Logo von One Place: KI-gestützte Suchmaschine für Immobilien

Mietvertrag-Vorlage für Wohnraum (Schweiz)

Mietvertrag für Wohnräume (unbefristet)

Ein unbefristeter Mietvertrag für eine unmöblierte Wohnung nach Obligationenrecht (OR Art. 253 bis 273c) und Verordnung VMWG. Er regelt Parteien, Wohnung, Mietzins und Nebenkosten, Berechnungsgrundlagen des Mietzinses, Kaution, Übergabe und Rückgabe, Unterhalt, Untermiete und Kündigung.

Verwenden Sie den Vertrag, wenn ein privater Vermieter eine Wohnung oder ein Haus unbefristet zu Wohnzwecken vermietet. Verwenden Sie ihn nicht für eine Ferienwohnung, die für 3 Monate oder weniger vermietet wird und nicht unter die Regeln über Wohnräume fällt, nicht für Geschäftsräume und nicht für subventionierte Wohnungen mit behördlich kontrollierten Mietzinsen. Für eine luxuriöse Wohnung oder ein luxuriöses Einfamilienhaus mit sechs oder mehr Wohnräumen, ohne Küche gezählt, gelten die Regeln über missbräuchliche Mietzinse nicht (VMWG Art. 2). Viele Regeln des Mietrechts sind zwingend: Eine Klausel, die zum Nachteil des Mieters davon abweicht, ist unwirksam.

Geprüft am 28. Oktober 2026. Keine Rechtsberatung. Lassen Sie Ihren Fall vor der Unterschrift von einem Notar oder Anwalt prüfen.

Amtliches Muster: Formular zur Mitteilung des Anfangsmietzinses (Kanton Zürich, Art. 270 Abs. 2 OR)

Im Kanton Zürich für jeden neuen Wohnungsmietvertrag zusätzlich zum Vertrag vorgeschrieben, solange die Leerwohnungsziffer bei 1,5 % oder darunter liegt. Für den Mietvertrag selbst gibt es kein amtliches Muster. Seit dem 1. Oktober 2025 muss das Formular auch den Referenzzinssatz und den Landesindex der Konsumentenpreise angeben, auf denen der bisherige Mietzins beruhte (VMWG Art. 19 Abs. 3).

Das Wichtigste

Gilt für
Deutschsprachige Kantone, mit gekennzeichneten Regeln des Kantons Zürich. Die französischsprachigen Kantone, besonders die Waadt, haben zusätzliche Regeln, die unter den Formvorschriften stehen.
Höchstbetrag der Kaution
3 Monatsmietzinse, auf einem Bankkonto oder Depot auf den Namen des Mieters (OR Art. 257e).
Freigabe der Kaution
Nur mit Zustimmung beider Parteien, rechtskräftigem Zahlungsbefehl oder rechtskräftigem Urteil (OR Art. 257e Abs. 3).
Kaution nach 1 Jahr
Macht der Vermieter innert 1 Jahr nach Mietende keinen Anspruch geltend, kann der Mieter sie von der Bank verlangen (OR Art. 257e Abs. 3).
Kündigung einer Wohnung
Mindestens 3 Monate, auf einen ortsüblichen Termin oder, ohne Ortsgebrauch, auf das Ende einer 3-monatigen Mietdauer (OR Art. 266c).
Kündigung durch den Vermieter
Mit dem amtlichen kantonalen Formular, bei einer Familienwohnung separat an den Ehegatten des Mieters. Sonst nichtig (OR Art. 266l, 266n, 266o).
Anfangsmietzins
Der Mieter kann ihn innert 30 Tagen nach Übernahme der Wohnung als missbräuchlich anfechten, in den Fällen von OR Art. 270 Abs. 1.
Mietzinserhöhung
Mit dem amtlichen kantonalen Formular, begründet, mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist (OR Art. 269d).
Unterschrift bei Mietzinserhöhung
Seit 1. Oktober 2025 genügt eine aufgedruckte Unterschrift auf dem Formular.
Nebenkosten
Nur wenn besonders vereinbart. Akonto: Abrechnung mindestens einmal jährlich. Pauschale: nach Durchschnittswerten von 3 Jahren (OR Art. 257a, VMWG Art. 4).
Zahlungsrückstand
Schriftliche Zahlungsfrist von mindestens 30 Tagen, dann Kündigung mit mindestens 30 Tagen Frist auf Ende eines Monats (OR Art. 257d).
Staffelmiete
Nur gültig in einem Vertrag von mindestens 3 Jahren, mit höchstens einer Erhöhung pro Jahr, in Franken festgelegt (OR Art. 269c).
Nicht behobener Mangel
Der Mieter kann eine Mietzinsherabsetzung verlangen oder, nach schriftlicher Frist, den Mietzins bei der vom Kanton bezeichneten Stelle hinterlegen.

Das Dokument

Mietvertrag für Wohnräume (unbefristet)

  1. 1.Vertragsparteien

    1. 1.1

      Vermieterschaft: Vermieter.

      Geben Sie Name oder Firma und Adresse an. Handelt eine Verwaltung, nennen Sie Vermieter und Verwaltung.

    2. 1.2

      Mieterschaft: Mieter. Mehrere Mieter haften solidarisch für sämtliche Verpflichtungen aus diesem Vertrag.

      Geben Sie für jeden Mieter vollständigen Namen, Geburtsdatum und aktuelle Adresse an. Bei einer Familienwohnung schützt das Gesetz auch einen Ehegatten, der nicht unterzeichnet (OR Art. 266m, 266n).

  2. 2.Mietobjekt

    1. 2.1

      Vermietet wird in der Liegenschaft Adresse der Liegenschaft folgende Wohnung: Wohnung. Nebenräume und Mitbenützung: Nebenräume und gemeinsame Einrichtungen. Abstellplatz oder Garage: Abstellplatz oder Garage.

      Ein mit der Wohnung vermieteter Abstellplatz folgt den Regeln der Wohnung (VMWG Art. 1). Vermieten Sie ihn im selben Vertrag.

    2. 2.2

      Mitvermietete Einrichtungen: Mitvermietete Geräte und Einrichtungen.

    3. 2.3

      Das Mietobjekt wird ausschliesslich zu Wohnzwecken vermietet.

  3. 3.Mietbeginn und Kündigung

    1. 3.1

      Das Mietverhältnis beginnt am Mietbeginn und wird auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

    2. 3.2

      Es kann von beiden Parteien unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten auf folgende Termine gekündigt werden: Kündigungstermine.

      Der Vertrag kann längere Fristen vorsehen. Nennt er keine Termine, fragen Sie die Schlichtungsbehörde nach dem Ortsgebrauch. Eine verspätete Kündigung gilt auf den nächstmöglichen Termin.

    3. 3.3

      Optional

      Die Kündigung ist erstmals auf den Erster möglicher Kündigungstermin zulässig.

      Eine Mindestdauer bindet beide Parteien. Streichen Sie die Klausel, wenn Sie keine wollen. Der Mieter kann mit einem geeigneten Ersatzmieter trotzdem früher ausziehen (OR Art. 264).

    4. 3.4

      Die Kündigung bedarf der Schriftform. Die Kündigung durch die Vermieterschaft erfolgt mit dem vom Kanton genehmigten Formular und ist bei einer Familienwohnung dem Mieter und seinem Ehegatten oder eingetragenen Partner separat zuzustellen.

      Eine Kündigung des Vermieters, die diese Regeln verletzt, ist nichtig (OR Art. 266o). Der Mieter kann sie innert 30 Tagen nach Empfang bei der Schlichtungsbehörde anfechten.

  4. 4.Mietzins

    1. 4.1

      Der monatliche Mietzins beträgt: Nettomietzins CHF Nettomietzins pro Monat in CHF; Nebenkosten CHF Nebenkosten pro Monat in CHF (Nebenkosten akonto oder pauschal); Abstellplatz oder Garage CHF Mietzins Abstellplatz pro Monat in CHF; Total CHF Monatlicher Gesamtbetrag in CHF.

      In Zürich stehen dieselben Beträge auf dem Formular zum Anfangsmietzins, zusammen mit dem Vormietzins und der Begründung einer allfälligen Erhöhung.

  5. 5.Nebenkosten

    1. 5.1

      Folgende Nebenkosten werden separat zum Nettomietzins erhoben: Verrechnete Nebenkosten. Nicht aufgeführte Nebenkosten sind im Nettomietzins inbegriffen.

      Reparatur und Erneuerung der Heizung sind nicht anrechenbar (VMWG Art. 6).

    2. 5.2

      Bei Akontozahlungen erstellt die Vermieterschaft mindestens einmal jährlich eine Abrechnung über die Abrechnungsperiode Abrechnungsperiode der Nebenkosten. Die Mieterschaft kann Einsicht in die Belege verlangen. Bei einer Pauschale stützt sich deren Höhe auf den Durchschnitt dreier Jahre.

      Bei einer Pauschale gibt es keine jährliche Abrechnung und keinen Saldo zu zahlen oder zu erstatten.

  6. 6.Zahlung

    1. 6.1

      Der Mietzins einschliesslich Nebenkosten ist monatlich im Voraus jeweils auf den Ersten des Monats auf folgendes Konto zu bezahlen: Konto für Mietzinszahlungen.

      Ohne diese Klausel ist der Mietzins am Ende jedes Monats fällig, sofern der Ortsgebrauch keinen anderen Termin vorsieht (OR Art. 257c).

  7. 7.Mietzinsgrundlagen

    1. 7.1

      Der Mietzins basiert auf einem hypothekarischen Referenzzinssatz von Referenzzinssatz des Mietzinses %, auf dem Landesindex der Konsumentenpreise von Stand und Basis des Konsumentenpreisindex und auf der allgemeinen Kostensteigerung bis Allgemeine Kostensteigerung berücksichtigt bis.

      Das zuständige Bundesdepartement veröffentlicht den Referenzzinssatz jedes Quartal (VMWG Art. 12a). Spätere Erhöhungen und Herabsetzungsbegehren messen sich an diesen Werten.

    2. 7.2

      Mietzinsanpassungen richten sich nach den Bestimmungen des Obligationenrechts und erfolgen durch die Vermieterschaft mit dem vom Kanton genehmigten Formular.

      Eine Erhöhung gilt frühestens ab dem nächsten Kündigungstermin. Der Mieter kann sie innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anfechten (OR Art. 270b).

  8. 8.Sicherheitsleistung (Mietkaution)

    1. 8.1

      Die Mieterschaft leistet eine Sicherheit von CHF Kaution in CHF. Die Vermieterschaft hinterlegt sie bei einer Bank auf einem Sparkonto oder Depot, das auf den Namen der Mieterschaft lautet.

      Die Kaution beträgt höchstens 3 Monatsmietzinse (OR Art. 257e Abs. 2). Die Kantone können ergänzende Regeln erlassen (OR Art. 257e Abs. 4).

    2. 8.2

      Die Bank gibt die Sicherheit nur mit Zustimmung beider Parteien oder gestützt auf einen rechtskräftigen Zahlungsbefehl oder ein rechtskräftiges Gerichtsurteil heraus. Hat die Vermieterschaft innert einem Jahr nach Beendigung des Mietverhältnisses keinen Anspruch rechtlich geltend gemacht, kann die Mieterschaft die Rückerstattung von der Bank verlangen.

  9. 9.Übergabe

    1. 9.1

      Die Vermieterschaft übergibt das Mietobjekt am Übergabedatum in gereinigtem und zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichem Zustand. Die Parteien erstellen bei der Übergabe gemeinsam ein Übergabeprotokoll, das Bestandteil dieses Vertrags ist.

      Der Mieter sollte Mängel, die nicht im Protokoll stehen, bald nach dem Einzug schriftlich melden, damit sie ihm bei Mietende nicht belastet werden.

    2. 9.2

      Auf Verlangen legt die Vermieterschaft das Rückgabeprotokoll des vorangegangenen Mietverhältnisses zur Einsicht vor und teilt die Höhe des bisherigen Mietzinses mit.

      Dies ist ein gesetzliches Recht des Mieters (OR Art. 256a).

  10. 10.Gebrauch und Hausordnung

    1. 10.1

      Die Mieterschaft gebraucht das Mietobjekt sorgfältig und nimmt auf Hausbewohner und Nachbarn Rücksicht. Die beigelegte Hausordnung ist Bestandteil dieses Vertrags.

      Nach schriftlicher Mahnung erlaubt eine schwere und fortgesetzte Pflichtverletzung dem Vermieter die Kündigung mit 30 Tagen Frist auf Ende eines Monats (OR Art. 257f).

    2. 10.2

      Optional

      Haustiere: Haustiere erlaubt.

      Behalten Sie die Klausel, wenn Sie Katzen oder Hunde erlauben oder einschränken wollen. Streichen Sie sie, wenn die Hausordnung Haustiere bereits regelt.

    3. 10.3

      Erneuerungen und Änderungen am Mietobjekt durch die Mieterschaft bedürfen der schriftlichen Zustimmung der Vermieterschaft.

      Stimmt der Vermieter zu und will er bei Mietende den ursprünglichen Zustand zurück, muss dies schriftlich vereinbart sein (OR Art. 260a).

  11. 11.Unterhalt und Mängel

    1. 11.1

      Die Mieterschaft beseitigt auf eigene Kosten Mängel, die durch kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen oder Ausbesserungen behoben werden können, nach Ortsgebrauch, im Einzelfall bis zu einem Betrag von CHF Grenze kleiner Unterhalt für Mieter, CHF.

      Ohne Betrag bestimmt der Ortsgebrauch den kleinen Unterhalt. Der Vermieter muss die Wohnung gebrauchstauglich halten. Eine Abwälzung auf den Mieter ist nichtig (OR Art. 256 Abs. 2).

    2. 11.2

      Andere Mängel meldet die Mieterschaft der Vermieterschaft umgehend. Die Vermieterschaft beseitigt sie innert angemessener Frist. Die Mieterschaft duldet notwendige Arbeiten und Besichtigungen, die ihr rechtzeitig angezeigt werden.

      Ein Mieter, der einen Mangel nicht meldet, haftet für den daraus entstehenden Schaden (OR Art. 257g).

  12. 12.Untermiete

    1. 12.1

      Die Mieterschaft kann das Mietobjekt mit Zustimmung der Vermieterschaft ganz oder teilweise untervermieten. Die Vermieterschaft kann die Zustimmung nur verweigern, wenn die Mieterschaft die Bedingungen der Untermiete nicht bekannt gibt, diese im Vergleich zum Hauptmietvertrag missbräuchlich sind oder der Vermieterschaft daraus wesentliche Nachteile entstehen.

      Das entspricht OR Art. 262. Der Mieter haftet dem Vermieter weiter dafür, wie der Untermieter die Wohnung gebraucht.

  13. 13.Vorzeitige Rückgabe

    1. 13.1

      Gibt die Mieterschaft das Mietobjekt ohne Einhaltung der Kündigungsfrist oder des Kündigungstermins zurück, wird sie von ihren Verpflichtungen nur befreit, wenn sie einen für die Vermieterschaft zumutbaren, zahlungsfähigen Ersatzmieter vorschlägt, der bereit ist, den Vertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen.

      Sonst schuldet der Mieter den Mietzins bis zum nächstmöglichen Mietende. Der Vermieter muss sich Mietzinse aus einer Weitervermietung anrechnen lassen (OR Art. 264).

  14. 14.Rückgabe

    1. 14.1

      Die Mieterschaft gibt das Mietobjekt bei Beendigung des Mietverhältnisses gereinigt und in dem Zustand zurück, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt. Für normale Abnützung haftet sie nicht.

      Der Schadenersatz ist auf die Reparaturkosten oder den Zeitwert begrenzt. Die gemeinsame Lebensdauertabelle der Hauseigentümer- und Mieterverbände hilft bei der Berechnung.

    2. 14.2

      Die Parteien prüfen das Mietobjekt bei der Rückgabe gemeinsam und halten Mängel in einem Rückgabeprotokoll fest. Die Vermieterschaft meldet Mängel, für welche die Mieterschaft einzustehen hat, sofort.

      Ein Vermieter, der Mängel nicht sofort rügt, verliert seinen Anspruch, ausser bei Mängeln, die eine übliche Prüfung nicht zeigt (OR Art. 267a).

  15. 15.Besondere Vereinbarungen

    1. 15.1

      Weitere Vereinbarungen

      Eine Bestimmung darf vom zwingenden Mietrecht nicht zum Nachteil des Mieters abweichen. Fügen Sie keine feste Auszugsgebühr und keine Kauf- oder Versicherungspflicht ein.

  16. 16.Beilagen

    1. 16.1

      Bestandteil dieses Vertrags sind: Beilagen.

      Im Kanton Zürich und in anderen Kantonen mit Formularpflicht führen Sie hier das unterzeichnete Formular zum Anfangsmietzins auf und übergeben es spätestens bei der Übergabe.

  17. 17.Unterschriften

    1. 17.1

      Dieser Vertrag wird in zwei Exemplaren ausgefertigt. Ort der Unterzeichnung, Datum der Unterzeichnung. Die Vermieterschaft: ______. Die Mieterschaft: ______.

      Jeder Mieter unterzeichnet. Bei mehr als zwei Parteien ein Exemplar pro Partei erstellen.

Formvorschriften

  1. Schliessen Sie den Vertrag schriftlich ab und unterzeichnen Sie ihn. Jede Partei erhält ein Original. Legen Sie Hausordnung und Übergabeprotokoll bei.
  2. In Zürich muss der Vermieter dem Mieter spätestens bei der Übergabe das amtliche Formular zur Mitteilung des Anfangsmietzinses aushändigen.
  3. Das Formular nennt den Vormietzins und seine Berechnungsgrundlagen. Zürich verlangt es bei einem Leerwohnungsbestand von 1.5% oder weniger. Die Regel gilt seit 1. November 2013.
  4. Basel-Stadt, Bern (seit 1. Dezember 2025), Freiburg, Genf, Luzern und Zug haben dieselbe Formularpflicht. Neuenburg und die Waadt wenden sie in einem Teil ihres Gebiets an.
  5. Auf Verlangen muss der Vermieter dem neuen Mieter das Rückgabeprotokoll des Vormieters zeigen und den Vormietzins mitteilen (OR Art. 256a).
  6. In den französischsprachigen Kantonen gilt der Rahmenmietvertrag für die Westschweiz nur, wenn der Vertrag ihn einbezieht.
  7. In der Waadt binden die kantonalen Regeln RULV vom 1. Juli 2026 bis 30. Juni 2032 jeden Mietvertrag, mit besonderen Regeln zu Kaution, Untermiete und vorzeitiger Rückgabe.
  8. Verwenden Sie die amtlichen Formulare des Kantons, in dem die Wohnung liegt, in dessen Sprache.

Häufige Fehler

  • In Zürich das Formular zum Anfangsmietzins weglassen. Der Mietzins ist dann nicht gültig festgelegt, und für den Mieter gilt die 30-Tage-Frist zur Festsetzung nicht.
  • Den früheren Referenzzinssatz und Index auf dem Formular weglassen. Der Bundesrat warnte, dass dies dieselbe Folge haben kann wie ein fehlendes Formular.
  • Eine Kaution über 3 Monatsmietzinse verlangen oder sie auf das eigene Konto des Vermieters einzahlen lassen. Die Kaution gehört auf ein Konto auf den Namen des Mieters.
  • Nebenkosten abrechnen, die der Vertrag nicht aufführt. Der Mieter schuldet nur besonders vereinbarte Kosten.
  • Den Vertrag an den Kauf von Möbeln oder den Abschluss einer Versicherung knüpfen. Ein solches Koppelungsgeschäft ist nichtig (OR Art. 254, VMWG Art. 3).
  • Eine Pauschale für Reinigung oder Malerarbeiten bei Mietende vereinbaren. Ein Versprechen, im Voraus mehr als den tatsächlichen Schaden zu zahlen, ist nichtig (OR Art. 267 Abs. 2).
  • Referenzzinssatz und Index, auf denen der Mietzins beruht, nicht festhalten. Ohne sie lassen sich spätere Erhöhungen oder Senkungen kaum berechnen.
  • Als Vermieter per Brief oder E-Mail kündigen. Ohne amtliches kantonales Formular ist die Kündigung nichtig.

Rechtsgrundlage

Quellen

Beschreiben Sie das Zuhause, das Sie suchen