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Lista de comprobación antes de comprar (Bélgica)

Lista de verificación del compradorListe de vérifications avant l'achat

Los documentos y controles que el comprador de una vivienda existente en Bruselas debe obtener antes de firmar la oferta o el compromis: propietario y título, hipotecas, información urbanística, certificados de energía, electricidad y suelo, documentos de copropiedad, inquilinos e impuestos.

Úsela desde la primera visita hasta la firma. En Bélgica la oferta y el compromis ya le obligan, así que la mayoría de las comprobaciones debe hacerse antes de firmar cualquiera de los dos. El vendedor debe entregar el certificado energético, el certificado del suelo, la información urbanística y, para un piso, los documentos del syndic antes del compromis. El notario pide la búsqueda de hipotecas y comprueba los derechos de tanteo entre el compromis y la escritura.

Revisado el 28 de octubre de 2026. No es asesoramiento legal. Pida a un notario o abogado que revise su caso antes de firmar.

Lo esencial

Se aplica a
Región de Bruselas-Capital, con las principales diferencias de Flandes y Valonia indicadas en cada punto.
Certificado energético (PEB)
Obligatorio para una venta. El vendedor debe entregarlo antes del compromis (Notaire.be).
Certificado de suelo (Bruselas)
Obligatorio en toda transmisión de terreno en Bruselas. Las parcelas de categoría 0 requieren antes un estudio del suelo (Notaire.be).
Documentos de copropiedad
Estado de deudas en 30 días (art. 3.89, § 5). Actas de los últimos 3 años y estados de gastos de 2 años (art. 3.94).
Inspección eléctrica
El vendedor la encarga. Si el informe halla defectos, el comprador debe repararlos y pasar otra inspección en el plazo legal (FPS Economy).
Preferencia del inquilino en Bruselas
30 días para que el inquilino acepte el precio y las condiciones (Código de Vivienda de Bruselas art. 247/2).
Derechos de registro, Bruselas
12,5%, sin derechos sobre los primeros 200.000 EUR para una vivienda principal de máximo 600.000 EUR (SPF Finances).
Derechos de registro, Valonia
3% para la vivienda propia y única desde el 1 de enero de 2025; si no, 12,5% (SPF Finances, Wallonie.be).
Derechos de registro, Flandes
2% para la única vivienda propia en escrituras desde el 1 de enero de 2025; si no, 12% (SPF Finances, Vlaanderen.be).
Certificado de amianto (Flandes)
Obligatorio para vender un edificio anterior a 2001, desde el 23 de noviembre de 2022 (OVAM).

La lista de comprobación

Vendedor, título y capacidad

  • Copia del título de propiedad del vendedorTitre de propriété

    Prueba quién es el propietario y muestra la descripción, las servidumbres y las condiciones especiales.

  • Identidad y estado civil de cada propietarioPièce d'identité, contrat de mariage

    Todos los propietarios deben firmar. Si el bien es la vivienda familiar del vendedor, su cónyuge o conviviente legal debe consentir la venta.

  • Si vende una sociedad, sus estatutos y el poder del firmanteStatuts et pouvoirs de représentation

    Muestran quién puede firmar por la sociedad.

  • Declaración de que el vendedor no está en quiebra, en reorganización judicial ni en arreglo colectivo de deudasDéclaration de capacité

    Un vendedor en un procedimiento de insolvencia puede no tener libertad para vender.

Hipotecas, servidumbres y catastro

  • Búsqueda hipotecaria pedida por el notarioÉtat hypothécaire

    Enumera hipotecas y embargos. El notario paga a los acreedores del vendedor con el precio, y usted compra el bien libre de cargas.

  • Extracto catastral y renta catastralExtrait cadastral, revenu cadastral

    La renta catastral es la base del impuesto anual sobre el inmueble y debe coincidir con el bien que visita.

  • Servidumbres y muros medianerosServitudes et mitoyennetés

    Un derecho de paso o una restricción de construir limita lo que puede hacer con el bien.

Urbanismo y obras

  • Información urbanística del municipioRenseignements urbanistiques

    Indica la zona, el uso legal, las licencias y el número autorizado de viviendas. El vendedor debe informar al comprador de la situación urbanística.

  • Licencias de ampliaciones, buhardillas y cambios de usoPermis d'urbanisme

    Las obras sin licencia son una infracción urbanística que puede pasar al nuevo propietario con el bien.

  • Zona inundable, protección del patrimonio y planes de expropiaciónZone d'aléa d'inondation, patrimoine, expropriation

    Afectan al seguro, a las obras permitidas y al valor del bien.

  • Expediente posterior a la intervención para obras desde el 1 de mayo de 2001Dossier d'intervention ultérieure (DIU)

    Recoge los planos y los datos de seguridad de obras pasadas. El vendedor lo entrega en la escritura.

Certificados energéticos, eléctricos y ambientales

Copropiedad (pisos y lotes en un edificio compartido)

  • Fondo de reserva, fondo de maniobra y deudas pendientes del vendedorFonds de réserve, fonds de roulement, arriérés

    El syndic debe dar estas cifras antes de que usted firme la oferta o el compromis.

  • Actas de las juntas generales de los últimos 3 años y estados de gastos de los últimos 2 añosProcès-verbaux des assemblées générales, décomptes de charges

    Muestran las obras votadas, los conflictos en el edificio y el nivel real de gastos.

  • Pleitos pendientes de la copropiedad y último balance aprobadoProcédures judiciaires en cours, dernier bilan

    Un pleito o un balance débil pueden suponer derramas adicionales.

  • Estatutos y reglamento internoActe de base, règlement de copropriété, règlement d'ordre intérieur

    Definen su lote, su cuota de los elementos comunes y las normas de uso del edificio.

Ocupación e inquilinos

Impuestos y gastos

Formalidades

Una lista de verificación previa es, por naturaleza, una lista. El notario, no el comprador, pide las búsquedas oficiales y redacta la escritura.

  1. Usted no firma esta lista.
  2. El compromis y la escritura notarial enumeran o adjuntan los certificados y los documentos del syndic.
  3. Pida copias al agente del vendedor. Pida a su propio notario que las revise antes de firmar.
  4. En Flandes los nombres y formularios difieren: el certificado urbanístico, el certificado de suelo de OVAM y un certificado de amianto para edificios anteriores a 2001.
  5. En Valonia la información del suelo procede del extracto BDES.

Errores frecuentes

  • Hacer los controles después de la oferta. Una oferta aceptada ya es una venta: verifique antes o haga una oferta condicional.
  • Fiarse de la clase PEB del anuncio. Lea el propio certificado.
  • Olvidar el objetivo de Bruselas: toda vivienda debe usar como máximo 275 kWh/m² al año, hoy la clase E, antes del 1 de enero de 2033 (Bruxelles Environnement).
  • Suponer que todos los pisos de un edificio son legales. La información urbanística indica el número autorizado de viviendas.
  • Asumir una unidad extra sin licencia. Es una infracción urbanística y el comprador la hereda.
  • Omitir las actas de las juntas generales. Las obras votadas antes de la venta pueden cargarse a usted cuando el syndic pida los fondos.
  • Ignorar a un inquilino en la vivienda. Un inquilino con contrato de 9 años se queda tras la venta y, en Bruselas, puede comprar en su lugar.
  • Olvidar que el informe eléctrico puede exigir reparaciones. Usted, no el vendedor, debe reparar los defectos tras la escritura.

Base legal

Fuentes

Describa la vivienda que busca