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Lista de comprobación antes de comprar (Hungría)

Lista de comprobaciones del compradorEllenőrzések ingatlanvásárlás előtt

Los documentos y las comprobaciones que el comprador de una vivienda existente en Hungría debe obtener antes de pagar arras: la hoja de propiedad, los propietarios y las cargas, los derechos de tanteo, las licencias de obra, el certificado energético, los documentos de la comunidad, los ocupantes, el impuesto de transmisión y, para algunos extranjeros, un permiso.

Úsela desde la primera visita hasta que firme un precontrato o el contrato de compraventa y pague las arras (foglaló). La mayoría de las comprobaciones cuestan poco y llevan pocos días. La hoja de propiedad cambia, así que obtenga una copia nueva justo antes de pagar, y pida a su abogado que la compruebe de nuevo el día de la firma.

Revisado el 28 de octubre de 2026. No es asesoramiento legal. Pida a un notario o abogado que revise su caso antes de firmar.

Lo esencial

Se aplica a
Todo el país. Las fincas agrícolas y forestales fuera del suelo urbano siguen la Ley CXXII de 2013 y quedan fuera del alcance.
Certificado energético
Obligatorio en una venta. Válido 5 años. Se muestra en la firma y se entrega con la posesión (176/2008. Korm. rendelet 3. § (3), 8. § (1)).
Impuesto de transmisión
4% del valor de mercado hasta 1 millardo de HUF por inmueble, 2% por encima, como máximo 200 millones de HUF (Itv. 19. § (1)).
Declaración del impuesto
La solicitud al registro comunica la compra. Las declaraciones vencen en 30 días desde que nace el impuesto (Itv. 91. § (1)).
Bonificación por vender y comprar
Desde el 1 de enero de 2026, solo se paga por la diferencia de valor si el comprador vende otra vivienda 5 años antes o 1 año después (Itv. 21. §).
Joven primer comprador
Hasta un 50% de bonificación para menores de 35 años, si la vivienda entera vale como máximo 15 millones de HUF (Itv. 26. § (6)).
Permiso para comprador extranjero
Lo necesitan compradores de fuera de la UE, el EEE y Suiza. Tasa de 65 000 HUF por inmueble (Ltv. 1/A. §, 1/B. § (1)).
Resolución del permiso
En 45 días (guía de la oficina gubernamental).
Tanteo del copropietario
Los demás copropietarios pueden comprar una cuota primero en las mismas condiciones (Ptk. 5:81. § (1)).

La lista de comprobación

Título y vendedor

Cargas y derechos de terceros

Edificación y urbanismo

  • Licencia de ocupación o su toma de conocimiento para el edificio y las ampliaciones posterioresHasználatbavételi engedély, használatbavétel tudomásulvétele

    Muestra que el edificio puede usarse legalmente. Compare la superficie de la hoja de propiedad con la real.

  • Normas urbanísticas y limitaciones de edificación de la parcelaHelyi építési szabályzat

    Pregunte al arquitecto jefe del municipio qué puede construir, ampliar o cambiar, antes de contar con ello en el precio.

  • Protección del patrimonioMűemlék, helyi védettség

    Las obras en un edificio protegido necesitan permiso de patrimonio, y el Estado puede tener derecho de tanteo.

  • Inspección técnica independienteMűszaki állapotfelmérés

    El certificado energético no informa del estado del edificio. Un perito revisa humedad, tejado, instalación eléctrica, gas y estructura.

Certificado energético

Comunidad de propietarios (pisos)

  • Escritura de constitución y normas de la comunidadAlapító okirat, szervezeti-működési szabályzat (SZMSZ)

    Definen su piso, su cuota en los elementos comunes y las normas de uso, mascotas, alquiler turístico y obras.

  • Certificado del administrador de que no hay gastos de comunidad impagadosKözös költség nullás igazolás

    Si la deuda llega a 3 meses de gastos, la comunidad puede inscribir una hipoteca sobre el piso (Tht. 30. §).

  • Actas de las últimas juntas, el presupuesto y el fondo de reformasKözgyűlési jegyzőkönyvek, költségvetés, felújítási alap

    Muestran la cuota mensual, las obras previstas, como tejado o fachada, y cualquier derrama que usted compartiría.

Ocupantes y suministros

Impuestos, costes y situación del comprador

Formalidades

Una lista de comprobaciones es una lista por naturaleza. El abogado que refrenda comprueba el registro e identifica a las partes. El comprador debe comprobar el edificio, la comunidad, los ocupantes y los costes.

  1. Usted no firma esta lista.
  2. Obtenga una copia auténtica de la hoja de propiedad (hiteles tulajdoni lap) en línea en el registro electrónico de la propiedad o por medio de su abogado.
  3. El abogado comprueba los datos del registro antes de refrendar el contrato de compraventa.
  4. Pida los documentos al vendedor por escrito y adjunte los principales al contrato.
  5. El vendedor debe mostrar el certificado energético antes de la firma y entregarlo como tarde el día de la entrega de la posesión.

Errores frecuentes

  • Fiarse de una hoja de propiedad de hace semanas. Las solicitudes pendientes aparecen como anotaciones (széljegy) y pueden cambiar la situación en días.
  • Pagar las arras a quien no es el propietario inscrito, o a un agente sin un acuerdo escrito de depósito.
  • Pasar por alto un derecho de ejecución (végrehajtási jog) en la parte III. La venta puede ser imposible sin el consentimiento del acreedor.
  • Pasar por alto una prohibición de enajenar y gravar (elidegenítési és terhelési tilalom) en la parte III. La venta puede ser imposible sin el consentimiento del acreedor.
  • Comprar un piso sin el certificado del administrador sobre los gastos de comunidad. Los gastos impagados pueden garantizarse con una hipoteca sobre el piso.
  • Comprar una casa con una ampliación, un ático o un garaje que la autoridad de obras nunca aprobó. Legalizarlo después puede costar más que el descuento obtenido.
  • Suponer que un comprador de la UE puede comprar tierra agrícola como una casa. La tierra agrícola sigue normas propias con límites estrictos y una larga cadena de tanteo.

Base legal

Fuentes

Describa la vivienda que busca