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Plantilla de contrato de alquiler de vivienda (Croacia)

Arrendamiento de vivienda (piso)Ugovor o najmu stana

Contrato escrito de arrendamiento de un piso como vivienda, con renta pactada libremente, conforme a la Ley de Arrendamiento de Viviendas (Zakon o najmu stanova). Regula el plazo, la renta, los gastos de suministros, la fianza, la entrega, las reparaciones, el acceso, el subarriendo y las causas y los plazos legales de preaviso.

Úselo para alquilar un piso o una casa como vivienda de larga duración, de plazo fijo o indefinido, a una renta de mercado. No lo use para alquileres turísticos, residencias de estudiantes o de trabajadores, viviendas de servicio ni arrendamientos de renta protegida. La ley no cubre el alojamiento temporal, y las rentas protegidas siguen reglas especiales.

Revisado el 28 de octubre de 2026. No es asesoramiento legal. Pida a un notario o abogado que revise su caso antes de firmar.

Lo esencial

Se aplica a
Todo el país. No sirve para alojamiento turístico ni otro temporal, que la Ley de Arrendamiento de Viviendas excluye.
Forma y partes
Escrito. Un arrendatario o, excepcionalmente, ambos cónyuges (ZNS art. 4).
Fianza
Sin regla ni límite legal. Las partes lo pactan (ZNS art. 3(3)).
Prórroga del contrato de duración determinada
Se prorroga por el mismo plazo salvo que una parte avise por escrito al menos 30 días antes del fin (ZNS art. 25).
Preaviso del arrendatario, contrato indefinido
Al menos 3 meses antes de la fecha de salida (ZNS art. 23).
Preaviso del arrendador por incumplimiento
Requerimiento escrito con 30 días para subsanar y luego 3 meses para desalojar, desde el primer día del mes siguiente (ZNS art. 19 y 22).
Uso propio del arrendador
Solo en contratos indefinidos, con otro piso adecuado para el arrendatario y 6 meses de preaviso (ZNS art. 21 y 22).
Resolución por el arrendador: causas
Daños en las zonas comunes del edificio no reparados en 30 días, o reformas sin consentimiento (ZNS art. 20).
Resolución por el arrendador: forma
Escrita y motivada. El arrendatario tiene al menos 15 días para desalojar (ZNS art. 20).
Cambio de renta, contrato indefinido
No en el primer año. Después, por propuesta escrita, hasta un 20% sobre la renta media de pisos comparables de la zona (ZNS art. 10 y 11).
Registro tributario del arrendador
Formulario RPO en 8 días desde la primera renta (guía de la Administración Tributaria).
Exención del impuesto sobre inmuebles
Una vivienda alquilada al menos 10 meses al año no paga impuesto sobre inmuebles (ZLP art. 27(5)).

El documento

Texto mostrado

Se firma la versión en croata. La versión en español le ayuda a entenderla. Sus respuestas completan las dos.

Arrendamiento de vivienda (piso)

  1. 1.Partes

    1. 1.1

      Nombre completo del arrendador, OIB OIB del arrendador, con domicilio en Dirección del arrendador (en adelante: el arrendador),

    2. 1.2

      y Nombre completo del arrendatario, OIB OIB del arrendatario, con domicilio en Dirección actual del arrendatario (en adelante: el arrendatario),

      La ley admite un arrendatario o ambos cónyuges. Enumere a otros adultos como ocupantes en la sección 3. Un arrendatario extranjero puede obtener un OIB en la Administración Tributaria.

    3. 1.3

      han celebrado en Lugar de la firma, el Fecha de la firma, el siguiente contrato de arrendamiento de vivienda.

  2. 2.El piso

    1. 2.1

      El arrendador es propietario del piso situado en Dirección del piso, en la planta Planta, con una superficie de Superficie m², compuesto por Habitaciones, inscrito en el folio registral número Folio del registro (z.k. uložak), municipio catastral Municipio catastral (k.o.).

      El arrendatario debe comprobar en el registro de la propiedad que el arrendador es el propietario, o pedir la autorización escrita del propietario.

    2. 2.2

      El arrendador arrienda el piso al arrendatario para vivir en él, y el arrendatario lo toma en arrendamiento y se obliga a pagar la renta pactada.

    3. 2.3

      Opcional

      Junto con el piso, el arrendatario usa Estancias adicionales alquiladas con el piso, por lo que paga una cantidad aparte de EUR Cuota mensual por ellas al mes.

      La ley exige una cuota aparte por un garaje, trastero u otra estancia similar alquilada con el piso. Elimine la cláusula si no hay ninguna.

    4. 2.4

      El arrendatario puede usar los locales, partes e instalaciones comunes del edificio necesarios para usar el piso, y el terreno al servicio del edificio, conforme a las normas de la casa.

  3. 3.Ocupantes

    1. 3.1

      Vivirán en el piso con el arrendatario las siguientes personas: Otras personas que vivirán en el piso.

      La ley exige esta lista. Los miembros del hogar del arrendatario responden solidariamente con él de la renta impagada y de los daños.

  4. 4.Duración

    1. 4.1

      Opcional

      El contrato se celebra por un plazo fijo, desde el Fecha de inicio hasta el Fecha de fin del contrato de duración determinada. Se considera renovado tácitamente por el mismo plazo salvo que cualquiera de las partes, al menos 30 días antes del final del plazo, comunique por escrito a la otra que no tiene intención de celebrar el contrato por un nuevo periodo.

      Conserve esta cláusula o la siguiente. El arrendador que quiera nuevas condiciones en la prórroga debe ofrecerlas en los mismos 30 días. El arrendatario tiene 15 días para aceptar.

    2. 4.2

      Opcional

      El contrato se celebra por tiempo indefinido, desde el Fecha de inicio.

      Conserve esta cláusula o la anterior. En un contrato indefinido el arrendatario puede irse con 3 meses de preaviso, y la renta no puede cambiar el primer año.

    3. 4.3

      Opcional

      El arrendatario puede terminar un contrato de plazo fijo antes del final del plazo mediante preaviso escrito, con un plazo de preaviso de Preaviso de salida anticipada meses que empieza el día en que el arrendador recibe el preaviso.

      La ley no prevé la salida anticipada de un contrato de duración determinada. Conserve esta cláusula si el arrendatario puede tener que irse antes, por ejemplo por un traslado laboral.

  5. 5.Renta

    1. 5.1

      La renta mensual es de EUR Renta mensual (en letras: Renta mensual en letras euros).

      La renta se pacta libremente. La renta protegida solo se aplica a los arrendamientos enumerados en la ley.

    2. 5.2

      El arrendatario paga la renta por adelantado, a más tardar el día Día del mes límite para pagar la renta de cada mes por el mes en curso, en la cuenta del arrendador IBAN IBAN del arrendador.

      El pago bancario da prueba a ambas partes. También coincide con lo que el arrendador comunica a la oficina tributaria.

    3. 5.3

      Durante el contrato, la renta solo puede cambiar por acuerdo escrito de las partes. En un contrato indefinido, cualquiera de las partes puede, transcurrido un año, proponer por escrito un cambio de la renta conforme al artículo 10 de la Ley de Arrendamiento de Viviendas.

      Si una renta propuesta supera el límite del artículo 10, el arrendatario puede pedir a un tribunal en 30 días que la fije, y mientras tanto paga la renta pactada.

  6. 6.Gastos de suministros y del edificio

    1. 6.1

      Además de la renta, el arrendatario paga la electricidad, el agua, el gas, la calefacción, la recogida de residuos y las telecomunicaciones, así como Otros gastos a cargo del arrendatario, según las facturas de los proveedores y en sus fechas de vencimiento, y muestra el justificante de pago si el arrendador lo pide.

      La ley exige que el contrato enumere los gastos y cómo se pagan.

    2. 6.2

      El arrendador paga la cuota del fondo de reserva del edificio y los impuestos y demás cargas públicas del piso.

      Por ley, el propietario paga el fondo de reserva y las cargas públicas del piso.

  7. 7.Fianza

    1. 7.1

      Al firmar este contrato, el arrendatario paga al arrendador una fianza de EUR Fianza como garantía de la renta, los gastos de vivienda y la indemnización por daños en el piso.

      La ley vigente no fija regla ni límite para la fianza. El proyecto de nueva ley fijaría por defecto una mensualidad de renta.

    2. 7.2

      El arrendador devolverá la fianza al arrendatario en un plazo de Días para devolver la fianza tras la entrega días tras la devolución del piso, menos solo los importes debidos e impagados según este contrato y el coste de reparar los daños que consten en el acta de devolución. El arrendador explicará por escrito al arrendatario cada deducción.

      El desgaste normal por el uso ordinario no es un daño y no puede deducirse.

  8. 8.Entrega

    1. 8.1

      El arrendador entrega el piso al arrendatario, apto para vivir, el Fecha de entrega del piso. En la entrega, las partes redactan un acta del estado del piso, los muebles y el equipamiento, las lecturas de los contadores y el número de llaves entregadas. El acta forma parte de este contrato.

      La ley exige el acta de entrega. Use la plantilla de inventario y añada fotos.

    2. 8.2

      El arrendador ha entregado al arrendatario una copia del certificado energético del piso.

      El propietario debe entregar el certificado energético o una copia al alquilar.

  9. 9.Uso y mantenimiento

    1. 9.1

      El arrendatario debe usar el piso con cuidado, protegerlo de daños y cumplir las normas de la casa del edificio. El arrendatario no debe modificar el piso ni las partes comunes del edificio sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

    2. 9.2

      El arrendador mantiene el piso apto para vivir y hace a su costa las reparaciones necesarias. El arrendatario debe informar al arrendador sin demora cuando se necesite una reparación. El arrendatario asume el coste de las pequeñas reparaciones y del uso ordinario del piso.

      Si el arrendador no repara a tiempo, el arrendatario puede reparar los defectos urgentes y reclamar el coste.

    3. 9.3

      El arrendatario responde de los daños que él o las personas que viven con él causen al piso y a las partes comunes del edificio.

  10. 10.Acceso

    1. 10.1

      El arrendatario debe permitir al arrendador, o a una persona que este autorice, entrar en el piso para hacer las reparaciones necesarias y comprobar el uso del piso, con un aviso previo de al menos Días de aviso antes de que entre el arrendador días, salvo en caso de urgencia.

      La ley da al arrendador un derecho de acceso para reparaciones y revisiones. Un plazo de aviso protege la intimidad del arrendatario.

  11. 11.Subarriendo y otros ocupantes

    1. 11.1

      El arrendatario no debe subarrendar el piso ni ninguna parte de él, ni permitir que un tercero lo use, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

      El arrendatario que subarrienda con consentimiento debe presentar el subarriendo a la oficina tributaria y entregarlo al arrendador.

    2. 11.2

      Una persona no nombrada en este contrato no debe usar el piso más de 30 días sin el permiso del arrendador, salvo el cónyuge, los descendientes o los padres del arrendatario, una persona a la que el arrendatario esté legalmente obligado a mantener o una persona que preste al arrendatario los cuidados necesarios.

  12. 12.Terminación

    1. 12.1

      El arrendador puede terminar este contrato si el arrendatario u otros ocupantes usan el piso en contra de la ley o de este contrato, en particular si el arrendatario no paga a tiempo la renta o los gastos de vivienda, subarrienda sin permiso, perturba el uso pacífico de otros residentes o no usa el piso para vivir.

    2. 12.2

      Antes de dar preaviso, el arrendador debe advertir por escrito al arrendatario que elimine la causa del preaviso en un plazo de 30 días, salvo que el arrendatario haya actuado en contra del contrato o de la ley más de dos veces. El preaviso se da por escrito y motivado, entregado al arrendatario contra firma o enviado por correo certificado. El plazo de preaviso es de tres meses y empieza el primer día del mes siguiente al mes en que se recibe el preaviso.

      Estos pasos proceden de la ley (art. 19 y 22). Si el arrendatario rechaza la carta, el plazo corre desde el día de su envío.

    3. 12.3

      Opcional

      El arrendatario puede terminar un contrato indefinido mediante preaviso escrito al arrendador al menos tres meses antes del día en que tenga intención de dejar el piso.

      Elimine esta cláusula en un contrato de duración determinada y use en su lugar la cláusula de terminación anticipada de la sección 4.

  13. 13.Devolución

    1. 13.1

      Al terminar el contrato, el arrendatario devuelve el piso al arrendador en el estado en que lo recibió, teniendo en cuenta los cambios por el uso ordinario, junto con todas las llaves. Las partes redactan un acta de devolución.

    2. 13.2

      Opcional

      El arrendatario acepta que, una vez que este contrato haya sido solemnizado por un notario, pueda procederse a la ejecución forzosa directamente con base en él para cobrar la renta y los gastos de vivienda vencidos e impagados, y para desalojar y entregar el piso tras el fin del contrato.

      Conserve esta cláusula solo si un notario solemniza el contrato. Permite al arrendador ejecutar sin demanda, así que el arrendatario debe leerla con atención.

  14. 14.Presentación del contrato

    1. 14.1

      El arrendador enviará este contrato y cada cambio de renta al departamento de la administración local competente en materia de vivienda y a la oficina competente de la Administración Tributaria, e informará sobre el arrendatario al representante de los copropietarios del edificio.

      El arrendador también debe registrarse como contribuyente con el formulario RPO en 8 días desde la primera renta, salvo que un notario ya haya enviado el contrato.

  15. 15.Disposiciones finales

    1. 15.1

      Las modificaciones de este contrato solo son válidas por escrito. La Ley de Arrendamiento de Viviendas y la Ley de Obligaciones se aplican a las cuestiones que este contrato no regula.

    2. 15.2

      Los litigios derivados de este contrato corresponden al tribunal competente por razón de la materia en Sede del tribunal competente. El contrato se extiende en cuatro ejemplares idénticos, uno para cada parte y dos para su presentación ante las autoridades.

  16. 16.Firmas

    1. 16.1

      Arrendador: Nombre completo del arrendador, firma manuscrita. Arrendatario: Nombre completo del arrendatario, firma manuscrita.

      Cada parte rubrica cada página y el acta de entrega.

Formalidades

  1. Ambas partes firman un contrato escrito. La ley vigente no exige notario.
  2. El arrendador puede hacer que un notario solemnice el contrato, con el consentimiento del arrendatario a la ejecución directa.
  3. La renta impagada o el desalojo pueden entonces ejecutarse sin demanda.
  4. El arrendador envía el contrato y cada cambio de renta al departamento de vivienda de la administración local y a la oficina tributaria.
  5. El arrendador se registra como contribuyente (formulario RPO) en 8 días desde la primera renta. Si un notario legitimó el contrato, el notario lo envía a la oficina tributaria.
  6. El arrendador entrega al arrendatario una copia del certificado energético.
  7. El arrendador comunica al representante de los copropietarios un nuevo inquilino en 15 días.
  8. Ambas partes redactan un acta de entrega.

Errores frecuentes

  • Alquilar sin contrato escrito. La ley exige la forma escrita, y la exención del impuesto sobre inmuebles exige un contrato conforme a esta ley comunicado a la oficina tributaria.
  • No presentar el contrato a la oficina tributaria ni a la administración local. El arrendador infringe la ley y puede perder la exención del impuesto sobre inmuebles.
  • Cobrar la fianza sin indicar qué cubre y cuándo se devuelve. La ley calla, así que el contrato debe decirlo.
  • Esperar poder terminar antes de tiempo un contrato de duración determinada. Ninguna parte puede hacerlo sin incumplimiento, salvo que el contrato lo permita.
  • Olvidar el preaviso de 30 días antes de que termine un contrato de duración determinada. Sin él, el contrato se prorroga por el mismo plazo.
  • Terminar el contrato cambiando las cerraduras o cortando los suministros. Solo un tribunal, o la ejecución de un contrato solemnizado, puede desalojar a un inquilino.
  • Omitir a las personas que vivirán en el piso. Una persona no nombrada en el contrato que se queda más de 30 días sin consentimiento es causa de preaviso.

Base legal

Fuentes

Describa la vivienda que busca