Lista de comprobación antes de comprar (Croacia)
Lista de comprobaciones previas del compradorProvjere prije kupnje nekretnine
Los documentos y las comprobaciones que el comprador de una vivienda en Croacia debe completar antes de pagar arras: registro de la propiedad y catastro, título y capacidad del vendedor, legalidad de la construcción, certificado energético, gastos del edificio, ocupantes, autorización para compradores extranjeros e impuestos.
Úsela desde la primera visita hasta que firme el precontrato, y compruebe de nuevo el registro de la propiedad el día en que firme el contrato de compraventa. Un notario que solo legitima firmas comprueba la identidad, no el inmueble. Consulte a un abogado si quiere una comprobación completa del título.
Revisado el 28 de octubre de 2026. No es asesoramiento legal. Pida a un notario o abogado que revise su caso antes de firmar.
Lo esencial
- Se aplica a
- Todo el país
- Hojas del registro de la propiedad
- A: descripción del inmueble. B: propietarios. C: cargas, como hipotecas y servidumbres (ZZK art. 20).
- Inscripción de la propiedad
- Exige documentos públicos o privados con firmas legitimadas ante notario (ZZK art. 57).
- Aviso de venta prevista
- Reserva el rango registral durante 1 año desde la inscripción (ZZK art. 77 y 79).
- Certificado energético
- Vale 10 años. El vendedor debe mostrarlo al posible comprador y entregarle una copia (ZEUZ art. 13(4) y 14(2)).
- Impuesto de transmisión
- 3% del valor de mercado. Lo paga el comprador en 15 días desde la resolución tributaria (ZPPN art. 12 y 26).
- IVA en lugar del impuesto de transmisión
- 25% si un vendedor registrado a efectos de IVA vende un edificio nuevo, uno con menos de 2 años de uso o suelo edificable (guía de la Administración Tributaria).
- Impuesto anual sobre inmuebles
- De 0,60 a 8,00 EUR por m², fijado por el municipio. No se paga por vivienda habitual ni alquilada 10 meses al año o más (ZLP art. 26 y 27).
- Fondo de reserva mínimo
- 0,54% del precio de referencia de construcción por m² del piso al año (ZUOZ art. 29(3)).
- Comprador de fuera de la UE, el EEE y Suiza
- Exige la autorización del ministro. Tras una denegación, una nueva solicitud para el mismo inmueble espera 5 años (ZV art. 356 y 357).
- Cambio de propietario
- El nuevo propietario debe informar al representante de los copropietarios en 30 días (ZUOZ art. 41(1)).
La lista de comprobación
Registro de la propiedad y catastro
Nota completa del registro de la propiedad, impresa el día de la firma y de nuevo el día del pagoZemljišnoknjižni izvadak
Compruebe si la nota muestra una plombaPlomba
Una plomba indica que hay una solicitud pendiente de modificar la inscripción. Pueden inscribir un nuevo propietario o una carga antes que usted.
Datos catastrales y plano de la parcelaPosjedovni list, kopija katastarskog plana
En un piso, compruebe que está inscrito como unidad independiente con su propio subfolioEtažno vlasništvo, poduložak
Sin inscripción como propiedad horizontal, el comprador recibe una cuota de copropiedad de todo el edificio, no un piso determinado.
Pida al vendedor que solicite el aviso de venta previstaZabilježba prvenstvenog reda (namjeravanog otuđenja)
Vendedor, título y capacidad
Documento de identidad y OIB del vendedorOsobna iskaznica ili putovnica, OIB
El documento de inscripción debe nombrar a cada parte con su OIB. El notario comprueba la identidad en la firma.
El título por el que el vendedor adquirió el inmuebleIsprava o stjecanju (ugovor, rješenje o nasljeđivanju)
Muestra la cadena de títulos. Un vendedor que no es el propietario inscrito debe probar una cadena ininterrumpida de adquisiciones desde ese propietario.
Firmas de todos los copropietarios inscritos
La venta de todo el inmueble exige a todos los copropietarios. Un copropietario solo puede vender su propia cuota.
Poder notarial, si alguien firma por el vendedorPunomoć s ovjerenim potpisom
Si el vendedor es una sociedad, un extracto del registro judicialIzvadak iz sudskog registra
Muestra que la sociedad existe y quién puede firmar por ella.
Legalidad de la construcción y energía
Licencia de uso o resolución de legalización de un edificio construido sin ellaUporabna dozvola, rješenje o izvedenom stanju
Muestra que el edificio puede usarse legalmente. Los bancos la piden antes de prestar.
Licencia de obras y proyecto básico de un edificio recienteGrađevinska dozvola, glavni projekt
Certificado energéticoEnergetski certifikat
El vendedor debe obtenerlo antes de la venta, mostrárselo y darle una copia. Vale 10 años.
Gastos del edificio y costes corrientes
Confirmación del administrador del edificio de que no se deben cuotas del fondo de reservaPotvrda upravitelja o podmirenoj zajedničkoj pričuvi
Acuerdo de los copropietarios y último programa anual de mantenimientoMeđuvlasnički ugovor, godišnji program održavanja
Para alquileres turísticos u otros de corta duración, consentimiento escrito de dos tercios de los copropietariosSuglasnost suvlasnika za kratkoročni najam
Para alquileres de corta duración, consentimiento escrito de cada propietario cuyo piso comparta pared, suelo o techo con élSuglasnost suvlasnika za kratkoročni najam
Últimas facturas de suministros y justificantes de pagoRačuni za struju, vodu, plin, grijanje, odvoz otpada
Muestran los costes corrientes y que no quedan deudas en la entrega.
Situación del impuesto municipal sobre inmueblesPorez na nekretnine
Ocupantes y arrendamientos
Todo arrendamiento vigente, con su plazo y su rentaUgovor o najmu
Quién figura empadronado en la dirección
Quizá haya que desalojar antes de la entrega a los ocupantes que no figuran en ningún contrato.
Situación del comprador e impuestos
Autorización del ministro de Justicia, salvo que usted sea nacional de la UE, Islandia, Liechtenstein, Noruega o SuizaSuglasnost ministra za stjecanje prava vlasništva
Sin ella, la compra es nula. El suelo agrícola se rige por una ley especial.
Nacional suizo: prueba de residencia temporal registrada en CroaciaSuglasnost ministra za stjecanje prava vlasništva
El comprador suizo debe añadirla a la solicitud al registro de la propiedad.
Si la venta lleva impuesto de transmisión o IVAPorez na promet nekretnina / PDV
Presupuesto para los costes de notario, registro de la propiedad y agente
El comprador suele pagar los costes de legitimación e inscripción. Acuerde por escrito los honorarios del agente antes de visitar.
Formalidades
Una lista de comprobaciones previas es, por naturaleza, una lista de control. La ley croata no fija ningún formulario estándar.
- Usted no firma esta lista. Conserve copias de todos los documentos que compruebe.
- Imprima una nota simple actualizada del registro de la propiedad el día en que pague cualquier cantidad.
- Quien confía de buena fe en el registro de la propiedad queda protegido.
- Esa protección cubre solo lo que muestra el registro y las solicitudes ya presentadas (se ven por una plomba).
- Los documentos para la inscripción deben indicar el OIB de cada parte y estar mecanografiados o impresos.
Errores frecuentes
- Confiar en una nota simple antigua o parcial. Imprima una nota completa el día del pago y busque una plomba, que indica una solicitud pendiente.
- Suponer que el catastro y el registro de la propiedad coinciden. Compare el número de parcela, la superficie y el edificio en ambos antes de firmar.
- Comprar un piso que no está inscrito como unidad independiente (etažno vlasništvo). Puede adquirir solo una cuota indivisa del edificio.
- Ignorar la legalidad de la construcción. Un edificio sin licencia de uso ni resolución de legalización puede bloquear un préstamo y una venta posterior.
- Olvidar a los inquilinos. El comprador se subroga en el arrendamiento vigente y no puede extinguirlo antes de su plazo.
- Pagar arras como comprador de fuera de la UE, el EEE y Suiza sin una promesa escrita de devolución si el ministro deniega la autorización.
Base legal
- Zakon o zemljišnim knjigama (NN 63/19, 128/22, 155/23, 127/24), art. 8 (protection of trust in the land register), art. 20 (sheets A, B and C), art. 46 (chain of off-register acquisitions), art. 49 (form of documents), art. 58 (power of attorney) and 57 to 59 (documents for registration), art. 77 to 80 (notice of priority), art. 108 (plomba)
- Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96 ... 94/17, 52/25), art. 354 to 358.a (purchases by foreigners)
- Zakon o energetskoj učinkovitosti u zgradarstvu (NN 155/25), in force from 1 January 2026, art. 13 and 14 (energy certificate)
- Zakon o porezu na promet nekretnina (NN 115/16, 106/18), art. 5, 6, 12, 18, 19 and 26 (transfer tax)
- Zakon o lokalnim porezima (NN 115/16, 101/17, 114/22, 114/23, 152/24), art. 25 to 27 (property tax)
- Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/24, correction NN 47/26), in force from 1 January 2025, art. 28 and 29 (reserve fund), art. 34 (short-term letting consent), art. 41 (co-owner duties)
- Zakon o obveznim odnosima (NN 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 155/23, 69/26), art. 570 to 573 (sale of let property)