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Plantilla de contrato previo de compraventa (Hungría)

Precontrato de compraventa de un inmuebleIngatlan adásvételi előszerződés

Contrato escrito en el que vendedor y comprador acuerdan firmar más tarde el contrato de compraventa en condiciones fijas. El comprador suele pagar una señal (foglaló). Si una parte se niega a firmar, un tribunal puede crear el contrato de compraventa. Después, un abogado redacta y contrafirma el contrato de compraventa para el registro de la propiedad.

Úselo cuando las partes están de acuerdo pero aún no pueden firmar el contrato de compraventa definitivo: el comprador espera un préstamo o una ayuda pública a la vivienda, un comprador de fuera de la UE necesita un permiso, hay que cancelar una hipoteca o el vendedor debe mudarse antes. Si nada impide la venta, en la práctica húngara se omite este paso y las partes firman de inmediato el contrato de compraventa (adásvételi szerződés), con la señal. Pida a un abogado que revise o refrende también este contrato: el mismo abogado suele redactar el contrato de compraventa.

Revisado el 28 de octubre de 2026. No es asesoramiento legal. Pida a un notario o abogado que revise su caso antes de firmar.

Lo esencial

Se aplica a
Todo el país. No sirve para tierras agrícolas ni forestales, que siguen la Ley CXXII de 2013.
Forma
Por escrito, como el contrato de compraventa que prepara (Ptk. 6:73. § (2), 6:215. § (2)).
Ejecución forzosa
Si una parte se niega a firmar, un tribunal puede crear el contrato de compraventa en las condiciones acordadas (Ptk. 6:73. § (1)).
Negativa permitida
Solo ante un cambio imprevisible de las circunstancias, que la parte no haya causado y que quede fuera del riesgo normal del negocio (Ptk. 6:73. § (3)).
Señal (foglaló)
La pierde la parte responsable del fracaso. La parte que la recibió la devuelve por duplicado si es la responsable (Ptk. 6:185. § (2)).
Señal, sin culpa o culpa de ambos
Se devuelve si ninguna de las partes o ambas son responsables del fracaso (Ptk. 6:185. § (3)).
Señal excesiva
Un tribunal puede reducirla a petición de quien paga (Ptk. 6:185. § (5)). La ley no fija un porcentaje.
Cláusula penal (kötbér)
Válida solo por escrito (Ptk. 6:186. § (2)).
Impuesto de transmisión
4 % del valor de mercado hasta 1 millardo de HUF por inmueble, 2 % por encima, como máximo 200 millones de HUF (Itv. 19. § (1); NAV).
Certificado energético
Se muestra el día de la firma del contrato y se entrega el día de la posesión. Válido 5 años (176/2008. Korm. rendelet 3. § (3), 8. § (1)).

El documento

Texto mostrado

Se firma la versión en húngaro. La versión en español le ayuda a entenderla. Sus respuestas completan las dos.

Precontrato de compraventa de un inmueble

  1. 1.Partes

    1. 1.1

      Vendedor: Identidad del vendedor (en adelante, el Vendedor).

      Indique nombre, nombre de nacimiento, lugar y fecha de nacimiento, nombre de la madre, nacionalidad, dirección y número de identificación fiscal. Repita para cada propietario.

    2. 1.2

      Comprador: Identidad del comprador (en adelante, el Comprador).

      Indique los mismos datos de cada comprador, con la cuota que adquiere cada uno. El registro de la propiedad exige en el contrato la nacionalidad y los identificadores de cada parte.

  2. 2.Objeto de este contrato

    1. 2.1

      Según el artículo 6:73 de la Ley V de 2013 del Código Civil (Ptk.), las partes acuerdan firmar un contrato de compraventa del inmueble descrito más abajo, en las condiciones esenciales fijadas en este precontrato, a más tardar el Última fecha para firmar el contrato.

  3. 3.El inmueble

    1. 3.1

      El Vendedor es el único propietario de la cuota Cuota vendida del inmueble con número de parcela Número de parcela (helyrajzi szám) en Localidad o distrito de Budapest, situado en Dirección postal, inscrito en el registro de la propiedad como Descripción de la nota de propiedad (en adelante, el Inmueble).

      Normalmente 1/1. Si hay varios propietarios, escriba la cuota de cada uno.

    2. 3.2

      Las partes han leído la hoja registral de fecha Fecha de la nota de propiedad consultada. La parte III de la hoja registral del Inmueble contiene las siguientes inscripciones: Parte III: hipotecas, prohibiciones, usufructo. El Vendedor se obliga a cancelarlas a su cargo, a más tardar el día de la entrega, salvo que las partes acuerden otra cosa.

      Cuando el precio cancela la hipoteca del vendedor, el contrato de compraventa nombra el banco, el importe que se le paga directamente y la carta de liberación que se debe obtener.

  4. 4.Precio y pago

    1. 4.1

      El precio del Inmueble es de Precio total en HUF, en cifras HUF, es decir, Precio total en letras, en húngaro forintos.

    2. 4.2

      El Comprador paga la señal, que forma parte del precio, al firmar este precontrato. Las partes liquidarán el resto del precio de la siguiente forma: Cómo y cuándo se paga el resto.

      Pague por transferencia bancaria o en el depósito del abogado (ügyvédi letét) y conserve el justificante. El banco suele pagar una parte del préstamo tras inscribir su hipoteca.

  5. 5.Señal (foglaló)

    1. 5.1

      Para confirmar el compromiso, el Comprador paga al Vendedor una señal (foglaló) de Señal (foglaló) en HUF HUF, cuya recepción el Vendedor reconoce al firmar este precontrato. La señal se imputa al precio cuando se cumple el contrato de compraventa.

      Conserve las palabras "foglaló" y "a kötelezettségvállalás megerősítéseként" (para confirmar el compromiso). Sin ellas la suma no es una foglaló.

    2. 5.2

      Las partes han sido informadas de los efectos de la señal según el artículo 6:185 del Ptk.: si el contrato fracasa por una causa de la que responde el Comprador, el Comprador pierde la señal; si responde el Vendedor, el Vendedor debe devolver el doble de la señal; si no responde ninguna de las partes o responden ambas, se reembolsa la señal.

  6. 6.Préstamo

    1. 6.1

      Opcional

      El Comprador tiene intención de pagar parte del precio con un préstamo bancario de Importe del préstamo en HUF HUF, y se obliga a presentar la solicitud del préstamo dentro de los 8 días siguientes a la firma de este precontrato y a cooperar con el banco.

      Conserve las dos cláusulas de préstamo si necesita un préstamo. Bórrelas ambas si paga con fondos propios. Los 8 días son un término del contrato, no una regla legal. Cámbielos según lo necesite.

    2. 6.2

      Opcional

      Si, a más tardar el Fecha límite de aprobación del banco, el banco deniega o no aprueba el préstamo por una causa distinta de un incumplimiento del Comprador, ninguna de las partes responde del fracaso del contrato, y el Vendedor devuelve íntegramente la señal dentro de los 8 días siguientes a la notificación escrita del Comprador.

      Envíe de inmediato al vendedor la negativa escrita del banco. Sin esta cláusula el vendedor puede alegar que el comprador es responsable y quedarse con la señal.

  7. 7.El contrato de compraventa

    1. 7.1

      El contrato de compraventa lo redactará y contrafirmará Abogado que redacta y contrafirma, abogado/a, que también actuará en el procedimiento ante el registro de la propiedad para la inscripción de la propiedad.

      Desde 2025 un abogado necesita una inscripción colegial aparte para actuar ante el registro de la propiedad. Pida al abogado que la confirme.

    2. 7.2

      El Vendedor se reserva la propiedad hasta el pago íntegro del precio. Al firmar el contrato de compraventa, el Vendedor deposita en poder del abogado un consentimiento incondicional e irrevocable a la inscripción de la propiedad, que el abogado presenta en la oficina del registro de la propiedad cuando se acredite el pago íntegro del precio.

      La reserva de dominio se inscribe con el derecho de adquirir del comprador, así que el vendedor no puede vender el inmueble a otra persona mientras tanto.

  8. 8.Entrega de la posesión

    1. 8.1

      El Fecha de entrega de la posesión el Vendedor entrega el Inmueble al Comprador, desocupado y listo para entrar a vivir, con un acta de entrega. Las partes anotan en ella las lecturas de los contadores y comunican el cambio de usuario a los suministradores de Suministros que se transfieren.

      Desde la entrega el comprador percibe los ingresos, soporta los gastos y asume el riesgo de daño accidental, incluso antes de la inscripción.

    2. 8.2

      El Vendedor declara que el Inmueble tiene un certificado energético válido, que el Vendedor mostrará al Comprador a más tardar al firmar el contrato de compraventa y le entregará a más tardar el día de la entrega.

  9. 9.Declaraciones del Vendedor

    1. 9.1

      El Vendedor declara que, aparte de las inscripciones de la parte III, el Inmueble está libre de litigios, cargas y reclamaciones; que ningún tercero lo arrienda ni lo usa; que no pesan sobre él deudas de gastos comunes, suministros ni impuestos; y que no hay pendiente ningún procedimiento de la autoridad urbanística relativo a él.

      En un piso, pida la declaración del administrador de que no hay gastos comunes impagados. Una deuda impagada puede garantizarse con una hipoteca sobre el piso.

    2. 9.2

      Opcional

      Si existe un derecho de adquisición preferente sobre el Inmueble, el Vendedor comunicará íntegramente la oferta del Comprador a su titular antes de la firma del contrato de compraventa. Si el titular acepta la oferta, este precontrato termina y el Vendedor devuelve la señal sin demora.

      Consérvela cuando el vendedor posea una cuota y existan otros copropietarios, o cuando la nota de propiedad muestre un derecho de tanteo.

  10. 10.Gastos

    1. 10.1

      Las partes asumen los honorarios del abogado según lo que acuerden. El Comprador asume el impuesto de transmisión y los gastos de inscripción de la propiedad. El Vendedor asume el coste de cancelar las cargas.

      El comprador paga un impuesto del 4 % sobre el valor de mercado. Un comprador que vende otra vivienda en los 5 años anteriores o en 1 año después de la compra paga solo sobre la diferencia de valor.

  11. 11.Idioma

    1. 11.1

      Opcional

      Antes de la firma, Testigo o abogado que explicó el texto, como uno de los testigos que firman este documento o como abogado que lo contrafirma, explicó el contenido de este precontrato a la parte que no entiende el húngaro, lo que esa parte y los testigos o el abogado que contrafirma confirman con sus firmas.

      Consérvela siempre que una parte no entienda el húngaro. Ptk. 6:7. § (4) exige dos testigos o la contrafirma de un abogado. Uno de ellos explica el texto.

  12. 12.Disposiciones finales y firmas

    1. 12.1

      Las cuestiones que este precontrato no regula se rigen por el Ptk. Las partes firmaron este precontrato en señal de aprobación tras leerlo e interpretarlo, como plenamente conforme con su voluntad.

    2. 12.2

      Fecha: Lugar de la firma, Fecha de la firma, en Número de originales originales. Firma del Vendedor. Firma del Comprador. En nuestra presencia como testigos: Nombres y direcciones de dos testigos.

      Cada parte firma todas las páginas. Sustituya a los testigos por la contrafirma del abogado (ellenjegyzés) si un abogado revisa el contrato.

Formalidades

  1. Debe constar por escrito, en la forma exigida para el contrato de compraventa. Cada parte firma todas las páginas.
  2. La práctica húngara añade dos testigos o la contrafirma de un abogado para reforzar la prueba de quién firmó.
  3. La contrafirma de un abogado o una escritura notarial solo se exige para el contrato de compraventa que va al registro de la propiedad.
  4. Una parte que no entiende el húngaro solo firma con validez si firman dos testigos o si contrafirma un abogado.
  5. El documento debe hacer constar entonces que uno de ellos explicó su contenido a esa parte. Un intérprete externo por sí solo no basta.
  6. Sin esa declaración, la declaración escrita de la parte no es válida. El registro de la propiedad aplica el mismo criterio (Inytv. 36. § (3)).
  7. Un comprador de fuera de la UE, del EEE o de Suiza presenta el precontrato firmado con la solicitud de permiso en la oficina del Gobierno.
  8. Nadie presenta el propio precontrato en el registro de la propiedad.

Errores frecuentes

  • Llamar al pago anticipo (előleg) o dejar vago su fin. Entonces no se aplican las reglas de pérdida y de devolución por duplicado (Ptk. 6:185. § (1)).
  • Pagar la señal sin una nota de propiedad de los últimos días. Compruebe propietarios, hipotecas, anotaciones de embargo, prohibiciones de venta y solicitudes pendientes (széljegy).
  • Una condición de préstamo que no dice nada de la señal. Si el préstamo fracasa y ninguna parte es responsable, se devuelve la foglaló, pero dígalo y fije el plazo.
  • Olvidar a los copropietarios. Cada uno tiene un derecho legal de tanteo sobre la cuota de otro copropietario, y el vendedor debe mostrarles la oferta del comprador antes de aceptarla.
  • Usar después un contrato de compraventa redactado por particulares. El registro de la propiedad rechaza un contrato privado sin la contrafirma de un abogado húngaro.
  • Dejar que un agente firme con un poder en papel. Desde el 15 de enero de 2025 debe redactarse y autenticarse en el formulario electrónico oficial.
  • Usar tal cual un poder hecho en el extranjero. Un notario húngaro debe extenderlo en el formulario electrónico oficial (Inytv. 36. § (1), 40. § (5)).
  • Que un comprador de fuera de la UE, del EEE o de Suiza fije un plazo corto. La oficina del Gobierno decide en 45 días, tras consultar al ayuntamiento y a la policía.

Base legal

Fuentes

Describa la vivienda que busca