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Lista de comprobación del contrato previo de compraventa (Alemania)

Lista para revisar el borrador notarial del contrato de compraventaPrüfliste zum Entwurf des notariellen Kaufvertrags (Kaufvertragsentwurf)

En Alemania no existe un contrato privado previo de compraventa. Todo acuerdo que obligue a una parte a comprar o vender un inmueble debe otorgarse ante notario. Esta lista ayuda al comprador a revisar el borrador del notario (Kaufvertragsentwurf) antes de la cita de firma.

Úsela cuando el notario le envíe el borrador del contrato de compraventa. Revise cada punto, anote sus preguntas y envíe los cambios al notario antes de la cita. Úsela también cuando un agente o el vendedor le pida que firme un acuerdo de reserva, un precontrato o cualquier otro documento antes del notario: si le obliga a comprar, de forma directa o mediante una comisión, es nulo sin escritura notarial.

Revisado el 28 de octubre de 2026. No es asesoramiento legal. Pida a un notario o abogado que revise su caso antes de firmar.

Lo esencial

Se aplica a
Todo el país
Forma
Escritura notarial para todo contrato que obligue a una parte a comprar o vender un inmueble (BGB § 311b(1)).
Contrato sin escritura
Nulo, salvo que la transmisión se inscriba después.
Plazo para revisar el borrador
Dos semanas si el vendedor es empresario y el comprador consumidor (BeurkG § 17(2a)). Entre particulares no hay plazo fijo.
Vencimiento del precio
Tras el aviso del notario: anotación preventiva inscrita, cancelación de cargas asegurada, autorizaciones obtenidas, renuncia al tanteo municipal.
Tanteo municipal
El municipio puede ejercerlo en los 3 meses siguientes a recibir el contrato (BauGB § 28(2)).
Responsabilidad del vendedor
Excluir la responsabilidad por vicios no protege al vendedor que ocultó un vicio con dolo o dio una garantía (BGB § 444).
Inmueble alquilado
El comprador asume los arrendamientos vigentes con todos sus derechos y deberes (BGB § 566(1)).
Gastos
Por defecto, el comprador paga notario, inscripción e impuesto de transmisiones del 3,5 % al 6,5 % (BGB § 448(2); GrEStG § 11, tipos del Land).
Deudor del impuesto
Hacienda puede reclamar igualmente el impuesto de transmisiones al comprador o al vendedor (GrEStG § 13).
Precontrato o reserva
Necesita escritura notarial si presiona de forma indirecta al comprador para comprar.
Pago por reserva
Un pago por reserva no reembolsable en las condiciones generales de un agente es inválido (BGH, I ZR 113/22).

La lista de comprobación

Antes de recibir el borrador

Partes e inmueble

  • Compruebe que cada propietario inscrito es vendedorEigentümer laut Grundbuch, Abteilung I

    Solo pueden vender los propietarios inscritos. Copropietarios, herederos y cónyuges con una cuota deben firmar todos o estar representados.

  • Compare la descripción del inmueble con el registro de la propiedad y el plano catastralBestandsverzeichnis, Flurstück, Liegenschaftskarte

    La escritura identifica el inmueble por hoja registral y parcela. Compruebe que garajes, jardines y caminos que vio están en las parcelas vendidas.

  • Para un piso: revise la unidad, la cuota de copropiedad y los derechos de uso exclusivoSondereigentum, Miteigentumsanteil, Sondernutzungsrecht, Teilungserklärung

    Plazas de aparcamiento, trasteros y jardines suelen ser unidades aparte o derechos de uso exclusivo. Solo se venden si la escritura los nombra.

  • Revise las cargas que asume el compradorAbteilung II (Lasten und Beschränkungen)

    Servidumbres de paso, derechos de habitación y usufructos siguen sobre el inmueble. El borrador debe listar cada uno que usted acepta.

Precio, pago y garantías

  • Revise el precio, la parte de bienes muebles y la fecha de pagoKaufpreis, Inventar, Fälligkeit

    El precio de la escritura debe ser el real. Los bienes muebles vendidos con el inmueble deben listarse con su valor.

  • Revise las condiciones de vencimientoFälligkeitsvoraussetzungen, Fälligkeitsmitteilung

    El precio solo debe vencer tras la anotación preventiva, la cancelación asegurada de cargas, las autorizaciones y la renuncia al tanteo.

  • Revise la anotación preventiva a su favorAuflassungsvormerkung (Eigentumsvormerkung)

    Le reserva el inmueble en el registro, así el vendedor no puede venderlo ni gravarlo a favor de otro antes de que usted esté inscrito.

  • Compruebe que la escritura dice cómo se cancelan las hipotecas del vendedorLastenfreistellung, Löschungsbewilligung

    Parte del precio puede ir al banco del vendedor para cancelar su deuda territorial. Debe recibir el inmueble libre de cargas que no aceptó.

  • Revise el poder para gravar el inmueble por su préstamoBelastungsvollmacht, Finanzierungsgrundschuld

    Su banco necesita una deuda territorial antes de que usted sea propietario. El vendedor la autoriza en la escritura, limitada a garantizar el precio.

  • Revise la cláusula de sometimiento a ejecución inmediataZwangsvollstreckungsunterwerfung

    Las escrituras suelen permitir al vendedor ejecutar el precio sin juicio. Limítelo al precio y al tiempo tras el aviso de vencimiento.

  • Cuestione una cuenta de depósito en garantíaNotaranderkonto

    El pago suele ir directo al vendedor tras el aviso de vencimiento. Una cuenta de depósito cuesta comisiones extra y es para casos especiales.

Estado, vicios y entrega

Pisos en propiedad horizontal

Gastos e impuestos

Formalidades

Un modelo privado sería nulo. El BGB § 311b(1) exige escritura notarial para todo contrato que obligue a una parte a transmitir o adquirir un inmueble. Sin ella, el contrato es nulo (BGB § 125).

  1. El contrato vinculante es la escritura notarial. El notario la lee en voz alta íntegra a ambas partes y la explica.
  2. Ambas partes y el notario firman la escritura. Una parte que no pueda asistir puede hacerse representar.
  3. Vendedor empresario y comprador consumidor: el notario debe asegurarse de que el comprador comparezca en persona o mediante una persona de confianza.
  4. El notario también debe enviar a ese comprador el texto previsto dos semanas antes de la cita, y hacer constar el motivo si se acorta ese plazo.
  5. En una venta entre particulares estas reglas no se aplican, así que pida el borrador pronto.
  6. Todo acuerdo accesorio que forme parte de la operación debe constar en la escritura.
  7. Tras la firma, el notario solicita la anotación preventiva, obtiene las renuncias y autorizaciones e informa al comprador de cuándo vence el precio.

Errores frecuentes

  • Firmar una reserva pagada o un precontrato privado. Sin escritura es nulo si le presiona para comprar. Puede necesitar un juicio para recuperar el pago.
  • Pagar parte del precio antes del aviso de vencimiento. Sin anotación preventiva, el vendedor aún podría vender o gravar el inmueble a favor de otro.
  • Pactos fuera de la escritura, como un precio menor en papel con efectivo por los muebles, o una reparación prometida. Un pacto omitido puede anular todo el contrato.
  • Aceptar la exclusión estándar de responsabilidad por vicios sin peritaje. Revise el edificio antes de firmar y haga constar en la escritura los vicios conocidos.
  • Firmar antes de aprobarse el préstamo. El contrato habitual no tiene condición de financiación, y usted debe el precio aunque el banco lo deniegue. Obtenga antes la oferta vinculante.
  • Ignorar a un inquilino actual. Usted asume el contrato tal cual, con fianza y protección frente al despido. El inquilino de un piso convertido puede tener derecho de tanteo.
  • Acudir a la cita sin haber leído el borrador. Los cambios son fáciles antes de firmar y caros después.

Base legal

Fuentes

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