Checkliste zum Vorvertrag für den Immobilienkauf (Schweiz)
Grundstückkaufvertrag und Vorvertrag: Prüfliste zum Entwurf der Urkundsperson
Das Schweizer Recht kennt keinen privaten Vorvertrag zum Kauf. Grundstückkauf, Vorvertrag, Kaufsrecht und limitiertes Vorkaufsrecht bedürfen alle der öffentlichen Beurkundung. Diese Prüfliste hilft Käufer oder Verkäufer, den Entwurf der Urkundsperson vor der Unterzeichnung zu prüfen.
Verwenden Sie die Prüfliste, sobald sich die Parteien über den Preis einig sind und die Urkundsperson einen Entwurf des Kaufvertrags geschickt hat, oder eines Vorvertrags oder Kaufsrechts, wenn der Kauf noch nicht vollzogen werden kann, zum Beispiel bei einer Wohnung im Bau. Gehen Sie jeden Punkt durch, bitten Sie die Urkundsperson, jede Klausel zu erklären oder zu ändern, die Sie nicht verstehen, und lassen Sie sich bei einem großen oder ungewöhnlichen Kauf unabhängig beraten.
Geprüft am 28. Oktober 2026. Keine Rechtsberatung. Lassen Sie Ihren Fall vor der Unterschrift von einem Notar oder Anwalt prüfen.
Das Wichtigste
- Gilt für
- Deutschsprachige Kantone, mit Einzelheiten aus Zürich. Die Formvorschriften sind Bundesrecht und gelten in jedem Kanton.
- Form
- Öffentliche Beurkundung für Kauf, Vorvertrag, Kaufsrecht oder Vorkaufsrecht mit festem Preis (OR Art. 216).
- Höchstdauer der Rechte
- Kaufsrecht 10 Jahre, Vorkaufs- und Rückkaufsrecht 25 Jahre (OR Art. 216a).
- Mängelrüge
- 60 Tage. Bei einem Mangel, den eine übliche Prüfung nicht zeigt, 60 Tage ab Entdeckung (OR Art. 219a Abs. 1, seit 1. Januar 2026).
- Kürzere Rügefrist
- Eine im Vertrag vereinbarte kürzere Frist ist unwirksam (OR Art. 219a Abs. 1).
- Verjährung der Mängelansprüche
- 5 Jahre ab Eigentumsübertragung. Keine Verkürzung zulasten des Käufers (OR Art. 219a Abs. 3).
- Neubauten
- Ist das Gebäude noch zu erstellen oder weniger als 2 Jahre alt, kann der Käufer unentgeltliche Nachbesserung verlangen (OR Art. 219a Abs. 2).
- Bauhandwerkerpfandrecht
- Handwerker können bis 4 Monate nach Vollendung ein Pfandrecht eintragen, auch gegen einen neuen Eigentümer (ZGB Art. 837 und 839).
- Nutzen und Gefahr
- Gehen vermutungsweise am vertraglich festgelegten Übergabetag auf den Käufer über (OR Art. 220).
- Bestehende Mietverträge
- Gehen auf den Käufer über. Er kann eine Wohnungsmiete vorzeitig nur bei dringendem Eigenbedarf mit gesetzlicher Frist auf den nächsten Termin kündigen (OR Art. 261).
- Kosten in Zürich
- Keine Handänderungssteuer seit 2005. Es fallen Notariats- und Grundbuchgebühren an, und das Grundstück haftet für die Grundstückgewinnsteuer des Verkäufers.
Die Checkliste
Bevor die Urkundsperson den Vertrag entwirft
Der Urkundsperson die Vertragsdaten senden: Parteien, Grundstück, Preis, Zahlung, Übergabetag und besondere BestimmungenVertragsangaben
Schriftliche Finanzierungszusage der BankFinanzierungsbestätigung
Der Vertrag verpflichtet Sie zur Zahlung. Ohne Finanzierung droht Schadenersatz. Mindestens 10% des Belehnungswerts müssen Mittel ausserhalb der 2. Säule sein.
Prüfen, ob der Käufer eine Person im Ausland nach Lex Koller istBewilligungspflicht nach BewG
Zustimmung des Ehegatten des Verkäufers, wenn das Objekt die Familienwohnung istZustimmung des Ehegatten (Art. 169 ZGB)
Ohne ausdrückliche Zustimmung ist der Verkauf der Familienwohnung nicht gültig.
Parteien und Grundstück im Entwurf
Vollständige Personalien aller Verkäufer und Käufer, und Eigentumsform mehrerer Käufer (Miteigentum oder Gesamteigentum)Miteigentum, Gesamteigentum
Die Eigentumsform bestimmt, wer später verkaufen kann und was bei Tod oder Trennung geschieht.
Grundstückbeschreibung gemäss aktuellem Grundbuchauszug: Grundstücknummer, Fläche, Stockwerkeinheit und WertquoteGrundstückbeschrieb, Wertquote
Der Vertrag überträgt, was das Grundbuch beschreibt, nicht was das Inserat versprach.
Dienstbarkeiten, Grundlasten, Anmerkungen und Grundpfandrechte im Vertrag, und welche Pfandrechte der Verkäufer ablöstDienstbarkeiten, Anmerkungen, Grundpfandrechte
Der Käufer übernimmt jedes eingetragene Recht, das bestehen bleibt. Schuldbriefe des Verkäufers müssen beim Vollzug gelöscht oder übertragen werden.
Mietverträge, die auf den Käufer übergehen, mit Mietzinsen und DepotsMietverträge (Art. 261 OR)
Mietverträge gehen mit dem Grundstück über. Einen Wohnungsmietvertrag können Sie vorzeitig nur bei dringendem Eigenbedarf kündigen.
Preis, Zahlung und Steuern
Preis, Zahlungstermin und Zahlungsart, und der Übergabetag, an dem Nutzen und Gefahr übergehenKaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Antritt
Nutzen und Gefahr gehen am vereinbarten Übergabetag über. Stimmen Sie ihn mit Zahlung und Grundbuchanmeldung ab.
Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer des VerkäufersSicherstellung der Grundstückgewinnsteuer
Wer Notariats- und Grundbuchgebühren und eine allfällige kantonale Handänderungssteuer zahltGebühren, Handänderungssteuer
Gewährleistung und Mängel
Umfang eines Gewährleistungsausschlusses und Liste der dem Verkäufer bekannten MängelGewährleistungsausschluss
Ein Ausschluss ist bei bestehenden Bauten üblich. Er gilt nicht für arglistig verschwiegene Mängel (OR Art. 199).
Rügefrist für Mängel und VerjährungsfristMängelrüge, Verjährung (Art. 219a OR)
Bei Neubau oder Kauf ab Plan: Nachbesserung, Fertigstellungstermin, Bauabnahme und Schutz vor BauhandwerkerpfandrechtenNachbesserung, Bauhandwerkerpfandrecht
Der Käufer eines weniger als 2 Jahre alten Gebäudes kann Nachbesserung verlangen. Unbezahlte Handwerker können 4 Monate nach Vollendung ein Pfandrecht eintragen.
Vorvertrag, Kaufsrecht und Reservation
Eine bereits unterzeichnete Reservationsvereinbarung. Lassen Sie die Rückzahlung oder Anrechnung an den Preis beurkunden.Reservationsvereinbarung
Ohne öffentliche Beurkundung ist sie nichtig. Ebenso eine Klausel zum Behalt der Zahlung, ausser für Kosten, die der Verkäufer im Vertrauen auf den Kauf hatte.
Bei Vorvertrag oder Kaufsrecht: Enddatum, Bedingungen, Preis und Schicksal einer AnzahlungVorvertrag, Kaufsrecht
Beide bedürfen der öffentlichen Beurkundung. Ein Kaufsrecht dauert höchstens 10 Jahre und kann im Grundbuch vorgemerkt werden.
Vorkaufsrechte von Nachbarn, Miteigentümern oder der GemeindeVorkaufsrecht
Ein vorgemerktes oder gesetzliches Vorkaufsrecht kann einem Dritten erlauben, das Grundstück zu Ihrem Preis zu kaufen.
Unterzeichnung und Vollzug
Den Schlussentwurf vor dem Termin vollständig lesen und gültige Ausweise mitbringenBeurkundungstermin
Beide Parteien unterzeichnen die Urkunde vor der Urkundsperson. Nach der Unterzeichnung sind Sie gebunden.
Bestätigung des GrundbucheintragsGrundbucheintrag
Sie werden erst Eigentümer, wenn das Grundbuch die Übertragung einträgt (ZGB Art. 656).
Formvorschriften
Eine private Vorlage wäre nichtig, ebenso eine private Reservationsvereinbarung mit Reservationsgebühr (OR Art. 216). Die Urkundsperson muss den Vertrag entwerfen, daher nennt diese Liste die Prüfpunkte.
- Die Urkundsperson entwirft die Urkunde aus den Angaben der Parteien. Beide Parteien unterzeichnen sie vor der Urkundsperson.
- Ein nur privat unterzeichneter Vertrag, Vorvertrag oder ein so begründetes Kaufsrecht ist nichtig (OR Art. 216).
- Der Käufer wird erst Eigentümer, wenn das Grundbuch den Kauf einträgt (ZGB Art. 656).
- In Zürich errichtet das Notariat des Kreises die Urkunde und nimmt die Grundbuchanmeldung entgegen.
- Bern, Basel, Aargau und die französisch- und italienischsprachigen Kantone haben freie Notare. Sie melden die Urkunde beim kantonalen Grundbuchamt an.
- Beim Verkauf der Familienwohnung muss der Ehegatte ausdrücklich zustimmen (ZGB Art. 169).
- Eine Person im Ausland braucht unter Umständen eine Bewilligung nach Lex Koller, bevor das Grundbuch die Anmeldung annimmt.
- Der Verkäufer schuldet die kantonale Grundstückgewinnsteuer. Das Grundstück haftet dafür, daher sieht der Vertrag meist eine Sicherstellung vor.
Häufige Fehler
- Vor der Beurkundung eine private Reservationsvereinbarung mit Gebühr unterzeichnen. Sie ist nichtig, meist auch ihre Konventionalstrafe. Fordern Sie das Geld zurück, wenn der Kauf scheitert.
- Einen weiten Gewährleistungsausschluss ungelesen annehmen. Bei bestehenden Bauten ist er zulässig, nicht aber für arglistig verschwiegene Mängel (OR Art. 199).
- Den Verkäufer nicht auffordern, die ihm bekannten Mängel im Vertrag aufzuführen.
- Die Rügefrist von 60 Tagen nach Entdeckung eines Mangels verpassen. Rügen Sie schriftlich und bewahren Sie einen Beweis auf.
- Den vollen Preis zahlen, ohne die Grundstückgewinnsteuer des Verkäufers sicherzustellen. In Zürich haftet das Grundstück, der Käufer zahlt sie also, wenn der Verkäufer es nicht tut.
- Einen Neubau oder frisch renovierten Bau kaufen, ohne zu prüfen, ob die Handwerker bezahlt sind. Verlangen Sie bezahlte Schlussrechnungen oder eine Sicherheit im Vertrag.
- Den Ehegatten vergessen. Ist das Objekt die Familienwohnung des Verkäufers, muss der Ehegatte ausdrücklich zustimmen, auch wenn nur ein Ehegatte Eigentümer ist.
- Einen Vorvertrag oder ein Kaufsrecht ohne Enddatum vereinbaren oder ohne Regel, was mit der Anzahlung geschieht, wenn der Hauptvertrag scheitert.
Rechtsgrundlage
- Obligationenrecht (OR, SR 220), Art. 216 and 216a (form and duration)
- Obligationenrecht (OR, SR 220), Art. 197 and 199 (warranty and its exclusion) and Art. 219a (notice, free repair and limitation), Art. 219a inserted by the Federal Act of 20 December 2024 on building defects (AS 2025 270), in force since 1 January 2026
- Obligationenrecht (OR, SR 220), Art. 220 (benefit and risk) and Art. 261 (sale of a let property)
- Zivilgesetzbuch (ZGB, SR 210), Art. 169 (family home), 656 and 657 (land register, public deed), 837 and 839 (builders' lien)
- Bundesgericht, BGE 140 III 200 and Urteil 4A_109/2018 vom 8. November 2018 (reservation agreement is a preliminary contract and needs a public deed)