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Lista de comprobación antes de comprar (Francia)

Lista de comprobaciones previas del compradorVérifications avant la signature de l'avant-contrat

Los documentos y las comprobaciones que el comprador de una vivienda existente en Francia debe obtener antes de firmar el compromis o la promesse de vente: título y capacidad del vendedor, hipotecas y servidumbres, urbanismo, expediente de diagnósticos obligatorios, documentos de la copropriété, impuestos y ocupación.

Úsela desde la primera visita hasta que firme el contrato preliminar. El vendedor debe entregar el expediente de diagnósticos y, para un piso, los documentos de la copropriété antes de la fecha de la firma. El notario reúne el título, la búsqueda de hipotecas, la información urbanística y la renuncia al derecho de tanteo entre el compromis y la escritura. Compruebe cada punto y pida al notario lo que falte antes de firmar.

Revisado el 28 de octubre de 2026. No es asesoramiento legal. Pida a un notario o abogado que revise su caso antes de firmar.

Lo esencial

Se aplica a
Todo el país (en Bas-Rhin, Haut-Rhin y Moselle el registro de la propiedad es el livre foncier)
Certificado energético (DPE)
Obligatorio en toda venta. Válido 10 años, pero un DPE realizado antes del 1 de julio de 2021 ya no es válido.
Factor de electricidad del DPE
Desde el 1 de enero de 2026, un nuevo factor (1,9 en lugar de 2,3) puede mejorar la clase de una vivienda con calefacción eléctrica.
Auditoría energética
Obligatoria para vender una casa o un edificio de un solo propietario con clase E, F o G. Clase D desde el 1 de enero de 2034.
Informe de riesgos (état des risques)
Válido 6 meses. Se entrega en la primera visita y se anexa a la promesa (Code de l'environnement art. L125-5).
Termitas / gas / electricidad
Termitas 6 meses (en zonas declaradas). Gas y electricidad 3 años, si la instalación tiene más de 15 años.
Informe de plomo
Para viviendas construidas antes del 1 de enero de 1949. Válido 1 año si detecta plomo por encima del umbral legal; si no, sin límite.
Actas de la copropriété
Actas de la junta general de los últimos 3 años (CCH art. L721-2).
Tolerancia de superficie Carrez
Más de 1/20 menor de lo indicado: rebaja proporcional del precio, reclamación en 1 año desde la escritura.
Derecho de tanteo
El municipio dispone de 2 meses desde la notificación del notario para comprar primero. Su silencio equivale a renuncia.

La lista de comprobación

Vendedor, título y propiedad

  • Copia de la escritura de propiedad del vendedorTitre de propriété

    Prueba que el vendedor es propietario y muestra la descripción jurídica, las servidumbres y las condiciones de la venta anterior.

  • Identidad, estado civil y capacidad del vendedorPièce d'identité, contrat de mariage ou convention de Pacs

    Todos los propietarios deben firmar. Un cónyuge puede tener que consentir la venta de la vivienda familiar. Un vendedor bajo tutela necesita autorización.

  • Si el vendedor es una sociedad, su extracto registral y sus estatutosExtrait Kbis et statuts

    Muestran que la sociedad existe y quién puede firmar por ella.

  • Contratos de alquiler en vigor, o prueba de que los antiguos inquilinos se han idoBail en cours, congé du locataire

    El comprador asume un contrato de alquiler en curso. Para la entrega libre de ocupantes, hace falta prueba de que el contrato terminó legalmente.

Registro de la propiedad, hipotecas y servidumbres

Urbanismo y obras

  • Certificado urbanístico o nota de información urbanísticaCertificat d'urbanisme, note de renseignements d'urbanisme

    Indica las normas urbanísticas, las servidumbres públicas y los derechos de tanteo que afectan a la parcela.

  • Licencias de obra, declaraciones de fin de obra y certificados de conformidad de obras anterioresPermis de construire, déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux

    Muestran que las ampliaciones y las reformas estaban autorizadas.

  • Póliza de seguro de daños a la obra para obras de menos de 10 añosAssurance dommages-ouvrage

    Cubre los defectos estructurales graves en los 10 años siguientes a la recepción, y se transmite al comprador.

  • Renuncia al derecho de tanteoDéclaration d'intention d'aliéner (DIA)

    El notario lo notifica al municipio. La venta no puede culminar hasta que el municipio renuncie a su derecho o pasen 2 meses.

Expediente de diagnósticos técnicos

Copropriété (pisos y lotes en un edificio compartido)

  • Ficha resumen, reglamento de la copropriété y estado de división con sus modificacionesFiche synthétique, règlement de copropriété, état descriptif de division

    Definen sus lotes, su cuota en los elementos comunes y las normas de uso, por ejemplo sobre el alquiler o el uso profesional.

  • Actas de la junta general de los últimos 3 añosProcès-verbaux des assemblées générales

    Muestran las obras aprobadas, las votaciones previstas y los litigios.

  • Gastos pagados por el vendedor en los 2 últimos ejercicios, importes que usted puede deber y los impagos del edificioInformations financières, pré-état daté

    Muestran sus gastos futuros y si otros propietarios no pagan.

  • Cuota del fondo de obras y última aportaciónFonds de travaux

    La cuota vinculada al lote pasa a usted con la venta.

  • Libro de mantenimiento, diagnóstico técnico global y plan plurianual de obrasCarnet d'entretien, diagnostic technique global (DTG), plan pluriannuel de travaux

    Muestran el estado del edificio y las obras previstas para los próximos años.

Impuestos y gastos

Formalidades

Una lista de comprobaciones previas es, por naturaleza, una lista. El notario, no el comprador, obtiene las consultas oficiales.

  1. Usted no firma esta lista.
  2. El expediente de diagnósticos y los documentos de la copropriété son anexos del compromis o de la promesse.
  3. Para los documentos de la copropriété en un documento privado, usted firma y fecha a mano una declaración de que los ha recibido.
  4. El vendedor solo puede enviar documentos por vía electrónica si usted lo acepta expresamente.
  5. Si el informe de riesgos o los documentos de la copropriété llegan después del compromis, su plazo de desistimiento de 10 días empieza el día siguiente a su recepción.

Errores frecuentes

  • Confiar en la clase DPE del anuncio. Lea el certificado y compruebe su fecha, la dirección y los costes energéticos estimados. Una vivienda con clase G no puede alquilarse con un contrato nuevo.
  • Aceptar diagnósticos que caducarán antes de la escritura. El informe de termitas y el informe de riesgos solo valen 6 meses, por lo que el vendedor puede tener que renovarlos.
  • No leer las actas de la junta general. Muestran obras aprobadas que usted puede tener que pagar y litigios en el edificio.
  • Suponer que una ampliación o un desván acondicionado es legal. Pida la licencia y la declaración de fin de obra. Las obras sin autorización pueden complicar el seguro y la reventa.
  • No comprobar quién es el propietario. Un vendedor casado, una herencia en trámite o una sociedad vendedora pueden necesitar firmas adicionales o una autorización judicial.
  • Ignorar a un inquilino en la vivienda. El inquilino se queda cuando usted compra, y el contrato le obliga.

Base legal

Fuentes

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