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Kaufangebot-Vorlage (Schweiz)

Kaufangebot (unverbindliche Kaufabsichtserklärung)

Ein Schreiben, in dem der Käufer Preis und Bedingungen nennt, zu denen er ein bestimmtes Grundstück kaufen will. In der Schweiz bindet es keine Partei: Ein Grundstückkauf und jedes Versprechen, ein Grundstück zu kaufen oder zu verkaufen, bedürfen der öffentlichen Beurkundung. Das Schreiben eröffnet die Verhandlungen und liefert der Urkundsperson die Daten für den Vertrag.

Verwenden Sie das Schreiben nach einer Besichtigung, wenn Sie dem Verkäufer oder dem Immobilienmakler zeigen wollen, dass Sie ernsthaft interessiert sind, zu welchem Preis und zu welchen Bedingungen. Legen Sie damit auch die Punkte fest, die die Urkundsperson in die Urkunde aufnimmt: Preis, Übergabedatum, Finanzierung und die Unterlagen, die Sie vorher brauchen. Verwenden Sie es nicht, um sich die Immobilie zu sichern. Das kann nur ein Kaufvertrag oder ein Vorvertrag, der vor einer Urkundsperson unterzeichnet wird.

Geprüft am 28. Oktober 2026. Keine Rechtsberatung. Lassen Sie Ihren Fall vor der Unterschrift von einem Notar oder Anwalt prüfen.

Das Wichtigste

Gilt für
Deutschsprachige Kantone. Die Formvorschriften sind Bundesrecht und gelten in jedem Kanton. Einzelheiten aus Zürich sind gekennzeichnet.
Wirkung des Schreibens
Nicht verbindlich. Ein Grundstückkauf ist nur als öffentliche Urkunde gültig (OR Art. 216 Abs. 1).
Vorvertrag oder Kaufsrecht
Bedarf ebenfalls der öffentlichen Beurkundung (OR Art. 216 Abs. 2). Ein Kaufsrecht dauert höchstens 10 Jahre, ein Vorkaufsrecht 25 Jahre (OR Art. 216a).
Reservationsvereinbarung
Nichtig, wenn ohne Urkundsperson unterzeichnet. Der Käufer kann die Reservationszahlung meist zurückfordern.
Klausel zum Behalt der Zahlung
Nur gültig, soweit sie bloss Kosten deckt, die der Verkäufer im Vertrauen auf den Kauf hatte (BGE 140 III 200; BGer 4A_109/2018).
Eigentumsübertragung
Erst mit dem Eintrag im Grundbuch (ZGB Art. 656).
Eigenmittel für eine Hypothek
Mindestens 10% des Belehnungswerts aus Mitteln ausserhalb der beruflichen Vorsorge, der 2. Säule (Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung).
Amortisation der Hypothek
Die Schuld muss innert 15 Jahren auf 2/3 des Belehnungswerts sinken (Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung).
Personen im Ausland
Brauchen eine kantonale Bewilligung, ausser für eine Hauptwohnung am rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz in der Schweiz oder eine andere Ausnahme (BewG Art. 2 und 5).
Handänderungssteuer
In Zürich keine seit 1. Januar 2005. Andere Kantone erheben eine Handänderungssteuer.
Notariats- und Grundbuchgebühren
Fallen in Zürich an. Beide Parteien haften solidarisch dafür.

Das Dokument

Kaufangebot (unverbindliche Kaufabsichtserklärung)

  1. 1.Absender und Empfänger

    1. 1.1

      Absender: Käufer, Adresse des Käufers (nachfolgend «Kaufinteressent»).

      Geben Sie für jeden Käufer vollständigen Namen, Geburtsdatum und Staatsangehörigkeit an. Für eine Gesellschaft Firma und Sitz.

    2. 1.2

      Empfänger: Verkäufer oder sein Makler, Adresse des Verkäufers oder Maklers.

      Hat ein Makler den Verkaufsauftrag, richten Sie das Schreiben an ihn und bitten Sie ihn, es an den Eigentümer weiterzuleiten.

  2. 2.Kaufobjekt

    1. 2.1

      Ich interessiere mich für den Erwerb der Liegenschaft Adresse des Objekts, Grundstück Grundstücknummer und Gemeinde, bestehend aus Beschreibung des Objekts, die zum Preis von CHF Verkaufspreis in CHF angeboten wird.

      Übernehmen Sie die Grundstücknummer (Grundstück-Nr. oder Kat.-Nr.) aus dem Grundbuchauszug. Bei einer Wohnung die Nummer der Stockwerkeinheit ergänzen.

  3. 3.Angebotener Kaufpreis

    1. 3.1

      Ich biete für das Kaufobjekt einen Kaufpreis von CHF Angebotener Preis in CHF (in Worten: Angebotener Preis in Worten Franken). Der Kaufpreis ist bei der Eigentumsübertragung zahlbar.

      Der Vertrag regelt, wie und wann der Preis bezahlt wird. Klären Sie die Zahlungsart vor dem Beurkundungstermin mit der Urkundsperson und Ihrer Bank.

  4. 4.Finanzierung

    1. 4.1

      Ich finanziere den Kaufpreis mit Eigenmitteln von CHF Eigenmittel in CHF und einer Hypothek von CHF Hypothekarbetrag in CHF. Mein Angebot steht unter dem Vorbehalt der definitiven Finanzierungszusage meiner Bank.

      Streichen Sie den Vorbehalt, wenn Sie ganz aus Eigenmitteln zahlen. Der Verkäufer verlangt einen Finanzierungsnachweis, bevor die Urkundsperson einen Termin festlegt.

  5. 5.Bedingungen und Unterlagen

    1. 5.1

      Als Antritt mit Übergang von Nutzen und Gefahr schlage ich den Übergabetag (Übergang von Nutzen und Gefahr) vor.

      Legt der Vertrag einen Übergabetag fest, vermutet das Gesetz, dass Nutzen und Gefahr an diesem Tag auf den Käufer übergehen (OR Art. 220).

    2. 5.2

      Vor der Beurkundung benötige ich folgende Unterlagen: Benötigte Unterlagen vor der Beurkundung.

    3. 5.3

      Optional

      Weitere Bedingungen: Weitere Bedingungen.

      Behalten für Bedingungen wie Bauexpertise, mieterfreie Übergabe oder mitverkaufte Gegenstände. Gibt es keine, streichen.

  6. 6.Unverbindlichkeit

    1. 6.1

      Dieses Angebot ist eine unverbindliche Absichtserklärung. Ein Kaufvertrag über ein Grundstück und jeder Vorvertrag dazu bedürfen zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung (Art. 216 OR). Eine Verpflichtung entsteht für beide Parteien erst mit der Unterzeichnung des öffentlich beurkundeten Kaufvertrags.

      Behalten Sie diese Klausel. Sie hält die Rechtslage fest und verhindert Streit über eine angebliche Einigung.

    2. 6.2

      Mit diesem Angebot wird keine Zahlung geleistet, insbesondere keine Reservations- oder Anzahlung.

  7. 7.Weiteres Vorgehen

    1. 7.1

      Bei Annahme meines Angebots ersuche ich Sie, die Urkundsperson am Ort der gelegenen Sache mit der Ausarbeitung eines Kaufvertragsentwurfs zu beauftragen und mir diesen rechtzeitig vor dem Beurkundungstermin zur Prüfung zuzustellen.

      In Zürich ist das Notariat des Kreises zuständig. Verlangen Sie den Entwurf lange vor der Unterzeichnung. Lassen Sie ihn im Zweifel von einem unabhängigen Anwalt prüfen.

  8. 8.Gültigkeit

    1. 8.1

      Dieses Angebot gilt bis zum Angebot gültig bis. Ich bitte Sie um eine schriftliche Antwort bis zu diesem Datum.

      Setzen Sie eine kurze Frist. Da das Schreiben Sie nicht bindet, können Sie es auch früher zurückziehen.

  9. 9.Unterschrift

    1. 9.1

      Freundliche Grüsse. Ort der Unterzeichnung, Datum der Unterzeichnung. Unterschrift: Käufer.

      Jeder Käufer unterzeichnet. Ehegatten, die gemeinsam kaufen, unterzeichnen beide.

Formvorschriften

  1. Das Schreiben braucht keine Form, keine Zeugen und keine Urkundsperson. Datieren und unterzeichnen Sie es.
  2. Senden Sie es per E-Mail oder Post an den Verkäufer oder an den Makler mit Verkaufsauftrag.
  3. Das Schreiben bindet Sie nicht, auch wenn eine Klausel dies sagt. Ein Grundstückkauf und jeder Vorvertrag bedürfen der öffentlichen Beurkundung (OR Art. 216).
  4. Zahlen Sie mit dem Angebot nichts. Makler verlangen oft eine unterzeichnete Reservationsvereinbarung und eine Reservationszahlung.
  5. Das Bundesgericht behandelt eine Reservationsvereinbarung als Vorvertrag. Ohne öffentliche Beurkundung ist sie nichtig, und Sie können die Zahlung meist zurückfordern.
  6. Sind Sie eine Person im Ausland nach Lex Koller, prüfen Sie vor dem Angebot, ob Sie eine kantonale Bewilligung brauchen.
  7. In Zürich errichtet das Notariat des Kreises, in dem das Grundstück liegt, die Urkunde.
  8. In Bern, Basel und den meisten französisch- und italienischsprachigen Kantonen wählen die Parteien einen freien Notar.

Häufige Fehler

  • Eine Reservationsgebühr zahlen, um sich das Objekt zu sichern. Ohne öffentliche Beurkundung ist die Reservationsvereinbarung nichtig. Das Geld erhalten Sie unter Umständen nur per Gericht zurück.
  • Glauben, die schriftliche Annahme binde den Verkäufer. Bis zur Beurkundung vor der Urkundsperson kann er noch an jemand anderen verkaufen.
  • Das Angebot machen, bevor die Bank die Hypothek schriftlich zusagt. Prüfen Sie, dass mindestens 10% des Belehnungswerts aus Mitteln ausserhalb der 2. Säule stammen.
  • Die Lex Koller übersehen. Ein bewilligungspflichtiger Kauf ist unwirksam, bis die Bewilligung rechtskräftig ist.
  • Die Frist für die Bewilligung verpassen. Das Grundbuchamt weist die Anmeldung ab, wenn die Bewilligung nicht rechtzeitig vorliegt (BewG Art. 18 und 26).
  • Das Objekt nur mit der Strassenadresse bezeichnen. Nennen Sie die Grundstücknummer und bei einer Wohnung die Nummer der Stockwerkeinheit aus dem Grundbuch.
  • Die Kosten zusätzlich zum Preis vergessen: Notariats- und Grundbuchgebühren, Gebühren für die Pfandrechtserrichtung und in vielen Kantonen eine Handänderungssteuer.

Rechtsgrundlage

Quellen

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