pueden bloquear la escritura tras pagar la señal.
  • Firmar sin copias de cada licencia del archivo municipal o sin una declaración jurada de un técnico sobre el estado legítimo. Las infracciones urbanísticas siguen al inmueble.
  • Firmar un contrato preliminar privado con un constructor por una vivienda sin terminar. La ley exige escritura notarial y una garantía por cada suma que usted paga.
  • Olvidar la comunidad. Pida al administrador un certificado de cuotas pagadas y obras extraordinarias aprobadas antes de firmar.

Base legal

Fuentes

Describa la vivienda que busca