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Vorvertrag-Vorlage für den Immobilienkauf (Slowakei)

Vertrag über den Abschluss eines künftigen Kaufvertrags (Vorvertrag)Zmluva o budúcej kúpnej zmluve

Ein schriftlicher Vertrag, in dem Verkäufer und Käufer vereinbaren, bis zu einem festen Datum einen Kaufvertrag über eine bestimmte Immobilie zu unterzeichnen, zu heute festgelegten Bedingungen. Der Käufer zahlt eine Anzahlung in die Verwahrung. Weigert sich eine Partei zu unterschreiben, kann die andere binnen einem Jahr das Gericht bitten, die verweigerte Erklärung zu ersetzen.

Verwenden Sie den Vertrag, wenn sich die Parteien über den Preis einig sind, den Kaufvertrag aber noch nicht unterzeichnen können, zum Beispiel weil der Käufer auf einen Hypothekarkredit wartet oder der Verkäufer zuerst eine Hypothek ablösen muss. Verzichten Sie darauf, wenn beide Parteien bereit sind: Unterzeichnen Sie den Kaufvertrag direkt. Lassen Sie den Vertrag von einem slowakischen Rechtsanwalt prüfen. Der folgende Kaufvertrag muss dem Katastergesetz entsprechen. Die meisten Käufer lassen ihn deshalb von einem Rechtsanwalt autorisieren.

Geprüft am 28. Oktober 2026. Keine Rechtsberatung. Lassen Sie Ihren Fall vor der Unterschrift von einem Notar oder Anwalt prüfen.

Das Wichtigste

Gilt für
Ganzes Land. Verfasst für eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Ersetzen Sie bei einem Haus oder einem Grundstück die Wohnungsangaben durch die Gebäude- und Parzellendaten aus dem Eigentumsblatt.
Form
Schriftlich, mit Einigung über die wesentlichen Bedingungen des künftigen Vertrags (Zivilgesetzbuch § 50a(1)).
Bei Weigerung zu unterschreiben
Die andere Partei kann binnen 1 Jahr nach dem vereinbarten Termin auf ein Urteil klagen, das die Erklärung ersetzt, und Schadensersatz verlangen (§ 50a(2)).
Geänderte Umstände
Die Pflicht endet, wenn sich die Umstände so stark ändern, dass die Unterschrift billigerweise nicht verlangt werden kann (§ 50a(3)).
Vertragsstrafe
Nur schriftlich gültig, mit dem Betrag oder der Methode zu seiner Bestimmung (§ 544(2)).
Eigentum
Geht erst mit der Eintragung im Kataster nach dem Kaufvertrag über (§ 133(2)).
Unterschrift des Verkäufers
Beglaubigt auf dem Kaufvertrag, außer ein Rechtsanwalt autorisiert ihn oder ein Notar beurkundet ihn als notarielle Urkunde (Gesetz 162/1995, § 42(3)).
Eintragungsgebühr
100 Euro auf Papier, 50 Euro online, 300 Euro oder 150 Euro bei einer Entscheidung binnen 15 Tagen (Gesetz 145/1995, Position 11).
Einkommensteuer des Verkäufers
Befreit mehr als 5 Jahre nach dem Erwerb, außer Zahlungen aus einem Vorvertrag über einen Verkauf, der binnen 5 Jahren unterzeichnet wurde (Gesetz 595/2003, § 9(1)(a)).

Das Dokument

Angezeigter Text

Sie unterschreiben die Fassung auf Slowakisch. Die Fassung auf Deutsch hilft Ihnen, sie zu verstehen. Ihre Angaben füllen beide aus.

Vertrag über den Abschluss eines künftigen Kaufvertrags (Vorvertrag)

  1. 1.Parteien

    1. 1.1

      Künftiger Verkäufer: Vollständiger Name des Verkäufers, Geburtsdatum und Geburtsnummer: Geburtsdatum und rodné číslo des Verkäufers, mit ständigem Wohnsitz in Dauerhafte Adresse des Verkäufers (der „künftige Verkäufer“).

      Nennen Sie jeden Eigentümer, der im Eigentumsblatt steht.

    2. 1.2

      Künftiger Käufer: Vollständiger Name des Käufers, Geburtsdatum und Geburtsnummer: Geburtsdatum und rodné číslo des Käufers, mit ständigem Wohnsitz in Dauerhafte Adresse des Käufers (der „künftige Käufer“).

      Nennen Sie jeden Käufer, mit den Anteilen, wenn sie als Miteigentümer kaufen. Ein ausländischer Käufer ohne slowakische Geburtsnummer gibt das Geburtsdatum an.

    3. 1.3

      Die Parteien schließen diesen Vertrag nach § 50a des Zivilgesetzbuchs.

  2. 2.Zu verkaufende Immobilie

    1. 2.1

      Der künftige Verkäufer ist Alleineigentümer der Wohnung Nr. Wohnungsnummer im Geschoss Stockwerk, Eingang Eingang (vchod), im Wohnblock mit der Registernummer Gebäudenummer (súpisné číslo) auf der Parzelle des Registers „C“ Nr. Parzellennummer unter dem Gebäude, in Straßenadresse der Wohnung, mit einer Fläche von Wohnfläche der Wohnung m², sowie eines Miteigentumsanteils von Anteil an den gemeinsamen Teilen und am Grundstück an den Gemeinschaftsteilen und Gemeinschaftseinrichtungen des Gebäudes und am Grundstück, eingetragen auf dem Eigentumsblatt Nr. Nr. des Eigentumsblatts (list vlastníctva), Katastergebiet Katastralgebiet (katastrálne územie), geführt vom Bezirksamt Bezirksamt (okresný úrad), Katasterabteilung (die „Wohnung“).

      Übernehmen Sie jede Angabe aus einem aktuellen Eigentumsblatt, den Anteil als Bruch. Das Kataster prüft den Kaufvertrag anhand dieser Daten (Katastergesetz § 42(2)).

    2. 2.2

      Der künftige Verkäufer erklärt, dass die Wohnung nur mit den in Teil C des Eigentumsblatts ausgewiesenen Rechten belastet ist; das Eigentumsblatt ist diesem Vertrag beigefügt.

      Teil C führt Hypotheken, Dienstbarkeiten und Vorkaufsrechte auf. Jede Wohnung trägt außerdem das gesetzliche Pfandrecht für die anderen Eigentümer nach Gesetz 182/1993, § 15.

  3. 3.Verpflichtung zum Abschluss des Kaufvertrags

    1. 3.1

      Die Parteien verpflichten sich, spätestens bis Letzter Termin zur Unterzeichnung des Kaufvertrags einen Kaufvertrag zu schließen, mit dem der künftige Verkäufer die Wohnung zu den in diesem Vertrag vereinbarten Bedingungen auf den künftigen Käufer überträgt.

      Planen Sie genug Zeit für die Darlehenszusage und die Löschung einer Hypothek ein. Ein zu kurzer Termin bringt den Käufer in Verzug.

    2. 3.2

      Den Kaufvertrag erstellt ein vom künftigen Käufer bestellter Rechtsanwalt, der ihn auch autorisiert. Die Unterschrift des künftigen Verkäufers auf dem Kaufvertrag wird amtlich beglaubigt, wenn kein Rechtsanwalt den Vertrag autorisiert.

      Ein autorisierter Vertrag erhält eine Entscheidung binnen 20 statt 30 Tagen, und das Kataster prüft ihn nur anhand seiner Unterlagen (Katastergesetz § 31(2) und § 32(2)).

    3. 3.3

      Schließt eine Partei den Kaufvertrag nicht innerhalb der vereinbarten Frist, kann die andere Partei innerhalb eines Jahres bei Gericht beantragen, die Willenserklärung dieser Partei durch eine Gerichtsentscheidung zu ersetzen. Der Anspruch auf Schadenersatz bleibt unberührt.

  4. 4.Preis und Zahlung

    1. 4.1

      Der Kaufpreis der Wohnung beträgt Kaufpreis in Euro, in Ziffern Euro (in Worten: Kaufpreis in Worten, auf Slowakisch Euro).

    2. 4.2

      Der Käufer zahlt den Preis abzüglich der Anzahlung bei Unterschrift des Kaufvertrags in die Verwahrung bei Verwahrer. Die Verwahrstelle gibt den Preis an den Verkäufer frei, nachdem das Kataster die Eintragung des Eigentums des Käufers bewilligt hat, und, wenn eine Bank eine Hypothek an der Wohnung hält, zuerst direkt an die Bank in der zu ihrer Ablösung nötigen Höhe.

      Nennen Sie den Notar, den Rechtsanwalt oder die Bank. Regeln Sie die Verwahrung in einer gesonderten Urkunde. Für Notare nennt die Notariatsordnung § 68 den Inhalt.

  5. 5.Anzahlung

    1. 5.1

      Der künftige Käufer zahlt eine Anzahlung auf den Preis von Anzahlung auf den Preis Euro in die Verwahrung bei Verwahrer spätestens bis Frist für die Anzahlung in die Verwahrung. Die Anzahlung wird auf den Preis angerechnet.

    2. 5.2

      Die Anzahlung wird dem künftigen Käufer vollständig zurückgezahlt, wenn eine Bedingung dieses Vertrags ausfällt oder wenn der Kaufvertrag aus Gründen auf Seiten des künftigen Verkäufers nicht geschlossen wird.

  6. 6.Bedingungen

    1. 6.1

      Optional

      Die Pflicht des künftigen Käufers zum Abschluss des Kaufvertrags entsteht nur, wenn eine Bank schriftlich und bis Frist für die Darlehenszusage der Bank dem künftigen Käufer ein Hypothekendarlehen von mindestens Hypothekendarlehen Euro genehmigt. Wird das Darlehen nicht genehmigt, kann der künftige Käufer von diesem Vertrag zurücktreten, und die Anzahlung wird zurückgezahlt.

      Behalten Sie sie, sobald Sie ein Darlehen brauchen. Streichen Sie sie nur, wenn Sie ganz aus eigenen Mitteln zahlen.

    2. 6.2

      Der künftige Verkäufer sorgt dafür, dass am Tag der Unterschrift des Kaufvertrags auf der Wohnung keine Rechte Dritter lasten außer denen, die der künftige Käufer ausdrücklich akzeptiert, ausgenommen eine Bankhypothek, die aus dem Preis abgelöst wird.

  7. 7.Erklärungen und Pflichten des künftigen Verkäufers

    1. 7.1

      Der künftige Verkäufer erklärt, dass die Wohnung nicht vermietet ist, dass kein anderer Übertragungsvertrag und kein Vertrag über den Abschluss eines künftigen Vertrags für sie besteht, dass keine Gerichts- oder Vollstreckungsverfahren sie betreffen und dass ihm keine anderen Mängel als die in der Anlage aufgeführten bekannt sind.

      Verschweigt der Verkäufer einen Mangel, kann der Käufer später eine Preisminderung verlangen (Zivilgesetzbuch § 597).

    2. 7.2

      Bis zum Abschluss des Kaufvertrags wird der künftige Verkäufer die Wohnung weder übertragen noch belasten noch vermieten und sie in dem Zustand halten, in dem sie sich bei Unterschrift dieses Vertrags befand, unter Berücksichtigung normaler Abnutzung.

    3. 7.3

      Spätestens bei Unterschrift des Kaufvertrags übergibt der künftige Verkäufer dem künftigen Käufer die Bestätigung des Hausverwalters oder des Vorsitzenden der Eigentümergemeinschaft, dass er keine Rückstände bei den Nebenkosten oder beim Reparaturfonds hat, und den gültigen Energieausweis des Gebäudes.

      Die Bestätigung ist bei einer Wohnung eine Pflichtanlage (Gesetz 182/1993, § 5(2)). Der Eigentümer muss beim Verkauf den Energieausweis übergeben (Gesetz 555/2005, § 8).

  8. 8.Übergabe der Wohnung

    1. 8.1

      Der Verkäufer übergibt dem Käufer die Wohnung geräumt innerhalb von Übergabe: Tage nach der Eintragungsentscheidung Tagen nach Bewilligung der Eintragung. Die Parteien unterschreiben ein Übergabeprotokoll mit den Zählerständen und der Anzahl der Schlüssel.

  9. 9.Kosten

    1. 9.1

      Der künftige Käufer zahlt die Gebühr für den Antrag auf Eintragung und die Kosten der Autorisierung des Kaufvertrags. Der künftige Verkäufer zahlt die Kosten der Beglaubigung der Unterschrift und der Löschung der Hypothek.

      Bei einer Wohnung trägt der Verkäufer die Übertragungskosten (Gesetz 182/1993, § 5(8)), darf aber Verwaltungs- und Notargebühren zurückfordern. Ändern Sie die Aufteilung, wenn Sie anderes vereinbaren.

  10. 10.Vertragsstrafe

    1. 10.1

      Optional

      Verletzt eine Partei die Pflicht, den Kaufvertrag innerhalb der vereinbarten Frist zu schließen, obwohl alle Bedingungen erfüllt waren, zahlt sie der anderen Partei eine Vertragsstrafe von Vertragsstrafe Euro. Schuldet der künftige Käufer sie, wird die Vertragsstrafe aus der Anzahlung gezahlt.

      Eine Vertragsstrafe muss schriftlich mit ihrem Betrag vereinbart werden (§ 544(2)). Sofern die Parteien nichts anderes vereinbaren, ersetzt sie den Schadensersatz für dieselbe Verletzung (§ 545(2)).

  11. 11.Rücktritt

    1. 11.1

      Der künftige Käufer kann von diesem Vertrag zurücktreten, wenn sich eine Erklärung des künftigen Verkäufers nach diesem Vertrag als unwahr erweist oder wenn die Wohnung vor Abschluss des Kaufvertrags erheblich beschädigt wird. Der künftige Verkäufer kann von diesem Vertrag zurücktreten, wenn der künftige Käufer die Anzahlung nicht rechtzeitig zahlt.

    2. 11.2

      Der Rücktritt muss schriftlich erfolgen und wird mit Zustellung an die andere Partei wirksam.

  12. 12.Schlussbestimmungen

    1. 12.1

      Für diesen Vertrag gilt das Recht der Slowakischen Republik. Wird der Vertrag in zwei Sprachen geschlossen, gilt der slowakische Text.

    2. 12.2

      Der Vertrag wird in zwei Ausfertigungen erstellt, eine für jede Partei. Das Eigentumsblatt und die Liste der bekannten Mängel der Wohnung sind beigefügt.

  13. 13.Unterschriften

    1. 13.1

      In Ort der Unterschrift am Datum der Unterschrift. Künftiger Verkäufer: Unterschrift. Künftiger Käufer: Unterschrift.

      Beide Parteien unterschreiben dasselbe Dokument. Jeder Eigentümer unterschreibt, und ein Ehegatte unterschreibt, wenn die Wohnung zum gemeinsamen Vermögen der Ehegatten gehört.

Formvorschriften

  1. Schließen Sie den Vertrag schriftlich. Er muss die wesentlichen Bedingungen des Kaufvertrags nennen: die Parteien, die Immobilie und den Preis (Zivilgesetzbuch § 50a).
  2. Beide Parteien unterschreiben dasselbe Dokument. Fertigen Sie ein Original pro Partei an.
  3. Kein Notar, keine beglaubigte Unterschrift und keine Eintragung sind nötig. Das Kataster trägt diesen Vertrag nicht ein.
  4. Der spätere Kaufvertrag muss auf Slowakisch oder Tschechisch verfasst sein oder eine amtliche Übersetzung enthalten, damit das Kataster ihn eintragen kann.
  5. Ein zweisprachiger Vertrag, dessen verbindlicher Text Slowakisch ist, ist daher üblich.
  6. Zahlen Sie die Anzahlung in die Verwahrung eines Notars (notárska úschova), eines Rechtsanwalts oder auf ein gesperrtes Bankkonto, nicht an den Verkäufer.

Häufige Fehler

  • Eine wesentliche Bedingung des Kaufvertrags weglassen, etwa den Preis oder die genaue Immobilie. Ohne sie kann ein Gericht die verweigerte Erklärung nicht ersetzen.
  • Die Frist von einem Jahr versäumen. Wird der Kaufvertrag nicht bis zum vereinbarten Termin unterzeichnet, müssen Sie die Klage binnen einem Jahr einreichen.
  • Die Anzahlung direkt an den Verkäufer zahlen. Scheitert das Geschäft, müssen Sie das Geld dann vom Verkäufer zurückfordern. Nutzen Sie die Verwahrung.
  • Das Vorkaufsrecht der Miteigentümer vergessen, wenn nur ein Anteil verkauft wird. Die anderen Miteigentümer können den Anteil zuerst kaufen (§ 140).
  • Nur mit einem Ehegatten unterschreiben, wenn die Wohnung zum gemeinsamen Vermögen der Ehegatten gehört. Der andere Ehegatte kann das Geschäft anfechten (§ 145(1) und § 40a).
  • Die Bestätigung des Hausverwalters über fehlende Rückstände nicht anfordern. Bei einer Wohnung muss sie dem Kaufvertrag beiliegen.
  • Unbezahlte Gebäudekosten ignorieren. Die anderen Eigentümer haben dafür ein gesetzliches Pfandrecht an der Wohnung.
  • Eine Vertragsstrafe höher als die Anzahlung ansetzen. Halten Sie sie auf oder unter der Anzahlung, damit die Verwahrung sie ohne Gerichtsverfahren decken kann.

Rechtsgrundlage

Quellen

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