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Vorvertrag-Vorlage für den Immobilienkauf (Slowenien)

Vorvertrag zum Verkauf mit Anzahlung (Ara)Predpogodba za prodajo nepremičnine z aro

Ein schriftlicher Vertrag, in dem sich Verkäufer und Käufer verpflichten, den Kaufvertrag bis zu einem festen Datum zu vereinbarten Bedingungen und zum vereinbarten Preis zu unterzeichnen. Die Anzahlung (Ara) des Käufers wird auf den Preis angerechnet. Weigert sich eine Seite, kann die andere die Ara behalten, das Doppelte verlangen oder die Unterzeichnung gerichtlich anordnen lassen.

Verwenden Sie den Vertrag, wenn sich die Parteien über Immobilie und Preis einig sind, den Kaufvertrag aber noch nicht unterzeichnen können, zum Beispiel weil der Käufer auf einen Kredit wartet, der Verkäufer eine Hypothek ablösen muss oder die Gemeinde zuerst auf ihr Vorkaufsrecht verzichten muss. Steht dem Kauf nichts im Weg, überspringen viele Parteien diesen Schritt und unterzeichnen sofort den Kaufvertrag (prodajna pogodba). Lassen Sie den Vertrag von einem Notar oder Rechtsanwalt prüfen. Verwenden Sie ihn nicht für eine neue Wohnung vom Investor: Dann begrenzt das ZVKSES die Ara auf 10 % und verlangt eine Bankgarantie oder ein Treuhandkonto.

Geprüft am 28. Oktober 2026. Keine Rechtsberatung. Lassen Sie Ihren Fall vor der Unterschrift von einem Notar oder Anwalt prüfen.

Das Wichtigste

Gilt für
Ganzes Land. Für eine neue Wohnung, die vom Bauträger gekauft wird, enthält das Gesetz zum Schutz der Käufer von Wohnungen und Einfamilienhäusern (ZVKSES) zwingende Zusatzregeln.
Form
Schriftlich, weil der Hauptvertrag schriftlich sein muss (OZ, Art. 33(2) und 52).
Bindungswirkung
Bindet, wenn sie die wesentlichen Bedingungen des Kaufvertrags enthält: die Immobilie und den Preis (OZ, Art. 33(3)).
Weigerung zu unterschreiben
Die andere Partei kann innerhalb von 6 Monaten nach dem vereinbarten Datum beim Gericht beantragen, die Unterzeichnung anzuordnen (OZ, Art. 33(4) und (5)).
Ara
Wird auf den Preis angerechnet (OZ, Art. 64).
Ara bei Vertragsbruch
Der Empfänger darf sie behalten, wenn der Zahler vertragsbrüchig wird. Der Zahler darf das Doppelte verlangen, wenn der Empfänger es wird (OZ, Art. 64 und 65).
Überhöhte Ara
Ein Gericht kann sie auf Antrag herabsetzen (OZ, Art. 65(4)). Bei einer neuen Wohnung vom Bauträger darf sie 10% des Preises nicht übersteigen (ZVKSES, Art. 11).
Vorkaufsrecht der Gemeinde
Die Gemeinde hat 30 Tage ab Erhalt des Angebots, es anzunehmen. Sie hat kein Recht an einer Wohnung in einem Gebäude mit Wohnungseigentum (ZUreP-3, Art. 200 und 201).
Grunderwerbsteuer
2% des Preises. Der Verkäufer schuldet sie, sofern der Käufer nicht zustimmt zu zahlen. Steuererklärung innerhalb von 15 Tagen nach dem Kaufvertrag (ZDPN-2, Art. 5, 9 und 11).
Eigentum
Geht erst mit der Eintragung im Grundbuch über, auf Grundlage einer Eintragungsbewilligung mit beglaubigter Unterschrift (SPZ, Art. 23 und 49).
Schulden der Eigentümergemeinschaft
Die Belastung der Wohnung ist auf das 5-Fache des Mindestbeitrags zum Rücklagenfonds begrenzt (SPZ, Art. 120).
Versteckte Mängel
Melden Sie ihn innerhalb von 8 Tagen nach der Entdeckung. Keine Haftung für Mängel, die über 6 Monate nach der Übergabe auftreten, außer bei Vereinbarung (OZ, Art. 462).

Das Dokument

Angezeigter Text

Sie unterschreiben die Fassung auf Slowenisch. Die Fassung auf Deutsch hilft Ihnen, sie zu verstehen. Ihre Angaben füllen beide aus.

Vorvertrag zum Verkauf mit Anzahlung (Ara)

  1. 1.Parteien

    1. 1.1

      Verkäufer: Verkäufer (im Folgenden: der Verkäufer).

      Geben Sie für jede Partei Namen, Adresse, EMŠO oder Geburtsdatum und Steuernummer an. Ergänzen Sie die Staatsangehörigkeit jedes Käufers. Nennen Sie Verkäufer wie im Grundbuch.

    2. 1.2

      Käufer: Käufer (im Folgenden: der Käufer). Die Parteien schließen folgenden Vorvertrag.

      Ein Käufer aus einem Staat außerhalb der EU, der EFTA und der OECD braucht eine Gegenseitigkeitsentscheidung des Justizministeriums oder darf gar nicht kaufen. Prüfen Sie das vor der Unterschrift.

  2. 2.Immobilie

    1. 2.1

      Der Verkäufer erklärt, dass er eingetragener Eigentümer der Immobilie Beschreibung der Immobilie in Adresse mit der Kennung Kennzeichen im Grundbuch ist, zum Anteil: Anteil des Verkäufers (im Folgenden: die Immobilie).

      Geben Sie Art, Stockwerk, Zimmer, Nettowohnfläche in m², Stellplatz und Keller an. Geben Sie das Kennzeichen (identifikacijski znak) jedes Gebäudeteils oder Grundstücks an.

    2. 2.2

      Am Tag der Unterschrift dieses Vertrags weist das Grundbuch aus: Eintragungen im Grundbuch. Der Verkäufer löst die eingetragenen Lasten, die der Käufer nicht übernimmt, wie folgt ab: Wie bestehende Hypotheken gelöscht werden.

      Führen Sie Hypotheken, Dienstbarkeiten und Vermerke auf und legen Sie einen Grundbuchauszug vom selben Tag bei. Eine anhängige Eintragung (plomba) ist ein unentschiedener Antrag. Fragen Sie nach.

  3. 3.Zweck des Vertrags

    1. 3.1

      Die Parteien verpflichten sich, spätestens bis Frist zur Unterzeichnung des Kaufvertrags einen Kaufvertrag über die Immobilie (den Hauptvertrag) zu den Bedingungen dieses Vertrags zu schließen. Der Hauptvertrag enthält die unbedingte Eintragungsbewilligung des Verkäufers für die Eintragung des Eigentums auf den Namen des Käufers.

      Die Eintragungsbewilligung kann im Kaufvertrag oder in einem eigenen Dokument stehen. Der Notar darf sie bis zur Zahlung des Preises zurückhalten.

  4. 4.Preis

    1. 4.1

      Der Preis der Immobilie beträgt Preis in Euro, in Ziffern EUR (in Worten: Preis in Worten, auf Slowenisch Euro) und ist als endgültig vereinbart.

    2. 4.2

      Der Käufer zahlt den Preis abzüglich der gezahlten Ara wie folgt: Wie der Restbetrag gezahlt wird.

      Bei notarieller Treuhand zahlt der Notar an den Verkäufer und an eine etwaige Hypothekenbank und übergibt dem Käufer die beglaubigte Eintragungsbewilligung, sobald der volle Preis eingegangen ist.

  5. 5.Draufgabe (ara)

    1. 5.1

      Bei Unterschrift dieses Vertrags zahlt der Käufer eine Ara von Ara EUR auf das Konto Konto, das die Ara erhält als Zeichen, dass der Vertrag geschlossen ist. Bei Abschluss des Hauptvertrags wird die Ara auf den Preis angerechnet.

      Zahlen Sie die Ara auf die IBAN des Verkäufers oder auf das Treuhandkonto des Notars.

    2. 5.2

      Wird der Hauptvertrag aus Gründen nicht geschlossen, die der Käufer zu vertreten hat, kann der Verkäufer die Ara behalten. Wird der Hauptvertrag aus Gründen nicht geschlossen, die der Verkäufer zu vertreten hat, kann der Käufer das Doppelte der Ara verlangen. Die übrigen Rechte der Parteien nach dem Obligationengesetzbuch (OZ) bleiben unberührt.

      Das folgt OZ, Art. 65. Die geschädigte Partei kann stattdessen Erfüllung und Schadenersatz verlangen.

    3. 5.3

      Wird der Hauptvertrag nicht geschlossen, weil eine aufschiebende Bedingung dieses Vertrags nicht erfüllt ist oder weil die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht ausübt, und hat keine Partei dies zu vertreten, zahlt der Verkäufer die Ara innerhalb von Tage für Ara-Rückzahlung bei Bedingungsausfall Tagen in einer Zahlung zurück.

    4. 5.4

      Optional

      Jede Partei kann bis Frist zur Unterzeichnung des Kaufvertrags von diesem Vertrag zurücktreten. Die Ara dient als Reugeld: Tritt der Käufer zurück, verliert er sie; tritt der Verkäufer zurück, zahlt er das Doppelte zurück.

      Behalten Sie sie nur, wenn beide Parteien einen bezahlten Ausstieg wollen (OZ, Art. 68). Ohne sie kann keine Partei durch den Verzicht auf die Ara aus der Vereinbarung aussteigen.

  6. 6.Aufschiebende Bedingungen

    1. 6.1

      Optional

      Die Pflicht des Käufers zum Abschluss des Hauptvertrags hängt davon ab, dass der Käufer die Genehmigung eines Wohnungsbaudarlehens von Kreditbetrag EUR spätestens bis Frist zur Beschaffung des Kredits erhält. Der Käufer informiert den Verkäufer unverzüglich schriftlich, wenn das Darlehen genehmigt oder abgelehnt wird.

      Behalten Sie sie, wenn ein Teil des Preises von einem Kredit abhängt. Legen Sie die Absage der Bank bei, wenn die Bedingung ausfällt.

    2. 6.2

      Optional

      Liegt die Immobilie in einem Vorkaufsgebiet der Gemeinde oder des Staates, bietet der Verkäufer sie vor Abschluss des Hauptvertrags dem Vorkaufsberechtigten zu den Bedingungen dieses Vertrags an. Übt der Berechtigte das Recht aus, endet dieser Vertrag.

      Für eine Wohnung in einem Gebäude mit Wohnungseigentum nicht nötig. Die Standortauskunft der Gemeinde (lokacijska informacija) zeigt, ob eine Vorkaufszone gilt.

  7. 7.Erklärungen und Pflichten des Verkäufers

    1. 7.1

      Der Verkäufer erklärt, dass abgesehen von den eingetragenen Lasten keine anderen Rechte Dritter an der Immobilie bestehen, dass keine Gerichts- oder Verwaltungsverfahren sie betreffen und dass sie keinem Mietverhältnis unterliegt, ausgenommen: Mietverhältnisse an der Immobilie.

      Ist die Immobilie vermietet, nennen Sie den Mieter und das Ende des Mietvertrags.

    2. 7.2

      Vor Abschluss des Hauptvertrags übergibt der Verkäufer dem Käufer einen gültigen Energieausweis, bei einer Einheit in einem Mehrfamilienhaus die Bescheinigung des Verwalters über unbezahlte Kosten, und den Nachweis, dass Strom-, Wasser-, Heizungs- und Nebenkostenrechnungen bezahlt sind.

      In einem Gebäude mit mehr als 2 Eigentümern und mehr als 8 Einheiten sind unbezahlte Verwaltungskosten und Beiträge zum Rücklagenfonds eine Belastung der Wohnung. Der Käufer kann sie schulden.

    3. 7.3

      Der Käufer hat die Immobilie besichtigt. Der Verkäufer haftet für Sach- und Rechtsmängel der Immobilie nach dem Obligationengesetzbuch.

      Die Frist von 6 Monaten für versteckte Mängel gilt, sofern der Vertrag keine längere Frist setzt (OZ, Art. 462). Vereinbaren Sie hier eine längere Frist, wenn Sie eine wollen.

  8. 8.Übergabe

    1. 8.1

      Der Verkäufer übergibt die Immobilie dem Käufer frei von Personen und Sachen am Übergabedatum, jedoch nicht vor vollständiger Zahlung des Preises. Die Parteien halten die Übergabe in einem Protokoll mit Zählerständen und einer Liste der übergebenen Schlüssel fest.

  9. 9.Steuern und Kosten

    1. 9.1

      Die Grunderwerbsteuer zahlt der Wer die Grunderwerbsteuer von 2% zahlt. Die übrigen Kosten werden wie folgt geteilt: Sonstige Kosten. Den Hauptvertrag erstellt der Notar Notar oder er beglaubigt die Unterschriften darauf.

      Keine Grunderwerbsteuer fällt an, wenn der Verkauf eines neuen Gebäudes der Mehrwertsteuer unterliegt (ZDPN-2, Art. 4). Weitere Kosten: Notar, Grundbuchgebühr, Anwalt, Makler.

  10. 10.Anspruch auf Abschluss des Hauptvertrags

    1. 10.1

      Erscheint eine Partei nicht bis zur vereinbarten Frist zum Abschluss des Hauptvertrags, kann die andere Partei innerhalb von sechs Monaten nach der Frist bei Gericht beantragen, die säumige Partei zum Abschluss zu verpflichten.

      Das wiederholt OZ, Art. 33(4) und (5). Die Ara-Regeln oben gelten weiter.

  11. 11.Schlussbestimmungen

    1. 11.1

      Änderungen dieses Vertrags sind nur schriftlich wirksam. Für Streitigkeiten ist Zuständiges Gericht zuständig.

      Meist das Gericht, in dessen Bezirk die Immobilie liegt.

    2. 11.2

      Dieser Vertrag wird in Zahl der unterschriebenen Exemplare gleichlautenden Ausfertigungen erstellt und tritt in Kraft, wenn beide Parteien ihn unterschrieben haben.

  12. 12.Unterschriften

    1. 12.1

      Ort und Datum: Ort der Unterschrift, Datum der Unterschrift. Verkäufer: ____________________ Käufer: ____________________

Formvorschriften

  1. Die predpogodba muss schriftlich sein, weil der Kaufvertrag, den sie vorbereitet, schriftlich sein muss.
  2. Beide Parteien unterschreiben sie, und jede behält ein unterschriebenes Exemplar. Für die predpogodba selbst fallen weder Notar noch Eintragung noch Steuer an.
  3. Der spätere Kaufvertrag muss die Eintragungsbewilligung des Verkäufers (zemljiškoknjižno dovolilo) enthalten. Ein Notar muss die Unterschrift des Verkäufers darauf beglaubigen.
  4. Der Notar beglaubigt sie erst, wenn der Verkäufer nachweist, dass die Grunderwerbsteuer von 2% bezahlt ist.
  5. Der Verkäufer reicht die Steuererklärung innerhalb von 15 Tagen nach dem Kaufvertrag bei der Finanzverwaltung (FURS) ein.
  6. In einer Vorkaufszone der Gemeinde muss der Verkäufer die Immobilie zuerst der Gemeinde anbieten. Sie hat 30 Tage Zeit zu antworten. Wohnungen in einem Gebäude mit Wohnungseigentum sind ausgenommen.
  7. Der Notar prüft das Angebot an die Gemeinde, bevor er die Unterschrift beglaubigt. Ein Verkauf, der es übergeht, ist nichtig (ZUreP-3, Art. 201).
  8. Miteigentümer haben ebenfalls ein Vorkaufsrecht (SPZ, Art. 66).

Häufige Fehler

  • Die Ara an einen Verkäufer zahlen, den Sie nicht geprüft haben. Lesen Sie zuerst den Grundbuchauszug und zahlen Sie lieber an den Notar oder auf ein Treuhandkonto.
  • Die Frist für den Kaufvertrag weglassen. Ohne sie lässt sich die Frist von 6 Monaten für die Klage kaum berechnen.
  • Die Kreditbedingung vergessen. Ohne sie tragen Sie das Risiko eines abgelehnten Kredits und können die Ara verlieren.
  • Eine so hohe Ara festlegen, dass sie wie eine Strafe wirkt. Ein Gericht kann sie herabsetzen, und der Streit verzögert den Verkauf.
  • Einen bestehenden Mieter übersehen. Ein Mietvertrag gilt nach dem Verkauf weiter, und der Käufer wird Vermieter (SZ-1, Art. 107).
  • Einen Kaufvertrag ohne Eintragungsbewilligung annehmen, oder mit einer, deren Beglaubigung der Verkäufer nicht eingeholt hat. Der Käufer kann dann nicht als Eigentümer eingetragen werden.
  • Das Vorkaufsangebot an die Gemeinde für ein Haus oder Grundstück in einer Vorkaufszone übergehen. Der Kaufvertrag ist dann nichtig.

Rechtsgrundlage

Quellen

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