Lista de comprobación antes de comprar (Grecia)
Lista de comprobaciones del compradorΈλεγχος ακινήτου πριν από την αγορά
Los documentos y comprobaciones que el comprador de una vivienda en Grecia debe obtener antes de pagar arras o firmar la escritura: vendedor y título en el Catastro, cargas, legalidad del edificio mediante la Identidad Electrónica del Edificio, certificado energético, impuestos, gastos de comunidad y posibles arrendatarios.
Úsela desde la primera visita seria hasta la escritura definitiva. Muchos documentos llegan ahora al notario a través del expediente digital de transmisión en akinita.gov.gr, que toma datos de AADE, del Catastro, de e-EFKA y de la Cámara Técnica. Aun así necesita su propio abogado y, para un edificio antiguo o modificado, su propio ingeniero, porque el ingeniero del vendedor y el notario no actúan para usted.
Revisado el 28 de octubre de 2026. No es asesoramiento legal. Pida a un notario o abogado que revise su caso antes de firmar.
Lo esencial
- Se aplica a
- Todo el país
- Legalidad del edificio
- Toda transmisión necesita el certificado de integridad de la Identidad del Edificio. Sustituyó al certificado del ingeniero del art. 83 de la ley 4495/2017.
- Certificado energético (ΠΕΑ)
- Válido 10 años. Necesario para vender. Su falta puede acarrear una multa de 200 € a 10.000 € (ley 4122/2013, art. 20).
- Certificado ENFIA
- Acredita que el inmueble figura en las declaraciones ENFIA del vendedor. Se adjunta a la escritura (Código de Procedimiento Tributario, ley 5104/2024, art. 60).
- Certificado municipal ΤΑΠ
- Ya no es necesario para una transmisión desde el 13 de diciembre de 2023 (ley 5076/2023, art. 33).
- Impuesto de transmisión
- 3% del valor imponible, pagado por el comprador en myPROPERTY antes de la escritura, más un 3% del impuesto para los municipios (ley 5219/2025, art. 27).
- IVA en edificios nuevos
- Un edificio nuevo vendido por su constructor lleva IVA, salvo que el constructor haya suspendido el IVA hasta el 31 de diciembre de 2026 (ley 5000/2022, art. 9).
- IVA suspendido
- Si el constructor suspendió el IVA, se aplica en su lugar el impuesto de transmisión del 3%.
- Inscripción en el Catastro
- El notario presenta la escritura en línea vía akinita.gov.gr. El Catastro la inscribe en un día hábil aprox. si no hay nada anterior pendiente.
La lista de comprobación
Vendedor y título
Identidad, número fiscal y estado civil de cada propietario, y poder notarial de quien firme por otro.Ταυτότητα, ΑΦΜ, πληρεξούσιο
Todo propietario inscrito debe firmar. Si falta un copropietario o heredero, la escritura queda bloqueada.
Título de propiedad del vendedor con prueba de su inscripción.Τίτλος κτήσης, πιστοποιητικό μεταγραφής
Ficha catastral y extracto del plano catastral, cotejados con el título y con el inmueble.Κτηματολογικό φύλλο, απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος, ΚΑΕΚ
Búsqueda de hipotecas, prenotaciones de hipoteca, embargos, pleitos y reclamaciones sobre el inmueble.Πιστοποιητικό βαρών, υποθήκη, προσημείωση, κατάσχεση, διεκδικήσεις
Si el vendedor heredó o recibió el inmueble en donación, el certificado de que no se debe impuesto de sucesiones o donaciones.Πιστοποιητικό μη οφειλής φόρου κληρονομιάς ή δωρεάς
Legalidad y estado del edificio
Identidad Electrónica del Edificio y su certificado de integridad, emitidos por el ingeniero del vendedor para esta transmisión.Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, πιστοποιητικό πληρότητας
Licencia de obras, planos aprobados y declaraciones que hayan regularizado obras no autorizadas.Οικοδομική άδεια, κατόψεις, δήλωση αυθαιρέτων (ν. 4495/2017)
Compárelos con el inmueble. Las obras sin licencia ni regularización bloquean la venta.
Certificado de eficiencia energética: clase, fecha de emisión y recomendaciones.Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ)
Para una parcela o casa aislada, un levantamiento topográfico. Para suelo rústico, mapas forestales y zonificación.Τοπογραφικό διάγραμμα, δασικοί χάρτες
La inspección de su propio ingeniero si el edificio es antiguo o se ha modificado.Αυτοψία μηχανικού
El certificado de integridad cubre la legalidad, no el estado estructural ni los vicios ocultos.
Impuestos y certificados
Certificado ENFIA del inmueble.Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ
Certificado fiscal del vendedor para la transmisión y, si procede, certificado de la seguridad social.Φορολογική ενημερότητα για μεταβίβαση ακινήτου, ασφαλιστική ενημερότητα e-ΕΦΚΑ
Su situación ante el impuesto de transmisión o el IVA, y la exención de primera vivienda que pueda pedir.Φόρος μεταβίβασης ακινήτου (ΦΜΑ), ΦΠΑ, απαλλαγή πρώτης κατοικίας
Su propio número fiscal griego y sus claves de TAXISnet.ΑΦΜ, κωδικοί TAXISnet
Edificio, uso y ocupación
Reglamento del edificio y cuota del piso en el edificio.Κανονισμός πολυκατοικίας, πράξη σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας, χιλιοστά
Fijan su parte de los gastos de comunidad y los límites de uso, mascotas o alquiler de corta duración.
Un certificado del administrador del edificio con gastos de comunidad impagados y obras aprobadas.Βεβαίωση διαχειριστή για κοινόχρηστα
Muestra deudas y gastos previstos antes de comprometerse.
Cualquier arrendamiento del inmueble, con su declaración de arrendamiento a la AADE.Μισθωτήριο, δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης
Formalidades
Una comprobación previa a la compra es, por naturaleza, una lista de control.
- Esta lista no se firma. El vendedor paga y aporta la mayoría de los documentos.
- El notario adjunta a la escritura el certificado de integridad de la Identidad del Edificio, el certificado de eficiencia energética y el certificado ENFIA.
- Antes de la escritura, el notario presenta la declaración del impuesto de transmisión en myPROPERTY.
- Ambas partes aceptan la declaración en línea con sus claves de TAXISnet, y el comprador paga el impuesto.
- Tras la firma, el notario presenta la escritura en el Catastro a través de akinita.gov.gr.
- El comprador paga en línea las tasas del Catastro.
Errores frecuentes
- Fiarse de la superficie del anuncio. La del título antiguo, la de la declaración E9 del vendedor y la real suelen diferir. Corregirlo puede llevar meses.
- Suponer que un balcón cerrado, un altillo o una habitación extra son legales. Las obras no regularizadas bloquean el certificado de integridad y, con él, la venta.
- No hacer su propia consulta en el Catastro porque mirará el notario. El notario comprueba lo que exige la transmisión. Su abogado comprueba reclamaciones y pleitos pendientes.
- Comprar un piso sin un estado de gastos de comunidad del administrador del edificio. Los gastos impagados y las obras aprobadas causan disputas tras la venta.
- Ignorar a un arrendatario actual. Un arrendamiento de vivienda dura al menos 3 años, y el comprador asume el que conste en documento de fecha cierta (Código Civil art. 614).
- Comprar una vivienda alquilada sin ver el contrato. Pídalo y pacte por escrito la entrega libre de ocupantes si la necesita.
- Comprar suelo rústico sin revisar los mapas forestales y la zonificación. Una parcela calificada como forestal puede no ser edificable.
Base legal
- Ν. 4495/2017, art. 83 (engineer's certificate for transfers, now replaced by the completeness certificate)
- Ν. 4495/2017, art. 54 (Electronic Building Identity)
- Ν. 4122/2013 (ΦΕΚ Α' 42/19.2.2013) on the energy performance of buildings
- Αστικός Κώδικας (Civil Code), arts. 369 and 1033 (notarial deed and registration to transfer ownership) and art. 614 (a buyer takes over a lease proved by a document of certain date)
- Ν. 5104/2024 (Tax Procedure Code), art. 60 (ENFIA certificate needed for a transfer)
- Ν. 5219/2025 (Κώδικας Φορολογίας Περιουσίας, ΦΕΚ Α' 130/18.7.2025), art. 27 paras. 1 and 5 (3% transfer tax and 3% surcharge for municipalities) and art. 29 (payment). The Code replaced arts. 1 to 20 of law 1587/1950 (art. 123).
Fuentes
- Μεταβίβαση ακινήτου
- Ψηφιακός Φάκελος Μεταβίβασης Ακινήτου: γονικές παροχές, δωρεές και κληρονομιές στο akinita.gov.gr
- Δικαιολογητικά μεταβίβασης ακινήτου 2026
- Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου: εγκύκλιοι για το πιστοποιητικό πληρότητας
- Ταυτότητα Κτιρίου - ΠΕΑ
- Φορολογία Μεταβίβασης Ακινήτων (ΦΜΑ)
- Αναστολή ΦΠΑ σε νέες οικοδομές
- Ν. 5076/2023: κατάργηση βεβαίωσης ΤΑΠ (άρθρο 33)
- Σχέδιο νόμου εξαγγελιών ΔΕΘ 2026: τι αλλάζει σε ΕΝΦΙΑ, μεταβιβάσεις, κενά ακίνητα, ενοίκια και οικοδομές