Lista de comprobación del contrato previo de compraventa (Grecia)
Contrato preliminar de compraventa (notarial): lista de revisiónΣυμβολαιογραφικό προσύμφωνο αγοραπωλησίας ακινήτου
En Grecia, un contrato preliminar de compraventa de inmueble (προσύμφωνο) solo obliga si es escritura notarial. Lo redacta el notario. Use esta lista para preparar los datos que necesita el notario y revisar el borrador antes de firmar: precio, arras, condiciones, plazos, entrega e incumplimiento.
Úsela cuando el comprador y el vendedor acuerdan comprometerse antes de la escritura definitiva, por ejemplo porque el comprador necesita un préstamo o el vendedor necesita tiempo para completar la Identidad Electrónica del Edificio o cancelar una hipoteca. Si todos los documentos están listos, las partes pueden saltarse el contrato preliminar y firmar directamente la escritura definitiva. Lea el borrador del notario al menos unos días antes de la firma, con su propio abogado si puede.
Revisado el 28 de octubre de 2026. No es asesoramiento legal. Pida a un notario o abogado que revise su caso antes de firmar.
Lo esencial
- Se aplica a
- Todo el país
- Forma
- Escritura notarial. El contrato preliminar adopta la forma del contrato definitivo (Código Civil art. 166), que exige escritura notarial (art. 369).
- Contrato privado
- Nulo por defecto de forma (art. 159). Las arras ligadas a él también son nulas y solo se recuperan por enriquecimiento injusto (art. 904).
- Arras (αρραβώνας)
- Si incumple quien las dio, la otra parte las conserva. Si incumple quien las recibió, devuelve el doble (arts. 402 y 403).
- Anticipo (προκαταβολή)
- Un simple pago parcial del precio. Si la venta no se realiza, se devuelve, sin efecto penal.
- Cláusula penal (ποινική ρήτρα)
- Una suma pactada que se debe por incumplimiento sin probar el daño (arts. 404 y 405).
- Pena o cumplimiento
- Reclamar la pena por incumplimiento excluye reclamar el cumplimiento (art. 406).
- Negativa a firmar la escritura final
- La otra parte puede demandar el cumplimiento o reclamar daños. Una sentencia firme equivale al consentimiento de quien se niega.
- Tras la sentencia
- El demandante otorga solo la escritura definitiva, con la sentencia en lugar de la declaración de quien se negó.
- Inscripción
- Ninguna. El contrato preliminar es un contrato obligacional y no se inscribe en el Catastro.
La lista de comprobación
Antes de pedir el borrador al notario
Acuerden quién es el notario y envíenle los documentos de identidad y números fiscales griegos de ambas partes.Ταυτότητα / διαβατήριο, ΑΦΜ
Entregue al notario el título de propiedad del vendedor y el código catastral del inmueble.Τίτλος κτήσης, ΚΑΕΚ
La escritura debe identificar con exactitud el inmueble y mostrar cómo lo adquirió el vendedor.
Pida a su abogado que revise en la ficha catastral hipotecas, prenotaciones, embargos y reclamaciones antes de la firma.Κτηματολογικό φύλλο, πιστοποιητικό βαρών
Decida si el dinero pagado al firmar son arras, un anticipo o ambos, y si añade una cláusula penal.Αρραβώνας, προκαταβολή, ποινική ρήτρα
Condiciones a revisar en el borrador
Identificación completa del inmueble: dirección, planta, superficie, código catastral, cuota del suelo, garaje y trastero.Περιγραφή ακινήτου, ποσοστό εξ αδιαιρέτου
La escritura definitiva debe coincidir con el contrato preliminar. Una discrepancia retrasa la transmisión.
Precio, importe y naturaleza de la suma pagada ahora, y cómo y cuándo se paga el resto.Τίμημα, τρόπος εξόφλησης
El notario hace constar el pago. Los pagos bancarios dejan un rastro que protege a ambas partes.
Plazo de la escritura definitiva y qué ocurre si vence.Προθεσμία υπογραφής οριστικού συμβολαίου
Sin una fecha clara es difícil demostrar qué parte incumple.
Condiciones: préstamo aprobado en una fecha, Identidad Electrónica del Edificio, cancelación de hipoteca, entrega sin arrendatarios.Αναβλητικές αιρέσεις
Si falla una condición, el borrador debe decir si se devuelven las arras. Si no, deciden las normas supletorias del Código Civil.
Deber del vendedor de entregar el certificado de integridad, los certificados energético y ENFIA y el certificado fiscal.Πιστοποιητικό πληρότητας ΗΤΚ, ΠΕΑ, πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, φορολογική ενημερότητα
El notario no puede firmar la escritura definitiva sin estos documentos de transmisión.
Quién paga los gastos de comunidad, el impuesto sobre bienes y los suministros pendientes hasta la escritura.Κοινόχρηστα, ΕΝΦΙΑ, λογαριασμοί
Los gastos de comunidad impagados causan disputas con el administrador del edificio tras la venta.
Fecha y condiciones de entrega de la posesión y las llaves.Παράδοση νομής και κατοχής
La posesión antes de la escritura definitiva traslada riesgos y gastos al comprador. Pacte esto por escrito.
Día de la firma
Lea toda la escritura con el notario. Pida un traductor o intérprete si no lee griego.Ανάγνωση της πράξης
La escritura está en griego y le obliga tal como está redactada.
Pague las arras por transferencia o cheque bancario y asegúrese de que el notario lo hace constar.Καταβολή αρραβώνα
La escritura y el registro bancario prueban juntos el pago si surge una disputa.
Si firma un representante por usted, acuerde la forma del poder con el notario. Apostíllelo si se firma en el extranjero.Πληρεξούσιο
El notario revisa el poder antes de la firma y puede rechazarlo si su forma es incorrecta.
Entre el contrato y la escritura final
Siga cada condición y su plazo, y guarde prueba escrita de su solicitud de préstamo y de la respuesta del banco.Πλήρωση αιρέσεων
Para recuperar las arras debe demostrar que la condición fallida no fue culpa suya.
Pida a su abogado que vuelva a revisar el Catastro poco antes de la escritura definitiva.Τελικός έλεγχος Κτηματολογίου
Puede haberse inscrito una nueva carga desde el contrato preliminar.
Acepte la declaración del impuesto de transmisión en myPROPERTY de la AADE y pague el impuesto antes de la escritura definitiva.Δήλωση ΦΜΑ, myPROPERTY
Formalidades
Un contrato preliminar privado es nulo por defecto de forma notarial, y también las arras pagadas en virtud de él. Esta página es una lista para preparar y revisar el borrador del notario.
- Ambas partes firman el contrato como escritura notarial ante notario (Código Civil arts. 166 y 369).
- Cada parte puede firmar por medio de un representante con un poder en una forma que el notario acepte.
- Una parte extranjera que no lea griego debe pedir un traductor jurado o un intérprete en la firma.
- El contrato obliga a firmar una escritura posterior. No transmite la propiedad.
- El notario cobra honorarios por la escritura.
Errores frecuentes
- Firmar un "συμφωνητικό" privado con una señal para ahorrar los honorarios del notario. No obliga a nadie a vender, y la señal no está protegida como arras.
- Dejar vago el papel del dinero. Escriba si son arras (αρραβώνας), un anticipo (προκαταβολή) o ambos con cláusula penal.
- No saber qué hace cada tipo de pago ante un incumplimiento. Las consecuencias de las arras, el anticipo y la pena son muy distintas.
- Pagar arras antes de que su abogado revise la ficha catastral y las cargas. Una hipoteca o embargo inscrito después puede gravar el inmueble si la escritura se retrasa.
- Fijar la escritura definitiva sin margen para el préstamo, la Identidad Electrónica del Edificio o la cancelación de hipoteca. Si no llega, puede incurrir en incumplimiento.
- Pactar una condición de préstamo sin plazo ni regla para las arras. Indique que se devuelven íntegras si el banco deniega pese a una solicitud correcta.
- Tomar posesión antes de la escritura definitiva sin un acuerdo escrito sobre gastos, seguro y riesgo.