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Lista de comprobación antes de comprar (Italia)

Lista de comprobaciones del compradorVerifiche prima dell'acquisto di un immobile

Los documentos y comprobaciones que el comprador de una vivienda existente en Italia debe obtener antes de firmar la oferta o el contrato preliminar: titularidad y capacidad del vendedor, hipotecas, datos catastrales, situación urbanística, certificado energético, instalaciones, situación en la comunidad e impuestos.

Úsela desde la primera visita hasta que firme el contrato preliminar, y otra vez antes de la escritura. El notario comprueba el título y los registros inmobiliarios antes de la escritura, pero para entonces usted puede haber pagado ya un depósito. Pida pronto al vendedor o al agente cada documento, y pida a un aparejador (geometra) o a un arquitecto que compruebe los puntos urbanísticos y catastrales.

Revisado el 28 de octubre de 2026. No es asesoramiento legal. Pida a un notario o abogado que revise su caso antes de firmar.

Lo esencial

Se aplica a
Todo el país. En las provincias de Trento, Bolzano, Trieste y Gorizia y otras zonas con el sistema del libro fundiario (sistema tavolare), el libro fundiario sustituye a los registros inmobiliarios.
Conformidad catastral
La escritura es nula si no da los datos catastrales, no cita los planos y no confirma que coinciden (legge 52/1985, art. 29, comma 1-bis).
Certificado energético (APE)
Válido hasta 10 años. Sin cláusula o anexo en una venta: multa de 3.000 a 18.000 euros, debida solidariamente (d.lgs. 192/2005, art. 6).
Deudas con la comunidad
El comprador responde solidariamente con el vendedor de las cuotas del año en curso y del anterior (disp. att. c.c. art. 63).
Impuesto de registro, vendedor particular
9 % de la base imponible, mínimo 1.000 euros, más 50 euros de impuesto hipotecario y 50 euros de impuesto catastral (Agenzia delle Entrate).
Primera vivienda (prima casa)
Impuesto de registro del 2 %, o IVA del 4 % si vende un constructor (Agenzia delle Entrate).
Ubicación de la primera vivienda
En el municipio donde el comprador vive o trabaja, o el comprador debe trasladar allí su residencia en 18 meses (Agenzia delle Entrate).
Vivienda anterior con beneficio
Debe venderse en los 2 años siguientes a la nueva compra (legge 207/2024, art. 1, comma 116; Agenzia delle Entrate).
Compras a las que se aplica el plazo de 2 años
Compras desde el 1 de enero de 2025, y las anteriores cuyo plazo de 1 año seguía en curso el 31 de diciembre de 2024.
Base imponible (prezzo-valore)
Si lo pide en la escritura, el comprador particular de una vivienda tributa sobre la renta catastral x 1,05 x 120 (x 110 si es primera vivienda), no sobre el precio.
Comprador de fuera de la UE y del EEE
Solo puede comprar con reciprocidad con su país o por un tratado, salvo exención (preleggi art. 16; Ministero degli Esteri).

La lista de comprobación

Vendedor, titularidad y capacidad

Registros inmobiliarios y cargas

Catastro

Urbanismo y edificación

  • Todas las licencias de obra desde la construcciónTitoli edilizi: licenza, concessione, permesso di costruire, SCIA, CILA

    Establecen el estado legítimo del inmueble (stato legittimo). Las sanciones por obras ilegales siguen al inmueble y pasan al nuevo propietario.

  • Declaración jurada de un técnico sobre el estado legítimoDichiarazione asseverata di stato legittimo

    Opcional. El Notariato la recomienda para documentar la conformidad y evitar litigios. Salva Casa (2024) cambió las tolerancias y las reglas del estado legítimo.

  • Certificado de habitabilidad (agibilità)Certificato di agibilità or segnalazione certificata di agibilità (SCA)

    Certifica que el edificio es apto para su uso. Pregunte por qué si no existe, por ejemplo en un edificio antiguo o con obras recientes.

  • Cualquier solicitud pendiente de amnistía o regularizaciónDomanda di condono o sanatoria in corso

    Una solicitud abierta significa que el municipio aún no ha decidido. Hasta entonces, el resultado y el coste son inciertos.

Energía e instalaciones

Comunidad de propietarios

Impuestos, gastos y pago

Formalidades

Una revisión previa a la compra es por naturaleza una lista de comprobación. En Italia el notario hace las comprobaciones finales de titularidad, pero solo en la escritura. Estas comprobaciones protegen al comprador antes de pagar.

  1. Esta lista no se firma.
  2. Cualquier persona puede obtener en línea de la Agenzia delle Entrate un certificado catastral (visura catastale) gratis y una consulta registral (ispezione ipotecaria) de pago.
  3. El acceso en línea a la Agenzia delle Entrate usa SPID, CIE o CNS.
  4. La consulta catastral gratuita en línea no cubre las provincias de Trento y Bolzano.
  5. Los planos catastrales solo están abiertos a los propietarios y a quien ellos autoricen. Pídalos al vendedor.
  6. Las licencias de obra están en el archivo municipal. Obténgalas con una solicitud de acceso a documentos.

Errores frecuentes

  • Fiarse del anuncio para la superficie y la distribución. Compare el plano catastral con la vivienda habitación por habitación.
  • No detectar obras hechas sin licencia, como un tabique movido o un balcón cerrado. Pueden retrasar o impedir la escritura.
  • Confundir la conformidad catastral con la conformidad urbanística. El catastro registra el inmueble a efectos fiscales. Solo las licencias de obra prueban que se construyó y reformó legalmente.
  • No preguntar al administrador de la comunidad por obras extraordinarias aprobadas. El vendedor puede querer que usted pague obras decididas antes de la venta.
  • Pagar una señal alta antes de la consulta registral. Una hipoteca o un embargo inscrito después le vincula, salvo que su contrato preliminar se inscribiera antes.
  • Pedir el beneficio de primera vivienda sin cumplir las condiciones. Si lo pierde, paga la diferencia de impuesto, intereses y un recargo del 30 %.
  • Comprar a un constructor antes de terminar la obra sin el contrato preliminar notarial y la garantía bancaria o de seguro que exige la ley.

Base legal

Fuentes

Describa la vivienda que busca