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Lista de comprobación antes de comprar (Alemania)

Lista de comprobaciones del compradorPrüfliste vor dem Immobilienkauf (Unterlagen und Prüfungen)

Los documentos y las comprobaciones que debe obtener el comprador de una casa o un piso existente en Alemania antes de la firma notarial: propietario y registro de la propiedad, urbanismo y derecho de la construcción, certificado de eficiencia energética, documentos de la comunidad de propietarios, arrendamientos existentes, impuestos y gastos.

Úsela desde la primera visita hasta la firma ante notario. En Alemania no hay ningún paso vinculante antes del contrato notarial, así que todas las comprobaciones deben hacerse antes de firmarlo. El notario consulta el registro de la propiedad y se ocupa de la anotación preventiva, de la cancelación de cargas y de la renuncia municipal al derecho de tanteo, pero no comprueba el edificio, la situación urbanística ni las finanzas de la comunidad de propietarios. Pida al vendedor cada documento, y pida al notario que trate en el contrato todo lo que falte.

Revisado el 28 de octubre de 2026. No es asesoramiento legal. Pida a un notario o abogado que revise su caso antes de firmar.

Lo esencial

Se aplica a
Todo el país. Los registros del derecho de la construcción, como el registro de cargas urbanísticas, se rigen por el derecho de cada Land y varían según el Land.
Acceso al registro de la propiedad
Solo para una persona con interés legítimo (GBO § 12(1)). El notario lo consulta antes de autorizar el contrato.
Certificado de eficiencia energética
Se muestra a más tardar en la visita y se entrega tras el contrato (GModG § 80(4)).
Acuerdos de la comunidad
El administrador guarda todos los acuerdos desde el 1 de julio de 2007. Un propietario o la persona que este autorice puede consultarlos (WEG § 24(7)).
Adquisición preferente municipal
El municipio puede ejercerlo en los 3 meses siguientes a recibir el contrato (BauGB § 28(2)).
Arrendamientos existentes
El comprador asume cada arrendamiento con todos sus derechos y obligaciones (BGB § 566(1)).
Borrador del contrato
Dos semanas antes de la firma si el vendedor es empresa y el comprador consumidor (BeurkG § 17(2a)). Entre particulares no hay plazo fijo.
Impuesto sobre transmisiones
Del 3,5% al 6,5% del precio, según el Land (GrEStG § 11 y tipos de cada Land).

La lista de comprobación

Vendedor, propietario y registro

Urbanismo y derecho de la construcción

  • Licencia de obras y planos aprobadosBaugenehmigung, genehmigte Bauzeichnungen

    Muestran lo que se autorizó. Ampliaciones, áticos y viviendas añadidas sin licencia pueden ser un defecto y dar lugar a órdenes de la autoridad urbanística.

  • Registro de cargas urbanísticas (Baviera no lo lleva)Baulastenverzeichnis

    Obligaciones como el paso de un vecino o las distancias exigidas no constan en el registro de la propiedad. La autoridad urbanística las lleva según el derecho del Land.

  • Plan urbanístico e información urbanísticaBebauungsplan, Flächennutzungsplan

    Indica qué puede construir o cambiar usted y qué se puede construir al lado. Pregunte a la oficina de urbanismo del municipio.

  • Registro de suelos contaminadosAltlastenkataster

    Muestra la contaminación conocida del suelo. Pregunte a la autoridad medioambiental del distrito o de la ciudad.

  • Certificado sobre contribuciones por calles y serviciosErschließungsbeitragsbescheinigung (Anliegerbescheinigung)

    El municipio confirma si las contribuciones por calles y servicios están pagadas o pendientes de facturar. El contrato debe decir quién paga las pendientes.

  • Protección como monumentoDenkmalschutz

    Un edificio protegido necesita autorización para la mayoría de las obras. Pregunte a la autoridad de patrimonio.

Estado del edificio y energía

Pisos en propiedad horizontal

Arrendamientos y ocupación

Impuestos y gastos

Formalidades

Una revisión previa a la compra es, por naturaleza, una lista de comprobaciones. El notario redacta y autoriza el contrato, pero no revisa para el comprador el edificio, la situación urbanística ni las finanzas de la comunidad.

  1. Esta lista no se firma.
  2. Solo una persona con interés legítimo puede consultar el registro de la propiedad. Pida al vendedor un extracto reciente o una autorización por escrito.
  3. Solo los propietarios y las personas que ellos autorizan pueden consultar la colección de acuerdos de la comunidad. Pida al vendedor una autorización.
  4. El vendedor o el agente debe mostrar el certificado de eficiencia energética a más tardar en la visita y entregarlo tras la firma del contrato.
  5. Las autoridades locales llevan registros públicos, como el de cargas urbanísticas y el de suelos contaminados. El acceso suele requerir el consentimiento del propietario y una tasa.

Errores frecuentes

  • Fiarse del folleto del agente en lugar del extracto del registro. Solo el registro muestra el propietario y las servidumbres de paso, derechos de habitación o cargas.
  • No leer las actas de las juntas de propietarios. Muestran obras acordadas, derramas y conflictos que usted asume con el piso.
  • Suponer que un ático, una ampliación o un sótano reformado está autorizado. Pida la licencia y los planos aprobados. Las obras sin licencia arriesgan órdenes de la autoridad urbanística.
  • Comprar un piso alquilado para uso propio sin leer el contrato. Usted asume al inquilino. Rescindir por necesidad propia exige interés legítimo y hasta nueve meses de preaviso.
  • Piso convertido en propiedad horizontal tras alquilarse: no cabe rescindir por necesidad propia hasta 3 años tras su compra, o hasta 10 por reglamento del Land (BGB § 577a).
  • Ignorar la clase energética y la antigüedad de la calefacción. Pida el certificado, el tipo de calefacción y la fecha de la última revisión de la caldera, y calcule el coste de las obras.
  • No comprobar si el vendedor puede vender solo. Puede necesitarse el consentimiento del cónyuge, de los coherederos o de un tutor.
  • No dejar tiempo para un peritaje del edificio. El contrato suele excluir la responsabilidad por defectos, así que un peritaje antes de firmar es su principal protección.

Base legal

Fuentes

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