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Lista de comprobación del contrato previo de compraventa (Austria)

Contrato de compraventa (Kaufvertrag): lista de revisión antes de firmarKaufvertrag über eine Liegenschaft: Prüfliste vor der Unterfertigung

Austria no tiene una fase separada de contrato preliminar como el compromis. El Kaufanbot aceptado ya obliga a ambas partes, y el Kaufvertrag que redacta un notario o abogado da a la venta la forma exigida por el registro. Esta lista le ayuda a revisar ese borrador antes de firmar.

Úsela cuando el redactor del contrato le envíe el borrador del Kaufvertrag, normalmente unos días o semanas después de que el vendedor aceptara su oferta. Compare cada punto con el borrador y pida al redactor que corrija lo que falte antes de la cita de firma. Use el último grupo si las partes quieren un Vorvertrag, por ejemplo mientras un permiso o una división de la finca siguen pendientes.

Revisado el 28 de octubre de 2026. No es asesoramiento legal. Pida a un notario o abogado que revise su caso antes de firmar.

Lo esencial

Se aplica a
Todo el país. Las reglas de transmisión de suelo varían según el estado federado (Bundesland).
Escritura notarial
No se exige, salvo en una venta entre cónyuges. Las partes pueden redactar el contrato ellas mismas.
Firmas legitimadas
El registro exige las firmas legitimadas (GBG § 31).
Transmisión de la propiedad
Solo con la inscripción (Einverleibung) en el registro, no con la firma.
Arrendamiento fuera de la MRG
El comprador puede poner fin a un arrendamiento no inscrito en el registro con el preaviso legal.
Rango en el registro
Lo fija el momento en que la solicitud llega al tribunal, no el de la inscripción. Las solicitudes pendientes aparecen como "Plombe" en la nota.
Impuesto sobre transmisiones
3,5 % del precio, como mínimo sobre el valor del inmueble (Grunderwerbsteuer).
Tasa del registro
1,1 % del valor por la propiedad. La exención temporal de vivienda habitual solo cubrió solicitudes llegadas al tribunal antes del 1 de julio de 2026.
Tasa de inscripción de hipoteca
1,2 % del importe garantizado si financia con hipoteca.
Plazo del Vorvertrag
Solo obliga si se fijan la fecha y los términos esenciales. El derecho caduca si no se ejercita en 1 año desde la fecha pactada (ABGB § 936).

La lista de comprobación

Lo que el borrador debe contener para el registro

Protección del precio y del rango

Condiciones comerciales a revisar

Si las partes eligen un Vorvertrag

Formalidades

Un Kaufvertrag privado es lícito pero rara vez útil. Exige la forma estricta de la Grundbuchsgesetz, el precio debería pasar por una cuenta fiduciaria registrada, y un notario o abogado autoliquida el impuesto.

  1. No se necesita escritura notarial, salvo en una venta entre cónyuges (Notariatsakt).
  2. El registro de la propiedad solo inscribe al comprador con un documento que indique la causa jurídica y describa el inmueble con exactitud.
  3. El documento debe contener el consentimiento expreso del vendedor a la inscripción (Aufsandungserklärung).
  4. Un notario o un tribunal de distrito debe legitimar las firmas.
  5. En la práctica el redactor custodia el precio en fiducia, autoliquida el impuesto sobre transmisiones y presenta la solicitud al registro.

Errores frecuentes

  • Pagar parte del precio al vendedor antes de su inscripción. Una segunda venta, una nueva hipoteca o un embargo contra el vendedor pueden tener rango preferente.
  • Firmar sin anotación de rango (Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung) ni fiducia. Ambas protegen el precio hasta su inscripción.
  • Aceptar una exclusión amplia de garantía sin inspeccionar el edificio. Los borradores de los vendedores suelen excluir la garantía sobre el estado del edificio.
  • No indicar quién paga cada gasto. Redacción, impuesto sobre transmisiones, tasas del registro y cancelación de hipotecas antiguas deben tener cada uno un pagador.
  • Ignorar las reglas de transmisión de suelo. Un comprador de fuera de la UE y del EEE suele necesitar un permiso o una confirmación del estado federado.
  • Firmar sin un permiso de transmisión de suelo exigido. El registro no inscribirá al comprador sin él.
  • Firmar sin haber leído las actas de las juntas de propietarios y el estado del fondo de reserva de un piso. Las obras votadas pueden costarle dinero tras la compra.

Base legal

Fuentes

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