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Vorvertrag-Vorlage für den Immobilienkauf (Spanien)

Kaufvorvertrag mit Reugeld-Arras (contrato de arras)Contrato de arras penitenciales (compraventa de vivienda)

Der private Vertrag, den Käufer und Verkäufer einer Wohnung vor der notariellen Urkunde unterschreiben. Er legt Immobilie, Preis, Anzahlung (arras), Datum der Urkunde und die Verteilung der Kosten fest. Bei Reugeld-Arras kann jede Partei zurücktreten: Der Käufer verliert die Arras, der Verkäufer zahlt sie doppelt zurück.

Verwenden Sie den Vertrag zwischen Privatpersonen, sobald der Verkäufer ein Angebot angenommen und der Käufer eine aktuelle nota simple gelesen hat. Er sichert den Kauf, während der Käufer die Hypothek beschafft und die Parteien die Unterlagen für den Notar sammeln. Das Gesetz verlangt keinen Vorvertrag, aber er ist üblich. Wollen Sie einen Vertrag, von dem keine Partei durch Verlust von Geld zurücktreten kann, ändern Sie die Arras-Klausel in bestätigende Arras und lassen Sie sich rechtlich beraten. Verkauft ein Bauträger eine neue Wohnung, verwenden Sie den Vertrag des Bauträgers und lassen Sie ihn prüfen.

Geprüft am 28. Oktober 2026. Keine Rechtsberatung. Lassen Sie Ihren Fall vor der Unterschrift von einem Notar oder Anwalt prüfen.

Das Wichtigste

Gilt für
Ganzes Land nach dem Código Civil. In Katalonien gilt Buch VI des katalanischen Zivilgesetzbuchs: Arras sind bestätigende Arras, außer die Parteien vereinbaren ausdrücklich Reugeld-Arras.
Reugeld-Arras
Jede Partei kann zurücktreten. Der Käufer verliert die Arras. Der Verkäufer zahlt sie doppelt zurück (Código Civil art. 1454).
Katalonien
Eine Anzahlung ist bestätigende Arras, außer Reugeld-Arras sind ausdrücklich vereinbart (CCCat art. 621-8).
Urkundskosten ohne Vereinbarung
Der Verkäufer zahlt die Urschrift (matriz). Der Käufer zahlt die erste Ausfertigung und spätere Kosten, außer bei anderer Vereinbarung (Código Civil art. 1455).
Kommunale Wertzuwachssteuer (plusvalía)
Zahlt der Verkäufer. Ist er eine nicht ansässige natürliche Person, zahlt der Käufer sie an seiner Stelle (TRLRHL art. 106).
Nicht ansässiger Verkäufer
Der Käufer behält 3 % des Preises ein und zahlt sie an das Finanzamt (TRLIRNR art. 25.2).
Rückstände bei der Eigentümergemeinschaft
Die Wohnung haftet für unbezahlte Gemeinschaftsbeiträge des laufenden Jahres und der 3 vorherigen Kalenderjahre (LPH art. 9.1.e).
Grunderwerbsteuer beim Weiterverkauf (ITP)
Je nach Region meist zwischen 6 % und 10 %, zahlt der Käufer (Consejo General del Notariado).
Bemessungsgrundlage der ITP
Der Preis oder der katastrale Referenzwert, je nachdem, welcher höher ist (TRLITPAJD art. 10.2).
ITP in Katalonien
10 % bis 600.000 € und 11 % bis 13 % auf den Wert darüber (Agència Tributària de Catalunya).
Übergabe
Die Unterschrift der Kaufurkunde gilt als Übergabe der Wohnung, außer die Urkunde sagt etwas anderes (Código Civil art. 1462).

Das Dokument

Angezeigter Text

Sie unterschreiben die Fassung auf Spanisch. Die Fassung auf Deutsch hilft Ihnen, sie zu verstehen. Ihre Angaben füllen beide aus.

Kaufvorvertrag mit Reugeld-Arras (contrato de arras)

  1. 1.Parteien

    1. 1.1

      In Ort der Unterschrift, am Datum der Unterschrift.

    2. 1.2

      Einerseits Identität des Verkäufers, im Folgenden "der Verkäufer". Andererseits Identität des Käufers, im Folgenden "der Käufer".

      Für jeden Eigentümer und Käufer: vollständiger Name, Ausweis (DNI, NIE oder Reisepass), Familienstand und Anschrift. Ergänzen Sie den Güterstand des Verkäufers und die Anteile der Käufer.

    3. 1.3

      Beide Parteien handeln im eigenen Namen und auf eigene Rechnung, erkennen sich gegenseitig die Geschäftsfähigkeit zu, Verträge zu schließen und sich zu verpflichten, und erklären aus freiem Willen

  2. 2.Vorbemerkungen

    1. 2.1

      I. Dass der Verkäufer Alleineigentümer der folgenden Immobilie ist: Beschreibung der Wohnung. Eingetragen unter Grundbuchdaten. Katasterreferenz: Katasterreferenz.

      Nennen Sie Anschrift, Etage, Tür, Nutz- und Baufläche, Zimmer, Stellplatz und Abstellraum. Übernehmen Sie Grundbuchamt, Band, Buch, Blatt, finca und IDUFIR/CRU aus der nota simple.

    2. 2.2

      II. Dass der Verkäufer sie aufgrund des folgenden Erwerbstitels innehat: Erwerbstitel des Verkäufers.

      Geben Sie an, wie und wann der Verkäufer die Wohnung erworben hat: Datum der Urkunde, Notar und Urkundennummer, oder Erbschaft.

    3. 2.3

      III. Dass die Immobilie laut der informativen nota simple des Grundbuchs mit folgenden Lasten belastet ist: Belastungen laut nota simple. Der Verkäufer verpflichtet sich, sie auf eigene Kosten spätestens bei Errichtung der Kaufurkunde löschen zu lassen, sodass die Immobilie frei von Lasten, Belastungen, Mietern und Bewohnern übertragen wird und die Zahlung der Gemeinschaftskosten und der Grundsteuer (IBI) auf dem aktuellen Stand ist.

      Die Bank löscht eine verbleibende Hypothek meist bei der Urkunde, bezahlt aus dem Preis. Notar und Bank regeln das.

    4. 2.4

      Und dass sie, da der Verkäufer die beschriebene Immobilie verkaufen und der Käufer sie kaufen möchte, diesen contrato de arras zu den folgenden Bestimmungen schließen

  3. 3.Preis

    1. 3.1

      Der Kaufpreis beträgt Gesamtpreis in Euro, in Ziffern Euro (Gesamtpreis in Worten Euro), die der Käufer wie folgt zahlt: a) Arras Euro bei Unterzeichnung dieses Vertrags als Arras, durch Überweisung auf das Konto IBAN des Verkäufers für die Arras des Verkäufers, wobei dieses Dokument nach Eingang der Überweisung als Quittung gilt; b) Restbetrag bei der Urkunde Euro bei Errichtung der notariellen Kaufurkunde, per Banküberweisung oder per Bankscheck auf den Namen des Verkäufers.

      Prüfen Sie, ob das Konto dem Verkäufer gehört. Arras und Restbetrag müssen den Preis ergeben. Das Gesetz legt keine Höhe der Arras fest: Vereinbaren Sie sie mit dem Verkäufer.

  4. 4.Art der Arras

    1. 4.1

      Optional

      Der gezahlte Betrag ist Reugeld-Arras nach Artikel 1454 des Código Civil. Tritt der Käufer vom Kauf zurück oder erscheint er nicht innerhalb der vereinbarten Frist zur Errichtung der Urkunde, verliert er die gezahlten Arras. Tritt der Verkäufer zurück oder erscheint er nicht, muss er sie doppelt zurückzahlen. Bei Errichtung der Urkunde werden die Arras auf den Preis angerechnet.

      Behalten Sie diese Klausel oder die nächste, nicht beide. Reugeld-Arras sind unter Privatpersonen am häufigsten und erlauben jeder Partei den Ausstieg zu bekannten Kosten.

    2. 4.2

      Optional

      Der gezahlte Betrag ist bestätigende Arras, als Zeichen des Vertragsschlusses und als Anzahlung auf den Preis. Bei Vertragsverletzung kann die erfüllende Partei nach Artikel 1124 des Código Civil die Erfüllung des Vertrags oder seine Auflösung verlangen, in beiden Fällen mit Schadensersatz.

      Wählen Sie diese Klausel statt der vorigen, wenn keine Partei zurücktreten können soll. Ein Gericht kann dann den Verkauf anordnen. Holen Sie vorher Rechtsrat ein.

  5. 5.Finanzierungsbedingung

    1. 5.1

      Optional

      Der Käufer plant, einen Teil des Preises mit einem Hypothekendarlehen von Hypothekendarlehen Euro zu finanzieren. Erhält der Käufer trotz gutgläubiger Anträge bei mindestens zwei Kreditgebern vor dem Spätestes Datum für das Darlehen kein verbindliches Angebot und weist er dies dem Verkäufer vor diesem Datum schriftlich nach, wird dieser Vertrag aufgelöst und der Verkäufer zahlt die Arras innerhalb von zehn Tagen vollständig zurück.

      Streichen Sie sie nur, wenn Sie aus eigenen Mitteln zahlen. Ohne sie befreit Sie ein abgelehntes Darlehen nicht.

  6. 6.Notarielle Urkunde und Übergabe

    1. 6.1

      Die notarielle Kaufurkunde wird spätestens am Spätestes Datum für die Kaufurkunde vor dem Notar Notar für die Urkunde, den der Käufer wählt, errichtet. Der Käufer teilt dem Verkäufer Tag und Uhrzeit der Unterzeichnung mindestens sieben Tage im Voraus mit.

      Planen Sie Zeit für die Hypothek und für die Löschung einer bestehenden Hypothek durch die Bank ein. Nennen Sie den Notar des Käufers und seinen Ort.

    2. 6.2

      Der Verkäufer übergibt bei Errichtung der Urkunde den Besitz an der Immobilie, frei von Bewohnern und mit allen Schlüsseln.

  7. 7.Unterlagen

    1. 7.1

      Der Verkäufer übergibt jetzt oder vor Unterzeichnung der Urkunde eine Kopie seiner Erwerbsurkunde, den letzten Grundsteuerbescheid (IBI), den eingetragenen Energieausweis und, wo regionale Vorschriften sie verlangen, die Bewohnbarkeitsbescheinigung und den Bericht über die technische Gebäudeprüfung.

    2. 7.2

      Für die Errichtung der Urkunde legt der Verkäufer die vom Präsidenten genehmigte Bescheinigung des Sekretärs der Eigentümergemeinschaft über den Stand der Schulden gegenüber der Gemeinschaft vor, nach Artikel 9.1.e) der Ley de Propiedad Horizontal.

      Ohne diese Bescheinigung darf der Notar die Urkunde nicht beurkunden, außer der Käufer verzichtet ausdrücklich darauf. Verzichten Sie nicht.

  8. 8.Kosten und Steuern

    1. 8.1

      Die Kosten und Steuern des Verkaufs werden nach dem Gesetz getragen. Insbesondere zahlt der Verkäufer die Steuer auf den Wertzuwachs städtischer Grundstücke (plusvalía municipal), und der Käufer zahlt die Steuer auf die Übertragung und die Eintragungskosten. Die Kosten der Löschung von Lasten trägt der Verkäufer.

      "Conforme a la ley" bedeutet: Der Verkäufer zahlt die Urschrift, der Käufer die Ausfertigungen (Civil Code art. 1455). Die Parteien können etwas anderes vereinbaren.

    2. 8.2

      Optional

      Die Grundsteuer (IBI) des laufenden Jahres teilen die Parteien im Verhältnis zur Dauer, in der jede Partei Eigentümer der Immobilie ist.

      Die IBI wird am 1. Januar für das ganze Kalenderjahr fällig (TRLRHL art. 75). Ohne diese Klausel zahlt der Verkäufer das ganze Jahr. Eine anteilige Aufteilung müssen die Parteien vereinbaren.

    3. 8.3

      Optional

      Da der Verkäufer nicht in Spanien ansässig ist, behält der Käufer bei der Urkunde 3 Prozent des Preises ein und zahlt sie an die Steuerbehörde (Agencia Tributaria) als Vorauszahlung auf die Steuer des Verkäufers, nach Artikel 25.2 des konsolidierten Gesetzes über die Einkommensteuer der Nichtansässigen.

      Behalten Sie sie nur, wenn der Verkäufer nicht ansässig ist. Zahlt niemand die 3 %, haftet die Wohnung auch nach dem Verkauf dafür.

  9. 9.Unterschriften

    1. 9.1

      Zu Urkund dessen unterschreiben die Parteien diesen Vertrag in zweifacher Ausfertigung und zu einem einzigen Zweck, am eingangs genannten Ort und Datum.

      Jeder Eigentümer und jeder Käufer unterschreibt. Der Ehegatte des Verkäufers unterschreibt, wenn die Wohnung die Familienwohnung ist.

Formvorschriften

  1. Ein privates Dokument, das alle Parteien unterschreiben, bindet sie. Jeder eingetragene Eigentümer muss unterschreiben.
  2. Ist die Wohnung die Familienwohnung eines verheirateten Verkäufers, muss auch der Ehegatte unterschreiben, selbst wenn die Wohnung nur einem Ehegatten gehört.
  3. Ein Vertreter braucht eine Ausfertigung (copia autorizada) einer notariellen Vollmacht, die den Verkauf erlaubt.
  4. Zahlen Sie die Arras per Überweisung und bewahren Sie den Beleg auf. Der Notar nimmt jede Zahlung in die Urkunde auf.
  5. Fertigen Sie zwei Originale an, zeichnen Sie jede Seite ab und unterschreiben Sie die letzte. Ein Notar kann den Entwurf vor der Unterschrift kostenlos prüfen.
  6. Der private Vertrag ermöglicht weder die Eintragung im Grundbuch noch eine Hypothek. Die Parteien müssen die Kaufurkunde noch vor einem Notar unterschreiben.
  7. Der Käufer zahlt dann die regionale Grunderwerbsteuer (ITP) oder Mehrwertsteuer und Stempelsteuer innerhalb der regionalen Frist: 30 Arbeitstage oder einen Monat ab der Urkunde.
  8. Danach wird die Urkunde im Grundbuch eingetragen.

Häufige Fehler

  • Die Anzahlung nur "señal" oder "arras" nennen, ohne ihre Art. Die Art entscheidet, ob eine Partei gegen Verlust des Geldes aussteigen kann oder zum Vollzug gezwungen werden kann.
  • Reugeld-Arras nicht benennen. Nennen Sie die Art und zitieren Sie Artikel 1454.
  • Unterschreiben, bevor Sie eine aktuelle nota simple gelesen haben. Prüfen Sie, ob der Verkäufer der eingetragene Eigentümer ist und welche Hypotheken, Pfändungen oder Dienstbarkeiten bestehen.
  • Den Ehegatten vergessen. Ist die Wohnung die Familienwohnung des Verkäufers, muss der Ehegatte dem Verkauf zustimmen.
  • Die Arras bar oder auf ein Konto unter einem anderen Namen zahlen. Überweisen Sie an den Verkäufer und bewahren Sie den Nachweis auf.
  • Keine Darlehensbedingung aufnehmen, wenn Sie eine Hypothek brauchen. Bei Reugeld-Arras ohne Bedingung kostet Sie ein abgelehntes Darlehen die Arras.
  • Von einem Nichtansässigen kaufen, ohne 3 % des Preises einzubehalten. Der Käufer muss sie einbehalten und abführen.
  • Zu lange mit der Urkunde warten. Bis der Käufer die Urkunde eintragen lässt, könnte der Verkäufer die Wohnung erneut verkaufen, und der erste eingetragene Käufer hat Vorrang.

Rechtsgrundlage

Quellen

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