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Checkliste für die Prüfung vor dem Immobilienkauf (Schweiz)

Prüfliste vor dem Kauf einer Liegenschaft oder Eigentumswohnung

Die Unterlagen und Prüfungen, die der Käufer eines bestehenden Hauses oder einer Wohnung in der Schweiz einholen sollte, bevor der Notar den Beurkundungstermin festlegt: Grundbuch, öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen, Zustand des Gebäudes, Unterlagen zum Stockwerkeigentum, Mietverträge, Status des Käufers nach der Lex Koller, Finanzierung und Steuern.

Verwenden Sie die Liste von der ersten Besichtigung bis zur Unterzeichnung der Urkunde vor der Urkundsperson. Fordern Sie jede Unterlage schriftlich beim Verkäufer an. Schließt die Urkunde die Gewährleistung des Verkäufers aus, tragen Sie das Risiko für jeden Mangel, den Sie vor der Unterzeichnung nicht geprüft haben.

Geprüft am 28. Oktober 2026. Keine Rechtsberatung. Lassen Sie Ihren Fall vor der Unterschrift von einem Notar oder Anwalt prüfen.

Das Wichtigste

Gilt für
Deutschsprachige Kantone, mit Quellen aus Zürich. Bundesrecht gilt überall. Steuern, Gebühren und Bauvorschriften sind je nach Kanton verschieden.
Öffentliche Grundbuchdaten
Grundstückbeschreibung, Eigentümer, Eigentumsform und Erwerbsdatum, ohne Nachweis eines Interesses (ZGB Art. 970 Abs. 2).
Nach Bundesrecht ebenfalls öffentlich
Dienstbarkeiten, Grundlasten und die meisten Anmerkungen (ZGB Art. 970 Abs. 3).
Grundpfandrechte
Nur mit glaubhaftem Interesse einsehbar (ZGB Art. 970 Abs. 1).
Öffentlicher Glaube des Grundbuchs
Wer sich in gutem Glauben auf einen Eintrag verlässt, ist geschützt. Niemand kann sich auf die Unkenntnis eines Eintrags berufen (ZGB Art. 970 Abs. 4, Art. 973).
Bauhandwerkerpfandrecht
Eintragung bis 4 Monate nach Vollendung der Arbeiten möglich (ZGB Art. 839).
Beiträge im Stockwerkeigentum
Die Gemeinschaft kann für Beiträge der letzten 3 Jahre ein Pfandrecht auf der Einheit eintragen, gegen jeden jeweiligen Eigentümer (ZGB Art. 712i).
Mängelrüge nach dem Kauf
60 Tage, bei einem Mangel, den eine übliche Prüfung nicht zeigt, 60 Tage ab Entdeckung (OR Art. 219a, seit 1. Januar 2026).
Verjährung der Mängelansprüche
Ansprüche verjähren 5 Jahre nach der Eigentumsübertragung (OR Art. 219a).
Eigenmittel
Mindestens 10% des Belehnungswerts aus Mitteln ausserhalb der 2. Säule (Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung).
Amortisation der Hypothek
Schuld innert 15 Jahren auf 2/3 des Belehnungswerts senken (Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung).
Mietverträge
Gehen mit dem Grundstück auf den Käufer über (OR Art. 261).
Handänderungssteuer Zürich
Keine seit 1. Januar 2005. Die Grundstückgewinnsteuer des Verkäufers ist durch das Grundstück gesichert.

Die Checkliste

Verkäufer, Eigentum und Grundbuch

  • Aktueller vollständiger GrundbuchauszugGrundbuchauszug

    Er zeigt Eigentümer, Grundstück, Dienstbarkeiten, Grundlasten, Anmerkungen, Vorkaufsrechte und Grundpfandrechte. Jeder Eintrag bindet Sie als neuen Eigentümer.

  • Katasterplan und Fläche nach amtlicher VermessungKatasterplan, amtliche Vermessung

    Für eine fehlende Fläche laut Grundbuch haftet der Verkäufer nur, wenn er sie ausdrücklich zugesichert hat (OR Art. 219 Abs. 2).

  • Identität aller Eigentümer, Zivilstand und Zustimmung des Ehegatten bei einer FamilienwohnungZustimmung des Ehegatten (Art. 169 ZGB)

    Alle Eigentümer müssen unterzeichnen. Beim Verkauf der Familienwohnung muss der Ehegatte ausdrücklich zustimmen.

  • Texte der eingetragenen Dienstbarkeiten und GrundlastenDienstbarkeitsverträge

    Der Auszug zeigt nur ein Stichwort wie Fusswegrecht. Der Vertrag dazu regelt, wer was darf und wer den Unterhalt zahlt.

Planung und öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen

  • Auszug aus dem Kataster der öffentlich-rechtlichen EigentumsbeschränkungenÖREB-Katasterauszug

    Er zeigt für das Grundstück die Zone, Baulinien, Schutzgebiete und Einträge im Kataster der belasteten Standorte.

  • Baubewilligungen und Bauabnahmen für das Gebäude und spätere ÄnderungenBaubewilligungen, Bauabnahme

    Sie zeigen, dass das Gebäude und spätere Änderungen, etwa ein Dachausbau, bewilligt wurden.

  • Geplante öffentliche Arbeiten oder Zonenänderungen in der GemeindeNutzungsplanung, Gemeindebauamt

    Fragen Sie das Bauamt der Gemeinde. Eine neue Strasse oder eine Zonenrevision kann Wert oder Nutzung verändern.

Zustand des Gebäudes

  • Police der Gebäudeversicherung und ihr VersicherungswertGebäudeversicherungsausweis

    Der Versicherungswert und allfällige Vorbehalte in der Police geben Auskunft über das Gebäude und seine Risiken.

  • Liste der Arbeiten der letzten Jahre mit Daten und Rechnungen, und Nachweis, dass die Handwerker bezahlt sindRenovationsliste, Schlussrechnungen

    Sie zeigt, was bald erneuert werden muss. Unbezahlte Handwerker können bis 4 Monate nach Vollendung ein Pfandrecht eintragen (ZGB Art. 839).

  • Art und Alter der Heizung, Energierechnungen und allfälliger EnergieausweisHeizung, Energieausweis (GEAK)

    Der Ersatz einer alten Heizung kostet viel, und die Energierechnungen zeigen die Betriebskosten.

  • Prüfung durch einen unabhängigen BausachverständigenBauexpertise

    Schliesst der Vertrag die Gewährleistung aus, ist das Gutachten Ihr einziger Schutz. Rügen Sie einen Mangel nach dem Kauf innert 60 Tagen ab Entdeckung.

Stockwerkeigentum

  • Begründungsakt mit Aufteilungsplänen und WertquotenBegründungsakt, Aufteilungsplan, Wertquote

    Er legt fest, welche Räume Ihnen gehören und welchen Anteil an den gemeinsamen Kosten Sie tragen, gemäss Wertquote (ZGB Art. 712h).

  • Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft und HausordnungReglement, Hausordnung

    Sie können Vermietung, Haustiere oder Nutzung einschränken und den anderen Eigentümern ein Vorkaufs- oder Einspracherecht geben (ZGB Art. 712c).

  • Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten JahreProtokolle der Stockwerkeigentümerversammlung

    Sie zeigen beschlossene Arbeiten, Streitigkeiten und Sonderumlagen.

  • Jahresrechnung, Budget, Stand des Erneuerungsfonds und Bestätigung, dass die Beiträge des Verkäufers bezahlt sindErneuerungsfonds, Beitragsbestätigung

    Die Gemeinschaft kann für unbezahlte Beiträge der letzten 3 Jahre ein Pfandrecht auf der Einheit eintragen, auch gegen Sie als neuen Eigentümer (ZGB Art. 712i).

Status des Käufers und Finanzierung

Mietverträge, Steuern und Kosten

Formvorschriften

Eine Due-Diligence-Prüfung ist ihrem Wesen nach eine Checkliste.

  1. Sie unterzeichnen diese Prüfliste nicht.
  2. Die Grunddaten des Grundbuchs erhält jede Person ohne Nachweis eines Interesses (ZGB Art. 970 Abs. 2 und 3).
  3. Ein vollständiger Auszug mit Grundpfandrechten und anderen Einträgen verlangt ein glaubhaftes Interesse (ZGB Art. 970 Abs. 1). Verlangen Sie vom Verkäufer einen aktuellen Auszug.
  4. In Zürich führen die staatlichen Notariate das Grundbuch.
  5. Alle Kantone haben den Kataster der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen (ÖREB-Kataster) eingeführt, er deckt aber noch nicht jede Gemeinde ab.
  6. In Zürich ist der ÖREB-Kataster online frei zugänglich.
  7. Verlangen Sie die Unterlagen zum Gebäude und zum Stockwerkeigentum schriftlich vom Verkäufer. Lassen Sie die wichtigen vom Notar der Urkunde beilegen.

Häufige Fehler

  • Sich für Fläche und Grundstück auf den Prospekt des Maklers verlassen. Prüfen Sie den Grundbuchauszug und den Katasterplan.
  • Den ÖREB-Auszug nicht prüfen. Zonen, Denkmalschutz und belastete Standorte begrenzen, was Sie bauen oder ändern dürfen.
  • Eine Wohnung kaufen, ohne die Protokolle und den Stand des Erneuerungsfonds zu lesen. Beschlossene oder nötige Arbeiten können mehr kosten, als der Fonds enthält.
  • Jüngste Arbeiten am Gebäude übersehen. Unbezahlte Handwerker können bis 4 Monate nach Vollendung ein Pfandrecht eintragen, auch nach Ihrem Kauf.
  • Annehmen, Sie könnten bald in eine vermietete Wohnung einziehen. Der Mietvertrag geht auf Sie über, und Sie können ihn vorzeitig nur bei dringendem Eigenbedarf kündigen.
  • Kosten unterschätzen. Zürich hat keine Handänderungssteuer, aber Sie zahlen Notariats-, Grundbuch- und Pfandrechtsgebühren. Andere Kantone erheben zusätzlich eine Handänderungssteuer.

Rechtsgrundlage

Quellen

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