Lista de comprobación antes de comprar (Estonia)
Lista de comprobaciones antes de comprarKinnisvara ostueelne kontrollnimekiri
Los registros que debe consultar y los documentos que debe pedir antes de decidir en firme comprar una casa, una parcela o un piso en Estonia: registro de la propiedad, registro de edificios, certificado energético, asociación de propietarios, arrendamientos, capacidad del vendedor y normas para compradores extranjeros.
Úsela después de una primera visita y antes de pedir cita con el notario. La mayoría de los registros están en línea. El notario comprueba de nuevo el aspecto jurídico antes de la firma, pero no hace ninguna inspección técnica del edificio ni comprueba el estado del inmueble.
Revisado el 28 de octubre de 2026. No es asesoramiento legal. Pida a un notario o abogado que revise su caso antes de firmar.
Lo esencial
- Se aplica a
- Todo el país
- Registro de la propiedad
- Público. Cualquiera puede consultarlo, y nadie puede alegar que desconoce su contenido (Asjaõigusseadus § 55).
- Confianza en el registro
- Se presume que las inscripciones son exactas (Asjaõigusseadus §§ 56 y 56¹).
- Comprador de buena fe
- Protegido si confía en las inscripciones, salvo que haya una objeción inscrita o supiera que eran incorrectas (Asjaõigusseadus §§ 56 y 56¹).
- Certificado de eficiencia energética
- Un anuncio de venta debe indicar la clase energética. Un certificado basado en el consumo real vale 10 años (Ehitusseadustik §§ 66 y 67).
- Deudas con la asociación
- El comprador responde como fiador de las deudas vencidas del vendedor, hasta el valor del piso (KrtS §§ 43 y 44).
- Prenda de la asociación
- Igual a los gastos de gestión del piso del año anterior (KrtS §§ 43 y 44).
- Arrendamientos vigentes
- El arrendamiento pasa al comprador. Solo puede resolver uno de vivienda en 3 meses por necesidad propia urgente (Võlaõigusseadus §§ 291 y 323).
- Permiso de uso de casas pequeñas
- Desde el 1 de agosto de 2026, una casa unifamiliar o de dos viviendas necesita una declaración de uso en lugar de un permiso de uso (Maa- ja Ruumiamet).
- Suelo agrícola y forestal
- Libre para ciudadanos del EEE y de la OCDE. Otras personas físicas necesitan un permiso del consejo municipal (Kinnisasja omandamise kitsendamise seadus §§ 4 y 5).
- Zonas fronterizas e islas
- Los ciudadanos de fuera del EEE y del Reino Unido necesitan un permiso del Gobierno para adquirir un inmueble en las islas y municipios fronterizos listados.
- Pisos
- Estas restricciones no se aplican a un piso (korteriomand) (Kinnisasja omandamise kitsendamise seadus §§ 2(4) y 10).
La lista de comprobación
Vendedor y propiedad
Confirme que el vendedor es el titular que figura en el registro de la propiedad, y anote cada copropietario.kinnistusraamatu registriosa
Solo el titular inscrito puede transmitir el inmueble. Cada copropietario debe intervenir.
Pregunte si el vendedor está casado o en pareja registrada, y si el inmueble es un bien común.ühisvara, lahusvara
Si vende una sociedad, consulte en el registro mercantil su consejo, sus deudas fiscales y cualquier aviso de insolvencia.e-Äriregister
Registro de la propiedad: cargas y derechos
Lea las servidumbres, derechos de uso, derechos de superficie y derechos de adquisición preferente inscritos sobre el inmueble.servituut, isiklik kasutusõigus, hoonestusõigus, ostueesõigus
Lea las hipotecas y pregunte al vendedor cómo y cuándo se cancelará cada una.hüpoteek
Busque anotaciones preventivas a favor de otra persona.eelmärge
Busque prohibiciones de disponer y objeciones.keelumärge, vastuväide
Para una cuota en un edificio en copropiedad, compruebe si consta un acuerdo de uso en el registro de la propiedad.mõtteline osa, kasutuskord
Edificio, permisos y energía
Busque el edificio en el registro de edificios y compare la superficie, las plantas y el uso con el anuncio.ehitisregister
Compruebe que el edificio y cada ampliación tienen permiso de uso, o declaración de uso si se terminaron con las normas del 1 de agosto de 2026.kasutusluba, kasutusteatis
La falta de permiso de uso y las obras ilegales son riesgos que los notarios piden comprobar.
Lea el certificado de eficiencia energética: su clase, su fecha y las recomendaciones.energiamärgis
Haga que un perito revise el tejado, la estructura, la humedad, el moho, la calefacción, el agua y la electricidad.ehitustehniline ülevaatus
El notario no hace peritaje del edificio ni revisa tuberías, tejado, electricidad o estructuras.
Pida por escrito al vendedor todos los defectos conocidos, problemas de humedad o moho, de acceso y disputas con vecinos.teadaolevad puudused
El vendedor debe revelar los defectos conocidos. Una lista escrita le ayuda a probarlos después.
Asociación de propietarios (pisos)
Pida a la asociación un certificado de las deudas del vendedor en el día de la venta.korteriühistu võlgnevuse tõend
El comprador responde como fiador de las deudas vencidas del vendedor, hasta el valor del piso.
Obtenga el presupuesto, el último informe anual, el fondo de reserva y las actas de las últimas juntas generales.majanduskava, majandusaasta aruanne, üldkoosoleku protokoll
Compruebe en el registro de la propiedad qué trasteros y plazas de aparcamiento pertenecen al piso.eriomand, korteriomand
El registro de la propiedad muestra si un sótano o una plaza de aparcamiento forma parte del piso.
Ocupantes, compradores extranjeros y dinero
Pida cada contrato de arrendamiento del inmueble y la fianza pagada por cada arrendatario.üürileping, tagatisraha
Si no es ciudadano de un Estado del EEE o de la OCDE, compruebe si el terreno incluye suelo agrícola o forestal.kinnisasja omandamise kitsendused
Si no es ciudadano del EEE o del Reino Unido, compruebe si el terreno está en una isla o zona fronteriza restringida.kinnisasja omandamise kitsendused
Prepare extractos bancarios que muestren el origen de sus fondos propios.raha päritolu
El notario no puede autorizar la operación hasta que el origen del dinero sea conocido y plausible.
Haga traducir los documentos extranjeros por un traductor jurado o un notario, y legalizarlos o apostillarlos.vandetõlge, apostill
Formalidades
- Las comprobaciones no exigen ninguna forma.
- El notario comprueba el registro de la propiedad, el titular, las hipotecas, las prohibiciones de disponer, las servidumbres y los derechos de uso.
- El notario comprueba también la identidad de las partes, su capacidad y sus poderes.
- El comprador debe comprobar el estado del edificio, los permisos y la asociación de propietarios.
- Los documentos en lengua extranjera van al registro con una traducción certificada por un traductor jurado o un notario.
- Los documentos oficiales expedidos en el extranjero necesitan legalización o apostilla.
Errores frecuentes
- Fiarse del anuncio o del agente sobre la superficie y las habitaciones. Compárelas con el registro de la propiedad y el registro de edificios.
- Omitir la inspección técnica. El notario solo revisa la parte jurídica, así que humedad, moho, tejado o instalación eléctrica le toca descubrirlos a usted.
- Comprar un piso sin el certificado de deudas, las actas y el presupuesto de la asociación. Cuotas impagadas, un préstamo de reforma o una gran obra prevista aumentan sus costes.
- Comprar una cuota de un edificio en copropiedad como si fuera un piso inscrito. Una cuota no da la propiedad separada de una vivienda.
- Fiarse de un acuerdo de uso para una cuota. Solo vincula a los propietarios posteriores si consta en el registro de la propiedad.
- Ignorar una ampliación o un ático reformado que no figura en el registro de edificios. Los notarios aconsejan comprobar que las obras son legales y que hay permiso de uso.
- Olvidar a un arrendatario en el inmueble. El arrendamiento pasa a usted, y no puede terminarlo a su voluntad.
Base legal
- Asjaõigusseadus (Law of Property Act), §§ 55, 56, 56¹ (public land register and reliance on it), § 63 (notes in the land register)
- Ehitusseadustik (Building Code), §§ 66 and 67 (energy performance certificate)
- Korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS), §§ 43 and 44 (buyer's liability and association's pledge)
- Võlaõigusseadus (Law of Obligations Act), § 14 (disclosure during negotiations), §§ 291, 304(3) and 323 (lease and tenant's security on change of owner)
- Kinnisasja omandamise kitsendamise seadus (Restrictions on Acquisition of Immovables Act), § 2(4) (apartments excluded), §§ 4 and 5 (agricultural and forest land), § 10 (national defence areas)