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Lista de comprobación antes de comprar (Austria)

Lista de comprobaciones del compradorPrüfliste vor dem Kaufanbot

Los documentos y comprobaciones que el comprador de una vivienda en Austria debe obtener antes de firmar un Kaufanbot: nota del registro, certificado energético, licencias y calificación urbanística, documentos de la comunidad de un piso, arrendamientos, capacidad del vendedor, permiso de transmisión de suelo y gastos de compra.

Úsela desde la primera visita hasta que firme el Kaufanbot. En Austria la oferta le obliga en cuanto el vendedor la acepta, así que haga la mayoría de las comprobaciones antes de firmarla, no antes del Kaufvertrag. Pida al vendedor o al agente cada documento que falte, y pida al redactor del contrato que compruebe de nuevo el registro de la propiedad justo antes de la firma.

Revisado el 28 de octubre de 2026. No es asesoramiento legal. Pida a un notario o abogado que revise su caso antes de firmar.

Lo esencial

Se aplica a
Todo el país. Cada estado federado (Bundesland) y cada municipio fijan el urbanismo, el derecho de la construcción y las reglas de transmisión de suelo.
Certificado energético
Se muestra antes de su oferta, con 10 años como máximo, y se entrega en los 14 días siguientes al contrato (EAVG 2012 § 4).
Datos energéticos en anuncios
Demanda de calefacción, demanda de energía final y clase de eficiencia, en los anuncios publicados desde el 1 de julio de 2026 (EAVG 2012 § 3).
Impuesto sobre transmisiones
3,5 % del precio, como mínimo sobre el valor del inmueble.
Tasas del registro
1,1 % del valor por la propiedad, 1,2 % del importe garantizado por una hipoteca. La exención de vivienda habitual terminó para solicitudes desde el 1 de julio de 2026.
Fondo de reserva de la comunidad
Todos los propietarios juntos pagan al menos 1,12 € por m² de superficie útil al mes desde el 1 de enero de 2026, con algunas excepciones (WEG 2002 § 31(1)).
Compradores extranjeros
Los ciudadanos de la UE y del EEE reciben el mismo trato que los austriacos. Los demás suelen necesitar un permiso o una confirmación según la ley del estado federado.
Desistimiento del consumidor
1 semana si firma el día de la primera visita por una necesidad urgente de vivienda, como máximo 1 mes después de esa visita (KSchG § 30a).

La lista de comprobación

Registro de la propiedad

Edificio, licencias y energía

  • El certificado energético, con su fecha, demanda de calefacción y clase de eficiencia.Energieausweis

    El vendedor debe mostrarlo antes de que usted firme. Sus datos pasan a ser cualidades pactadas del edificio.

  • Licencia de obra y comunicación de finalización del edificio y de toda ampliación, reforma del ático o cambio de uso posterior.Baubewilligung, Fertigstellungsanzeige

    Las obras sin licencia pueden dar lugar a una orden de demolición y bloquear la financiación o la reventa. Pregunte a la autoridad municipal de obras.

  • Calificación urbanística de la parcela y todo plan de ordenación.Flächenwidmungsplan, Bebauungsplan

    La calificación decide qué puede construir y si la vivienda puede usarse como residencia principal o vacacional.

  • Estado de la calefacción, el tejado, las ventanas y las tuberías, idealmente revisado por un perito.Bauzustand

    Los contratos de los vendedores suelen excluir la garantía, así que los defectos que no detectó corren de su cuenta.

Piso en régimen de propiedad horizontal

  • La última liquidación anual y el presupuesto actual del administrador.Jahresabrechnung, Vorausschau

    Muestran los gastos corrientes y las obras previstas para el año siguiente.

  • El saldo del fondo de reserva y la aportación mensual de la unidad.Rücklage

    La ley fija una aportación mínima, aumentada el 1 de enero de 2026. Una reserva baja con obras previstas implica derramas.

  • Actas y acuerdos de las juntas de propietarios de los últimos años.Protokolle der Eigentümerversammlung, Beschlüsse

    Muestran obras votadas, conflictos y atrasos en el edificio.

  • Confirmación de que el vendedor no debe atrasos a la comunidad de propietarios.Bestätigung über Rückstände

    Pida al fiduciario que liquide los atrasos con el precio antes de pagar al vendedor.

Vendedor, ocupación y permisos

Gastos

Formalidades

  1. Usted no firma esta lista.
  2. Cualquier persona puede pedir una nota del registro de la propiedad en línea o en un tribunal de distrito, previo pago de una tasa.
  3. En un piso, el administrador (Hausverwaltung) tiene las cuentas, el presupuesto y las actas. El vendedor puede pedir copias.
  4. Guarde copia de cada documento en el que se basó.

Errores frecuentes

  • Fiarse de una nota del registro antigua. Pida una nueva y busque una "Plombe" arriba a la izquierda. Señala una solicitud pendiente que puede tener rango preferente.
  • Leer solo la hoja B. Las hipotecas, servidumbres, derechos de tanteo y prohibiciones de vender o gravar están en la hoja C.
  • Suponer que un ático reformado, un jardín de invierno o una ampliación son legales. Pida al municipio la licencia de obra y la comunicación de finalización.
  • Saltarse las actas de la comunidad y el estado del fondo de reserva. Obras ya votadas y una reserva baja pueden suponer pagos extra poco después de comprar.
  • Comprar una vivienda que no será su residencia principal sin preguntar al municipio si la calificación permite una segunda residencia o vivienda vacacional.
  • Ignorar a un inquilino actual. Según la MRG el arrendador solo puede poner fin al contrato por vía judicial y por un motivo tasado, así que el contrato suele sobrevivir a la venta.
  • Olvidar las reglas fuera de la MRG. Allí el comprador puede poner fin a un arrendamiento no inscrito en el registro con el preaviso legal (ABGB § 1120).

Base legal

Fuentes

Describa la vivienda que busca