Checkliste für die Prüfung vor dem Immobilienkauf (Spanien)
Prüfliste des KäufersComprobaciones antes de firmar el contrato de arras
Die Unterlagen und Prüfungen, die ein Käufer einer Bestandswohnung in Spanien vor der Unterschrift des contrato de arras einholen sollte: Eigentümer und Belastungen im Grundbuch, Kataster, Gemeinschaftsschulden, Grundsteuer, Energieausweis, regionale Gebäudeunterlagen, Mieter und Steuern.
Verwenden Sie die Liste von der ersten Besichtigung bis zur Unterschrift unter den contrato de arras. Fordern Sie jede Unterlage beim Verkäufer oder beim Makler an, und holen Sie die nota simple selbst online ein. Der Notar prüft das Grundbuch kurz vor der Urkunde noch einmal, aber zu diesem Zeitpunkt haben Sie die Arras schon gezahlt.
Geprüft am 28. Oktober 2026. Keine Rechtsberatung. Lassen Sie Ihren Fall vor der Unterschrift von einem Notar oder Anwalt prüfen.
Das Wichtigste
- Gilt für
- Ganz Spanien. Bewohnbarkeitsbescheinigungen und technische Gebäudeprüfungen (ITE) hängen von der autonomen Gemeinschaft ab, und die Sätze der Grunderwerbsteuer unterscheiden sich je nach Region.
- Energieausweis
- 10 Jahre gültig, oder 5 Jahre bei Klasse G. Pflicht bei jedem Verkauf (RD 390/2021, Procedimiento básico arts. 3 und 13).
- Schulden bei der Gemeinschaft
- Die Wohnung haftet für unbezahlte Beiträge des laufenden Jahres und der 3 vorherigen Kalenderjahre (LPH art. 9.1.e).
- Bescheinigung über Gemeinschaftsschulden
- Die Gemeinschaft muss sie innerhalb von 7 Kalendertagen ausstellen (LPH art. 9.1.e).
- Unbezahlte Grundsteuer (IBI)
- Die Wohnung haftet weiter für die beim Eigentümerwechsel geschuldete IBI (TRLRHL art. 64).
- Vermietete Wohnung
- Der Käufer muss den Mietvertrag mindestens für dessen erste 5 Jahre einhalten, oder 7, wenn der Verkäufer eine Gesellschaft ist (LAU art. 14).
- Vorkaufsrecht des Mieters
- 30 Kalendertage ab der förmlichen Mitteilung von Verkauf, Preis und Bedingungen (LAU art. 25).
- Versteckte Mängel
- Ansprüche erlöschen 6 Monate nach der Übergabe (Código Civil art. 1490).
- Verkauf durch Erben
- Ist der Erbe kein Pflichtteilsberechtigter, ist der Schutz des Grundbuchs für 2 Jahre nach dem Tod ausgesetzt (Ley Hipotecaria art. 28, laut Notariado).
- Grunderwerbsteuer beim Weiterverkauf (ITP)
- Meist 6 % bis 10 %, in Katalonien bis 13 % auf den Wert über 600.000 € (Consejo General del Notariado).
- Bemessungsgrundlage
- Der Preis oder der Katasterreferenzwert, je nachdem, welcher höher ist (TRLITPAJD art. 10.2).
- Steuer auf einen Neubau
- MwSt. plus ein regionaler AJD-Satz, zum Beispiel 0,4 % bis 0,75 % in Madrid für einen privaten Käufer, je nach Wert.
- Steuerfrist
- Innerhalb von 30 Werktagen oder einem Monat nach der Urkunde, je nach Region (Consejo General del Notariado).
Die Checkliste
Eigentümer, Titel und Geschäftsfähigkeit
Aktueller Grundbuchauszug für die WohnungNota simple informativa
Die nota simple online anfordern, bei Bedarf auf Englisch
Erwerbsurkunde des VerkäufersEscritura de propiedad
Sie zeigt, wie der Verkäufer die Wohnung erworben hat. Vergleichen Sie sie mit der nota simple.
Identität, Familienstand und Güterstand jedes VerkäufersDNI / NIE, régimen económico matrimonial
Vollmacht, wenn jemand für den Verkäufer unterschreibtCopia autorizada del poder notarial
Eine Fotokopie reicht nicht. Die Vollmacht muss den Verkauf dieser Wohnung erlauben.
Erbunterlagen, wenn Erben verkaufenEscritura de aceptación de herencia
Die Erben müssen das Erbe angenommen und eintragen lassen haben.
Kataster und Beschreibung
Katasterreferenz und beschreibende und grafische BescheinigungReferencia catastral, certificación catastral descriptiva y gráfica
Nutz- und Bruttofläche sowie Anteil am GebäudeSuperficie útil y construida, cuota de participación
Der Anteil bestimmt Ihren Teil der Gemeinschaftsbeiträge. Nach Ley 12/2023, art. 31 können Sie die Flächen erfragen, bevor Sie etwas zahlen.
Schulden und Belastungen
Bescheinigung über Schulden bei der EigentümergemeinschaftCertificado de deudas con la comunidad de propietarios
Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und beschlossene UmlagenActas de la junta de propietarios, derramas aprobadas
Sie zeigen beschlossene Arbeiten, Streitigkeiten und Umlagen. Vereinbaren Sie im Vertrag, wer vor dem Verkauf beschlossene Umlagen zahlt.
Letzter Grundsteuerbescheid und Nachweis, dass frühere Jahre bezahlt sindRecibo del IBI
Restliche Hypothek und Ablösebetrag der BankCertificado de deuda pendiente del préstamo hipotecario
Die Hypothek muss bei der Urkunde abgelöst und gelöscht werden, meist aus dem Preis. Verlangen Sie den genauen Betrag der Bank.
Gebäude, Energie und Planungsrecht
Registrierter EnergieausweisCertificado de eficiencia energética
Bewohnbarkeitsbescheinigung oder Erstbezugsgenehmigung, wo die Region sie verlangtCédula de habitabilidad / licencia de primera ocupación
Einige Regionen verpflichten den Verkäufer zur Übergabe, und der Notar vermerkt sie in der Urkunde.
Technische Gebäudeprüfung bei älteren GebäudenInspección Técnica del Edificio (ITE / IEE)
Planungsrechtlicher Status und Genehmigungen für Anbauten oder NutzungsänderungenCertificado urbanístico del ayuntamiento
Fragen Sie beim Rathaus, ob für die Wohnung offene Planungsverfahren laufen und ob frühere Arbeiten genehmigt waren.
Genehmigung für eine Nutzungsänderung, etwa Ferienvermietung
Eine Nutzungsänderung braucht eine Genehmigung und unter Umständen die Zustimmung der Gemeinschaft.
Status als geförderte WohnungCalificación de vivienda de protección oficial (VPO)
Nutzung durch Dritte
Erklärung, dass die Wohnung frei von Mietern und Bewohnern ist, oder Kopie des MietvertragsDeclaración de libre de arrendatarios y ocupantes
Besichtigung kurz vor der UrkundeVisita previa a la firma
Prüfen Sie, dass die Wohnung leer ist, die vereinbarte Ausstattung vorhanden ist und die Zähler funktionieren.
Steuern und Kosten
Schätzung der Grunderwerbsteuer für die RegionITP, o IVA y AJD en vivienda nueva
Steuerlicher Wohnsitz des VerkäufersResidencia fiscal del vendedor
Formvorschriften
Eine Due-Diligence-Liste ist ihrem Wesen nach eine Checkliste. Der Käufer sammelt die meisten Punkte, und der Notar wiederholt die Grundbuch- und Katasterprüfung bei der Urkunde.
- Diese Prüfliste unterschreiben Sie nicht.
- Vor jeder Zahlung kann ein Käufer die wichtigsten Informationen über die Wohnung und ihre Rechtslage auf einem dauerhaften Datenträger verlangen (Ley 12/2023, art. 31).
- Vor der Urkunde holt der Notar einen fortlaufenden Grundbuchbericht und eine Katasterbescheinigung ein.
- Der Notar reicht die Urkunde am selben Tag beim Grundbuchamt ein.
Häufige Fehler
- Sich auf die Beschreibung des Maklers statt auf die nota simple verlassen. Nur das Grundbuch zeigt, wem die Wohnung gehört und welche Hypotheken oder Pfändungen sie belasten.
- Einen Unterschied zwischen Grundbuch, Kataster und tatsächlicher Wohnung übersehen.
- Ungenehmigte Bauarbeiten übersehen. Ein Anbau oder eine geschlossene Terrasse ohne Genehmigung kann die Bewertung für die Hypothek blockieren oder ein Bußgeld auslösen.
- Nicht nach bereits beschlossenen Arbeiten der Gemeinschaft fragen. Die Protokolle der Eigentümerversammlungen zeigen Sonderumlagen (derramas), die den neuen Eigentümer treffen können.
- Annehmen, dass Sie die Wohnung an Touristen vermieten können. Prüfen Sie vor dem Kauf zu diesem Zweck die Satzung der Gemeinschaft und die Regeln der Gemeinde.
- Eine geförderte Wohnung (VPO) zum freien Preis kaufen. Prüfen Sie bei der regionalen Wohnungsbehörde, ob ein Höchstpreis und eine Genehmigung gelten.
- Den Ehegatten des Verkäufers oder die anderen Erben vergessen. Unterschreiben sie nicht, kann der Verkauf beim Notar scheitern.
Rechtsgrundlage
- Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, art. 9.1.e (community debts and certificate)
- Real Decreto Legislativo 2/2004 (Ley Reguladora de las Haciendas Locales), art. 64 (IBI follows the property)
- Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, Procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, arts. 3 and 13
- Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, art. 14 (sale of a let home)
- Ley 29/1994, art. 25 (tenant's right of first refusal and redemption)
- Real Decreto Legislativo 1/2004 (Ley del Catastro Inmobiliario), art. 38 (cadastral reference in documents)
- Código Civil, arts. 1484 and 1490 (hidden defects and 6-month limit)
- Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (texto refundido del ITP y AJD), art. 10.2 (tax base: cadastral reference value, or the price if higher)
- Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, art. 31 (minimum information in a purchase)
Quellen
- Tarifes, tipus impositius i quota (ITP, transmissions patrimonials oneroses)
- Actos jurídicos documentados
- Viviendas e inmuebles: compraventa de vivienda
- Registro de la Propiedad: nota simple
- Solicitud de acceso a la información catastral y de certificados
- Los decretos-leyes de vivienda: derogación, reaprobación y convalidación en plena disolución