Lista de comprobación del contrato previo de compraventa (Estonia)
Lista para revisar el borrador notarial del contrato de compraventa o del precontratoNotariaalse müügilepingu või eellepingu projekti kontrollnimekiri
En Estonia no existe un precontrato privado de compraventa válido. Todo contrato que obliga a una parte a comprar o vender un inmueble, precontrato incluido, debe autorizarlo un notario. Esta lista ayuda al comprador a revisar el borrador del notario antes de la cita de firma.
Úsela cuando el notario le envíe el borrador del contrato de compraventa (müügileping) o el borrador del precontrato (eelleping). Revise cada punto, anote sus preguntas y envíelas al notario y a la otra parte antes de la cita. Úsela también cuando un agente o un vendedor le pida que firme un contrato de reserva (broneerimisleping) antes del notario.
Revisado el 28 de octubre de 2026. No es asesoramiento legal. Pida a un notario o abogado que revise su caso antes de firmar.
Lo esencial
- Se aplica a
- Todo el país
- Forma
- Escritura notarial para todo contrato que obliga a una parte a adquirir o transmitir un inmueble (Asjaõigusseadus § 119).
- Contrato privado firmado de todos modos
- Solo es válido si después se firma el contrato real y se inscribe en el registro de la propiedad (Asjaõigusseadus § 119).
- Transmisión de la propiedad
- Exige un contrato real notarial sin condición ni plazo, y una inscripción en el registro (Asjaõigusseadus § 120; Notarite Koda).
- Tramitación en el registro
- El tribunal resuelve una solicitud registral en el plazo de un mes desde su presentación (Justiits- ja Digiministeerium).
- Anotación preventiva (eelmärge)
- Una vez inscrita, una disposición posterior del inmueble es nula en la medida en que perjudique el derecho garantizado del comprador (Asjaõigusseadus § 63(3)).
- Contrato de reserva
- Válido sin notario solo como reserva pura: una tasa razonable que solo paga que el inmueble salga del mercado durante un tiempo.
- Reserva vinculante
- Ninguna parte puede quedar obligada a comprar o vender después. Una vinculante es un precontrato, nulo sin notario (Tribunal Supremo, 2-16-8456, apdo. 16).
- Deudas con la asociación
- El comprador responde como fiador de las deudas vencidas del vendedor con la asociación, hasta el valor del piso (KrtS § 43(2)).
- Inmueble arrendado
- El arrendamiento pasa al comprador (Võlaõigusseadus § 291).
- Resolver un arrendamiento tras la compra
- Solo en 3 meses, solo por necesidad propia urgente y con el preaviso de 3 meses (Võlaõigusseadus §§ 312 y 323).
- Arrendamiento anotado en el registro
- El comprador no puede resolverlo en absoluto por necesidad propia (Võlaõigusseadus § 324).
- Certificado de eficiencia energética
- El certificado o una copia se entrega al comprador en el contrato, o está en el registro de edificios (Ehitusseadustik § 67(2)).
La lista de comprobación
Antes del notario: reserva y pagos
Lea cualquier contrato de reserva antes de firmar. Solo puede impedir al vendedor vender a otros durante un tiempo fijado.broneerimisleping, broneerimistasu
Compruebe que la tasa es razonable y qué ocurre con ella si la venta fracasa.broneerimisleping, broneerimistasu
Acuerde con el vendedor el precio, el plan de pago, la fecha de entrega y los bienes incluidos, y entrégueselos al notario.
El notario redacta el contrato con estos términos. No necesita llevar un borrador.
Prepare la prueba del origen de sus fondos propios, como extractos bancarios.rahapesu tõkestamise ankeet
El notario no puede autorizar la operación hasta que el origen del dinero sea conocido y plausible.
Las partes y el inmueble en el borrador
Compruebe que el vendedor del borrador es el titular que figura en el registro, y que firma cada copropietario.kinnistusraamat
Se presume que el registro es exacto, y el comprador que confía en él de buena fe está protegido.
Compruebe si el cónyuge o pareja registrada del vendedor debe consentir, o si hace falta autorización judicial o del tutor.abikaasa nõusolek
Compruebe la descripción: número de parte registral, unidad catastral o número de piso, superficie, trastero y aparcamiento.registriosa number, korteriomand
El registro de la propiedad muestra si un sótano o una plaza de aparcamiento pertenece al piso.
Si no es ciudadano del EEE o de la OCDE y el terreno tiene suelo agrícola o forestal, pregunte al notario por un permiso del consejo municipal.volikogu luba
Cargas y derechos existentes
Lea cómo el borrador cancela cada hipoteca: el consentimiento del banco del vendedor y el pago que la liquida.hüpoteek, kustutamine
Lea las servidumbres, derechos de uso, prohibiciones de disponer y derechos de adquisición preferente del borrador.servituut, keelumärge, ostueesõigus
Pida cada arrendamiento vigente y compruebe cómo lo trata el borrador.üürileping
Precio, pago y entrega
Compruebe que precio, préstamo y fechas de pago coinciden con su acuerdo, y que paga por la cuenta de depósito del notario.notari deposiit, eelmärge
Con el depósito, el notario transfiere el dinero solo tras presentar la solicitud registral.
Si paga sin la cuenta de depósito, compruebe que una anotación preventiva garantiza su derecho.notari deposiit, eelmärge
Una anotación preventiva inscrita protege al comprador frente a disposiciones posteriores.
Compruebe la fecha de entrega, la transmisión del riesgo, las lecturas de contadores, las llaves, y quién paga los gastos hasta la entrega.valduse üleandmine, üleandmise-vastuvõtmise akt
Compruebe quién paga los honorarios del notario y la tasa estatal por la inscripción registral.notari tasu, riigilõiv
Estado, defectos y edificio
Compruebe que los defectos conocidos figuran en el borrador, y lea toda cláusula que limite la responsabilidad del vendedor.puudused, müüja vastutus
Compruebe que el edificio tiene permiso o declaración de uso, y que el certificado energético está en el registro de edificios.kasutusluba, kasutusteatis, energiamärgis
Para un piso, pida a la asociación el certificado de deudas del vendedor y compruebe cómo el borrador salda cualquier deuda.korteriühistu, võlgnevuse tõend
Formalidades
Un modelo privado sería nulo. Todo contrato para adquirir o transmitir un inmueble, precontrato incluido, necesita escritura notarial (Asjaõigusseadus § 119(1), Võlaõigusseadus § 33(2)).
- El documento vinculante es la escritura notarial. El notario la redacta con los términos de las partes y envía el borrador antes de la firma.
- El notario comprueba el registro de la propiedad, la identidad, capacidad y poderes de las partes, y el origen del dinero.
- Las partes firman ante el notario, en su despacho o por autorización a distancia.
- El contrato de compraventa y el contrato real (asjaõigusleping) pueden ir en la misma escritura (Asjaõigusseadus § 120(3)).
- Si las partes necesitan tiempo, firman un precontrato notarial o un contrato de compraventa con una anotación preventiva (eelmärge) a favor del comprador.
- El notario presenta la solicitud en la sección del registro de la propiedad del tribunal de condado. El comprador es propietario cuando el tribunal hace la inscripción.
Errores frecuentes
- Firmar un documento privado que le obliga a comprar y pagar una tasa. Como precontrato es nulo, y quizá necesite un tribunal para recuperar el dinero.
- Esperar que le devuelvan cualquier tasa de reserva. Un contrato de reserva pura es válido, así que puede perder esa tasa si se retira.
- Pagar al vendedor antes de que el notario presente la transmisión. Use la cuenta de depósito del notario, o haga que el contrato garantice su derecho con una anotación preventiva.
- Dejar pactos fuera de la escritura, como una reparación prometida o dinero en efectivo por los muebles. El notario solo recoge la escritura y debe comprobar el origen del dinero.
- Aceptar una amplia exclusión de la responsabilidad del vendedor sin inspección técnica. El notario solo revisa la parte jurídica y no hace peritaje del edificio.
- Olvidar la asociación de propietarios. Pida su certificado de deudas del vendedor, porque el comprador responde de las deudas vencidas hasta el valor del piso.
- Comprar una cuota como si fuera un piso. Una cuota (mõtteline osa) no da la propiedad separada de una vivienda. Los copropietarios pueden tener derecho de adquisición preferente.
- Firmar antes de que el banco apruebe su préstamo. El contrato autorizado le obliga a pagar. Obtenga primero la decisión del préstamo, o pida al notario una condición de préstamo.
Base legal
- Asjaõigusseadus (Law of Property Act), § 56 and § 56¹ (presumed correctness of the land register, good faith acquisition), § 63 (notes in the land register, priority notice), § 119 (form of the obligation), § 120 (real right agreement)
- Võlaõigusseadus (Law of Obligations Act), § 11 (form), § 33 (pre-contract), § 291, § 323 and § 324 (lease on change of owner, note in the land register), § 312 (notice periods)
- Korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS), § 43 (liability of the buyer of an apartment) and § 44 (pledge of the apartment association)
- Ehitusseadustik (Building Code), § 67 (energy performance certificate on sale)
- Kinnisasja omandamise kitsendamise seadus (Restrictions on Acquisition of Immovables Act), §§ 4 and 5 (agricultural and forest land)
- Riigikohus (Supreme Court), civil chamber judgment of 29 November 2017, case 2-16-8456, paras 11 to 16 (reservation agreement or void pre-contract)