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Lista de comprobación antes de comprar (Dinamarca)

Lista de comprobaciones del compradorTjekliste før underskrift af købsaftalen

Los documentos y comprobaciones que el comprador de una vivienda danesa debe tener antes de que venza la reserva del asesor: registro de la propiedad y servidumbres, informe público de datos del inmueble, datos de planeamiento y suelo, informes de inspección de la casa, etiqueta energética, documentos de la comunidad para un piso, costes y el propio derecho a comprar.

Úsela desde la primera visita hasta que su asesor apruebe el contrato de compraventa. En una venta a través de un agente inmobiliario, el agente reúne la mayoría de los documentos y los adjunta a la købsaftale. En una venta entre particulares, el vendedor los reúne y su asesor los revisa. Pida lo que falte antes de firmar o antes de que termine la reserva del asesor.

Revisado el 28 de octubre de 2026. No es asesoramiento legal. Pida a un notario o abogado que revise su caso antes de firmar.

Lo esencial

Se aplica a
Dinamarca (no las Islas Feroe ni Groenlandia). Casas, casas de vacaciones y pisos en propiedad (ejerlejligheder).
Informe de estado (tilstandsrapport)
Menos de 6 meses de antigüedad al recibirlo (forbrugerbeskyttelsesloven § 4).
Elinstallationsrapport
Informe eléctrico. Menos de 1 año de antigüedad al recibirlo (§ 4 a).
Seguro de cambio de titularidad
El vendedor paga al menos la mitad de la prima. Cobertura de al menos 5 años, ampliable a 10 (§§ 2(3) y 5).
Etiqueta energética
Se entrega antes del contrato (bygningsenergispareloven § 6). Válida 10 años (BEK 549/2023 § 15).
Sin etiqueta energética
Casas de vacaciones y edificios aislados de menos de 60 m² (BEK 549/2023 §§ 4-5).
Informe de datos del inmueble
Unos 50 datos públicos por 105 kr. en boligejer.dk.
Tasa de inscripción de la escritura
1.850 kr. más el 0,6% del precio (tinglysningsafgiftsloven § 4).
Tasa de inscripción de la hipoteca
1.825 kr. más el 1,25% del importe garantizado desde el 1 de enero de 2026, antes 1,45% (Skattestyrelsen).
Comprador no residente
Necesita permiso salvo residencia actual o durante 5 años antes. Compradores UE/EEE y suizos de vivienda para todo el año declaran (erhvervelsesloven § 1).

La lista de comprobación

Vendedor, título y registro de la propiedad

Datos públicos, planeamiento y medio ambiente

Estado de los edificios

Piso en propiedad (ejerlejlighed)

  • Respuesta del administrador sobre la comunidadEjerlejlighedsskema (administratorbesvarelse)

    Cuotas, suministros a cuenta, préstamos comunes y su responsabilidad, obras y aumentos previstos, seguro, y normas de alquiler y mascotas.

  • Estatutos, últimas cuentas y presupuesto, y últimas actas de la junta generalVedtægter, regnskab, budget, generalforsamlingsreferat

    Muestran las finanzas de la comunidad, las decisiones sobre obras y las disputas.

  • Garantía inscrita a favor de la comunidad y si debe aumentarseEjerpantebrev til ejerforeningen

    El comprador suele asumir la cédula hipotecaria del propietario a favor de la comunidad. Un aumento cuesta tasa de inscripción.

  • Póliza de seguro de todo el edificio y plano del pisoHovedejendommens forsikringspolice, ejerlejlighedskort

    Muestran qué cubre el seguro del edificio y qué estancias pertenecen al piso.

Asociaciones, impuestos y costes

  • Confirmación de la asociación de propietarios de que no se debe nada, con estatutos, cuentas, presupuesto y actasGrundejerforening

    Usted asume la afiliación, las cuotas y obligaciones comunes como caminos y retirada de nieve.

  • Último recibo del impuesto sobre el inmuebleEjendomsskattebillet

    Muestra el impuesto sobre el suelo y las tasas municipales. Los pagos de su periodo se ajustan en la liquidación.

  • Estimación de sus propios impuestos sobre el inmueble tras la compraEjendomsværdiskat og grundskyld

    Los impuestos siguen la valoración pública y pueden diferir de lo que paga el vendedor.

  • Presupuesto para tasas de inscripción y asesoresTinglysningsafgift

    La escritura cuesta 1.850 kr. más el 0,6% del precio. Desde 2026 una nueva hipoteca cuesta 1.825 kr. más el 1,25% del importe garantizado.

Su derecho a comprar

Formalidades

Una lista de comprobaciones previas es por naturaleza una checklist. La ley danesa no prevé un notario que reúna las consultas, así que lo hace el asesor del comprador o el agente inmobiliario.

  1. Usted no firma esta lista. Los documentos pasan a ser anexos de la købsaftale, y al firmarla usted confirma que los recibió.
  2. El informe de estado, el informe eléctrico y la oferta de seguro protegen al vendedor solo si usted los recibió antes del contrato.
  3. Si el edificio necesita etiqueta energética, usted debe recibirla antes de acordar la venta. Las casas de vacaciones no la necesitan.
  4. La mayoría de los datos públicos están disponibles con MitID en boligejer.dk y tinglysning.dk.

Errores frecuentes

  • Leer solo el resumen del informe de estado. Los grados de daño y las notas sobre tejado, humedad y desagües deciden el coste real. Consulte a su propio perito si tiene dudas.
  • Suponer que el seguro de cambio de titularidad lo cubre todo. No cubre lo que el informe describe correctamente. Lea las exclusiones antes de aceptarlo.
  • Fiarse del BBR sin comprobarlo. Una ampliación que falta en el BBR puede indicar que se construyó sin licencia. Compare el BBR con el expediente de obra.
  • Omitir las servidumbres. Las servitutter antiguas pueden limitar obras, alquiler o vallas, y algunas solo constan en papel en Rigsarkivet.
  • Comprar un piso sin la respuesta del administrador (ejerlejlighedsskema). Muestra obras previstas, préstamos comunes y cuotas al alza que las actas pueden omitir.
  • Ignorar los nuevos impuestos sobre inmuebles. Desde 2024 siguen las nuevas valoraciones públicas. Pida a su asesor que estime su futuro impuesto, no el del vendedor.
  • Planear usar una casa de vacaciones danesa como no residente. Incluso los ciudadanos UE/EEE necesitan permiso de Civilstyrelsen, que solo se da por un vínculo especial con Dinamarca.

Base legal

Fuentes

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