Lista de comprobación antes de comprar (Chequia)
Comprobaciones antes de firmarPrověrka nemovitosti před podpisem smlouvy
Los documentos y comprobaciones que el comprador de una vivienda checa existente debe obtener antes de firmar una reserva o un contrato: titularidad y vendedor, hipotecas y otros derechos, insolvencia y ejecución, construcción y urbanismo, certificado energético, comunidad de propietarios, dinero e impuestos.
Úselas desde la primera visita hasta la firma del contrato de compraventa, y repita la comprobación del catastro el día de la firma y antes de que el depósito en custodia libere el precio. Normalmente un abogado hace estas comprobaciones para el comprador. Muchas puede hacerlas usted mismo en línea.
Revisado el 28 de octubre de 2026. No es asesoramiento legal. Pida a un notario o abogado que revise su caso antes de firmar.
Lo esencial
- Se aplica a
- Todo el país. Para una unidad de vivienda o una casa inscrita en el catastro inmobiliario.
- Consulta del catastro
- Gratis y sin registro en Nahlížení do KN: propietario, número de hoja de propiedad y procedimientos pendientes.
- Extracto completo del catastro
- Del servicio de acceso remoto (dálkový přístup).
- Extracto del catastro del agente
- De no más de 3 días hábiles al firmar la intermediación. Sin él, el cliente puede desistir en 14 días (zákon č. 39/2020 Sb., § 11).
- Certificado energético (PENB)
- Se muestra al comprador antes del contrato y se entrega a más tardar en la firma. Válido 10 años (zákon č. 406/2000 Sb., § 7a).
- Deudas con la comunidad de propietarios
- Pasan al comprador si podía conocerlas. El vendedor debe mostrar la confirmación del administrador (OZ § 1186).
- Defectos ocultos de un edificio
- Notifíquelos en 5 años desde la adquisición (OZ § 2129(2)).
- Consulta del registro de ejecuciones
- 60 CZK por el extracto básico y 60 CZK por cada extracto detallado, para un usuario no registrado.
- Impuesto de transmisión
- Ninguno desde el 26 de septiembre de 2020 (zákon č. 386/2020 Sb.).
- Impuesto sobre bienes inmuebles
- El comprador presenta una declaración antes del 31 de enero del año siguiente a la compra. El impuesto sigue la propiedad al 1 de enero (zákon č. 338/1992 Sb., § 13a).
- Impuesto sobre inmuebles, inscripción tardía
- Si la transmisión se inscribe después del 31 de diciembre del año de declaración, declare antes del final del tercer mes tras el mes de inscripción.
- Tasa catastral
- 2.000 CZK por solicitud de inscripción.
La lista de comprobación
Titularidad, vendedor y capacidad
Extracto actual del catastro del inmuebleVýpis z katastru nemovitostí (list vlastnictví)
Partes C y D del extracto del catastro
Búsqueda de una 'plomba' y estado de cualquier procedimiento pendientePlomba, vyhledání řízení
La escritura de adquisición anterior del vendedor, de la colección de documentosNabývací titul, sbírka listin
Muestra cómo adquirió el vendedor el inmueble y si ese contrato creó derechos preferentes, prohibiciones de transmitir u otras condiciones.
Documento de identidad del vendedor y, para una sociedad, un extracto del registro mercantilDoklad totožnosti, výpis z obchodního rejstříku
Confirma que el firmante es el propietario o puede firmar por la sociedad. Los cónyuges con SJM actúan juntos, o uno con el consentimiento del otro (OZ § 714).
Consulta del registro de insolvencia sobre cada vendedorInsolvenční rejstřík (ISIR)
Consulta del registro central de ejecuciones sobre cada vendedorCentrální evidence exekucí
Hipotecas y derechos de terceros
Certificado de deuda hipotecaria pendiente del banco del vendedor y su consentimiento a la cancelaciónVyčíslení zůstatku úvěru, souhlas s výmazem zástavního práva
La custodia paga primero al banco con el precio. El certificado del banco fija el importe y la cuenta.
Servidumbres y derechos de habitación en la parte CVěcná břemena (služebnost, právo užívání, výměnek)
Vinculan a todo propietario posterior. Un derecho de habitación vitalicio puede hacer que una casa no le sirva.
Derechos de adquisición preferente de copropietariosPředkupní právo
Los copropietarios cuya copropiedad nació por herencia o similar tienen un derecho preferente durante 6 meses desde su inicio (OZ § 1124).
Derechos de adquisición preferente inscritosPředkupní právo
Los derechos preferentes inscritos en el catastro también vinculan al vendedor.
Contratos de arrendamiento existentesNájemní smlouvy
El arrendamiento pasa al comprador con el inmueble (OZ § 2221). Pida los contratos, las fianzas retenidas y el registro de pagos de renta.
Construcción, urbanismo y estado
Autorización final de uso y planos de la oficina de obrasKolaudační rozhodnutí nebo kolaudační souhlas, stavební dokumentace
Muestra que el edificio, y toda ampliación o ático, puede usarse como vivienda. Las obras no autorizadas pueden acarrear multas o demolición.
Plan de usos del suelo e información urbanística de una casa o parcelaÚzemní plán, územně plánovací informace
Muestra qué puede construirse en la parcela y en terrenos vecinos, y si se prevé una carretera o un proyecto público.
Acceso desde una vía pública y conexiones a los suministrosPřístup z veřejné komunikace, přípojky
El acceso por terreno de un vecino necesita una servidumbre. Compruebe de quién es cada conexión.
Inspección técnica por un perito independienteTechnická prohlídka
Un defecto que debió notar con diligencia ordinaria al firmar no le da derecho a reclamar después (OZ § 2103).
Certificado energético
Certificado energético, o una copiaPrůkaz energetické náročnosti budovy (PENB)
Piso en un edificio con unidades
Confirmación de deudas de la comunidad de propietarios o del administradorPotvrzení osoby odpovědné za správu domu o dluzích (§ 1186 OZ)
Declaración del propietario, estatutos y normas de la casaProhlášení vlastníka, stanovy společenství vlastníků, domovní řád
Definen su unidad, su cuota en los elementos comunes y las normas, por ejemplo sobre alquiler de corta duración o mascotas.
Actas de juntas recientes, saldo del fondo de reparaciones y préstamos de la comunidadZápisy ze shromáždění, fond oprav, úvěry SVJ
Muestran obras previstas y cuotas futuras. Un préstamo de la comunidad aumenta los pagos mensuales que usted asume.
Anticipos mensuales y última liquidación anual de gastos de serviciosPředpis záloh, vyúčtování služeb
Dinero, impuestos y proceso
Acuerdo escrito de custodia con un abogado, un notario o un bancoSmlouva o úschově (advokátní, notářská, bankovní)
Condiciones de intermediación, si hay un agenteSmlouva o realitním zprostředkování, rezervační smlouva
Dónde guarda el agente su dinero
Solo a petición suya escrita y separada, en una cuenta separada (zákon č. 39/2020 Sb., § 4).
Solicitud de inscripción y tasaNávrh na vklad, správní poplatek
Declaración del impuesto sobre inmuebles el año siguiente a la compraPřiznání k dani z nemovitých věcí
Plazo posterior de declaración tras una inscripción tardíaPřiznání k dani z nemovitých věcí
Formalidades
Una lista de diligencia debida es por naturaleza una lista de comprobación. En la República Checa el comprador o su abogado debe reunir estos documentos, porque ningún notario ni funcionario lo hace como parte de la venta.
- Usted no firma esta lista.
- Ninguna ley obliga a nadie a hacer estas consultas por usted. Un notario solo interviene si usted lo elige.
- Adjunte al contrato el extracto del catastro y el certificado energético.
- Un agente que actúa para usted debe entregarle un extracto del catastro de no más de 3 días hábiles al firmar el contrato de intermediación (zákon č. 39/2020 Sb., § 11).
- El agente debe informarle de los defectos y restricciones que conoce o debería conocer (zákon č. 39/2020 Sb., § 12).
Errores frecuentes
- Fiarse solo del extracto del agente. Consulte usted el catastro el día de la firma. Una 'plomba' indica un cambio de derechos en curso. Averigüe cuál es.
- Comprar un piso sin la confirmación de deudas del administrador. Las deudas que usted podía conocer pasan a usted.
- Ignorar un arrendamiento. La venta no lo extingue, y el arrendador de una vivienda no puede darle preaviso porque cambió la propiedad (OZ § 2224).
- Pasar por alto un derecho de habitación u otra servidumbre en la parte C de la hoja de propiedad. Le vincula como nuevo propietario.
- Tratar un piso cooperativo (družstevní byt) como una unidad. No es propiedad en el catastro. Usted compra una participación de socio. Importan los estatutos y deudas de la cooperativa.
- Omitir la autorización de obra. Un ático, una ampliación o un cambio de uso sin autorización puede acarrear multas o una orden de demolición.
- Pagar algo fuera de la custodia antes de que el catastro le muestre como propietario.
Base legal
- Zákon č. 256/2013 Sb., katastrální zákon
- Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 980 and § 984 (reliance on the public register), § 1186 (debts to the building manager), § 2103 and § 2129 (defects), § 2221 and § 2224 (a lease survives a sale)
- Zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, § 7a (energy performance certificate)
- Zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, § 4, § 11 and § 12
- Zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, § 13a (tax return, including § 13a(11) for a transfer registered after 31 December)
- Zákon č. 67/2013 Sb., on services in buildings with flats, § 7 (settlement of service charges)