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Plantilla de contrato previo de compraventa (Chequia)

Contrato de celebración de una compraventa futuraSmlouva o smlouvě budoucí kupní

Un contrato en el que el vendedor y el comprador acuerdan firmar un contrato de compraventa con contenido acordado cuando uno de ellos lo pida, dentro de un plazo fijado. Fija el precio, el depósito en custodia, la condición de hipoteca del comprador y el deber del vendedor de cancelar cualquier hipoteca.

Úselo cuando las partes están de acuerdo en la operación pero aún no pueden firmar el contrato de compraventa: el comprador espera una hipoteca, el vendedor debe cancelar antes una hipoteca o falta un documento. Si nada lo impide, muchas partes se saltan este paso y firman de inmediato el contrato de compraventa con depósito en custodia. Conviene que un abogado lo redacte o lo revise. No lo use para un piso cooperativo (družstevní byt), en el que se transmite la participación de un socio, ni para un piso nuevo comprado a un promotor, cuyos contratos siguen otras condiciones.

Revisado el 28 de octubre de 2026. No es asesoramiento legal. Pida a un notario o abogado que revise su caso antes de firmar.

Lo esencial

Se aplica a
Todo el país. Para una unidad de vivienda o una casa inscrita en el catastro inmobiliario.
Plazo para exigir el contrato
El plazo acordado, si no 1 año (OZ § 1785). Si la parte legitimada no lo exige a tiempo, el deber de firmar se extingue (OZ § 1788(1)).
Deber tras el requerimiento
Firmar el contrato de compraventa sin demora indebida (OZ § 1786). Si una parte se niega, un tribunal puede fijar su contenido (OZ § 1787).
Cambio de circunstancias
El deber de firmar se extingue si ya no puede exigirse razonablemente. La parte afectada lo comunica sin demora indebida (OZ § 1788(2)).
Arras (závdavek)
Si quien las pagó incumple, la otra parte puede quedárselas (OZ § 1808).
Arras y desistimiento
Si también se pacta un derecho de desistimiento, quien pagó y desiste las pierde. Quien las recibió y desiste devuelve el doble (OZ § 1809).
Penalización contractual
Salvo pacto en contrario, sustituye los daños por el incumplimiento que cubre (OZ § 2050). Un tribunal puede reducir una excesiva (OZ § 2051).
Inscripción en el catastro
No antes de 20 días después de que la oficina informe al propietario (zákon č. 256/2013 Sb., § 18(1)).
Transmisión de la propiedad
Con la inscripción, con efecto desde el día de la solicitud (zákon č. 256/2013 Sb., § 10; OZ § 1105).
Tasa catastral
2.000 CZK por solicitud de inscripción (zákon č. 634/2004 Sb., partida 120).
Defectos ocultos de un edificio
El comprador debe notificar un defecto oculto en 5 años desde la adquisición (OZ § 2129(2)).
Garantía de la custodia de abogado
Desde el 1 de enero de 2026 el fondo del Colegio paga hasta 5.000.000 CZK por custodia del precio de vivienda perdida por delito del abogado (zákon č. 85/1996 Sb., § 29a).
Límites de la garantía
Solo cubre dinero depositado después del 31 de diciembre de 2025. El fondo paga una vez al año.

El documento

Texto mostrado

Se firma la versión en checo. La versión en español le ayuda a entenderla. Sus respuestas completan las dos.

Contrato de celebración de una compraventa futura

  1. 1.Partes

    1. 1.1

      Futuro vendedor: Vendedor (en adelante "el vendedor")

      Para cada vendedor y comprador: nombre completo, fecha de nacimiento (o número de nacimiento) y dirección. Para una sociedad: nombre, domicilio social, número de identificación (IČO) y quién firma.

    2. 1.2

      Futuro comprador: Comprador (en adelante "el comprador"). Conforme a los §§ 1785 y siguientes de la Ley n.º 89/2012 Sb., Código Civil, las partes celebran este contrato para la celebración de un futuro contrato de compraventa.

      Un comprador que no habla checo debe recibir una traducción, o un contrato bilingüe que diga qué versión prevalece.

  2. 2.Inmueble que se venderá

    1. 2.1

      El vendedor es propietario de Inmueble según el catastro, inscrito en el catastro inmobiliario que lleva la Oficina Catastral de Oficina catastral en la hoja de propiedad n.º Número de hoja de propiedad (list vlastnictví) del área catastral de Área catastral (katastrální území) (en adelante "el inmueble").

      Adjunte un extracto del catastro de pocos días como máximo. Para un piso, incluya la cuota en elementos comunes y el suelo. Para una casa, el edificio y cada parcela.

    2. 2.2

      Con el inmueble se transmitirán los siguientes accesorios e instalaciones: Accesorios y equipamiento incluidos.

  3. 3.Obligación de firmar el contrato de compraventa

    1. 3.1

      Las partes se obligan a firmar un contrato de compraventa que transmita la propiedad del inmueble del vendedor al comprador (en adelante "el contrato de compraventa"), a requerimiento escrito de cualquiera de ellas entregado a la otra parte a más tardar el Último día para exigir el contrato.

      Sin fecha acordada el plazo es de 1 año. Elija una fecha que deje tiempo para el banco y para cancelar la hipoteca del vendedor.

    2. 3.2

      El requerimiento incluirá un borrador del contrato de compraventa conforme con este contrato. La parte requerida firmará el contrato de compraventa sin demora indebida, y a más tardar 15 días después de la entrega del requerimiento.

      Los 15 días son una elección contractual. La ley solo dice 'sin demora indebida'.

    3. 3.3

      Si no se entrega ningún requerimiento en ese plazo, la obligación de firmar el contrato de compraventa se extingue y el depositario devuelve al comprador el anticipo pagado según este contrato, salvo que el comprador haya incumplido una obligación de este contrato.

  4. 4.Contenido del contrato de compraventa

    1. 4.1

      El precio de compra es de CZK Precio de compra en CZK (en letras: Precio de compra en letras checas coronas checas).

    2. 4.2

      El precio de compra, menos el depósito, se pagará en custodia con Depositario antes de presentar la solicitud de inscripción. Con cargo a la custodia se pagará primero la deuda garantizada por la hipoteca indicada en las declaraciones del vendedor, y el resto se liberará al vendedor en un plazo de 5 días hábiles después de que el depositario reciba un extracto del catastro que muestre al comprador como propietario del inmueble y ninguna carga distinta de las que el comprador aceptó.

      Indique nombre y dirección del depositario. El acuerdo de custodia fija las mismas condiciones de liberación. El banco prestamista suele pagar su parte en la misma custodia.

    3. 4.3

      El comprador presentará la solicitud de inscripción de la propiedad en el catastro en un plazo de 5 días hábiles tras la firma del contrato de compraventa. El comprador paga la tasa de presentación. La propiedad pasa al comprador con la inscripción en el catastro, con efecto desde el día en que se presentó la solicitud.

    4. 4.4

      El vendedor entregará el inmueble a más tardar el Fecha o plazo de entrega, pero no antes de que se inscriba la propiedad del comprador. Las partes firmarán un acta de entrega con las lecturas de los contadores. El riesgo de daños al inmueble pasa al comprador con la entrega.

  5. 5.Depósito y custodia

    1. 5.1

      A más tardar el Plazo para pagar el depósito en custodia, el comprador pagará un anticipo del precio de compra de CZK Depósito en CZK en la cuenta de custodia que lleva Depositario. Un acuerdo escrito de custodia separado entre las partes y el depositario fijará las condiciones de la custodia.

      Es un anticipo (záloha), a menudo el 10% del precio, no arras (závdavek). Se imputa al precio y se devuelve si la operación fracasa sin culpa.

    2. 5.2

      Al firmar el contrato de compraventa, el anticipo se imputa al precio de compra. Si la obligación de firmar el contrato de compraventa se extingue por una causa de la que el comprador no es responsable, el depositario devuelve el anticipo al comprador en un plazo de 5 días hábiles.

  6. 6.Financiación hipotecaria

    1. 6.1

      Opcional

      El comprador pagará parte del precio de compra con un préstamo hipotecario de CZK Préstamo hipotecario en CZK. El vendedor prestará al banco la colaboración que necesite para constituir una hipoteca sobre el inmueble, en particular firmando un contrato de hipoteca o un consentimiento a la hipoteca antes de que pase la propiedad.

      Borre esta sección si el comprador paga todo con fondos propios.

    2. 6.2

      Opcional

      Si a más tardar el Plazo para la decisión del banco el comprador no presenta la aprobación del préstamo por el banco, aunque lo solicitó de forma correcta y a tiempo, el comprador puede desistir de este contrato. En ese caso el depositario devuelve al comprador el anticipo íntegro.

      Pida al comprador que muestre la fecha de la solicitud del préstamo. Sin esta cláusula, una denegación del banco no libera al comprador.

  7. 7.Declaraciones del vendedor

    1. 7.1

      El vendedor declara que el inmueble no está gravado con hipotecas, servidumbres, derechos de tanteo, arrendamientos ni otros derechos de terceros, salvo: Hipoteca existente que se cancela. La deuda garantizada por esta hipoteca se pagará con el precio de compra con cargo a la custodia y la hipoteca se cancelará.

      Indique el banco acreedor y la inscripción de la parte C. El banco del vendedor emite un certificado de deuda (vyčíslení) y consiente la cancelación una vez pagado.

    2. 7.2

      El vendedor declara además que no hay ningún procedimiento de insolvencia o de ejecución pendiente contra él, que no tiene deudas con la persona responsable de la administración del edificio y que ha entregado al comprador el certificado de eficiencia energética.

      Compruébelos usted en el registro de insolvencia (ISIR) y en el registro central de ejecuciones. Para un piso, pida al administrador la confirmación del § 1186.

    3. 7.3

      Hasta la firma del contrato de compraventa, el vendedor se compromete a no transmitir, gravar ni arrendar el inmueble, y a no hacer nada que cambie su estado o su situación jurídica.

      Esto solo vincula al vendedor. No se inscribe en el catastro ni impide una venta a un tercero, pero respalda una reclamación de penalización y daños.

  8. 8.Penalización y desistimiento

    1. 8.1

      Si cualquiera de las partes incumple la obligación de firmar el contrato de compraventa, o una declaración del vendedor resulta falsa, esa parte pagará a la otra una penalización contractual de CZK Penalización contractual en CZK. El pago de la penalización no afecta al derecho a una indemnización por daños.

      Sin la última frase la penalización sustituye los daños (OZ § 2050). Mantenga una penalización proporcionada. Un tribunal puede reducir una excesiva.

    2. 8.2

      El comprador puede desistir de este contrato si una declaración del vendedor resulta falsa. El vendedor puede desistir de este contrato si el comprador no paga el anticipo a tiempo ni en un plazo adicional de 10 días. El desistimiento debe hacerse por escrito y surte efecto con su entrega a la otra parte.

  9. 9.Disposiciones finales

    1. 9.1

      Este contrato solo puede modificarse mediante enmiendas escritas firmadas por ambas partes en el mismo documento. Las notificaciones según este contrato se entregan en las direcciones de las partes indicadas arriba, salvo que una parte indique por escrito otra dirección.

    2. 9.2

      El contrato se rige por la ley checa. Se extiende en tres ejemplares: uno para cada parte y uno para el depositario. Se adjuntan un extracto del catastro y el certificado de eficiencia energética.

  10. 10.Firmas

    1. 10.1

      En Lugar de la firma, el Fecha de la firma. Vendedor: .................... Comprador: ....................

      Todas las partes firman el mismo documento. Aquí las firmas legalizadas son opcionales, pero prueban bien quién firmó.

Formalidades

  1. El Código Civil no fija forma. El Tribunal Supremo declaró que no tiene que ser escrito, ni siquiera para inmuebles (NS 33 Cdo 340/2024 de 6 de mayo de 2025).
  2. Parte de la doctrina discrepa. Hágalo por escrito de todos modos, con todas las firmas en un documento, para probar su contenido y evitar el litigio.
  3. El contrato de compraventa posterior debe tener esa forma (OZ § 560 y § 561(2)).
  4. Aquí no se exigen firmas legalizadas, pero evitan un litigio posterior sobre quién firmó.
  5. El contrato de compraventa necesita firmas legalizadas, o el solicitante las acredita ante la oficina catastral en 30 días (zákon č. 256/2013 Sb., § 7(2)).
  6. Nadie presenta este contrato en el catastro. La solicitud de inscripción posterior (návrh na vklad) cuesta 2.000 CZK. No hay impuesto de transmisión.
  7. Ponga el depósito en custodia con un abogado, un notario o un banco, con un acuerdo escrito de custodia separado.
  8. Si el inmueble es bien ganancial de los cónyuges (SJM), firman ambos cónyuges.

Errores frecuentes

  • Describir el contrato de compraventa de forma demasiado vaga. Acuerden al menos en términos generales el inmueble, el precio y la forma de pago, para que un tribunal pueda ejecutarlo.
  • Dejar pasar el plazo del requerimiento. Si ninguna parte lo exige a tiempo, el deber de firmar la compraventa se extingue y el vendedor puede vender a otro.
  • Pagar el depósito directamente al vendedor. Corre riesgo si actúan antes sus acreedores o un agente ejecutor. Use custodia con condiciones escritas de liberación.
  • Consultar el catastro una sola vez. Consulte de nuevo el día de la firma y antes de la compraventa. Pueden aparecer una nueva hipoteca, una anotación de ejecución o una 'plomba'.
  • Pactar una condición de hipoteca sin fecha. Fije cuándo debe mostrar el comprador la decisión del banco y qué pasa con el depósito si el banco la deniega.
  • Ignorar deudas con la comunidad de propietarios. Para un piso, pida la confirmación de deudas del administrador. Las deudas que el comprador podía conocer pasan a él (OZ § 1186).
  • Aceptar la custodia de un abogado sin comprobarla. Necesita una cuenta separada 'advokátní úschova', y el abogado debe figurar en el registro del Colegio de Abogados.

Base legal

Fuentes

Describa la vivienda que busca