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Checkliste für die Prüfung vor dem Immobilienkauf (Schweden)

Prüfliste des Käufers (Due Diligence)Kontroller före köp av bostad

Die Unterlagen und Prüfungen, die ein Käufer einer Wohnung oder eines Hauses in Schweden vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags abschließen sollte: Eigentum und Belastungen im Grundstücksregister, die Finanzen der Wohnungsgenossenschaft bei einer bostadsrätt, die Besichtigung vor Ort, Planungsrecht und Genehmigungen, der Energieausweis, die Finanzierung und die Kosten der Eintragung.

Verwenden Sie die Liste von der ersten Besichtigung bis zur Unterzeichnung des köpekontrakt oder des överlåtelseavtal. In Schweden gibt es keinen Notar, der den Kauf für Sie prüft. Der Immobilienmakler arbeitet für den Verkäufer, auch wenn das Gesetz ihn verpflichtet, Ihnen wichtige Unterlagen zu geben und Sie auf Ihre Untersuchungspflicht hinzuweisen. Mit der Unterzeichnung sind Sie gebunden. Erledigen Sie diese Prüfungen daher vorher oder nehmen Sie eine Bedingung in den Vertrag auf.

Geprüft am 28. Oktober 2026. Keine Rechtsberatung. Lassen Sie Ihren Fall vor der Unterschrift von einem Notar oder Anwalt prüfen.

Das Wichtigste

Gilt für
Ganz Schweden. Getrennte Gruppen für ein Haus oder eine ägarlägenhet (fastighet) und für eine Genossenschaftswohnung (bostadsrätt).
Untersuchungspflicht des Käufers
Ein Käufer kann keinen Mangel rügen, den eine sorgfältige Untersuchung aufgedeckt hätte (Jordabalken 4:19).
Frist für Mängelrügen
Rüge innerhalb angemessener Frist (4:19 a). Ansprüche verjähren 10 Jahre nach der Übergabe (4:19 b).
Energieausweis
Muss vor dem Verkauf vorliegen (Lag 2006:985, 6 §). 10 Jahre gültig (6 b §). Verkaufs- und Mietanzeigen müssen den Energiekennwert nennen (13 §).
Stempelsteuer auf die Eigentumseintragung
1.5% für einen privaten Käufer, 4.25% für ein Unternehmen, auf den höheren Wert aus Kaufpreis und Steuerwert des Vorjahres (Lag 1984:404, 8-9 §§).
Steuer auf Pfandbriefe (Hypothekenbriefe)
2% des Betrags jedes neuen Pfandbriefs (inteckning), plus 375 Kronen je Brief (Lag 1984:404, 24 §; Lantmäteriet).
Frist für die Eintragung
Beantragen Sie die lagfart innerhalb von 3 Monaten. Lantmäteriet erhebt eine Gebühr von 825 Kronen (Jordabalken 20:2; Lantmäteriet).
Obergrenze der Beleihung
90% des Marktwerts bei einem Kaufdarlehen ab dem 1. April 2026 (Pressemitteilung der Regierung, 5. März 2026).
Mitgliedschaft in der bostadsrätt
Die Übertragung ist unwirksam, wenn die Genossenschaft den Käufer als Mitglied ablehnt (Bostadsrättslagen 6:5).
Verweigerte Mitgliedschaft
Der Käufer kann eine Ablehnung innerhalb von 1 Monat dem Mietausschuss vorlegen (Bostadsrättslagen 2:10).

Die Checkliste

Verkäufer, Eigentum und Belastungen (Haus oder ägarlägenhet)

Wohnungsgenossenschaft (bostadsrätt)

Zustand des Gebäudes

Planungsrecht und Genehmigungen

Geld, Steuern und Eintragung

Formvorschriften

Eine Due-Diligence-Liste ist ihrer Natur nach eine Checkliste. In Schweden trägt der Käufer, nicht ein Notar, die Pflicht zur Untersuchung des Objekts.

  1. Sie unterzeichnen diese Prüfliste nicht.
  2. Bestellen Sie bei einer fastighet einen Auszug aus dem Grundstücksregister (fastighetsregistret) bei Lantmäteriet.
  3. Bei einer bostadsrätt muss der Makler Ihnen den letzten Jahresbericht der Genossenschaft geben (Fastighetsmäklarlagen 3 kap. 15 §).
  4. Die Objektbeschreibung muss Pfandrechte, die Jahresgebühr und die indirekte Nettoverschuldung der Genossenschaft angeben (Fastighetsmäklarlagen 3 kap. 15 §).
  5. Ab dem 1. Juli 2026 braucht der Käufer einer fastighet eine schwedische Personennummer oder Koordinierungsnummer, um die lagfart zu erhalten.

Häufige Fehler

  • Dem Gutachten des Verkäufers vertrauen. Laut Konsumentverket deckt es meist nicht die volle Untersuchungspflicht ab. Prüfen Sie die Ausschlüsse.
  • Keine Untersuchungspflicht bei einer bostadsrätt annehmen. Das Gesetz nennt keine, doch wer eine Aufforderung ignoriert, verliert Ansprüche wegen erkennbarer Mängel.
  • Die Finanzen der Genossenschaft ignorieren. Ein geplanter Rohrwechsel (stambyte) oder hohe Schulden je Quadratmeter erhöhen meist die monatliche Gebühr.
  • Ein Erbbaurecht (tomträtt) übersehen. Der Käufer besitzt dann das Gebäude, zahlt aber einen jährlichen Erbbauzins (tomträttsavgäld), meist an die Gemeinde.
  • Annehmen, dass ein Anbau oder ein ausgebauter Dachboden eine Genehmigung hat. Fragen Sie die Gemeinde nach den Genehmigungen und Plänen. Der Käufer übernimmt das Risiko einer Anordnung der Behörde.
  • Unterzeichnen, bevor die Bank das Darlehen bewilligt hat, ohne eine Darlehensbedingung im Vertrag.

Rechtsgrundlage

Quellen

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