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Plantilla de contrato de alquiler de vivienda (Estonia)

Contrato de arrendamiento de viviendaEluruumi üürileping

Un arrendamiento de un piso o una casa para vivienda permanente según la Ley de Obligaciones (Võlaõigusseadus). Fija las partes, la vivienda, la duración, la renta, los gastos, la fianza, los deberes de uso y reparación, la terminación del contrato y la devolución de la vivienda. El Estado no publica ningún modelo oficial.

Úselo cuando un arrendador particular o empresarial alquila un piso o una casa, amueblados o no, para que el arrendatario viva en ellos. No lo use para un alquiler vacacional u hotelero de hasta 3 meses, para una habitación en la propia vivienda del arrendador que este amuebló en gran parte, ni para una vivienda que el Estado o un municipio alquila a personas con necesidad urgente de vivienda o a estudiantes: a esos casos no se aplican las reglas del arrendamiento de vivienda (Võlaõigusseadus § 272(4)). Una cláusula que se aparta de la ley en perjuicio del arrendatario es nula (§ 275).

Revisado el 28 de octubre de 2026. No es asesoramiento legal. Pida a un notario o abogado que revise su caso antes de firmar.

Lo esencial

Se aplica a
Todo el país
Tope de la fianza
3 meses de renta. El arrendatario puede pagarla en 3 partes mensuales iguales (Võlaõigusseadus § 308(1)).
Depósito de la fianza
Depositada en una entidad de crédito, separada del patrimonio del arrendador, al menos al tipo medio local. Los intereses son del arrendatario (§ 308(2)).
Devolución de la fianza
El arrendatario puede reclamarla si el arrendador no ha comunicado ninguna reclamación en los 2 meses tras el fin del contrato (§ 308(3)).
Preaviso, contrato indefinido
Al menos 3 meses para cada parte (§ 312(1)). Un contrato de duración determinada no puede terminarse antes sin causa grave.
Resolución por atrasos
El arrendador debe dar antes al menos 14 días para pagar, con advertencia, en una forma reproducible por escrito (§ 316).
Subida de renta, contrato indefinido
Una vez al año, con al menos 30 días de aviso escrito y motivos (§ 299).
Subida de renta, duración determinada
Solo si se pactó para una duración de al menos 3 años, y como máximo una vez al año (§ 300).
Respuesta del arrendatario a una subida
En 30 días desde el aviso, resolver con 30 días de preaviso (§ 303¹), o impugnar una subida no justificada económicamente (§§ 301, 303).
Tope de la cláusula penal
Como máximo el 10 % por incumplimiento y el 20 % al mes de una renta mensual más los gastos y costes del edificio pactados (§ 287).
Intereses de demora
Se permite un tipo superior al legal si se pacta por escrito, pero no más del triple del tipo legal (§ 287¹).
Comisión de arrendamientos
Resuelve disputas de arrendamiento, salvo reclamaciones de dinero de más de 3.200 euros. No todos los municipios tienen una (Üürivaidluse lahendamise seadus §§ 1(1¹), 2(1)).
Reclamaciones del arrendador por daños
Prescriben 6 meses después de devolver la vivienda (§ 338).

El documento

Texto mostrado

Se firma la versión en estonio. La versión en español le ayuda a entenderla. Sus respuestas completan las dos.

Contrato de arrendamiento de vivienda

  1. 1.Partes

    1. 1.1

      Este contrato de arrendamiento de vivienda (en adelante, el contrato) se celebró en Lugar de firma del contrato, el Fecha del contrato, entre las siguientes partes: el arrendador Arrendador (en adelante, el arrendador) y el arrendatario Arrendatario o arrendatarios (en adelante, el arrendatario).

      Indique de cada parte el nombre, código personal o registral, dirección, correo y teléfono. Un arrendatario puede dar su fecha de nacimiento. Nombre al representante de una sociedad.

    2. 1.2

      Opcional

      Si hay varios arrendatarios, responden solidariamente de las obligaciones del contrato.

      Manténgala si firman dos o más personas como arrendatarios. Cada arrendatario que firma es parte.

  2. 2.La vivienda

    1. 2.1

      El arrendador cede al arrendatario para su uso la vivienda situada en Dirección de la vivienda, parte del registro de la propiedad n.º N.º de parte registral (registriosa nr), que consta de lo siguiente: Descripción (en adelante, la vivienda).

    2. 2.2

      Junto con la vivienda se ceden al arrendatario para su uso los siguientes espacios accesorios: Espacios anexos. Los muebles y electrodomésticos de la vivienda constan en el acta de entrega.

      Los bienes arrendados con la vivienda siguen las normas del arrendamiento de vivienda (§ 272(3)).

  3. 3.Uso de la vivienda

    1. 3.1

      La vivienda se usa solo como residencia permanente. Además del arrendatario, viven en la vivienda las siguientes personas: Otras personas que vivirán en la vivienda. Animales de compañía: Mascotas.

      Por ley, el arrendatario puede alojar sin consentimiento a su cónyuge, pareja registrada, hijos menores y padres incapaces de trabajar, salvo que el contrato exija consentimiento (§ 289).

    2. 3.2

      El arrendatario usa la vivienda con cuidado y conforme a su destino y tiene en cuenta los intereses de los demás residentes y de los vecinos. El arrendatario cumple las normas de la casa que fija la asociación de propietarios.

    3. 3.3

      El arrendatario solo puede subarrendar la vivienda o cederla de otro modo a un tercero para su uso con el consentimiento del arrendador dado en una forma que permita su reproducción por escrito.

      El arrendador solo puede negar el consentimiento por un motivo justificado (§ 288).

  4. 4.Duración y entrega

    1. 4.1

      El contrato entra en vigor y la vivienda se entrega al arrendatario el Inicio del contrato y entrega. En la entrega, las partes redactan un acta de entrega que recoge el estado de la vivienda y de los muebles, las lecturas de los contadores y las llaves entregadas.

      Si existe un acta de entrega, se presume que la vivienda se entregó en el estado que recoge (§ 334(1)).

    2. 4.2

      Opcional

      El contrato se celebra por tiempo indefinido.

      Mantenga esta cláusula o la siguiente, no ambas. Cada parte puede terminar un contrato indefinido con al menos 3 meses de preaviso.

    3. 4.3

      Opcional

      El contrato se celebra por un plazo fijo hasta el Fin de un contrato de duración determinada. Un contrato de plazo fijo no puede terminarse mediante preaviso ordinario.

      Un contrato de al menos dos años pasa a ser indefinido, salvo que una parte diga al menos dos meses antes del fin que no quiere continuar (§ 310(2)).

  5. 5.Renta

    1. 5.1

      La renta es de Renta mensual euros al mes. El arrendatario paga la renta del mes en curso por adelantado, a más tardar el día Día del mes de pago de la renta de cada mes, en la cuenta bancaria del arrendador IBAN y titular de la cuenta del arrendador.

      Sin esta cláusula, la renta vence al final de cada mes (§ 294).

    2. 5.2

      En un contrato indefinido, el arrendador puede aumentar la renta por las causas que fija la ley como máximo una vez al año, con un preaviso al arrendatario de al menos 30 días en una forma que permita su reproducción por escrito.

      El aviso debe indicar la nueva renta, la fecha de inicio, los motivos y el cálculo, y cómo impugnarla, o la subida es nula (§ 299).

    3. 5.3

      Opcional

      En un contrato de plazo fijo, la renta aumenta del modo siguiente: Regla de subida, duración determinada. La renta no aumenta más de una vez al año.

      Solo válida en un contrato de duración determinada de al menos 3 años, con la subida fijada como importe, porcentaje o índice (§ 300). Si no, elimínela.

  6. 6.Suministros y gastos de mantenimiento del edificio

    1. 6.1

      Además de la renta, el arrendatario paga los siguientes suministros según el consumo real y las facturas emitidas: Gastos que paga el arrendatario. Los suministros que se pagan al arrendador vencen a más tardar el día Vencimiento de gastos pagados al arrendador de cada mes.

      Indique para cada gasto si se paga al arrendador o al proveedor. A petición, el arrendador debe mostrar los justificantes (§ 292).

    2. 6.2

      Opcional

      El arrendatario asume los gastos de mantenimiento y mejora del edificio por un importe de Costes de mantenimiento y mejora (arrendatario).

      Solo si se pacta al firmar, por un importe razonable, proporcionado y previsible. Una subida de renta por mejoras que paga el arrendatario es nula (§ 292(1¹)).

  7. 7.Fianza

    1. 7.1

      Para garantizar las reclamaciones derivadas del contrato, el arrendatario paga al arrendador una fianza de Fianza euros. El arrendatario puede pagar la fianza en partes iguales durante tres meses, la primera parte tras la firma del contrato.

      La fianza no puede superar 3 meses de renta (§ 308(1)).

    2. 7.2

      El arrendador deposita la fianza en una entidad de crédito separada de su propio patrimonio, como mínimo al tipo de interés medio local. Los intereses corresponden al arrendatario y aumentan la fianza.

    3. 7.3

      El arrendador devuelve la fianza tras el fin del contrato, menos sus reclamaciones justificadas contra el arrendatario. Si el arrendador no ha notificado ninguna reclamación en los dos meses siguientes al fin del contrato, el arrendatario puede exigir la devolución de la fianza.

      Una cláusula penal no puede cobrarse de la fianza (§ 287(5)).

  8. 8.Mantenimiento y modificaciones

    1. 8.1

      El arrendador mantiene la vivienda en un estado apto para el uso pactado y subsana a su costa los defectos de los que el arrendatario no es responsable. El arrendatario subsana a su costa los defectos menores que pueden eliminarse con una pequeña limpieza o mantenimiento.

      Si un defecto grave sigue sin repararse durante un tiempo razonable, el arrendatario puede resolver sin preaviso, o repararlo y reclamar los gastos necesarios (§§ 276, 279, 280).

    2. 8.2

      El arrendatario comunica sin demora al arrendador los defectos de la vivienda y cualquier peligro para ella. El arrendatario permite al arrendador inspeccionar la vivienda cuando sea necesario para conservarla, venderla o mostrarla a un nuevo arrendatario; el arrendador avisa con antelación suficiente.

      Véanse §§ 282 y 283.

    3. 8.3

      El arrendatario solo puede hacer mejoras y modificaciones en la vivienda con el consentimiento del arrendador dado en una forma que permita su reproducción por escrito.

      El arrendador solo puede exigir que el arrendatario restablezca el estado anterior si se pactó en esta forma (§ 285(2)).

    4. 8.4

      Opcional

      El arrendatario contrata y mantiene en vigor durante el contrato el siguiente seguro: Seguro que contrata el arrendatario.

      La ley no exige seguro al arrendatario. Mantenga la cláusula si quiere que el arrendatario cubra el contenido y la responsabilidad civil.

  9. 9.Penalización contractual e intereses de demora

    1. 9.1

      Opcional

      El arrendatario paga al arrendador una penalización contractual de Penalidad por incumplimiento euros por cada uno de los siguientes incumplimientos graves de una obligación no pecuniaria: Incumplimientos con cláusula penal. El total de las penalizaciones reclamadas en un mes no supera el 20 por ciento de la renta de un mes.

      Cada incumplimiento debe describirse con precisión. La penalidad por incumplimiento no puede superar el 10 % de una renta mensual (§ 287). Una penalidad por pago tardío es nula.

    2. 9.2

      Opcional

      Si el arrendatario se retrasa en una obligación pecuniaria, paga intereses de demora de Interés de demora por día o por año.

      Sin esta cláusula se aplica el tipo legal. Un tipo pactado superior al triple del tipo legal es nulo (§ 287¹).

  10. 10.Terminación del contrato

    1. 10.1

      Cualquiera de las partes puede terminar un contrato indefinido con un preaviso a la otra parte de al menos tres meses.

      El arrendatario puede impugnar un preaviso de mala fe, por ejemplo tras ejercer un derecho, en 30 días ante una comisión de arrendamientos o un tribunal (§§ 326, 327, 329).

    2. 10.2

      Cualquiera de las partes puede terminar el contrato de forma extraordinaria por las causas que fija la ley, en particular por un motivo grave. El arrendador puede terminar el contrato por retraso en el pago de la renta o de los suministros si ha dado al arrendatario un plazo adicional de al menos 14 días, en una forma que permita su reproducción por escrito, con advertencia de terminación.

      Causa por atrasos: dos vencimientos seguidos impagados por la renta o al menos un mes de renta, o atrasos de renta o fianza de más de 2 meses de renta (§ 316).

    3. 10.3

      El preaviso de terminación se da en una forma que permita su reproducción por escrito. El preaviso del arrendador indica la vivienda, el día en que termina el contrato, la causa de terminación y el procedimiento y el plazo para impugnar la terminación.

      Un preaviso que incumple estas normas es nulo (§ 325). Un arrendatario que vive con cónyuge o pareja registrada necesita su consentimiento para terminar el contrato.

  11. 11.Devolución de la vivienda

    1. 11.1

      Al terminar el contrato, el arrendatario devuelve la vivienda con los muebles y todas las llaves en el estado descrito en el acta de entrega, teniendo en cuenta el desgaste normal por el uso pactado. En la devolución, las partes redactan un acta de entrega.

      El arrendador debe inspeccionar la vivienda a la devolución y comunicar sin demora los defectos del arrendatario, o pierde esas reclamaciones (§ 336).

    2. 11.2

      Opcional

      El arrendatario devuelve la vivienda en un estado del que se ha eliminado el desgaste o deterioro causado por el uso normal pactado, o asume los costes razonables y necesarios para hacerlo.

      Solo si se pacta al firmar (§ 334(2¹)). Cubre trabajos como pintar paredes, no el deber general de reparación ni los muebles arrendados. Si no, elimínela.

  12. 12.Disposiciones finales

    1. 12.1

      Otros acuerdos: Otras condiciones.

      Toda condición que se aparta de la ley en perjuicio del arrendatario es nula (§ 275).

    2. 12.2

      Las partes envían las notificaciones relativas al contrato a las direcciones de correo electrónico indicadas en este contrato. Los litigios derivados del contrato se resuelven mediante negociación y, si no, ante la comisión de arrendamientos o el tribunal de condado.

      Las reclamaciones de dinero de más de 3.200 euros, y las disputas donde no hay comisión de arrendamientos, van al tribunal de condado.

    3. 12.3

      El contrato se redacta en estonio y se firma en dos ejemplares, uno para cada parte. Si se firma digitalmente, el contrato existe en un único ejemplar digital. El acta de entrega es un anexo integrante del contrato. Firma del arrendador. Firma del arrendatario.

Formalidades

  1. No hace falta testigo, notario ni registro. Firme en papel o con una firma digital estonia, un ejemplar para cada parte.
  2. Antes de firmar, compruebe en el registro de la propiedad que el arrendador es dueño de la vivienda o tiene el consentimiento del dueño para arrendarla.
  3. Un contrato de más de un año que no conste por escrito se considera indefinido. No puede terminar antes de un año desde la entrega (§ 274).
  4. Los pactos sobre gastos, costes de mantenimiento del edificio, una cláusula penal, un interés de demora más alto y la devolución reformada necesitan forma escrita.
  5. Esa forma es una forma reproducible por escrito, así que mantenga esos pactos en el contrato firmado.
  6. Adjunte el acta de entrega con fotos, lecturas de contadores y la lista de llaves y muebles.
  7. El arrendador debe mostrar al arrendatario el certificado de eficiencia energética y darle una copia al firmar, o tenerlo en el registro de edificios (Ehitusseadustik § 67).
  8. El arrendatario puede pedir una anotación del contrato en el registro de la propiedad (§ 324). La anotación protege el contrato si se vende el inmueble.

Errores frecuentes

  • Pedir una fianza de más de 3 meses de renta, o negarse al pago en tres partes. El arrendatario puede negarse a pagar el exceso.
  • Guardar la fianza en la cuenta propia del arrendador. La ley exige un depósito separado en una entidad de crédito, con intereses para el arrendatario.
  • Escribir que el arrendatario paga todos los gastos del propietario. Los gastos solo se deben si se pactan por escrito y solo los ligados al uso de la vivienda.
  • Pactar una cláusula penal por renta atrasada. Una cláusula penal por una obligación de dinero es nula. Use intereses de demora, dentro del tope legal.
  • Firmar un contrato de duración determinada y esperar terminarlo antes. Ninguna parte puede terminarlo antes del plazo sin causa grave.
  • Dejar que el arrendatario siga tras el plazo. Si ninguna parte se opone en dos semanas, el contrato pasa a ser indefinido (§ 310(1)).
  • Omitir el acta de entrega. Sin ella, al arrendador le cuesta probar los daños al final.
  • Avisar por teléfono. Un preaviso sin forma reproducible por escrito, o un preaviso del arrendador sin el contenido exigido, es nulo.

Base legal

Fuentes

Describa la vivienda que busca