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Plantilla de contrato de alquiler de vivienda (Islandia)

Contrato de arrendamiento de viviendaHúsaleigusamningur um íbúðarhúsnæði

Un contrato de arrendamiento de vivienda conforme a húsaleigulög nr. 36/1994, con la estructura del contrato tipo de HMS. Fija las partes, la vivienda, la duración, la renta y cómo puede cambiar, los gastos de funcionamiento, la garantía, la inspección y la seguridad contra incendios, y el deber del arrendador de registrar el contrato en el registro de arrendamientos de HMS.

Úselo para alquilar un piso o una casa como vivienda, por tiempo indefinido o por un plazo fijo. Para una sola habitación, mantenga la misma estructura y describa la habitación y las zonas comunes. No lo use para locales de negocio. La ley es imperativa para las viviendas: una condición que da al arrendatario menos derechos o más deberes que la ley no tiene efecto. HMS publica el formulario oficial en islandés y en inglés, y el contrato digital de island.is se inscribe por sí solo en el registro de alquileres cuando todas las partes firman.

Revisado el 28 de octubre de 2026. No es asesoramiento legal. Pida a un notario o abogado que revise su caso antes de firmar.

Modelo oficial: Húsaleigusamningur um íbúðarhúsnæði (HMS standard form)

HMS publica también una versión en inglés y un contrato digital en island.is que se inscribe por sí solo en el Leiguskrá. El pie del formulario PDF todavía dice que solo los arrendadores profesionales deben inscribirse. Desde el 1 de enero de 2026 todos los arrendadores deben hacerlo.

Lo esencial

Se aplica a
Todo el país
Registro en Leiguskrá
Todo arrendador, en los 30 días siguientes a la firma, desde el 1 de enero de 2026. También cuentan los contratos vigentes entonces (húsaleigulög 5. gr.; lög 72/2025, 3. gr.).
Multas por falta de registro
De 10 000 ISK a 1 000 000 ISK por infracción. Arrendadores no empresariales desde el 1 de enero de 2027 (húsaleigulög 5. gr. a; lög 72/2025, 3. gr.).
Límite de la fianza
Una fianza en efectivo o el aval personal de un tercero tiene un límite de 3 meses de renta (40. gr.).
Devolución de la fianza
El arrendador expone cualquier reclamación en las 4 semanas siguientes a la devolución, o restituye la fianza con intereses. Después corren intereses de demora (40. gr.).
Cambios de renta
Ninguno en los primeros 12 meses de un contrato de duración determinada celebrado o renovado desde el 1 de enero de 2026 (37. gr.).
Pago de la renta
El primer día de cada mes, con un mes de antelación. No se puede exigir más pago anticipado. Intereses de demora a los 7 días (33. y 34. gr.).
Preaviso, contrato indefinido
6 meses para un piso y 3 meses para una sola habitación, para ambas partes. 12 meses para un arrendador empresarial, véase la cláusula de duración (56. gr.).
Resolución del arrendador (contrato indefinido)
Para contratos celebrados o renovados desde el 1 de septiembre de 2024: solo los 11 motivos del 55. gr. a, en el formulario de HMS (lög 106/2024).
Contrato de duración determinada
Termina en su fecha. Terminación anticipada solo por los motivos del contrato (preaviso de 3 meses), o según permiten el 37. gr. a, c y el 50. gr. (58. gr.).
Disputas sobre la renta
Acuda a la comisión de reclamaciones de vivienda en los 3 meses siguientes al contrato o a un cambio de renta (85. gr.).
Mantenimiento menor
El arrendatario cambia las bombillas y las pilas de los detectores de humo y desatasca los desagües. El arrendador hace el resto (19. y 19. gr. a).
Formas de garantía
Aval bancario, aval personal, seguro de renta, fianza en efectivo u otra forma aceptada.

El documento

Texto mostrado

Se firma la versión en islandés. La versión en español le ayuda a entenderla. Sus respuestas completan las dos.

Contrato de arrendamiento de vivienda

  1. 1.Partes del contrato

    1. 1.1

      Arrendador: Nombre completo del arrendador, n.º de identificación Kennitala del arrendador, Dirección del arrendador, teléfono y correo electrónico Teléfono y correo del arrendador para avisos.

      Nombre a cada propietario que alquila la vivienda.

    2. 1.2

      Arrendatario: Nombre completo del arrendatario, n.º de identificación Kennitala del arrendatario, teléfono y correo electrónico Teléfono y correo del arrendatario para avisos.

      Nombre a cada arrendatario. Los avisos enviados por medios electrónicos al teléfono o al correo indicados aquí cuentan como avisos por escrito. Manténgalos actualizados.

    3. 1.3

      Representante del arrendador, con quien el arrendatario puede contactar, véase el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos: Representante del arrendador en Islandia.

      Un arrendador que vive en el extranjero o no puede actuar debe nombrar un representante. Indique nombre, kennitala y dirección.

  2. 2.Descripción del inmueble arrendado

    1. 2.1

      El inmueble arrendado es una vivienda situada en Dirección de la vivienda, número de inmueble Número de inmueble (fasteignanúmer), número de piso Número de piso (íbúðanúmer), de Superficie m², con Número de habitaciones habitaciones, al menos un dormitorio y cocina o instalaciones para cocinar, inodoro y baño propios.

      Para una sola habitación, describa la habitación e indique qué cocina y qué baño comparte. El preaviso para una habitación es de 3 meses, no de 6.

    2. 2.2

      Descripción adicional, trastero, elementos comunes y cualquier limitación de uso: Descripción adicional. El inmueble arrendado no está destinado a un grupo especial de arrendatarios.

      Si la vivienda es para estudiantes, personas mayores u otro grupo, indíquelo. Si la renta se fija por superficie, indique cómo se midió.

  3. 3.Duración del contrato

    1. 3.1

      Opcional

      Este contrato es de duración indefinida y empieza el Fecha de inicio. El preaviso debe hacerse por escrito y enviarse de forma demostrable. El plazo de preaviso es de seis meses para ambas partes y empieza el primer día del mes siguiente al envío del preaviso. La terminación por el arrendador se rige por el artículo 55a de la Ley de Arrendamientos.

      Conserve esta cláusula o la de duración determinada, no ambas. Una persona jurídica que alquila viviendas como negocio da 12 meses de preaviso cuando el arrendatario lleva más de 12 meses.

    2. 3.2

      Opcional

      Este contrato es de duración determinada, desde el Fecha de inicio hasta el Fecha de fin, contrato de duración determinada, y termina en la fecha acordada sin preaviso. No puede terminarse durante su vigencia salvo por los siguientes motivos, con un preaviso mutuo de al menos tres meses: Motivos pactados de terminación anticipada.

      Use motivos concretos que la ley no cubre. El arrendatario tiene derecho preferente a alquilar de nuevo, salvo que se aplique una excepción del 51. gr.

  4. 4.Estado del inmueble arrendado

    1. 4.1

      En la entrega, el inmueble arrendado estará limpio, las ventanas intactas, las cerraduras y los interruptores en funcionamiento, y en orden los aparatos sanitarios, de calefacción y domésticos que pertenecen al inmueble, así como las tuberías de agua y desagüe, el detector de humo y el extintor. El arrendatario hará sus observaciones por escrito dentro de las cuatro semanas siguientes a la entrega y, sobre los defectos ocultos, dentro de los 14 días siguientes a su descubrimiento.

  5. 5.Mantenimiento

    1. 5.1

      El arrendatario realiza a su cargo el mantenimiento menor, como cambiar bombillas y pilas del detector de humo y desatascar desagües, y repara los daños que causen el arrendatario o las personas que actúan por su cuenta. El arrendador realiza todo el demás mantenimiento interior y exterior y mantiene el inmueble en condiciones de ser arrendado.

    2. 5.2

      Opcional

      El arrendatario asume además a su cargo el siguiente mantenimiento: Mantenimiento que asume el arrendatario.

      La sección 2 prohíbe deberes adicionales del arrendatario salvo que la ley los permita. El mantenimiento menor (19. gr. a) ya corresponde al arrendatario. Pida asesoramiento antes.

  6. 6.Gastos de funcionamiento

    1. 6.1

      El arrendatario paga los gastos de agua, electricidad y calefacción del inmueble arrendado y comunica a los suministradores que es el nuevo cliente. El arrendador paga los tributos del inmueble, las primas de seguro y los gastos comunes de un edificio de varias viviendas. Lecturas de los contadores en la entrega: contador de electricidad Número y lectura del contador de electricidad, contador de agua caliente Número y lectura del contador de agua caliente, leídos el Fecha de las lecturas de los contadores.

      Si el contador de agua caliente sirve a todo el edificio, el arrendatario no se da de alta en la compañía. Pacte cómo se reparte el coste de la calefacción.

    2. 6.2

      Opcional

      Excepción al reparto de gastos anterior: Cambio pactado en el reparto de costes.

      Las partes pueden cambiar el reparto legal de costes, pero solo si el contrato indica el cambio.

  7. 7.Uso y acceso del arrendador

    1. 7.1

      El arrendatario usará el inmueble arrendado solo como vivienda y lo tratará con cuidado. El arrendatario no puede modificar el inmueble, instalar elementos fijos ni cambiar las cerraduras sin el consentimiento escrito del arrendador. El subarriendo y la cesión del contrato no están permitidos sin el consentimiento del arrendador.

    2. 7.2

      El arrendador tiene acceso al inmueble arrendado con un aviso razonable y de acuerdo con el arrendatario, pero nunca sin la presencia del arrendatario o de su representante, salvo que el arrendatario lo consienta. Durante los últimos seis meses del contrato se puede mostrar el inmueble, pero no más de dos horas cada vez y con un aviso de al menos 24 horas.

  8. 8.Renta

    1. 8.1

      Opcional

      La renta mensual es de Renta mensual en ISK ISK. La renta no cambiará durante toda la duración del contrato.

      Conserve esta cláusula o la de índice de abajo.

    2. 8.2

      Opcional

      La renta mensual es de Renta mensual en ISK ISK. La renta cambia Frecuencia de los cambios de renta según las variaciones del Índice al que sigue la renta, tomando como base el índice Valor base del índice al inicio al inicio del contrato. En un contrato de duración determinada la renta no cambia durante los primeros 12 meses de vigencia.

      Registre cada cambio en Leiguskrá en 30 días, o el arrendatario puede rechazar la subida. Un proyecto de ley pendiente prohibiría la indexación mensual, véase el aviso de arriba.

    3. 8.3

      La renta no puede cambiar de otro modo durante la vigencia salvo que se cumplan las condiciones de los artículos 37a a 37c de la Ley de Arrendamientos. Una disputa sobre la renta debe someterse al Comité de Reclamaciones de Vivienda dentro de los tres meses siguientes al inicio de este contrato o a un acuerdo para cambiar la renta.

  9. 9.Pago de la renta

    1. 9.1

      La renta se paga el primer día de cada mes, con un mes de antelación, a la cuenta del arrendador n.º Cuenta bancaria del arrendador para la renta. Si la fecha de vencimiento cae en un día festivo, se traslada al siguiente día hábil. Si la renta no se paga dentro de los siete días siguientes al vencimiento, el arrendador puede reclamar intereses de demora.

      El arrendador no puede pedir más renta por adelantado. La renta ingresada en un banco cuenta como pagada el día del pago.

  10. 10.Garantía

    1. 10.1

      El arrendatario da al arrendador una garantía del debido cumplimiento de este contrato, es decir, de la renta y de la indemnización por daños en el inmueble arrendado, en forma de Tipo de garantía por un importe de Importe de la garantía en ISK ISK.

      Una fianza en efectivo o un aval personal no puede superar 3 meses de renta. El arrendatario puede rechazar una fianza en efectivo ofreciendo otra garantía que el arrendador acepte.

    2. 10.2

      Opcional

      Una fianza en efectivo se mantendrá en una cuenta separada de disponibilidad inmediata n.º Cuenta de depósito con intereses al mejor tipo de interés disponible. Dentro de las cuatro semanas siguientes a la devolución del inmueble, el arrendador comunicará por escrito al arrendatario si reclama algo con cargo a la fianza. Si no, el arrendador la devuelve con intereses sin demora indebida.

      Consérvela solo para una fianza en efectivo. El arrendador puede usar la fianza para renta impagada, pero para daños solo con el consentimiento del arrendatario o una resolución firme.

  11. 11.Inspección y seguridad contra incendios

    1. 11.1

      Las partes han inspeccionado el estado del inmueble arrendado, incluida la seguridad contra incendios, al celebrar este contrato. Inspector: Inspector independiente, si lo hay. Resultados principales: Principales resultados de la inspección de entrada. La inspección es la base de cualquier disputa sobre la responsabilidad del arrendatario cuando se devuelve el inmueble.

      Cualquiera de las partes puede pedir un inspector independiente, y el coste se reparte a partes iguales. Adjunte el informe completo.

    2. 11.2

      El piso tiene Número de detectores de humo que funcionan detectores de humo en funcionamiento y Extintores revisados el último año extintores revisados cada año por un proveedor de servicios autorizado. La salida de emergencia es fácil de encontrar y está despejada.

      HMS pide al menos un detector de humo por cada 80 m² y al menos un extintor.

  12. 12.Venta del inmueble arrendado

    1. 12.1

      La venta del inmueble arrendado no necesita el consentimiento del arrendatario, y la posición jurídica del arrendatario no cambia. El arrendador notificará la venta al arrendatario de forma demostrable a más tardar 30 días después de la firma del contrato de compraventa, con el nombre, la dirección y el número de identificación del nuevo propietario.

  13. 13.Registro en el registro de arrendamientos

    1. 13.1

      El arrendador registra este contrato en el registro de arrendamientos de la Agencia de Vivienda, Construcción y Urbanismo a más tardar 30 días después de la firma, registra los cambios de renta dentro de los 30 días siguientes a su fecha de efecto y da de baja el contrato a más tardar 30 días después de su terminación.

      Un contrato firmado en island.is se registra cuando firman todas las partes. HMS registra un contrato en papel firmado a mano solo con dos testigos, y puede tardar hasta una semana.

  14. 14.Condiciones especiales

    1. 14.1

      Condiciones especiales: Condiciones especiales.

      Una condición especial es válida solo si la ley lo permite. Una condición que reduce los derechos del arrendatario no tiene efecto.

    2. 14.2

      Opcional

      Declaración del arrendador sobre su estado civil: Declaración del estado civil del arrendador. El cónyuge del arrendador, Cónyuge del arrendador, nombre y kennitala, consiente este contrato, véase el artículo 60 de la Ley de Matrimonio n.º 31/1993.

      Consérvela cuando el arrendador esté casado y alquile la vivienda familiar. Sin el consentimiento del cónyuge se puede impugnar el contrato.

  15. 15.Firmas

    1. 15.1

      Este contrato se rige por la Ley de Arrendamientos n.º 36/1994. Se hace en dos ejemplares idénticos, y cada parte conserva uno. Lugar de la firma, Fecha de la firma. Arrendador: Nombre completo del arrendador. Arrendatario: Nombre completo del arrendatario.

      Un contrato firmado a mano necesita dos testigos con nombre y kennitala para Leiguskrá. Para el registro de la propiedad, presente también el original y una copia en papel aprobado.

Formalidades

  1. El contrato es escrito. Las firmas pueden ser manuscritas o electrónicas. Cada parte conserva una copia firmada.
  2. El arrendador registra el contrato en el registro de arrendamientos de HMS (Leiguskrá) en los 30 días siguientes a la firma.
  3. El arrendador registra los cambios de renta en 30 días y da de baja el contrato en los 30 días siguientes a su fin. Una subida de renta no registrada no obliga al arrendatario.
  4. Si el arrendador no ha registrado el contrato en la entrega, el arrendatario puede registrarlo.
  5. HMS registra en Leiguskrá un contrato en papel firmado a mano solo si lo firmaron dos testigos.
  6. Ambas partes inspeccionan la vivienda, con la seguridad contra incendios, al celebrar el contrato y al terminar, y anotan los resultados en el contrato.
  7. Inscribir el contrato en el registro de la propiedad (þinglýsing) es opcional. Exige dos testigos y una copia en papel aprobado.
  8. No se aplica impuesto de timbre.

Errores frecuentes

  • No registrar en Leiguskrá. Una subida de renta no registrada no obliga al arrendatario. La desgravación fiscal por alquiler exige un contrato registrado, hasta dos viviendas.
  • Una fianza superior a 3 meses de renta, o que no esté en una cuenta separada. Úsela por daños solo con consentimiento o resolución firme.
  • Escribir una renta indexada en un contrato de duración determinada que cambie en los primeros 12 meses. La ley lo prohíbe para contratos celebrados desde el 1 de enero de 2026.
  • Terminar un contrato indefinido sin un motivo legal o sin el formulario de HMS. El arrendatario puede llevar el preaviso a la comisión de reclamaciones de vivienda.
  • Llamar de duración determinada a un contrato sin una fecha de fin clara. Un contrato es indefinido salvo que se pacte claramente una duración determinada.
  • Omitir la inspección conjunta al inicio. Sin un registro del estado, una disputa por la fianza al final es difícil de ganar.
  • Cobrar al arrendatario una comisión de alquiler por gestionar el contrato. La ley lo prohíbe, salvo una tarifa justa por un servicio especial.
  • Alquilar la vivienda familiar de un propietario casado sin el consentimiento escrito del cónyuge.

Base legal

Fuentes

Describa la vivienda que busca