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Plantilla de contrato de alquiler de vivienda (Alemania)

Contrato de arrendamiento de viviendaMietvertrag über Wohnraum

Un contrato para una vivienda sin amueblar, por tiempo indefinido por defecto, según el BGB §§ 535 ff. Regula las partes, la vivienda, la duración, la renta y los gastos accesorios, los cambios de renta, la fianza, el uso, las reparaciones, el preaviso, la devolución de la vivienda y los deberes del arrendador de empadronamiento y certificado energético.

Úselo cuando un arrendador particular alquila un piso o una casa como vivienda del inquilino. No lo use para una habitación amueblada en el propio piso del arrendador, un alquiler vacacional o corto para uso temporal, una residencia de estudiantes o de jóvenes, ni una vivienda social con una limitación pública de la renta: a esos casos se aplican reglas especiales. La mayoría de las protecciones del inquilino en el BGB son imperativas, así que una cláusula que se aparta de ellas en perjuicio del inquilino no tiene efecto.

Revisado el 28 de octubre de 2026. No es asesoramiento legal. Pida a un notario o abogado que revise su caso antes de firmar.

Lo esencial

Se aplica a
Todo el país. El freno de alquileres y el límite reducido de subidas solo rigen en los municipios que designa un reglamento del Land; el índice local de alquileres (Mietspiegel) fija la renta comparativa.
Límite de la fianza
3 meses de renta sin gastos accesorios. El inquilino puede pagarla en 3 plazos mensuales (BGB § 551).
Preaviso del inquilino
Sin motivo. Hasta el 3.er día hábil de un mes, para el final del mes siguiente al próximo, unos 3 meses (§ 573c(1)).
Preaviso del arrendador
Solo con interés legítimo, como uso propio (§ 573). 3 meses; 6 meses tras 5 años y 9 meses tras 8 años (§ 573c(1)).
Freno de alquileres
En zonas designadas, la renta inicial puede superar como máximo un 10 % la renta comparativa local. Las designaciones pueden durar hasta el 31 dic. 2029 (§ 556d).
Excepciones al freno de alquileres
Renta del inquilino anterior, modernización en los últimos 3 años, primer uso tras el 1 de octubre de 2014, primer alquiler tras una modernización integral.
Subida hasta la renta comparativa
Tras 15 meses sin cambio. Como máximo un 20 % en 3 años, un 15 % en zonas designadas (§ 558).
Liquidación de gastos accesorios
Se debe en los 12 meses siguientes al fin del periodo de liquidación. Después se pierden las reclamaciones de pagos atrasados (§ 556(3)).
Vencimiento de la renta
Por adelantado, hasta el 3.er día hábil de cada mes (§ 556b(1)).
Forma escrita
Un contrato de más de 1 año sin forma escrita dura por tiempo indefinido (§ 550). El preaviso debe hacerse por escrito (§ 568(1)).
Reclamaciones del arrendador por daños
Prescriben 6 meses después de que el arrendador recupere la vivienda (§ 548(1)).

El documento

Texto mostrado

Se firma la versión en alemán. La versión en español le ayuda a entenderla. Sus respuestas completan las dos.

Contrato de arrendamiento de vivienda

  1. 1.Partes

    1. 1.1

      Arrendador: Arrendador, Dirección del arrendador, representado por Representante del arrendador, si lo hay.

      Nombre a cada propietario que alquila la vivienda. Un administrador solo firma con un poder escrito.

    2. 1.2

      Inquilino: Inquilino o inquilinos, con domicilio actual en Dirección actual del inquilino.

      Indique la fecha de nacimiento de cada inquilino. Cada persona nombrada aquí es parte y firma. Una pareja que entra después sin ser nombrada no es inquilina.

  2. 2.Objeto arrendado

    1. 2.1

      Se arrienda para uso residencial el piso situado en Dirección de la vivienda, Planta y situación, compuesto por Estancias. La superficie habitable es de aproximadamente Superficie útil m².

      Indique la superficie que ha medido. Una superficie real mucho menor que la indicada lleva a conflictos sobre la renta.

    2. 2.2

      También se arrienda: Espacios alquilados con la vivienda. El inquilino puede usar las siguientes instalaciones comunes conforme a las normas de la casa: Instalaciones comunes.

      Indique el número de cada trastero, garaje o plaza de aparcamiento.

    3. 2.3

      Se entregan al inquilino las siguientes llaves: Llaves entregadas.

      Indique número y tipo de cada llave. Anote las llaves de nuevo en el acta de entrega.

  3. 3.Duración

    1. 3.1

      Opcional

      El arrendamiento empieza el Inicio del contrato y tiene duración indefinida.

      Mantenga esta cláusula o la siguiente. En Alemania, lo normal es el contrato por tiempo indefinido.

    2. 3.2

      Opcional

      El arrendamiento empieza el Inicio del contrato y termina el Fin de una duración determinada. En la firma, el arrendador informa por escrito al inquilino del motivo del plazo fijo: tras el final del plazo, el arrendador tiene la intención de Motivo de la duración determinada (artículo 575(1) BGB).

      Mantenga una de las dos cláusulas. Motivos: uso propio del arrendador o su familia, obras importantes, alquiler a un empleado. Descríbalo en concreto, o el contrato es indefinido.

  4. 4.Renta

    1. 4.1

      La renta mensual es: renta neta sin gastos de explotación Renta neta (Nettokaltmiete) euros; anticipo de gastos de explotación Anticipo de gastos accesorios euros; anticipo de gastos de calefacción y agua caliente Anticipo de calefacción y agua caliente euros; total Pago mensual total euros.

      Los anticipos deben ser razonables, cercanos a los gastos reales previstos.

    2. 4.2

      Opcional

      El piso está en una zona con mercado de vivienda tensionado designada por reglamento (artículo 556d BGB). Antes de la firma del inquilino, el arrendador le dio la siguiente información en forma de texto conforme al artículo 556g(1a) BGB: Información sobre el freno de alquileres.

      Manténgala solo en zona con freno de alquileres si una excepción permite superar la renta comparativa en más del 10 %. Sin esta información previa, la excepción no vale.

  5. 5.Modificaciones de la renta

    1. 5.1

      Opcional

      La renta puede modificarse conforme a las normas legales, en particular hasta la renta comparativa local (artículo 558 BGB).

      Mantenga una de las tres cláusulas. Esta es la opción por defecto. El arrendador puede pedir una subida tras 15 meses sin cambio, dentro de los límites de los datos clave.

    2. 5.2

      Opcional

      La renta neta aumenta del modo siguiente (renta escalonada según el artículo 557a BGB): Escalones de renta. Cada renta se mantiene sin cambios durante al menos un año. Mientras se aplica la renta escalonada, quedan excluidos los aumentos según los artículos 558 a 559b BGB.

      Mantenga una de las tres cláusulas. Indique cada escalón en euros, con al menos un año entre ellos. En zona con freno, cada escalón debe respetar el límite en su fecha de inicio.

    3. 5.3

      Opcional

      La renta neta está vinculada al índice de precios al consumo de todos los hogares privados de Alemania que publica la Oficina Federal de Estadística (renta indexada según el artículo 557b BGB). El valor base es el índice del mes de Mes base del índice de precios. Un cambio de la renta debe reclamarse mediante una declaración en forma de texto que indique la variación del índice y la nueva renta o el aumento en euros. Cada renta debe mantenerse sin cambios durante al menos un año. La renta modificada se paga desde el inicio del segundo mes siguiente a la recepción de la declaración.

      Mantenga una de las tres cláusulas. Con renta indexada, el arrendador no puede subir hasta la renta comparativa. Vea el proyecto sobre subidas del índice de más del 3 %.

  6. 6.Gastos de explotación

    1. 6.1

      El inquilino asume los siguientes gastos de explotación en el sentido del artículo 2 del Reglamento de Gastos de Explotación: Gastos accesorios que paga el inquilino. Se reparten según Criterio de reparto, salvo que se midan por contador.

      Nombre cada tipo. El arrendador solo repercute los gastos accesorios que nombra el contrato. Reparaciones y gastos de administración no son gastos accesorios.

    2. 6.2

      Los gastos de calefacción y agua caliente se facturan según el consumo conforme al Reglamento de Gastos de Calefacción.

      Borre esta cláusula si el inquilino tiene un contrato propio de gas o luz para la calefacción.

    3. 6.3

      El arrendador liquida los anticipos una vez al año. La liquidación debe llegar al inquilino a más tardar doce meses después del final del periodo de liquidación. El inquilino puede consultar los justificantes.

      Tras ese plazo, el arrendador pierde todo pago atrasado, salvo que no tenga la culpa. El inquilino tiene 12 meses desde que recibe la liquidación para objetar.

  7. 7.Pago de la renta

    1. 7.1

      La renta se paga mensualmente por adelantado, a más tardar el tercer día hábil de cada mes, sin gastos, en la siguiente cuenta: Cuenta bancaria del arrendador.

  8. 8.Fianza

    1. 8.1

      El inquilino aporta una fianza de Fianza euros. Es como máximo tres veces la renta neta mensual. El inquilino puede pagarla en tres plazos mensuales iguales. El primer plazo vence al inicio del arrendamiento y los demás junto con los pagos de renta inmediatamente siguientes.

      Como máximo 3 veces la renta neta. Una cláusula que pida más, o toda la suma de una vez, es nula en esa parte.

    2. 8.2

      El arrendador invierte la fianza separada de su propio patrimonio en una entidad de crédito, al tipo de interés habitual para depósitos de ahorro con tres meses de preaviso. Los intereses corresponden al inquilino y aumentan la fianza.

    3. 8.3

      Tras el final del arrendamiento y la devolución del piso, el arrendador liquida la fianza en un plazo razonable y la devuelve con intereses, en la medida en que no tenga reclamaciones pendientes derivadas del arrendamiento.

      La ley no fija un plazo. El arrendador puede retener una parte razonable hasta hacer la última liquidación de gastos accesorios.

  9. 9.Uso del objeto arrendado

    1. 9.1

      Ocuparán el piso las siguientes personas: Personas que vivirán en la vivienda. El subarriendo o cualquier otra cesión del piso a terceros requiere el permiso del arrendador.

      Indique a todas las personas que vivirán en el piso. Pida permiso por escrito al arrendador antes de que entre otra persona.

    2. 9.2

      Animales de compañía: Animales.

      Pacte cada animal por escrito para evitar conflictos.

    3. 9.3

      Las normas de la casa del anexo forman parte de este contrato.

      Borre esta cláusula si no hay normas de la casa.

  10. 10.Mantenimiento y reparaciones estéticas

    1. 10.1

      El arrendador mantiene el piso en un estado apto para el uso contractual durante todo el arrendamiento. El inquilino comunica sin demora al arrendador los defectos y daños.

    2. 10.2

      Opcional

      El piso se entrega recién pintado y decorado. El inquilino realiza correctamente las reparaciones estéticas en la medida en que el estado del piso lo requiera como resultado de su uso. Las reparaciones estéticas consisten en empapelar y pintar paredes y techos, y pintar radiadores y tuberías, puertas interiores, y ventanas y puertas exteriores por dentro.

      Bórrela en un piso sin renovar, salvo compensación justa al inquilino. No añada intervalos fijos ni el deber de pintar al final sea cual sea el estado.

  11. 11.Preaviso

    1. 11.1

      El preaviso debe darse en forma escrita. Para el cumplimiento del plazo cuenta la recepción por el destinatario.

      Forma escrita significa una carta en papel firmada a mano. Un correo electrónico, un fax o un SMS no bastan.

    2. 11.2

      El inquilino puede dar preaviso a más tardar el tercer día hábil de un mes natural para el final del segundo mes siguiente. El arrendador solo puede dar preaviso si tiene un interés legítimo en terminar el arrendamiento (artículo 573 BGB). El plazo de preaviso del arrendador aumenta en tres meses a los cinco y a los ocho años desde la entrega de la vivienda.

      El preaviso del arrendador debe indicar sus motivos. Se excluye el preaviso para subir la renta.

    3. 11.3

      El derecho a terminar sin preaviso por causa grave según los artículos 543 y 569 BGB no se ve afectado.

      Hay causa grave con atrasos de más de un mes de renta en dos vencimientos seguidos, o atrasos que suman dos meses de renta en un periodo más largo.

  12. 12.Devolución del objeto arrendado

    1. 12.1

      Al final del arrendamiento, el inquilino devuelve el piso desalojado, barrido y con todas las llaves. El inquilino no responde de los cambios o deterioros causados por el uso contractual.

    2. 12.2

      A la entrada y a la salida, las partes redactan juntas un acta de entrega con las lecturas de los contadores. Ambas partes la firman y cada una recibe una copia.

      Las reclamaciones del arrendador por daños prescriben seis meses después de que recupere el piso, por eso importa el acta de salida.

  13. 13.Varios inquilinos

    1. 13.1

      Si hay varios inquilinos, responden solidariamente de todas las obligaciones de este contrato. Un preaviso deben darlo todos los inquilinos y debe dirigirse a todos los inquilinos.

      Borre esta sección si solo hay un inquilino. Un inquilino solo no puede resolver el contrato por todos.

  14. 14.Certificado energético, confirmación de entrada y agente

    1. 14.1

      El arrendador mostró al inquilino el certificado de eficiencia energética a más tardar en la visita y le entrega una copia: Certificado energético. El certificado energético es informativo; no es un acuerdo sobre el estado del piso.

      Indique el tipo (de demanda o de consumo), la clase energética y la fecha de emisión.

    2. 14.2

      El arrendador confirma por escrito al inquilino la entrada en un plazo de dos semanas tras la entrada (confirmación del arrendador según el artículo 19 BMG).

      El inquilino necesita esta confirmación para empadronarse en la oficina de empadronamiento en las dos semanas siguientes a la entrada.

    3. 14.3

      Opcional

      Si el arrendador ha encargado a un agente inmobiliario, solo el arrendador asume los honorarios del agente.

      Un agente solo puede cobrar al inquilino si este lo contrató y el agente buscó el piso solo para ese inquilino.

  15. 15.Otros acuerdos

    1. 15.1

      Otros acuerdos

      Una cláusula que se aparta de las normas de arrendamiento del BGB en perjuicio del inquilino es nula cuando la ley lo dice: fianza, preavisos, freno de alquileres, subidas de renta.

    2. 15.2

      No hay acuerdos verbales accesorios.

  16. 16.Anexos y firmas

    1. 16.1

      Anexos: copia del certificado de eficiencia energética, normas de la casa, acta de entrega, Otros anexos.

    2. 16.2

      Lugar de la firma, Fecha de la firma. Firma del arrendador. Firma de todos los inquilinos.

      Cada parte firma a mano ambos ejemplares.

Formalidades

  1. No hay un modelo oficial de contrato, y no hace falta inscribirlo.
  2. Haga dos ejemplares. El arrendador y cada inquilino firman ambos a mano en papel.
  3. Muestre el certificado de eficiencia energética como muy tarde en la visita, y entregue una copia al inquilino tras la firma.
  4. En las dos semanas siguientes a la entrada, el arrendador confirma la entrada por escrito para que el inquilino pueda empadronarse.
  5. Antes de fijar la renta, compruebe si un reglamento del Land sitúa la vivienda en una zona con freno de alquileres, y consulte el índice local de alquileres.
  6. Si el arrendador se acoge a una excepción del freno de alquileres, debe informar al inquilino en forma de texto antes de que este firme.
  7. Si el arrendador contrató a un agente, el arrendador paga al agente.

Errores frecuentes

  • Pedir una fianza superior a 3 meses de renta neta, o toda la fianza antes de las llaves. El exceso es nulo, y el inquilino siempre puede pagar en 3 plazos.
  • Fijar la renta sin revisar el freno de alquileres y el índice local. En una zona designada, el inquilino puede reclamar y recuperar la renta que supere el límite.
  • Obligar al inquilino de un piso sin renovar a pintarlo. El Tribunal Supremo Federal declara nula esa cláusula estándar salvo que el inquilino reciba una compensación justa.
  • Pactar una duración determinada sin uno de los motivos del § 575, o sin indicar el motivo por escrito al firmar. El contrato pasa a ser por tiempo indefinido.
  • Cobrar al inquilino un agente que contrató el arrendador. El inquilino puede reclamar la comisión.
  • Enviar tarde la liquidación de gastos accesorios, o cobrar gastos no nombrados. Una liquidación tardía pierde todo pago atrasado. Los gastos no pactados no se repercuten.
  • Olvidar la confirmación de entrada. El inquilino debe empadronarse en dos semanas y la necesita del arrendador.
  • Dar por definitiva una resolución sin preaviso por impago. Pagar todos los atrasos en los dos meses siguientes a la notificación de la demanda de desahucio la subsana, una vez cada dos años.

Base legal

Fuentes

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