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Vorvertrag-Vorlage für den Immobilienkauf (Schweden)

Kaufvertrag über ein GrundstückKöpekontrakt (fastighet)

Der bindende Vertrag über den Verkauf einer fastighet, nach dem Bieterverfahren und vor der Übergabe unterzeichnet. Er regelt Übertragung, Preis, Anzahlung, Übergabetag und Bedingungen. Bei der Übergabe zahlt der Käufer den Rest, und der Verkäufer unterzeichnet einen Kaufbrief (köpebrev), mit dem die Eigentumseintragung (lagfart) beantragt wird.

Verwenden Sie den Vertrag für einen Privatverkauf einer fastighet oder um den Vertrag zu prüfen, den ein Immobilienmakler entwirft. In Schweden wirkt kein Notar mit: Dieser Vertrag ist der bindende Kauf. Verwenden Sie für eine bostadsrätt stattdessen einen Übertragungsvertrag (överlåtelseavtal) nach Bostadsrättslagen 6:4. Dafür gibt es keine gesonderte Übereignungsurkunde, und die Genossenschaft muss den Käufer als Mitglied aufnehmen. Lassen Sie den Vertrag von einem Rechtsanwalt entwerfen, wenn es um einen Hof, eine vermietete Immobilie, einen Teil einer Immobilie oder einen Verkauf durch einen Nachlass oder ein Unternehmen geht.

Geprüft am 28. Oktober 2026. Keine Rechtsberatung. Lassen Sie Ihren Fall vor der Unterschrift von einem Notar oder Anwalt prüfen.

Das Wichtigste

Gilt für
Ganz Schweden. Für ein Haus, eine Eigentumswohnung (ägarlägenhet), ein Ferienhaus oder ein Grundstück, das eine eingetragene fastighet ist. Nicht für eine Genossenschaftswohnung (bostadsrätt).
Form
Schriftlich, von beiden unterzeichnet, mit Preis und Übertragungserklärung. Ein Verkauf ohne diese ist unwirksam (Jordabalken 4:1).
Bedingungen
Nur wirksam, wenn im Vertrag geschrieben (4:3). Höchstens 2 Jahre ab Unterzeichnung, außer einer Bedingung zur Zahlung des Preises (4:4).
Anzahlung (handpenning)
Meist etwa 10% des Preises, gezahlt etwa eine Woche nach Unterzeichnung (Hinweis der Nordea). Das Gesetz setzt keinen Satz.
Gefahr eines Schadens
Bleibt bis zur Übergabe beim Verkäufer, außer der Käufer verzögert die Übergabe (4:11).
Eigentumseintragung (lagfart)
Antrag innerhalb von 3 Monaten nach dem Kaufbrief; bei einem bedingten Verkauf ab dessen Vollzug (Jordabalken 20:2).
Stempelsteuer
1.5% für einen privaten Käufer, 4.25% für ein Unternehmen, auf den höheren Wert aus Preis und Steuerwert des Vorjahres (Lag 1984:404, 8-9 §§).
Gebühr für die lagfart
825 Kronen zusätzlich zur Stempelsteuer (Lantmäteriet).
Neuer Pfandbrief (pantbrev)
Stempelsteuer 2% des eingetragenen Betrags, plus 375 Kronen je Brief (Lag 1984:404, 24 §; Lantmäteriet).
Mängelansprüche
Rügen Sie den Mangel innerhalb angemessener Frist, nachdem Sie ihn bemerkt haben (4:19 a). Ansprüche verjähren 10 Jahre nach der Übergabe (4:19 b).

Das Dokument

Angezeigter Text

Sie unterschreiben die Fassung auf Schwedisch. Die Fassung auf Deutsch hilft Ihnen, sie zu verstehen. Ihre Angaben füllen beide aus.

Kaufvertrag über ein Grundstück

  1. 1.Parteien

    1. 1.1

      Verkäufer: Verkäufer.

      Geben Sie für jeden Verkäufer vollständigen Namen, Personennummer, Adresse und Eigentumsanteil an.

    2. 1.2

      Käufer: Käufer.

      Geben Sie Name, Nummer, Adresse und Anteil jedes Käufers an. Ein Käufer ohne Personennummer braucht für die lagfart eine Koordinierungsnummer (samordningsnummer).

  2. 2.Übertragung

    1. 2.1

      Der Verkäufer überträgt hiermit dem Käufer die Immobilie Grundstücksbezeichnung in Straße und Hausnummer, im Folgenden die Immobilie, zu den in diesem Vertrag festgelegten Bedingungen.

      Übernehmen Sie die Bezeichnung (kommun, trakt, Nummer) aus dem Grundstücksregister. Jordabalken 4:1 verlangt diese Übertragungserklärung, sonst ist der Verkauf unwirksam.

  3. 3.Preis und Zahlung

    1. 3.1

      Der Kaufpreis beträgt Kaufpreis in Kronen Kronen (Kaufpreis in Worten Kronen).

    2. 3.2

      Der Käufer zahlt eine Anzahlung von Anzahlung (handpenning) in Kronen Kronen spätestens am Letzter Tag für die Zahlung der Anzahlung auf Konto für die Anzahlung. Die Anzahlung wird als Treuhandhinterlegung verwahrt und darf erst an den Verkäufer ausgezahlt werden, wenn alle Bedingungen dieses Vertrags erfüllt sind oder auf sie verzichtet wurde.

      Nutzen Sie das Kundenkonto des Maklers (klientmedelskonto) oder das Treuhandkonto eines Anwalts. Ohne Makler bitten Sie einen Anwalt, die Anzahlung treuhänderisch zu halten.

    3. 3.3

      Der Rest des Kaufpreises wird am Übergabetag bar oder per Bankgiro oder Banküberweisung nach Anweisung des Verkäufers gezahlt.

  4. 4.Übergabe und Kaufbrief

    1. 4.1

      Der Käufer übernimmt die Immobilie am Übergabetag (tillträdesdag) oder an einem früheren Tag, den die Parteien vereinbaren. Bis zum Übergabetag muss der Verkäufer ausgezogen sein, die Immobilie gut gereinigt hinterlassen und alle Schlüssel übergeben haben.

    2. 4.2

      Ist der Kaufpreis vollständig gezahlt, muss der Verkäufer dem Käufer einen quittierten Kaufbrief übergeben. Die Unterschrift des Verkäufers auf dem Kaufbrief muss von zwei Personen bezeugt werden.

      Weil der Vertrag einen köpebrev vorsieht, ist der Verkauf von der Zahlung des Preises abhängig (Jordabalken 4:5). Beantragen Sie die lagfart mit dem köpebrev.

    3. 4.3

      Am Übergabetag muss der Verkäufer die Pfandbriefe (pantbrev) für die Immobilie sowie die Karten, Zeichnungen, die Energieerklärung und andere dem Verkäufer gehörende Unterlagen über die Immobilie übergeben.

      Jordabalken 4:20 verpflichtet den Verkäufer, diese Unterlagen zu übergeben.

  5. 5.Pfandbriefe, Dienstbarkeiten und Nutzungsrechte

    1. 5.1

      Die Immobilie ist mit Pfandbriefen über Bestehende Pfandbriefe (pantbrev) belastet. Der Verkäufer garantiert, dass die Pfandbriefe am Übergabetag nicht mit Darlehen oder anderen Verpflichtungen belastet sind, ausgenommen Darlehen, die der Käufer nach diesem Vertrag übernimmt.

      Geben Sie den Gesamtbetrag und die Anzahl der Pfandbriefe aus dem Auszug des Grundstücksregisters an.

    2. 5.2

      Der Verkäufer garantiert, dass die Immobilie mit keinen anderen Dienstbarkeiten, Nutzungsrechten oder sonstigen Rechten belastet ist als den folgenden: Dienstbarkeiten, Rechte, Gemeinschaftsanlagen. Folgende Pacht- oder Mietverträge bestehen nach der Übergabe fort: Mietverträge, die nach dem Verkauf weiterlaufen.

      Prüfen Sie das anhand eines aktuellen Auszugs aus dem Grundstücksregister. Nicht eingetragene Rechte binden den Käufer in manchen Fällen trotzdem.

  6. 6.Zubehör und bewegliche Sachen

    1. 6.1

      Der Kauf umfasst das Zubehör der Immobilie nach Kapitel 2 des Jordabalken, ausgenommen Folgendes, das der Verkäufer behält: Zubehör, das der Verkäufer behält. Der Kauf umfasst außerdem folgende bewegliche Sachen: Bewegliche Sachen, die zum Verkauf gehören.

      Zubehör sind nach dem Gesetz Einbauküchengeräte, Heizungsanlagen und Pflanzen. Listen Sie alles auf, was der Verkäufer mitnimmt.

  7. 7.Zustand der Immobilie und Untersuchung

    1. 7.1

      Der Käufer wurde über die Untersuchungspflicht nach Kapitel 4 § 19 des Jordabalken informiert und hatte Gelegenheit, die Immobilie zu untersuchen. Der Käufer kann eine Abweichung, die er bei einer solchen Untersuchung hätte entdecken müssen, nicht als Mangel geltend machen.

    2. 7.2

      Der Verkäufer hat folgende Angaben zum Zustand der Immobilie gemacht: Mängel und Tatsachen, die der Verkäufer offenlegt. Untersuchungsbericht: Gutachten.

      Nennen Sie bekannte Feuchtigkeit, frühere Wasserschäden, ungenehmigte Bauarbeiten, Abwasserstatus. Das kann als Zusage gelten. Wer einen bekannten Mangel verschweigt, haftet.

  8. 8.Bedingungen des Kaufs

    1. 8.1

      Optional

      Dieser Kauf steht unter der Bedingung, dass dem Käufer ein Darlehen von Gedeckter Darlehensbetrag in Kronen Kronen für den Kauf zu für ihn annehmbaren Bedingungen spätestens am Letzter Tag, um das Darlehen zu erhalten gewährt wird. Wird das Darlehen nicht gewährt und teilt der Käufer dies dem Verkäufer spätestens an diesem Tag schriftlich mit, entfällt der Kauf, und die Anzahlung wird dem Käufer vollständig zurückgezahlt.

      Streichen Sie sie nur, wenn Sie aus eigenen Mitteln zahlen. Eine Bedingung muss in diesem Vertrag stehen, um wirksam zu sein.

    2. 8.2

      Optional

      Der Käufer kann die Immobilie spätestens am Letzter Tag für Untersuchung und Rücktritt von einem Sachverständigen untersuchen lassen. Zeigt die Untersuchung Mängel, die der Käufer nicht erwartet hat, kann der Käufer den Kauf durch schriftliche Mitteilung an den Verkäufer spätestens an diesem Tag rückgängig machen, und die Anzahlung wird dann vollständig zurückgezahlt.

      Streichen Sie sie, wenn Sie vor der Unterschrift untersucht haben. Halten Sie die Frist kurz; sie muss innerhalb von 2 Jahren enden (Jordabalken 4:4).

    3. 8.3

      Optional

      Entfällt der Kauf nach diesem Abschnitt, hat keine Partei Anspruch auf Schadenersatz von der anderen.

      Behalten Sie sie, solange eine der beiden obigen Bedingungen bleibt.

  9. 9.Aufteilung, Steuern und Kosten

    1. 9.1

      Zinsen, Steuern, Abgaben und sonstige Kosten und Erträge der Immobilie werden so aufgeteilt, dass der Verkäufer den Zeitraum vor dem Übergabetag und der Käufer den Zeitraum ab dem Übergabetag trägt. Die Abrechnung erfolgt am Übergabetag.

      Das folgt Jordabalken 4:10.

    2. 9.2

      Der Käufer beantragt die Eintragung des Eigentums (lagfart) und zahlt die Stempelsteuer und die Gebühren für die Eintragung und für neue Pfandbriefe. Der Verkäufer zahlt die Kosten der Ablösung seiner Darlehen.

  10. 10.Verzug und Rücktritt

    1. 10.1

      Zahlt der Käufer die Anzahlung oder den Restpreis nicht rechtzeitig und ist der Verzug für den Verkäufer von wesentlicher Bedeutung, kann der Verkäufer vom Kauf zurücktreten und Ersatz des Schadens verlangen. Der Verkäufer kann den Anspruch dann mit der Anzahlung verrechnen.

      Jordabalken 4:25 gibt dem Verkäufer einen Schadensersatzanspruch, wenn der Verkauf wegen Nichtzahlung aufgehoben wird.

    2. 10.2

      Übergibt der Verkäufer die Immobilie oder den Kaufbrief nicht rechtzeitig, gelten Kapitel 4 §§ 13 und 14 des Jordabalken.

      Der Käufer kann dann Schadensersatz verlangen und bei erheblicher Verzögerung vom Verkauf zurücktreten.

  11. 11.Zustimmung des Ehegatten

    1. 11.1

      Optional

      Der Ehegatte oder Lebensgefährte des Verkäufers, Zustimmender Ehegatte des Verkäufers, stimmt hiermit dem Verkauf nach Kapitel 7 § 5 des Äktenskapsbalken oder § 23 des Sambolagen (2003:376) zu.

      Behalten Sie sie, wenn das Grundstück die Wohnung eines verheirateten Verkäufers oder Ehegut ist, oder eine Wohnung, die gemeinsames Eigentum von Lebensgefährten (sambo, Sambolagen 23 §) ist.

  12. 12.Sonstige Bedingungen

    1. 12.1

      Weitere Bedingungen

      Schreiben Sie hier jede Bedingung auf, die Preis, Übergabetag oder eine Bedingung ändert. Eine Bedingung, die nicht im Vertrag steht und den Verkauf bedingt macht, ist unwirksam.

  13. 13.Unterschriften

    1. 13.1

      Dieser Vertrag wurde in zwei gleichlautenden Ausfertigungen erstellt, von denen jede Partei eine erhalten hat. Ort der Unterschrift, Datum der Unterschrift. Unterschrift des Verkäufers. Unterschrift des Käufers.

      Unterzeichnen Sie auf Papier mit einem Stift. Fertigen Sie eine weitere Kopie an, wenn ein Makler die Anzahlung hält.

    2. 13.2

      Die Unterschrift des Verkäufers bezeugen: Zwei Zeugen der Unterschrift des Verkäufers.

      Zwei Zeugen müssen die Unterschrift des Verkäufers auf dem Dokument für die lagfart bestätigen (Jordabalken 20:7). Behalten Sie sie hier, wenn dieser Vertrag dieses Dokument ist.

Formvorschriften

  1. Schließen Sie den Vertrag schriftlich, von Verkäufer und Käufer unterzeichnet. Er muss den Preis und die Übertragungserklärung des Verkäufers nennen (Jordabalken 4:1).
  2. Nehmen Sie jede Bedingung in den Vertrag selbst auf, sonst ist sie unwirksam (4:3). Eine Bedingung darf höchstens 2 Jahre laufen (4:4).
  3. Unterzeichnen Sie auf Papier von Hand. Lantmäteriet akzeptiert für die lagfart keine elektronisch unterzeichneten Kaufunterlagen.
  4. Lassen Sie zwei Zeugen die Unterschrift des Verkäufers auf dem köpebrev bestätigen. Ohne sie setzt Lantmäteriet den Eintragungsantrag aus (Jordabalken 20:7).
  5. Ein verheirateter Verkäufer braucht die schriftliche Zustimmung des Ehegatten, um die gemeinsame Wohnung oder ein Grundstück als Ehegut zu verkaufen (Äktenskapsbalken 7:5).
  6. Der Käufer beantragt die lagfart innerhalb von 3 Monaten und zahlt die Stempelsteuer.
  7. Der Käufer gibt eine schwedische Personen- oder Koordinierungsnummer an. Diese Regel gilt für Käufe, die ab dem 1. Juli 2026 unterzeichnet werden.

Häufige Fehler

  • Eine Darlehens- oder Untersuchungsbedingung per E-Mail vereinbaren und nicht in den Vertrag aufnehmen. Sie ist unwirksam (Jordabalken 4:3), und Sie müssen kaufen.
  • Einen niedrigeren als den wahren Preis schreiben, um Stempelsteuer zu sparen. Eine Nebenabrede über einen anderen Preis ist zwischen den Parteien unwirksam, und die falsche Zahl ist Steuerbetrug.
  • Die Untersuchung überspringen. Sie können keinen Mangel rügen, den eine sorgfältige Untersuchung aufgedeckt hätte (Jordabalken 4:19). Das Gutachten des Verkäufers ersetzt Ihre Pflicht nicht.
  • Die Anzahlung direkt an einen privaten Verkäufer zahlen. Nutzen Sie das Kundenkonto des Maklers oder das Treuhandkonto eines Anwalts, bis die Bedingungen erfüllt sind.
  • Ohne schwedische Personen- oder Koordinierungsnummer kaufen. Seit dem 1. Juli 2026 hält Lantmäteriet den Eintragungsantrag an, bis Sie eine angeben. Fragen Sie früh bei Skatteverket.

Rechtsgrundlage

Quellen

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