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Checkliste für die Prüfung vor dem Immobilienkauf (Slowenien)

Prüfungen vor dem Kauf einer ImmobiliePreverjanje nepremičnine pred nakupom

Die Unterlagen und Prüfungen, die ein Käufer einer Bestandswohnung in Slowenien vor Zahlung einer Draufgabe oder vor der Unterschrift erledigen sollte: Grundbuch und Eigentümer, Kataster und Genehmigungen, Vorkaufsrechte, Energieausweis, Schulden der Wohnungseigentümer, Steuern und das eigene Erwerbsrecht des Käufers.

Verwenden Sie die Liste von der ersten Besichtigung bis zur Unterzeichnung des Vorvertrags oder des Kaufvertrags. Wiederholen Sie die Prüfung im Grundbuch am Tag der Unterzeichnung und am Tag der Zahlung. In Slowenien prüft keine Amtsperson das Geschäft vor der Unterzeichnung für Sie: Der Notar beglaubigt die Unterschrift des Verkäufers und prüft die Steuerzahlung und den Schritt zum Vorkaufsrecht der Gemeinde. Den Zustand der Immobilie, die Genehmigungen und die Abrechnungen der Eigentümergemeinschaft prüft er nur, wenn Sie ihn mit dem Entwurf des Vertrags beauftragen.

Geprüft am 28. Oktober 2026. Keine Rechtsberatung. Lassen Sie Ihren Fall vor der Unterschrift von einem Notar oder Anwalt prüfen.

Das Wichtigste

Gilt für
Ganzes Land
Eigentum
Geht nur durch Eintragung im Grundbuch über. Das Grundbuch entscheidet also, wer verkaufen kann.
Verkehrsteuer
2 % des Preises, geschuldet vom Verkäufer, außer der Vertrag lässt den Käufer zahlen (ZDPN-2, Art. 5 und 9).
Steuererklärung
Binnen 15 Tagen nach dem Vertrag (ZDPN-2, Art. 11). Der Notar beglaubigt die Unterschriften erst nach Zahlung der Steuer (ZDPN-2, Art. 15; FURS).
Veräußerungsgewinnsteuer
25 %, nach 5 Jahren Eigentum 20 %, nach 10 Jahren 15 %, nach 15 Jahren keine (FURS).
Befreiung vom Veräußerungsgewinn
Befreit ist eine Wohnung, die der Verkäufer mindestens in den letzten 3 Jahren besaß, bewohnte und als ständigen Wohnsitz hatte (FURS).
Vorkaufsrecht der Gemeinde
Im Vorkaufsgebiet zuerst der Gemeinde anbieten. Sie hat 30 Tage zur Annahme. Nicht bei einer Eigentumswohnung (ZUreP-3, Art. 200 und 201).
Energieausweis
10 Jahre gültig (ZURE, Art. 30). Der Verkäufer muss ihn vor Vertragsunterzeichnung übergeben (ZURE, Art. 31).
Schulden der Eigentümergemeinschaft
Eine Last auf der Wohnung für Verwaltungskosten und Rücklagebeiträge, bis zum 5-Fachen des Mindestbeitrags (SPZ, Art. 120).
Gebäude mit Wohnungseigentumslast
Gebäude mit mehr als 2 Eigentümern und mehr als 8 Einheiten (SPZ, Art. 120).
Mitteilung an den Hausverwalter
Der Verkäufer muss den Verwalter binnen 30 Tagen ab dem Tag, an dem der Käufer die Eintragung beantragen kann, über den Verkauf informieren (SZ-1, Art. 17).
Neubau vom Bauträger
Die ara darf 10 % des Preises nicht übersteigen (ZVKSES, Art. 11).

Die Checkliste

Eigentümer, Titel und Erwerbsrecht des Käufers

Kataster, Planung und Gebäude

Vorkaufsrechte und Genehmigungen

Wohnung in einem Mehrparteienhaus

Steuern, Kosten und Zahlung

Formvorschriften

Eine Due-Diligence-Liste ist ihrem Wesen nach eine Checkliste. Das slowenische Recht schreibt dafür keine Form vor.

  1. Sie unterschreiben diese Checkliste nicht.
  2. Die meisten Unterlagen sind öffentlich und online: das Grundbuch im Portal der Gerichte, der Kataster bei der Vermessungs- und Kartierungsbehörde.
  3. Das Register der Energieausweise ist beim Energieministerium online.
  4. Die Gemeinde stellt die Standortinformation (lokacijska informacija) und die Erklärung zu ihrem Vorkaufsrecht aus.
  5. Der Hausverwalter stellt die Bescheinigung über offene Kosten auf Antrag des Eigentümers aus. Bitten Sie daher den Verkäufer, sie zu besorgen.

Häufige Fehler

  • Sich auf die Anzeige oder die Angaben des Maklers statt auf einen aktuellen Grundbuchauszug verlassen. Eigentümer, Hypotheken und offene Anträge ändern sich.
  • Einen Plombenvermerk (plomba) im Grundbuch übersehen. Er zeigt einen noch nicht entschiedenen Antrag, etwa einen Verkauf oder eine Hypothek.
  • Eine Wohnung in einem Gebäude kaufen, in dem das Wohnungseigentum (etažna lastnina) nicht voll eingetragen ist. Ihre Eintragung kann dann viel länger dauern.
  • Die Bescheinigung des Verwalters über offene Kosten nicht anfordern. Alte Schulden können an der Wohnung haften.
  • Annehmen, dass ein Mieter mit dem Verkauf auszieht. Ein bestehender Mietvertrag läuft weiter, und der Käufer wird Vermieter.
  • Den vollen Preis zahlen, bevor die Eintragungsbewilligung beglaubigt ist und beim Notar oder beim Käufer liegt.

Rechtsgrundlage

Quellen

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