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Plantilla de contrato previo de compraventa (Croacia)

Precontrato de compraventaPredugovor o kupoprodaji nekretnine

Contrato escrito en el que vendedor y comprador acuerdan firmar el contrato de compraventa antes de una fecha, con un precio y unas condiciones fijados. El comprador suele pagar unas arras (kapara) al firmar. Un tribunal puede ordenar firmar el contrato de compraventa a la parte que se niegue.

Úselo cuando las partes están de acuerdo en el inmueble y el precio pero aún no pueden firmar el contrato de compraventa, por ejemplo mientras el comprador espera un préstamo o el vendedor cancela una hipoteca. No lo necesita si puede firmar el contrato de compraventa y pagar de inmediato. Pida a un abogado que lo revise antes de pagar la kapara.

Revisado el 28 de octubre de 2026. No es asesoramiento legal. Pida a un notario o abogado que revise su caso antes de firmar.

Lo esencial

Se aplica a
Todo el país
Forma
Escrita, porque las reglas de forma del contrato de compraventa también se aplican al predugovor (ZOO art. 268(2) y 377).
Cuándo vincula
Solo si contiene los términos esenciales del contrato de compraventa: el inmueble y el precio (ZOO art. 268(3)).
Negativa a firmar el contrato de compraventa
La otra parte puede demandar. La demanda debe presentarse en 6 meses desde la fecha pactada de firma (ZOO art. 268(4) y (5)).
Arras (kapara)
Suele ser el 10% del precio, según la guía de compra de gov.hr. Se abona al precio al completar la operación (ZOO art. 303(2)).
El comprador no cumple
El vendedor puede exigir el cumplimiento o una indemnización, o quedarse la kapara (ZOO art. 304(1)).
El vendedor no cumple
El comprador puede exigir el cumplimiento, una indemnización y la devolución de la kapara, o el doble de la kapara (ZOO art. 304(2)).
Derecho a desistir
Solo si se pacta. La kapara funciona entonces como precio del desistimiento: quien paga la pierde, quien la recibe devuelve el doble (ZOO art. 307).
Consentimiento registral
Exige el consentimiento expreso del vendedor a la inscripción y una firma legitimada ante notario (ZZK art. 57 y 59).
Aviso de venta prevista
Reserva el rango registral durante 1 año desde la inscripción (ZZK art. 77 y 79).
Impuesto de transmisión
3% del valor de mercado. Lo paga el comprador en 15 días desde la resolución tributaria (ZPPN art. 12 y 26).
Autorización al comprador extranjero
El ministerio pide con la solicitud el título jurídico, como el contrato de compraventa. Por eso la autorización es condición de ese contrato.

El documento

Texto mostrado

Se firma la versión en croata. La versión en español le ayuda a entenderla. Sus respuestas completan las dos.

Precontrato de compraventa

  1. 1.Partes

    1. 1.1

      Nombre completo del vendedor, OIB OIB del vendedor, con domicilio en Dirección del vendedor (en adelante: el vendedor),

      Nombre a todos los copropietarios que figuren en el registro de la propiedad. La inscripción exige el OIB de cada parte y el lugar y la fecha de la firma.

    2. 1.2

      y Nombre completo del comprador, OIB OIB del comprador, con domicilio en Dirección del comprador (en adelante: el comprador),

      Un comprador extranjero obtiene el OIB en la Administración Tributaria.

    3. 1.3

      han celebrado en Lugar de la firma, el Fecha de la firma, el siguiente precontrato de compraventa de un inmueble.

  2. 2.Inmueble

    1. 2.1

      El vendedor figura inscrito en el registro de la propiedad de Tribunal municipal con el registro de la propiedad como propietario del inmueble inscrito en el folio registral número Folio del registro de la propiedad (z.k. uložak), municipio catastral Municipio catastral (k.o.), parcela catastral número Número de parcela catastral (k.č.), a saber: Descripción del piso o la casa, situado en Dirección postal (en adelante: el inmueble).

      Copie la descripción literalmente de la nota del registro de la propiedad. El consentimiento registral posterior debe coincidir con ella. En un piso, añada el subfolio.

    2. 2.2

      Las partes se obligan a celebrar un contrato de compraventa por el que el vendedor vende y el comprador compra el inmueble, en las condiciones de este precontrato.

  3. 3.Declaraciones del vendedor

    1. 3.1

      El vendedor declara que es el único propietario del inmueble, que el inmueble no tiene cargas ni derechos de terceros distintos de los siguientes: Cargas que acepta el comprador, y que no hay ningún litigio pendiente sobre el inmueble.

      Copie las cargas de la hoja C de la nota del registro de la propiedad. Compare esta cláusula con las hojas B y C.

    2. 3.2

      El vendedor garantiza que el inmueble no está arrendado ni ocupado por terceros y que, hasta la entrega, no arrendará ni gravará el inmueble.

      El comprador se subroga en el arrendamiento vigente. Un nuevo propietario no puede desahuciar a un inquilino antes de que termine el plazo del arrendamiento.

    3. 3.3

      El vendedor ha entregado al comprador el certificado energético del inmueble y la prueba de la legalidad del edificio, y se compromete a pagar, a más tardar en la entrega, todas las cuotas del fondo de reserva, los gastos de suministros y los impuestos del periodo hasta la entrega.

  4. 4.Precio

    1. 4.1

      El precio de compra del inmueble es de EUR Precio en euros, en cifras (en letras: Precio en letras euros).

    2. 4.2

      El comprador pagará el resto de EUR Resto del precio en la cuenta del vendedor IBAN IBAN del vendedor al firmar el contrato de compraventa, en el mismo momento en que se entregue el consentimiento para la inscripción.

      Si un banco paga parte del precio, el banco fija el orden del pago y de la inscripción. Incluya el procedimiento del banco en el contrato de compraventa.

  5. 5.Arras

    1. 5.1

      Al firmar este precontrato, el comprador ha pagado al vendedor unas arras (kapara) de EUR Arras (kapara), que el vendedor confirma con su firma. La kapara se imputa al precio de compra.

      Pague por transferencia bancaria, no en efectivo, para poder probar el pago.

    2. 5.2

      Opcional

      Si el comprador no celebra el contrato de compraventa por causas de las que es responsable, el vendedor puede quedarse la kapara. Si el vendedor no celebra el contrato de compraventa por causas de las que es responsable, el comprador puede reclamar el doble de la kapara. Esto no afecta a los demás derechos de las partes según el artículo 304 de la Ley de Obligaciones.

      Conserve esta cláusula o la siguiente, no ambas. Esta mantiene el contrato vinculante: la parte cumplidora aún puede exigir el cumplimiento.

    3. 5.3

      Opcional

      Cada parte puede desistir de este precontrato. Si desiste el comprador, pierde la kapara. Si desiste el vendedor, devuelve el doble de la kapara.

      Conserve esta cláusula o la anterior. Con esta, la kapara pasa a ser el precio del desistimiento y cualquiera de las partes puede desistir pagándola.

  6. 6.Condición de préstamo

    1. 6.1

      Opcional

      El comprador tiene la intención de pagar EUR Importe del préstamo del precio con un préstamo para vivienda. Si el banco no aprueba el préstamo a más tardar el Plazo de aprobación del préstamo bancario, y el comprador lo acredita con la decisión escrita del banco, cualquiera de las partes puede terminar este precontrato, y el vendedor devolverá la kapara al comprador en un plazo de ocho días sin intereses.

      Conserve esta cláusula si necesita un préstamo. Sin ella, un préstamo denegado no le libera y puede perder la kapara.

  7. 7.Contrato de compraventa y consentimiento para la inscripción

    1. 7.1

      Las partes celebrarán el contrato de compraventa por escrito a más tardar el Fecha límite para firmar la compraventa y harán legalizar sus firmas por el notario Notario para las firmas o el depósito.

      Si pasa la fecha, una parte puede demandar para forzar la firma en los 6 meses siguientes.

    2. 7.2

      Inmediatamente después del pago íntegro del precio de compra, el vendedor entregará al comprador un consentimiento para la inscripción con firma legalizada, por el que el vendedor permite expresamente que el comprador se inscriba como propietario del inmueble sin ninguna otra consulta ni aprobación del vendedor.

      Es la clausula intabulandi. Sin ella el registro de la propiedad no puede inscribir al comprador como propietario.

    3. 7.3

      Opcional

      Las partes acuerdan que, al firmar el contrato de compraventa, el vendedor depositará el consentimiento para la inscripción ante el notario Notario para las firmas o el depósito, con instrucciones de entregarlo al comprador cuando el vendedor o el banco confirmen que se ha pagado el precio íntegro.

      Conserve esta cláusula cuando el pago y la firma no ocurran en el mismo momento.

  8. 8.Entrega de la posesión

    1. 8.1

      El vendedor entregará al comprador la posesión del inmueble, libre de personas y enseres, el Fecha de entrega de la posesión, pero no antes de que se pague el precio íntegro. Las partes redactarán un acta de entrega con las lecturas de los contadores.

      El riesgo de pérdida fortuita pasa al comprador con la entrega.

    2. 8.2

      Opcional

      Por cada día de retraso en la entrega del inmueble, el vendedor pagará al comprador una penalización contractual de EUR Penalización diaria por entrega tardía.

      Se permite una pena por la obligación de entrega del vendedor, pero no por una deuda de dinero como el precio.

  9. 9.Gastos e impuestos

    1. 9.1

      El comprador asume el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias, el coste de legalizar las firmas y el coste de la inscripción en el registro de la propiedad. El vendedor asume el coste de cancelar las cargas y de obtener los documentos sobre el inmueble.

      Si el vendedor acepta pagar el impuesto de transmisión, pasa a responder de él solidariamente con el comprador.

  10. 10.Consentimiento para la adquisición

    1. 10.1

      Opcional

      Si el comprador necesita el consentimiento del ministro competente en materia de justicia para adquirir la propiedad, las partes celebrarán el contrato de compraventa bajo la condición suspensiva de que se otorgue el consentimiento, y el comprador lo solicitará sin demora. Si se deniega el consentimiento, el vendedor devolverá la kapara al comprador en un plazo de ocho días tras la notificación de la decisión.

      Conserve esta cláusula para un comprador que no sea nacional de un Estado miembro de la UE, Islandia, Liechtenstein, Noruega o Suiza. Sin autorización el contrato es nulo.

  11. 11.Disposiciones finales

    1. 11.1

      Las modificaciones de este precontrato solo son válidas por escrito. La Ley de Obligaciones se aplica a todo lo que este precontrato no regula.

    2. 11.2

      Los litigios derivados de este precontrato corresponden al tribunal competente por razón de la materia en Sede del tribunal competente.

    3. 11.3

      Este precontrato se extiende en cuatro ejemplares idénticos, dos para cada parte.

      Si las firmas se legitiman, el notario conserva otra copia.

  12. 12.Firmas

    1. 12.1

      Vendedor: Nombre completo del vendedor, firma manuscrita. Comprador: Nombre completo del comprador, firma manuscrita.

      Cada parte lee y rubrica cada página. La parte que firma por otra necesita un poder con firma legitimada.

Formalidades

  1. Ambas partes firman el predugovor por escrito. No se exige notario para su validez.
  2. La guía oficial aconseja legitimar las firmas ante notario. Los bancos suelen pedirlo.
  3. Un notario también puede solemnizar el predugovor. Entonces tiene la fuerza de una escritura notarial.
  4. El predugovor no transmite la propiedad. El registro de la propiedad no lo inscribe como transmisión.
  5. Para asegurar el rango, el vendedor puede pedir una anotación registral de venta prevista. La solicitud exige una firma legitimada.
  6. Cada parte conserva un original.
  7. El impuesto de transmisión se liquida después, sobre el contrato de compraventa. El notario envía ese contrato a la Administración Tributaria.

Errores frecuentes

  • Pagar la kapara sin una nota del registro de la propiedad impresa el día de la firma. Puede aparecer una nueva hipoteca, un aviso de litigio o una solicitud pendiente (plomba).
  • Llamar anticipo (predujam) al pago cuando se trata de kapara, o al revés. Los dos tienen efectos distintos si fracasa la operación.
  • Omitir la fecha del contrato de compraventa. La demanda para obligar a la otra parte a firmar debe presentarse en 6 meses desde esa fecha.
  • Entregar el consentimiento registral antes del pago completo, o pagar todo sin recibirlo. Use un depósito notarial (polog) para el documento o el dinero.
  • Comprar a quien no es el propietario inscrito, o solo a algunos de los copropietarios inscritos.
  • Comprar un piso que no está inscrito como unidad independiente. Entonces puede adquirir solo una cuota de copropiedad de todo el edificio.
  • Firmar como comprador de fuera de la UE, el EEE y Suiza sin una condición de autorización. Sin la autorización del ministro, la compra es nula.
  • Pactar una pena por el pago tardío del precio. La ley no permite una pena convencional para deudas de dinero. Se aplican intereses de demora.

Base legal

Fuentes

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