Logo von One Place: KI-gestützte Suchmaschine für Immobilien

Mietvertrag-Vorlage für Wohnraum (Slowenien)

Wohnungsmietvertrag (Wohnung oder Haus auf dem privaten Markt)Najemna pogodba za stanovanje (tržno najemno stanovanje)

Ein schriftlicher Mietvertrag für eine Wohnung auf dem privaten Markt, aufgebaut auf dem Pflichtinhalt von Artikel 91 des Wohnungsgesetzes (SZ-1): die Wohnung und ihr Kataster-Kennzeichen, die Parteien und Bewohner, Miete und Kosten, die Kaution, Instandhaltung, Besuche des Vermieters, die Kündigungsgründe und die Übergabe.

Verwenden Sie den Vertrag, wenn eine Privatperson oder ein Unternehmen eine Wohnung oder ein Haus auf dem privaten Markt (tržno najemno stanovanje) befristet oder unbefristet als Wohnung vermietet. Verwenden Sie ihn nicht für kurzfristige touristische Vermietungen, die unter das Gastgewerbegesetz (Zakon o gostinstvu) fallen, und nicht für öffentliche Mietwohnungen, die eine Gemeinde oder ein Wohnungsfonds vermietet. Das SZ-1 regelt den Mietvertrag, und das Obligationengesetzbuch füllt die Lücken. Der Staat veröffentlicht kein amtliches Muster.

Geprüft am 28. Oktober 2026. Keine Rechtsberatung. Lassen Sie Ihren Fall vor der Unterschrift von einem Notar oder Anwalt prüfen.

Das Wichtigste

Gilt für
Ganzes Land. Öffentliche Mietwohnungen (javna najemna stanovanja) folgen eigenen Regeln und Verträgen.
Form und Inhalt
Schriftlich, mit mindestens den Angaben nach SZ-1, Art. 84 und 91.
Dauer
Befristet oder unbefristet (SZ-1, Art. 86).
Ende einer Befristung
Der Mieter muss die Verlängerung des Vermieters spätestens 30 Tage vor dem Ende erhalten oder zum Enddatum ausziehen, sofern nichts anderes vereinbart ist (Art. 95).
Miete
Auf dem privaten Markt frei (Art. 115), aber wucherisch, wenn sie über 50% über der durchschnittlichen Marktmiete der Gemeinde für ähnliche Wohnungen liegt (Art. 119).
Kaution (varščina)
Bei einem privaten Mietvertrag gibt es keine gesetzliche Obergrenze und keine Rückgabefrist. Legen Sie Betrag und Rückgabebedingungen im Vertrag fest.
Kündigung durch den Mieter
60 Tage, schriftlich und ohne Begründung, sofern der Vertrag nichts anderes sagt (Art. 102).
Kündigung durch den Vermieter
Aus den Verschuldensgründen nach Art. 103 oder aus Gründen im Vertrag (Art. 105), nach einer schriftlichen Abmahnung mit mindestens 15 Tagen zur Abhilfe (Art. 103).
Kündigungsfrist des Vermieters
Mindestens 60 Tage, und über das Gericht, wenn der Mieter widerspricht (Art. 112). Andere Gründe verlangen eine andere geeignete Wohnung (Art. 106).
Unbezahlte Miete ohne Fälligkeit im Vertrag
Miete und Kosten, die 60 Tage nach der Rechnung unbezahlt sind, sind ein Grund. Nach einer schriftlichen Abmahnung kann der Vermieter kündigen (Art. 103 und 112.a).
Besuche des Vermieters
Höchstens zweimal im Jahr, um die ordnungsgemäße Nutzung zu prüfen (Art. 94).
Verkauf der Wohnung
Der Mietvertrag läuft weiter, und der Käufer wird Vermieter (Art. 107).
Steuer auf Mieteinnahmen
25% der Miete abzüglich eines pauschalen Kostenabzugs von 10%, für einen Vermieter, der Privatperson ist (FURS).

Das Dokument

Angezeigter Text

Sie unterschreiben die Fassung auf Slowenisch. Die Fassung auf Deutsch hilft Ihnen, sie zu verstehen. Ihre Angaben füllen beide aus.

Wohnungsmietvertrag (Wohnung oder Haus auf dem privaten Markt)

  1. 1.Parteien

    1. 1.1

      Vermieter: Vermieter (im Folgenden: der Vermieter).

      Geben Sie Namen oder Firma, Adresse und Steuernummer (davčna številka) an, eine Pflichtangabe (SZ-1, Art. 91). Jeder Miteigentümer unterschreibt, oder einer mit Vollmacht.

    2. 1.2

      Mieter: Mieter (im Folgenden: der Mieter). Folgende Personen nutzen die Wohnung zusammen mit dem Mieter: Weitere Personen, die in der Wohnung wohnen werden.

      Geben Sie von jedem Mieter Namen, Geburtsdatum und Adresse an. Führen Sie jeden Bewohner auf: Eine nicht aufgeführte Person, die über 60 Tage in 3 Monaten dort ist, braucht Zustimmung.

  2. 2.Die Wohnung

    1. 2.1

      Der Vermieter vermietet dem Mieter die Wohnung in Adresse, Stockwerk und Wohnungsnummer mit der Gebäudekatasterkennung Kennzeichen im Gebäudekataster, mit einer Fläche von Wohnfläche m², bestehend aus: Zimmer.

      Übernehmen Sie das Kennzeichen (identifikacijska oznaka) aus dem Gebäudekataster (kataster stavb).

    2. 2.2

      Versorgungsanschlüsse: Versorgungsanschlüsse. Baujahr: Baujahr. Zusammen mit der Wohnung vermietet: Weitere mitvermietete Räume. Möblierung: Möbel und Ausstattung. Energieausweis: Klasse und Nummer des Energieausweises.

      Lage, Fläche, Aufbau, Versorgung und Baujahr sind Pflichtangaben (SZ-1, Art. 91). Verweisen Sie für die Möbel auf die Liste im Übergabeprotokoll.

  3. 3.Art der Miete und Nutzung

    1. 3.1

      Die Wohnung wird als private Marktmietwohnung zu einer frei vereinbarten Miete vermietet. Der Mieter nutzt sie nur als Wohnung.

      Die Art des Mietvertrags ist eine Pflichtangabe. Eine gewerbliche Tätigkeit in der Wohnung ohne Genehmigung ist ein Kündigungsgrund.

  4. 4.Laufzeit

    1. 4.1

      Optional

      Der Mietvertrag wird unbefristet geschlossen, beginnend am Beginn.

      Variante für unbefristete Dauer. Behalten Sie diese Klausel oder die nächste.

    2. 4.2

      Optional

      Der Mietvertrag wird befristet vom Beginn bis zum Ende einer Befristung geschlossen. Will der Mieter ihn verlängern, muss er mindestens 30 Tage vor Ende der Laufzeit die Zustimmung des Vermieters durch Unterschrift eines Nachtrags zu diesem Mietvertrag einholen. Andernfalls muss der Mieter die Wohnung am letzten Tag der Laufzeit von Personen und Sachen räumen und dem Vermieter zurückgeben.

      Variante für befristete Dauer (SZ-1, Art. 95). Behalten Sie diese Klausel oder die vorherige. Als notarielle Urkunde erlaubt sie die Räumung ohne Klage (Art. 111(3)).

  5. 5.Miete

    1. 5.1

      Die monatliche Miete beträgt Monatsmiete EUR. Der Mieter zahlt sie für den laufenden Monat bis zum Tag des Monats, an dem die Miete fällig ist. Tag des Monats auf das Konto Bankkonto des Vermieters (IBAN) des Vermieters.

      Miete, Zahlungsweise und Zeitpunkt sind Pflichtangaben. Zahlung per Überweisung gibt beiden Parteien einen Nachweis.

    2. 5.2

      Optional

      Einmal jährlich, am Datum der jährlichen Mietanpassung, wird die Miete um den vom Statistischen Amt der Republik Slowenien veröffentlichten Verbraucherpreisindex der vorangegangenen zwölf Monate angepasst.

      Behalten Sie sie, wenn der Mietvertrag länger als ein Jahr läuft. Ohne sie bleibt die Miete fest.

  6. 6.Betriebskosten

    1. 6.1

      Zusätzlich zur Miete zahlt der Mieter direkt an die Versorger: Direkt an Lieferanten gezahlte Kosten. Folgende individuelle und gemeinsame Betriebskosten werden dem Mieter über den Vermieter oder den Verwalter berechnet: Über Vermieter oder Verwalter gezahlte Kosten.

      Der Mietvertrag muss Nebenkosten und ihre Zahlungsweise aufführen (SZ-1, Art. 91). Standardmäßig schuldet der Mieter die laufenden Kosten des Gebäudes, der Eigentümer den Rest (Art. 24).

    2. 6.2

      Verwaltungskosten, Beiträge zum Rücklagenfonds und die Kosten größerer Instandhaltung trägt der Vermieter.

  7. 7.Kaution

    1. 7.1

      Bei Unterschrift dieses Mietvertrags zahlt der Mieter dem Vermieter eine Kaution von Kaution EUR, die die Zahlung der Miete, der Kosten und etwaiger Schäden an der Wohnung und ihrer Ausstattung sichert. Der Vermieter bestätigt den Empfang der Kaution schriftlich.

      Das Gesetz setzt für einen privaten Mietvertrag keine Obergrenze. Die Parteien vereinbaren den Betrag.

    2. 7.2

      Der Vermieter zahlt dem Mieter die Kaution innerhalb von Tage bis zur Kautionsrückzahlung nach Auszug Tagen nach Rückgabe der Wohnung zurück, abzüglich nur der nachgewiesenen unbezahlten Verpflichtungen des Mieters und der Kosten der Reparatur von Schäden über die normale Nutzung hinaus. Der Mieter darf die Kaution nicht mit der Miete verrechnen.

      Sind die Endabrechnungen der Versorger noch nicht ausgestellt, können die Parteien vereinbaren, einen entsprechenden Teil der Kaution zurückzuhalten, bis sie vorliegen.

  8. 8.Übergabe

    1. 8.1

      Der Vermieter übergibt die Wohnung dem Mieter am Beginn in einem Zustand, der die normale Nutzung erlaubt. Bei der Übergabe erstellen und unterschreiben die Parteien ein Übergabeprotokoll, das den Zustand der Räume und der Ausstattung, die Zählerstände und die Anzahl der übergebenen Schlüssel beschreibt und diesem Mietvertrag beigefügt wird.

      Die Art der Übergabe ist eine Pflichtangabe (SZ-1, Art. 91). Legen Sie dem Protokoll datierte Fotos bei.

  9. 9.Nutzung der Wohnung

    1. 9.1

      Der Mieter nutzt die Wohnung und die Gemeinschaftsteile des Gebäudes sorgfältig, im Einklang mit diesem Mietvertrag und der Hausordnung. Der Mieter darf die Wohnung oder einen Teil davon ohne vorherige schriftliche Zustimmung des Vermieters nicht untervermieten.

    2. 9.2

      Nutzt eine andere als die in diesem Mietvertrag genannten Personen die Wohnung innerhalb von drei Monaten mehr als 60 Tage, muss der Mieter die Zustimmung des Vermieters einholen und einen Nachtrag vorschlagen. Haustiere: Haustiere.

  10. 10.Instandhaltung und Reparaturen

    1. 10.1

      Der Vermieter hält die Wohnung und die Gemeinschaftsteile in einem Zustand, der die normale Nutzung erlaubt, und haftet für Sach- und Rechtsmängel der Wohnung. Der Mieter führt kleine Reparaturen, die durch gewöhnliche Nutzung der Wohnung entstehen, und die laufende Instandhaltung, die die Regeln über Instandhaltungsstandards für Wohngebäude und Wohnungen den Mietern öffentlicher Mietwohnungen zuweisen und die für diesen Mietvertrag entsprechend gelten, durch und bezahlt sie, und er bezahlt Schäden durch unsachgemäße oder unvorsichtige Nutzung.

      Seit 19. Dezember 2025 nennt die Verordnung über Instandhaltungsstandards (Uradni list RS, št. 102/25, Art. 6) Mieterarbeiten nur für öffentliche Mietwohnungen.

    2. 10.2

      Der Mieter informiert den Vermieter unverzüglich über Mängel, für die der Vermieter verantwortlich ist. Der Mieter darf dringende Reparaturen, die zum Schutz von Leben, Gesundheit oder Eigentum nötig sind, durchführen und die Kosten zurückverlangen.

    3. 10.3

      Der Mieter darf die Räume, die Einbauten oder die Anlagen ohne vorherige schriftliche Zustimmung des Vermieters nicht verändern. Beim Auszug hat der Mieter Anspruch auf Erstattung des nicht abgeschriebenen Teils nützlicher und notwendiger Arbeiten, die mit Zustimmung des Vermieters durchgeführt wurden, sofern die Parteien nichts anderes vereinbaren.

      SZ-1, Art. 96 bis 98. Der Vermieter kann nicht verlangen, dass der Mieter auszieht, bevor er diese Arbeiten erstattet hat (Art. 112).

  11. 11.Kontrolle der Nutzung der Wohnung

    1. 11.1

      Der Mieter gestattet dem Vermieter oder seinem Vertreter höchstens zweimal im Jahr nach einer Ankündigung von mindestens Tage Vorankündigung vor Besuch des Vermieters Tagen den Zutritt zur Wohnung, um die ordnungsgemäße Nutzung zu kontrollieren. Der Zutritt für dringende Reparaturen und Verbesserungen ist nach Artikel 99 des Wohnungsgesetzes erlaubt.

      Der Mietvertrag muss sagen, wie und wie oft der Vermieter die Nutzung der Wohnung prüft (SZ-1, Art. 91 und 94).

  12. 12.Kündigung

    1. 12.1

      Der Mieter kann diesen Mietvertrag jederzeit ohne Angabe von Gründen durch schriftliche Mitteilung an den Vermieter mit einer Kündigungsfrist von 60 Tagen kündigen.

    2. 12.2

      Der Vermieter kann diesen Mietvertrag aus folgenden Verschuldensgründen kündigen: wenn der Mieter oder mit ihm lebende Personen durch ihre Nutzung der Wohnung oder der Gemeinschaftsteile größere Schäden verursachen; wenn der Mieter in der Wohnung eine Tätigkeit ohne Genehmigung oder unter Verstoß gegen diese ausübt; wenn der Mieter die Wohnung nicht in dem von Mietern verlangten Umfang instand hält; wenn der Mieter die Miete oder die Kosten nicht bis zu der in diesem Mietvertrag festgelegten Frist zahlt; wenn der Mieter oder mit ihm lebende Personen häufig grob gegen die Hausordnung verstoßen oder andere Bewohner erheblich stören; wenn der Mieter die Wohnung oder die Einbauten ohne Zustimmung des Vermieters verändert; wenn eine nicht in diesem Mietvertrag genannte Person die Wohnung ohne Zustimmung innerhalb von drei Monaten mehr als 60 Tage nutzt; wenn der Mieter ohne Zustimmung untervermietet; wenn der Mieter den Zutritt in den gesetzlich festgelegten Fällen verweigert; wenn der Mieter ohne triftigen Grund die Wohnung nicht innerhalb von 30 Tagen nach Unterschrift übernimmt oder dort einzieht; wenn der Mieter falsche Angaben macht, um einen Mietzuschuss zu erhalten.

      Dies sind die Gründe nach SZ-1, Art. 103, die für einen Marktmietvertrag gelten. Der Mietvertrag muss sie aufführen (Art. 91).

    3. 12.3

      Optional

      Zusätzlich zu den Gründen im vorigen Absatz kann der Vermieter diesen Mietvertrag auch aus folgenden Gründen kündigen: Zusätzliche Kündigungsgründe.

      Ein Marktmietvertrag kann Gründe ergänzen (SZ-1, Art. 105). Aus jedem anderen Grund muss der Vermieter dem Mieter eine andere geeignete Wohnung stellen (Art. 106).

    4. 12.4

      Vor der Kündigung mahnt der Vermieter den Mieter schriftlich ab, mit Angabe des Verstoßes, der Abhilfe und einer Frist von mindestens 15 Tagen dafür. Die Kündigungsfrist des Vermieters beträgt mindestens 60 Tage. Bestreitet der Mieter die Kündigung, setzt der Vermieter sie durch eine Klage durch. Zahlt der Mieter die Miete oder die Kosten nicht, kann der Vermieter nach einer schriftlichen Abmahnung durch Zustellung der Kündigung kündigen und die Räumung der Wohnung verlangen.

      SZ-1, Art. 103(3) und (4), 112 und 112.a. Vor einer Klage wegen unerlaubter Untervermietung ist keine Abmahnung nötig.

  13. 13.Rückgabe der Wohnung

    1. 13.1

      Bei Ende des Mietvertrags gibt der Mieter die Wohnung frei von Personen und Sachen in dem Zustand an den Vermieter zurück, in dem er sie erhalten hat, unter Berücksichtigung der Veränderungen durch normale Nutzung und der mit Zustimmung des Vermieters vorgenommenen Veränderungen. Die Parteien erstellen ein Auszugsprotokoll, vergleichen es mit dem Einzugsprotokoll und halten die Zählerstände und die zurückgegebenen Schlüssel fest.

      SZ-1, Art. 113. Der Mieter haftet nicht für normale Abnutzung (OZ, Art. 604).

  14. 14.Eigentümerwechsel

    1. 14.1

      Ein Eigentümerwechsel der Wohnung berührt diesen Mietvertrag nicht. Der neue Eigentümer übernimmt die Stellung des Vermieters. Der Vermieter informiert den Mieter rechtzeitig über einen beabsichtigten Verkauf.

      SZ-1, Art. 107.

  15. 15.Besondere Bedingungen

    1. 15.1

      Weitere vereinbarte Bedingungen

      Eine Klausel darf den zwingenden Regeln des SZ-1 nicht widersprechen. Schreiben Sie jede Bedingung in beiden Sprachen, wenn die Parteien keine gemeinsame Sprache haben.

  16. 16.Schlussbestimmungen

    1. 16.1

      Für Fragen, die dieser Mietvertrag nicht regelt, gelten das Wohnungsgesetz und das Obligationengesetzbuch. Änderungen dieses Mietvertrags sind nur schriftlich wirksam. Für Streitigkeiten ist Zuständiges Gericht zuständig.

      Meist das Bezirksgericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt.

    2. 16.2

      Anlagen zu diesem Mietvertrag sind: eine Kopie des Energieausweises, das Einzugsprotokoll mit der Liste der Ausstattung und Fotos sowie die Hausordnung. Der Mietvertrag wird in zwei gleichlautenden Ausfertigungen erstellt, eine für jede Partei.

  17. 17.Unterschriften

    1. 17.1

      Ort und Datum: Ort der Unterschrift, Datum der Unterschrift. Vermieter: ____________________ Mieter: ____________________

Formvorschriften

  1. Der Mietvertrag muss schriftlich sein. Beide Parteien unterschreiben ihn, und jede behält ein unterschriebenes Exemplar.
  2. Er muss mindestens die Angaben nach Artikel 91 SZ-1 enthalten, darunter die Kündigungsgründe nach Artikel 103. Es gibt keine Gerichtseintragung und keine Stempelsteuer.
  3. Seit 1. Dezember 2025 kann der Vermieter bei einem befristeten Mietvertrag in Form einer vollstreckbaren notariellen Urkunde die Räumung ohne Klage verlangen, wenn er ohne Verlängerung endet.
  4. Vor der Unterzeichnung eines Mietvertrags von 1 Jahr oder mehr muss der Vermieter dem Mieter einen gültigen Energieausweis übergeben.
  5. In einem Gebäude mit mehreren Einheiten muss der Vermieter dem Hausverwalter sofort den Namen des Mieters und die Zahl der Bewohner melden.
  6. Vermieter, die Unternehmen oder Einzelunternehmer sind, und Mieter, die Unternehmen sind, melden einen Mietvertrag von 6 Monaten oder mehr bis zum 15. des Folgemonats im Marktregister (ETN).
  7. Privatpersonen melden nicht an das ETN. Ein privater Vermieter mit einem privaten Mieter reicht die Erklärung über die Mieteinnahmen bis zum 28. Februar des Folgejahres bei der FURS ein.
  8. Ist der Mieter ein Unternehmen oder ein anderer Zahler, der die Steuer einbehält, reicht der Vermieter diese Erklärung nicht ein.

Häufige Fehler

  • Die Kündigungsgründe nach Artikel 103 weglassen. Sie sind ein Pflichtbestandteil des Mietvertrags (SZ-1, Art. 91).
  • Die Befristung ohne unterschriebene Verlängerung auslaufen lassen. Der Mieter hat dann keinen Rechtstitel auf die Wohnung, und der Vermieter kann eine Räumungsanordnung beantragen.
  • Die Kaution als letzte Monatsmiete behandeln. Vereinbaren Sie schriftlich, was die Kaution deckt und wann sie zurückgezahlt wird, und bewahren Sie den Zahlungsnachweis auf.
  • Wegen unbezahlter Miete ohne vorherige schriftliche Abmahnung kündigen, die den Verstoß nennt und mindestens 15 Tage zur Zahlung gibt.
  • Eine Miete weit über dem örtlichen Durchschnitt verlangen. Ein Mieter kann die Gemeinde um eine Prüfung bitten und den Mehrbetrag zurückfordern, wenn die Miete wucherisch ist.
  • Das Übergabeprotokoll überspringen. Ohne es können die Parteien den Zustand der Wohnung zu Beginn nicht beweisen, und Streit um die Kaution folgt.
  • Einen Mietvertrag von 1 Jahr oder mehr ohne Übergabe des Energieausweises unterschreiben. Dem Eigentümer droht eine Geldbuße von 300 Euro (ZURE, Art. 66).
  • Die Instandhaltungsarbeiten des Mieters nicht aufführen (SZ-1, Art. 91, 92 und 94). Der Mieter trägt kleine Reparaturen aus gewöhnlichem Gebrauch (OZ, Art. 589(3)). Führen Sie weitere auf.

Rechtsgrundlage

Quellen

Beschreiben Sie das Zuhause, das Sie suchen