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Übergabeprotokoll-Vorlage (Schweiz)

Wohnungsübergabeprotokoll (Antritts- und Rückgabeprotokoll)

Das Protokoll, das Vermieter und Mieter bei der Schlüsselübergabe zu Beginn und am Ende des Mietverhältnisses gemeinsam erstellen. Es hält den Zustand jedes Raums, die Zählerstände und die Schlüssel fest. Am Ende ist es zugleich die Mängelrüge des Vermieters für Mängel, für die der Mieter haftet.

Verwenden Sie das Protokoll am Übergabetag beim Einzug und erneut am Rückgabetag beim Auszug, mit demselben Aufbau, damit sich beide vergleichen lassen. Beim Einzug beweist es, welche Mängel schon bestanden. Beim Auszug muss der Vermieter die Wohnung prüfen und dem Mieter Mängel, für die der Mieter haftet, sofort melden, sonst verliert er seinen Anspruch. Das Rückgabeprotokoll dient deshalb zugleich als diese Mängelrüge.

Geprüft am 28. Oktober 2026. Keine Rechtsberatung. Lassen Sie Ihren Fall vor der Unterschrift von einem Notar oder Anwalt prüfen.

Das Wichtigste

Gilt für
Ganze Schweiz nach Bundesmietrecht. Text auf Deutsch für die deutschsprachigen Kantone.
Protokoll des Vormieters
Der neue Mieter kann bei der Übergabe Einsicht in das Rückgabeprotokoll des Vormieters verlangen (OR Art. 256a Abs. 1).
Zustand bei der Rückgabe
Der Zustand, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt. Normale Abnützung geht nicht zulasten des Mieters (OR Art. 267 Abs. 1).
Mängelrüge des Vermieters
Sofort bei der Rückgabe, mit Angabe jedes Mangels. Sonst verliert der Vermieter seinen Anspruch (OR Art. 267a).
Versteckte Mängel
Der Vermieter muss sie sofort nach der Entdeckung melden (OR Art. 267a).
Pauschale Auszugskosten
Nichtig, wenn sich der Mieter im Voraus verpflichtet, mehr als den tatsächlichen Schaden zu zahlen (OR Art. 267 Abs. 2).
Höhe des Schadenersatzes
Reparaturkosten oder Zeitwert der beschädigten Sache. Eine gemeinsame Lebensdauertabelle der Hauseigentümer- und Mieterverbände hilft bei der Berechnung.
Kleine Reparaturen und Reinigung
Zulasten des Mieters, nach Ortsgebrauch (OR Art. 259). Die Endreinigung gehört dazu.
Freigabe des Depots
Mit Zustimmung beider Parteien, rechtskräftigem Zahlungsbefehl oder rechtskräftigem Urteil (OR Art. 257e Abs. 3).
Depot nach 1 Jahr
Der Mieter kann es von der Bank zurückverlangen, wenn der Vermieter innert 1 Jahr keinen Anspruch geltend macht (OR Art. 257e Abs. 3).

Das Dokument

Wohnungsübergabeprotokoll (Antritts- und Rückgabeprotokoll)

  1. 1.Allgemeine Angaben

    1. 1.1

      Art des Protokolls: Art des Protokolls. Datum und Zeit: Datum und Zeit der Prüfung. Mietobjekt: Adresse und Wohnung.

    2. 1.2

      Anwesend für die Vermieterschaft: Vermieter oder Verwaltung, anwesende Person. Anwesend für die Mieterschaft: Anwesende Mieter.

      Wer eine Partei vertritt, sollte eine schriftliche Vollmacht mitbringen.

  2. 2.Zählerstände

    1. 2.1

      Elektrizität: Stromzähler, Nummer und Stand. Gas: Gaszähler, Nummer und Stand. Wärme und Warmwasser: Wärme, Warmwasser und Heizkostenverteiler.

      Fotografieren Sie jeden Zähler mit seiner Nummer. Melden Sie dem Versorger den Stand am Übergabetag.

  3. 3.Schlüssel

    1. 3.1

      Übergebene Schlüssel und Zutrittsmittel: Übergebene Schlüssel.

      Beim Auszug gibt der Mieter alle erhaltenen Schlüssel zurück, auch selbst angefertigte Kopien. Vergleichen Sie die Liste mit dem Antrittsprotokoll.

  4. 4.Eingang und Korridor

    1. 4.1

      Zustand: Eingang und Korridor.

      Prüfen Sie Boden, Wände, Decke, Tür, Gegensprechanlage und Einbauschränke.

  5. 5.Wohnzimmer

    1. 5.1

      Zustand: Wohnzimmer.

      Prüfen Sie Boden, Wände, Decke, Fenster, Storen, Heizkörper, Steckdosen und Beleuchtung. Nennen Sie Bodenart (Parkett, Platten, Teppich) und Alter. Das Alter bestimmt den Zeitwert.

  6. 6.Schlafzimmer

    1. 6.1

      Zustand: Schlafzimmer.

      Schreiben Sie eine Zeile pro Zimmer. Prüfen Sie dieselben Punkte wie im Wohnzimmer.

  7. 7.Küche

    1. 7.1

      Zustand: Küche.

      Prüfen Sie Boden, Wände, Abdeckung, Schränke, Spüle, Armaturen, Kochfeld, Backofen, Kühlschrank, Geschirrspüler und Dampfabzug. Schalten Sie jedes Gerät ein und notieren Sie, ob es geht.

  8. 8.Bad und WC

    1. 8.1

      Zustand: Bad und WC.

      Prüfen Sie Boden und Platten, Lavabo, Badewanne oder Dusche, WC, Armaturen, Spiegelschrank und Lüftung. Achten Sie auf abgenützte Fugen, Kalk, Schimmel oder Lecks.

  9. 9.Balkon, Keller, Estrich und Abstellplatz

    1. 9.1

      Zustand: Balkon, Keller, Estrich und Abstellplatz.

  10. 10.Mitvermietete Einrichtungen

    1. 10.1

      Zustand und Funktion: Mitvermietete Geräte und Einrichtungen.

      Führen Sie jedes Gerät und jede Einrichtung auf, etwa Waschmaschine, Tumbler, Storen und Markisen, und geben Sie an, ob sie funktionieren.

  11. 11.Festgestellte Mängel

    1. 11.1

      Die Parteien stellen folgende Mängel fest: Festgestellte Mängel.

      Beim Einzug bestehende Mängel aufführen. Beim Auszug neue Mängel über die normale Abnützung hinaus. Jeweils mit Ort. Ein vager Eintrag ist keine Mängelrüge.

    2. 11.2

      Optional

      Beim Rückgabeprotokoll: Die Vermieterschaft macht die Mieterschaft für die vorstehend aufgeführten Mängel haftbar, soweit sie über die normale Abnützung hinausgehen.

      Nur im Rückgabeprotokoll verwenden und dort nicht streichen. Eine Mängelrüge muss zeigen, dass der Vermieter den Mieter haftbar macht.

  12. 12.Kostenübernahme (nur Rückgabe)

    1. 12.1

      Optional

      Die Mieterschaft anerkennt folgende Mängel zu ihren Lasten: Mängel zulasten Mieter, Betrag oder Methode. Für alle übrigen Mängel gilt diese Unterschrift nicht als Anerkennung.

      Nur beim Auszug. Verwenden, wenn der Mieter bestimmte Posten zu zahlen bereit ist. Der Betrag ist höchstens die Reparaturkosten oder der Zeitwert.

  13. 13.Angaben bei der Rückgabe

    1. 13.1

      Optional

      Neue Adresse der Mieterschaft: Neue Adresse des Mieters.

      Nur beim Auszug. Der Vermieter braucht die Adresse für die Nebenkostenschlussabrechnung und die Freigabe des Depots.

  14. 14.Bemerkungen und Vorbehalte

    1. 14.1

      Bemerkungen und Vorbehalte der Parteien: Vorbehalte und Bemerkungen der Parteien. Anzahl beigelegter Fotos: Anzahl beigelegter Fotos.

      Wer mit einem Eintrag nicht einverstanden ist, schreibt den Vorbehalt vor der Unterschrift hier hin.

    2. 14.2

      Mängel, die bei übungsgemässer Untersuchung nicht erkennbar waren, bleiben vorbehalten und werden nach ihrer Entdeckung sofort gemeldet.

      Das entspricht OR Art. 267a Abs. 3. Beim Einzug sollte der Mieter Mängel, die er kurz danach entdeckt, ebenfalls schriftlich melden.

  15. 15.Unterschriften

    1. 15.1

      Dieses Protokoll wurde gemeinsam erstellt und in zwei Exemplaren unterzeichnet. Ort der Unterzeichnung, Datum und Zeit der Prüfung. Die Vermieterschaft: ______. Die Mieterschaft: ______.

      Jede Partei behält ein unterzeichnetes Exemplar mit den Fotos.

Formvorschriften

  1. Das Gesetz schreibt für das Protokoll keine Form vor.
  2. Beide Parteien oder ihre Vertreter prüfen die Wohnung gemeinsam, füllen das Protokoll aus und unterzeichnen es. Jede Partei erhält ein Exemplar.
  3. Machen Sie datierte Fotos und legen Sie sie bei.
  4. Wer mit einem Eintrag nicht einverstanden ist, schreibt vor der Unterschrift einen Vorbehalt daneben. Unterzeichnen Sie nur, was Sie anerkennen.
  5. Erscheint der Mieter nicht zur Rückgabe, muss der Vermieter die Mängelrüge sofort schriftlich senden, als Beweis eingeschrieben.

Häufige Fehler

  • "In Ordnung" für einen ganzen Raum schreiben. Beschreiben Sie Böden, Wände, Decken und jede Einrichtung, und notieren Sie jede Spur, jeden Riss und jedes Loch mit Ort.
  • Eine Zeile unterzeichnen, wonach der Mieter die Kosten der aufgeführten Mängel übernimmt, ohne jeden zu prüfen. Schreiben Sie "nicht anerkannt" neben jeden bestrittenen Mangel.
  • Als Vermieter nach der Rückgabe tagelang mit der Mängelliste warten. Die Rüge muss sofort erfolgen, sonst ist der Anspruch verloren.
  • Dem Mieter Dübellöcher, Bilderränder oder verblasste Farbe verrechnen. Das ist normale Abnützung.
  • Den vollen Preis eines neuen Teppichs oder Anstrichs verlangen. Der Schadenersatz ist auf den Zeitwert begrenzt, der mit dem Alter sinkt.
  • Zählerstände und Schlüsselzahl weglassen. Ohne sie lassen sich die letzten Abrechnungen und die Kosten eines fehlenden Schlüssels kaum klären.

Rechtsgrundlage

Quellen

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